V. Программы ипотечного кредитования
28. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
28.1. Общая характеристика Концепции развития системы ипотечного
жилищного кредитования
28.2. Цели и принципы формирования системы долгосрочного ипотечного
жилищного кредитования
28.3. Основные задачи Концепции развития системы ипотечного жилищного
кредитования
28.4. Организация системы долгосрочного ипотечного жилищного
кредитования
28.5. Стандарты и требования к долгосрочным ипотечным жилищным кредитам
28.6. Механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного
ипотечного жилищного кредитования
28.1. Общая характеристика Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования
Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ была одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ" с изменениями от 12 апреля 2001 г.
Органам исполнительной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления было рекомендовано разрабатывать на основе Концепции региональные программы ипотечного жилищного кредитования.
Правительственной комиссии по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ было поручено осуществлять координацию деятельности по разработке проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, и региональных программ ипотечного жилищного кредитования. Концепция была подготовлена в развитие федеральной целевой программы "Свой дом", утвержденной постановлением Правительства РФ от 27 июня 1996 г. N 753. Она определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.
Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.
В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.
В Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов РФ и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах, еще только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах РФ.
Предполагается, что в соответствии с Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования.
Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья, что должно обеспечить функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.
28.2. Цели и принципы формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования
Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
За период реформ 1990-1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли следующие изменения:
- значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке;
- сформировался рынок жилья;
- изменилась структура жилищного фонда по формам собственности (57% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности);
- снизился объем бесплатно предоставляемого очередникам жилья (более чем в 3 раза);
- сократились объемы жилищного строительства.
В результате рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство. В условиях сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.
Для решения указанной задачи выделены следующие основные направления:
- долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;
- кредитование жилищного строительства;
- государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).
Основой Концепции является создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.
Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.
Концепция учитывает применяемое в мировой практике многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном рынке - кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов. Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).
В качестве ключевых условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования определены:
- создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки;
- разработка необходимой законодательно-нормативной базы;
- повышение уровня благосостояния населения.
Одним из центральных вопросов Концепции является стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.
В рамках этого важнейшего блока в системе жилищного финансирования предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов).
Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.
Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита.
Субсидии должны предоставляться в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70% рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательством категорий граждан субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, муниципальных образований и средств предприятий.
Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.
Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативной правовой базы и инфраструктуры.
28.3. Основные задачи Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования
Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования предусмотрено решение следующих основных задач:
- совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;
- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;
- создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;
- налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;
- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;
- создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.
При формировании стратегии создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должны быть учтены следующие аспекты:
- ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите;
- возможность оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья;
- предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита.
28.4. Организация системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования
В качестве долгосрочного ипотечного жилищного кредита (далее - ипотечный кредит) рассматривается кредит или заем, предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.
На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:
1) заемщики - физические лица, граждане РФ, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);
2) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;
3) кредиторы-банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).
Основными функциями кредитора являются:
- предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;
- оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;
- обслуживание выданных ипотечных кредитов.
По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя;
4) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.
К основным функциям операторов вторичного рынка относятся:
- рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;
- выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
- привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;
- оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;
5) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основными функциями этих органов являются:
регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;
хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;
6) страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
7) оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;
8) риэлторские фирмы - юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлторов относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;
9) инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.;
10) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Особую роль, особенно на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения, призвано играть государство.
Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.
Все участники рынка ипотечных жилищных кредитов в той или иной мере уже сегодня действуют на рынке. Задача состоит в том, чтобы обеспечить их заинтересованность в эффективном взаимодействии с целью расширения возможностей, предоставляемых населению, для улучшения жилищных условий.
28.5. Стандарты и требования к долгосрочным ипотечным жилищным кредитам
Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10-15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. Сумма кредита составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.
Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как правило, в сумме 30-40% его стоимости за счет собственных средств.
Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период).
Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор должен использовать официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.
Соблюдение стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов рассматривается как основа для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.
Концепцией определяются:
- основные этапы и порядок предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов;
- порядок и правила оценки жилых помещений, находящихся в ипотеке (основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих правильно оценить жилое помещение с учетом рынка жилья и перспектив его развития).
Концепция предусматривает разработку и использование единой типовой формы отчета об оценке жилого помещения, позволяющего проанализировать и комплексно отразить необходимые параметры жилья.
Нумерация пунктов приводится в соответствии с источником
28.5. Механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования
Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования планируется осуществлять из следующих источников:
а) кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями (фондами);
б) средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми инвестиционными фондами и др.) сроком на 5-10 лет;
в) размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
г) средства от продажи целевых облигационных займов.
По мере развития данных рынков могут использоваться различные модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов, в том числе:
1) выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке;
2) рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций;
3) рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.
Обязательными характеристиками эмиссионных ипотечных ценных бумаг должны быть:
- установленный законом перечень категорий юридических лиц, имеющих право выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
- специально сформированное обеспечение по этим ценным бумагам (эмиссионные ипотечные ценные бумаги могут выпускаться только под обеспечение, состав и порядок замены которого указаны в законе; в случае банкротства эмитента обеспечение по эмиссионным ипотечным ценным бумагам должно или исключаться из имущества, составляющего конкурсную массу, или выделяться в особую конкурсную массу);
- особая надежность эмиссионных ипотечных ценных бумаг на основе установления для них специальных экономических нормативов;
- особый порядок выпуска и обращения эмиссионных ипотечных ценных бумаг.
Рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций планируется организовать следующим образом (п. 3.2 Концепции): "В России действующими формами осуществления коллективных инвестиций являются общие фонды банковского управления и паевые инвестиционные фонды.
В этих фондах могут размещаться средства пенсионных фондов, предприятий и населения, а также денежные средства иных инвесторов, заинтересованных в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в своем регионе.
Возможна организация специализированных фондов, денежные средства которых будут направлены исключительно на приобретение закладных.
Преимуществом этой модели является формирование в регионе рынка закладных и на этой основе - самодостаточной системы рефинансирования и активного вовлечения кредитных организаций региона в долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.
Предлагается следующий механизм рефинансирования:
1) кредитор выдает ипотечный кредит. Оформляется закладная, которая переходит кредитору с соответствующей государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) учредители общих фондов банкового управления или паевых инвестиционных фондов вносят денежные средства. В инвестиционной декларации доверительный управляющий (или управляющая компания) данного фонда указывает, что средства фонда будут направлены на покупку закладных;
3) доверительный управляющий (или управляющая компания) фонда покупает закладные у кредитных организаций за счет денежных средств, переданных фонду его учредителями. Для перехода прав по закладной на ней совершается передаточная надпись в пользу доверительного управляющего, которому передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Доверительный управляющий (или управляющая компания) должен потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в качестве залогодержателя.
Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из реестра, осуществляет промежуточные и окончательные платежи.
Доверительный управляющий (или управляющая компания) формирует портфель закладных с тем, чтобы обеспечить учредителям фонда стабильный доход.
При использовании этой модели привлечения кредитных ресурсов требуют уточнения некоторые аспекты закладной как неэмиссионной ценной бумаги.
Кроме того, необходимо дополнительно урегулировать вопросы налогообложения общих фондов банковского управления (доверительных управляющих и учредителей)".
Рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов планируется осуществлять через агентства по ипотечному кредитованию. Общая схема рефинансирования ипотечных кредитов выглядит следующим образом (п. 3.3 Концепции): "На первичном рынке ипотечных кредитов кредиторы выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрого возврата кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности кредиторы могут уступить права требования по кредитам или закладным специально созданным для этой цели организациям - операторам вторичного рынка ипотечных кредитов (агентствам по ипотечному жилищному кредитованию). В этом случае заключается соответствующее соглашение между первичным кредитором и агентством об уступке прав требования по кредитам или закладным, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширить кредитные операции.
Партнерами агентства могут стать кредиторы, отвечающие его квалификационным требованиям. Кредитор должен гарантировать агентству, что кредиты или закладные отвечают установленным требованиям и стандартам, предоставлять ему на постоянной основе необходимую финансовую информацию и другие сведения, а также обеспечивать доступ к документам, касающимся их взаимоотношений.
Агентство периодически проводит выборочные проверки ипотечных кредитов. Если в ходе проверки будут выявлены кредиты, не соответствующие установленным требованиям и стандартам, кредитор обязан либо исправить нарушение, либо выкупить кредиты или закладные. В случае ненадлежащего исполнения кредитором договора доверительного управления агентство имеет право расторгнуть с ним договор о сотрудничестве и передать кредиты на обслуживание в другую кредитную организацию.
Агентство устанавливает обязательные для кредиторов критерии оценки вероятности возврата кредита, которые включают анализ платежеспособности заемщика, выполнения им предыдущих финансовых обязательств (кредитная история), наличие собственных средств, а также оценку стоимости и состояния передаваемого в залог имущества.
В рамках договора доверительного управления кредитор обеспечивает контроль за своевременной уплатой заемщиком налогов на заложенное имущество и страховых взносов. Механизм доверительного управления приобретенными правами требования по кредитам в случае банкротства первичного кредитора защищает интересы агентств, так как данные права требования не будут входить в состав имущества, составляющего конкурсную массу.
Использование счетов доверительного управления для обслуживания кредитов предусматривает обязательную ежемесячную отчетность, что обеспечивает действенный контроль за операциями агентств и кредиторов со стороны Центрального банка РФ.
Деятельность специализированного института вторичного рынка ипотечных кредитов будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования. Речь идет о снижении риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредиторов, и его переносе на агентства.
Эта модель организации рефинансирования кредитных организаций позволяет реализовать в себе и другие модели привлечения кредитных ресурсов в сферу жилищного кредитования. Так, например, агентство по ипотечному жилищному кредитованию может стать доверительным управляющим общего фонда банковского управления или паевого инвестиционного фонда, а также может осуществлять выпуск облигаций или ипотечных ценных бумаг".
Следует отметить, что к середине 2002 г. не сформирована законодательная база, необходимая для выпуска и обращения эмиссионных ценных бумаг. Управляющие компании негосударственных пенсионных фондов, страховых организаций и паевых инвестиционных фондов не рассматривают вложения в программы ипотечного кредитования в качестве достаточно доходных и надежных сфер инвестирования. Кроме того, подобные вложения могут оказаться ограниченными условиями специального законодательства, регулирующего деятельность пенсионных фондов, страховых компаний и паевых инвестиционных фондов (лимиты инвестирования в ценные бумаги одного эмитента, запреты и ограничения на покупку ценных бумаг, не котирующихся у признанных организаторов торговли ценными бумагами).
Кредитные линии и займы, предоставляемые коммерческими банками, вряд ли вообще могут рассматриваться как существенный ресурс, привлекаемый на вторичном рынке для осуществления программ ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование предполагает долгосрочность заимствований на вторичном рынке. Коммерческие банки в значительных объемах смогут предоставлять кредитные линии и займы банкам, осуществляющим ипотечное кредитование населения, только на короткие сроки.
В качестве источника вторичного финансирования ипотечного кредитования составители Концепции определили средства от продажи целевых облигационных займов. Однако выпуск целевых облигационных займов на региональном уровне, а тем более на уровне местного самоуправления связан с многочисленными законодательными и организационными проблемами.
К сожалению, составители Концепции недостаточно проработали вопрос о том, что же именно из себя будут представлять агентства по ипотечному кредитованию (федеральные и региональные): будут эти агентства ипотечными банками либо это будут государственные или полугосударственные учреждения, выполняющие функции гарантов. В Западной Европе доминирует первая модель, а в США - вторая. Первоначально такое региональное агентство в г. Москве организовывалось для выполнения смешанных функций посредника и гаранта, однако впоследствии оно было переориентировано на выполнение функций ипотечного банка.
29. Программа мероприятий по реализации Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования
29.1. Совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке
29.2. Совершенствование законодательной базы привлечения долгосрочных
финансовых ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования
29.3. Создание благоприятной налоговой среды для развития ипотечного
жилищного кредитования
29.4. Снижение размера государственной пошлины при нотариальном
удостоверении и государственной регистрации договоров ипотеки
29.5. Организация условий для эффективной работы кредитных организаций
на рынке ипотечных жилищных кредитов
По замыслу Концепции государство в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должно выполнять следующие функции:
- создать надлежащую законодательную и нормативную базу с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы;
- обеспечить социальные гарантии, предоставляемые гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов.
Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков. Учитывая, что система находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков.
В рамках Концепции фактически сформирована программа конкретных мероприятий, предусматривающая:
- совершенствование правовых основ реализации прав по ипотеке;
- регулирование механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;
- создание благоприятной налоговой среды для ипотечного жилищного кредитования граждан;
- организацию эффективных условий работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.
29.1. Совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке
С целью совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке предполагается внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений в отношении:
1) реализации права пользования заложенным жилым помещением;
2) обращения взыскания на заложенное жилое помещение;
3) механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение;
4) заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане.
1. В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов увеличиваются из-за трудностей обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностей выселения залогодателя и членов его семьи. Снижение рисков планируется осуществить путем устранения противоречий между нормами права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с другой - в Гражданском кодексе РФ и в Жилищном кодексе РСФСР, в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам. Речь идет о правах пользования жилым помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении, приобретенном с помощью кредита и находящемся в залоге.
2. Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" было установлено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение при условии, если:
- жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;
- проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже, - до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.
В то же время норма, предусмотренная ст. 292 Гражданского кодекса РФ, ставит серьезные препятствия на пути развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного рынка в целом. Была установлена необходимость внесения ряда поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения с целью однозначного понимания закрепленных в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" норм.
Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Подробно эти вопросы рассматривались в гл. 14.
3. Концепция предусматривала внесение изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающих необходимость создания правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.
С этой целью предполагалось законодательно закрепить в Жилищном кодексе РСФСР (а в последующем и в Жилищном кодексе РФ) возможность создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в соответствующих случаях.
4. В качестве самостоятельного мероприятия намечалось заполнить существующий в настоящее время "правовой вакуум" по вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника. Согласно ГК РФ сделки с недвижимостью, права на которую имеют несовершеннолетние члены семьи собственника, совершаются только с согласия органов опеки и попечительства. Вместе с тем на федеральном уровне не урегулировано, что именно может служить основанием для такого согласия.
29.2. Совершенствование законодательной базы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования
Законодательство РФ, касающееся выпуска и обращения ценных бумаг, не удовлетворяет требованиям развития рынка ипотечного жилищного кредитования и привлечения на него долгосрочных финансовых ресурсов через выпуск и обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг.
В целях создания "массового технологичного рынка ипотечного жилищного кредитования", учитывающего интересы его участников (в первую очередь инвесторов), необходимо:
- внести изменения и дополнения в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", касающиеся порядка обращения взыскания на заложенное имущество и порядка составления, выдачи залога и передачи прав по закладной;
- внести изменения и дополнения в Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" в части исключения из имущества должника, составляющего конкурсную массу, или выделения в особую конкурсную массу, обеспечения по удовлетворению требований кредиторов по эмиссионным ипотечным ценным бумагам;
- внести изменения в Федеральный закон "О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг", касающиеся включения в перечень информации, раскрываемой эмитентом, данных об обеспечении ценных бумаг и об обязанности эмитента предоставлять инвесторам для ознакомления документы об обеспечении ипотечных ценных бумаг;
- разработать проект федерального закона об эмиссионных ипотечных ценных бумагах, законодательно закрепляющего порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, их особенности, круг эмитентов и порядок надзора за выпуском и обращением ипотечных ценных бумаг;
- разработать проект федерального закона о кредитных потребительских обществах, регулирующего деятельность специфического вида потребительских обществ, предоставляющих займы своим членам и привлекающих средства своих членов в различных установленных законом формах;
- разработать проект федерального закона о страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования, отражающего особенности страхования в данной сфере и предусматривающего возможность страхования ответственности по договору.
Авторы Концепции намеревались предложить объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных организаций комплекс стандартных правил, осуществляемых в добровольной форме, по видам страхования, связанным с использованием обязательств, обеспеченных ипотекой.
К настоящему времени реализация указанной программы ограничилась внесением изменений и дополнений в Закон об ипотеке и Жилищный кодекс. Остаются нерешенными проблемы законодательной регламентации:
- деятельности потребительских обществ по ипотечному кредитованию;
- выпуска в обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
- страхования ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования.
29.3. Создание благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования
Составители Концепции справедливо отмечали, что наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, является действенным экономическим фактором, стимулирующим со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка. Льготы позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения.
В соответствии с действовавшим на дату принятия Концепции Законом РФ "О подоходном налоге с физических лиц" существовали две налоговые льготы для физических лиц:
во-первых, невключение в совокупный налогооблагаемый доход физических лиц сумм, полученных от продажи квартир, в части, не превышающей пятитысячекратного установленного законом минимального размера оплаты труда;
во-вторых, исключение из совокупного налогооблагаемого дохода сумм, направленных на новое строительство или приобретение жилья, в пределах пятитысячекратного установленного законом минимального размера оплаты труда, учитываемого за 3-летний период, а также сумм, направленных физическими лицами на погашение кредитов, полученных ими на указанные цели, и процентов по ним.
Ограничение льготы по исключению сумм, направляемых на погашение кредитов и процентов по ним, 3-летним сроком являлось сдерживающим фактором в вопросе увеличения сроков ипотечного кредитования.
В соответствии с Концепцией предполагалось внести изменения в Закон РФ "О подоходном налоге с физических лиц" в части:
- увеличения размера предоставляемой физическим лицам льготы по подоходному налогу до двадцатитысячекратного установленного законом МРОТ и увеличения срока, на который предоставляется льгота для лиц, получивших кредит на строительство или приобретение жилья, на весь период погашения кредита;
- увеличения размера не включаемых в совокупный налогооблагаемый доход физических лиц денежных средств, полученных от продажи квартир и жилых домов, принадлежащих им на праве собственности, до двадцатитысячекратного установленного законом МРОТ.
При принятии части второй Налогового кодекса РФ подоходный налог с физических лиц был отменен и вместо него с 1 января 2001 г. был введен налог на доходы физических лиц, взимаемый на основании гл. 23 НК РФ. Вместо существовавших прежде налоговых льгот были введены имущественные налоговые вычеты, механизм применения которых подробно рассмотрен в гл. 20.0 и 21.0 настоящей книги.
Следует отметить, что размеры установленных имущественных налоговых вычетов оказались гораздо меньшими по сравнению с предполагавшимися размерами налоговых льгот. Двадцатитысячекратный установленный законом МРОТ (для целей налогообложения) как на дату принятия Концепции, так и в настоящее время составляет 2 млн. руб., но предельные размеры действующих имущественных налоговых вычетов составляют:
- 1 млн. руб. для доходов от продажи недвижимости, принадлежавшей физическому лицу на праве собственности;
- 600 тыс. руб. при приобретении или строительстве жилого дома или квартиры без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным в российских банках для покупки или строительства жилья.
Законодатель предоставил налогоплательщику право на имущественный налоговый вычет при продаже имущества, принадлежавшего налогоплательщику на праве собственности свыше 5 лет, в сумме полученных доходов, но право на этот вычет налогоплательщик может реализовать только при подаче налоговой декларации. Льгота размером до 5 тыс. МРОТ при продаже имущества могла быть реализована налогоплательщиком без подачи налоговой декларации в налоговый орган.
К факторам, существенно ухудшающим положение налогоплательщика, следует отнести новый механизм предоставления имущественного налогового вычета при приобретении или строительстве на территории РФ жилого дома или квартиры. Прежде налогоплательщик, заключив договор долевого строительства и совершив соответствующие платежи, мог начать пользоваться льготой со дня подачи заявления в бухгалтерию того предприятия (организации), которое являлось для него местом основной работы. Теперь, получив право на имущественный налоговый вычет в январе текущего года, налогоплательщик сможет реализовать это право не ранее июля - августа следующего года. Работодатель, как налоговый агент, принужден удерживать налог на доходы физических лиц у своего работника в полном объеме, даже когда работник имеет право на имущественный налоговый вычет и может представить все необходимые документы, подтверждающие это право. В случае высокой инфляции имущественный налоговый вычет как льгота, стимулирующая покупку или строительство на территории РФ жилых домов или квартир, может превратиться в фикцию.
При осуществлении реформы налогообложения доходов физических лиц было осуществлено еще два изменения, фактически ухудшающие положение налогоплательщиков - физических лиц, использующих ипотечные кредиты для приобретения недвижимости на территории РФ. Права на льготное налогообложение лишены лица, приобретающие или строящие дачи и садовые домики, в то время как лицо, строящее дом для летнего отдыха в коттеджном поселке, вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Оказалось введенным налогообложение доходов в виде материальной выгоды от экономии на процентах по ипотечным кредитам, полученным на льготных условиях (см. гл. 19). В соответствии с последним абзацем пп. "я" п. 13 п. 1 ст. 3 Закона РФ от 7 декабря 1991 г. N 1998-1 не облагались подоходным налогом заемные средства, полученные физическими лицами на льготных условиях на строительство (приобретение) жилого дома или квартиры в соответствии с законодательством РФ, законодательством субъектов РФ и решениями органов местного самоуправления.
29.4. Снижение размера государственной пошлины при нотариальном удостоверении и государственной регистрации договоров ипотеки
В соответствии с Федеральным законом "О государственной пошлине" государственная пошлина в отношении договоров об ипотеке взимается в двух случаях:
- при нотариальном удостоверении договоров об ипотеке (государственная пошлина составляет 1,5% от суммы договора);
- при государственной регистрации договоров об ипотеке (государственная пошлина за государственную регистрацию договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) и за выдачу документа орегистрации взимается в 2-кратном МРОТ за каждое действие для граждан и в 5-кратном МРОТ для юридических лиц).
Поскольку в соответствии с ГК РФ не требуется нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья, то для тех, кто приобретает жилье при помощи ипотечного кредитования, это жилье становится на 1,5% дороже. В соответствии с Концепцией предполагалось снижение размера государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке путем осуществления следующих мероприятий:
- выделения сделок по ипотеке жилых помещений в отдельную категорию и установления значительно меньшего размера государственной пошлины за их нотариальное удостоверение (в размере минимального размера оплаты труда);
- устранение двойной оплаты одного действия и отмены или уменьшения размера государственной пошлины за государственную регистрацию договора об ипотеке в связи с тем, что Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена плата за государственную регистрацию договоров с недвижимостью (в том числе и договоров об ипотеке) в форме регистрационного сбора за государственную регистрацию.
Аналогичные изменения, касающиеся налоговых льгот для физических лиц и размера государственной пошлины, предполагалось внести в проект второй части Налогового кодекса РФ, принятый Государственной Думой Федерального Собрания РФ в первом чтении.
29.5. Организация условий для эффективной работы кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов
В сфере организации условий для эффективной работы кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов предполагалось осуществление конкретных мероприятий, направленных:
1. на регулирование деятельности кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов;
2. на уточнение процедур регистрации прав и сделок по ипотеке жилья;
3. на отражение сделок по уступке прав по ипотечным кредитам в бухгалтерском учете кредитных организаций;
4. на уточнение критериев обеспеченности по долгосрочным ссудам.
1. Расширение деятельности банков и иных кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов, включая деятельность по предоставлению кредитов, их обслуживанию, финансированию и рефинансированию, а также необходимость снижения и эффективного распределения рисков между участниками процесса требует, с одной стороны, расширения круга разрешаемых операций, а с другой - усиления контроля и регулирования.
В концепции предусматривалось:
- разработать инструкцию ЦБ РФ о порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования, регулирующую, в частности, риски кредитных организаций по операциям на рынке ипотечных жилищных кредитов;
- внести изменения в инструкцию ЦБ РФ N 63 "О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями РФ", предусмотрев возможность передачи прав требования по ипотечным кредитам в доверительное управление иным кредитным организациям для обслуживания кредитов.
2. В соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилой дом или квартира, приобретенные в собственность за счет кредита банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. При такой форме ипотеки по закону стоимость сделки снижается на 1,5% (размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке). При этом не установлено, каким образом в этом случае осуществляется регистрация права залога, что совершенно необходимо для устранения возможности вторичного залога уже заложенного жилья без уведомления держателя последующей ипотеки.
Концепция предполагает установление порядка государственной регистрации смены залогодержателя по договору об ипотеке в случае уступки права требования по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, новому кредитору, в соответствии с которым для смены залогодержателя в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество было бы достаточно волеизъявления первоначального и нового кредиторов-залогодержателей. Предлагаемый порядок базируется на применении ст. 382 и 384 ГК РФ, в соответствии с которыми при переходе прав кредитора к новому кредитору к нему переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства, т.е. право залога. Основанием смены залогодержателя будет являться не уступка права по договору по ипотеке, а уступка права требования по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, и, как следствие этого, смена залогодержателя.
Для решения указанных проблем обосновывалась необходимость:
- разработать и принять для учреждений юстиции - регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним инструкцию Министерства юстиции РФ о порядке регистрации ипотеки, возникающей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требования по ипотечным кредитам;
- подтвердить возможность регистрации ипотек, возникающих из смешанных и комплексных гражданско-правовых договоров, содержащих условия об ипотеке, в письме-разъяснении Министерства юстиции РФ учреждениям юстиции - регистраторам прав и сделок с недвижимостью.
Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, была утверждена приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290. Однако принятие данной инструкции не решило всех организационных проблем, связанных с регистрацией ипотеки, в силу закона, а также регистрацией ипотеки, возникающей из смешанных и комплексных гражданско-правовых договоров, включающих условия об ипотеке.
3. В целях унификации бухгалтерского учета операций по уступке прав требований по ипотечным кредитам предполагалось уточнить порядок бухгалтерского учета в письме-разъяснении ЦБ РФ кредитным организациям - операторам вторичного рынка.
Указанные разъяснения до настоящего момента не разработаны и не приняты.
4. Для повышения заинтересованности коммерческих банков в выдаче ипотечных кредитов и для адекватной оценки кредитного риска предлагалось изменить подход к критериям обеспеченности по долгосрочным кредитам, выдаваемым кредитными организациями гражданам для приобретения жилья и обеспеченным ипотекой приобретаемого жилья.
В этих целях было предложено внести соответствующее изменение в инструкцию ЦБ РФ от 30 июня 1997 г. N 62а "О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам" в части определения критериев обеспеченности процентов по долгосрочным ссудам. Данное мероприятие также не осуществлено.
30. Роль органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в содействии становлению системы ипотечного жилищного кредитования
30.1. Направления деятельности органов исполнительной власти субъектов
РФ и органов местного самоуправления по реализации Концепции
развития системы ипотечного жилищного кредитования
30.2. Финансирование приобретения и строительства жилья в регионах РФ
30.3. Региональные программы с использованием ресурсов региональных
и местных бюджетов и муниципальные жилищные облигации
30.1. Направления деятельности органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по реализации Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования
В соответствии с п. 5 Концепции роль региональных и местных органов власти на данном этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях.
Воздействие со стороны органов исполнительной власти субъектов РФ, а также органов местного самоуправления может быть оказано по следующим основным направлениям:
- поддержание платежеспособного спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств, предназначенных для целевой адресной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий, в форме безвозмездных субсидий, предоставляемых для выплаты первоначального взноса;
- выделение бюджетных средств в целях предоставления гарантий (поручительств) по ценным бумагам, выпускаемым операторами вторичного рынка (агентствами по ипотечному жилищному кредитованию) для привлечения средств частных инвесторов.
Активная позиция органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по созданию благоприятных условий для различных участников жилищного рынка не должна ограничиваться рамками бюджетной политики. Особое значение при этом имеет создание эффективной нормативной базы на региональном и местном уровне. Основная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным законодательством с тем, чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, ипотеки, а также созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав.
На местном и региональном уровне рекомендовано принятие следующих законодательных и нормативных актов, способствующих развитию ипотечного жилищного кредитования:
- закон субъекта РФ о развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, в котором найдут отражение вопросы создания резервного фонда для временного проживания граждан, не справившихся с погашением ипотечного кредита, в период обращения взыскания и реализации жилья, а также временного проживания после обращения взыскания, если средств от реализации заложенного жилья недостаточно для приобретения или найма жилья по нормам постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий;
- инструкция учреждения юстиции субъекта РФ - регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним об особенностях регистрации ипотеки жилого помещения, приобретаемого за счет кредитных средств, в целях обеспечения ускоренной регистрации учреждением юстиции договоров купли-продажи и ипотеки жилья (в рамках инструкции Министерства юстиции РФ);
- положение об организации информационного взаимодействия между органами регистрации граждан по месту жительства и кредиторами (залогодержателями) при предоставлении жилищных ипотечных кредитов, утвержденное распоряжением местных органов власти;
- порядок действия органов опеки и попечительства при принятии решения о согласии на передачу жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние граждане, в ипотеку (залог) и на обращение взыскания на это помещение, а также обеспечения взаимодействия коммерческих банков и органов опеки и попечительства при ипотечном жилищном кредитовании.
30.2. Финансирование приобретения и строительства жилья в регионах РФ
В настоящее время в большинстве регионов РФ заложены законодательные и организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования. Первоначально в городах Москве и Санкт-Петербурге были разработаны концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования, в основе которых лежит двухуровневая модель. В Москве эта модель опиралась на учрежденное Московское городское агентство по ипотечному кредитованию, а в Санкт-Петербурге - на филиал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, созданный на федеральном уровне. Слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с отсутствием накоплений заставили органы власти субъектов РФ и местного самоуправления, а также строительные компании искать промежуточные решения проблемы финансирования строительства жилья.
К основным методам решения проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу и повышения доступности жилья относятся:
1) долевое строительство и продажа жилья в рассрочку;
2) система жилищных сберегательных программ;
3) программы предоставления предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья.
1. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве или путем продажи в рассрочку уже готового жилья. Рассрочка предоставляется в среднем на 1-2 года на сумму от 30 до 50% стоимости жилья.
Авторы Концепции справедливо указывали, что в данной схеме существует реальная возможность неоправданного затягивания возведения жилья, что позволяет строителям фактически бесплатно пользоваться привлеченными средствами граждан. Кроме того, возникает риск незавершения строительства или удорожания жилья в ходе строительства. В случае предоставления рассрочки право собственности на жилье переходит к покупателю лишь после полной его оплаты.
В 2002 г. началось распространение практики предоставления банковских кредитов под залог инвестиционных паев, однако данный вид кредитования не может рассматриваться как ипотечное кредитование приобретения или строительства жилья на территории РФ. Это обстоятельство лишает заемщика права на применение имущественного налогового вычета в отношении сумм по оплате основного долга и процентов (см. подробно гл. 20).
2. Еще до принятия Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России предпринимались попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, предполагающих сочетание накопительной и ипотечной программ. Схема программы жилищных сбережений заключается в следующем:
- гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он берет на себя обязательства за определенный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита;
- банк берет на себя обязательства предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов.
Отдельные банки рассматривали открытие долгосрочных жилищных накопительных счетов как первый этап работы с клиентом в процессе кредитования, позволяющего собрать дополнительную информацию о доходах клиента, его платежеспособности, источниках получения средств. Учитывая преимущества жилищных вкладов и их благоприятную роль в деле формирования аналогов кредитных историй, банки проявляли значительный интерес к жилищным сберегательным программам и рассматривали их как неотъемлемый элемент своей кредитной деятельности. В Концепции отмечалась положительная роль накопительных счетов как источника привлечения банками долгосрочных ресурсов. Такие схемы непосредственно связаны с определенными строящимися жилыми объектами и в силу этого носят локальный характер. К преимуществам подобных схем можно отнести то, что они могут осуществляться организациями, не имеющими банковской лицензии. При этом отсутствует контроль за схемой сбережений и кредитования населения со стороны ЦБ РФ, возрастает риск нецелевого и неэффективного использования собранных с населения средств.
Для эффективного функционирования накопительных систем предполагалось принятие соответствующих законодательных актов, защищающих права граждан, которые накапливают средства на покупку жилья либо выступают фактическими соинвесторами строительства. Однако до настоящего времени такие законодательные акты приняты не были.
3. Программы предоставления предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья в настоящее время осуществляются практически всеми прибыльными и устойчиво работающими российскими компаниями. Однако в настоящее время не существует каких-либо официальных данных о размерах и условиях выдаваемых кредитов.
Следует отметить, что в результате реформирования системы налогообложения доходов физических лиц установлены различные условия для налогоплательщиков - физических лиц, получающих банковские кредиты, и для налогоплательщиков - физических лиц, получающих займы от предприятий и организаций. В худшем положении оказались физические лица, получающие займы от предприятий и организаций, а также от индивидуальных предпринимателей. Для таких лиц по сравнению с лицами, получающими ипотечные кредиты банков, установлены меньшие возможности по использованию имущественного налогового вычета при приобретении жилья. Кроме того, при получении займа на льготных условиях материальная выгода от экономии на процентах подлежит налогообложению по налоговой ставке 35%. Аналогичная материальная выгода по кредиту банка подлежит налогообложению по ставке 13% (см. подробно гл. 19 настоящей книги).
В Концепции указывалось, что для кардинального прорыва в вопросе привлечения средств населения на жилищный рынок необходим системный подход на государственном уровне к развитию ипотечного жилищного кредитования населения. При отсутствии такого системного подхода отдельные разрозненные попытки решения проблемы потерпят поражение при столкновении с реальной экономической действительностью и недостаточным нормативным обеспечением данной сферы (см. п. 5 Концепции).
30.3. Региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов и муниципальные жилищные облигации
Региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов остаются основным способом привлечения средств для реализации социально ориентированных ипотечных программ. Результаты этих программ определяются бюджетными возможностями регионов, объемами жилищного строительства, а также платежеспособным спросом на жилье на вторичном рынке жилья.
Следует отметить, что установление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов.
Муниципальные жилищные облигации являются наиболее перспективным вариантом привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство. Эмиссия муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов еще до принятия концепции осуществлялась в таких городах, как Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск.
Как правило, эти облигации дают право на приобретение жилья в домах, построенных муниципалитетом. Цена облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. Если владелец облигаций отказывается от приобретения квартиры, то он имеет право на получение определенного денежного эквивалента - облигации выкупаются по текущей номинальной цене.
При реализации данной схемы у приобретателя облигаций (сертификата), как правило, отсутствует возможность выбора квартиры. Жилье обычно может быть получено только в определенных домах, по качеству не всегда отвечающих требованиям граждан.
Авторы концепции отмечали, что для повышения привлекательности муниципальных жилищных облигаций необходимо следующее:
- они должны выполнять функцию накопления, по ним устанавливается определенный доход и их индексация отражает изменение ситуации на финансовом рынке;
- они должны стать ликвидным финансовым инструментом, обеспечивающим широкое вовлечение средств инвесторов в жилищный сектор.
Указанным требованиям в полном объеме могли бы отвечать закладные листы, применявшиеся в Российской Империи до 1917 г. При этом необходимо подчеркнуть, что выпуск закладных листов производили не региональные или муниципальные власти, а специализированные кредитные учреждения - ипотечные банки, осуществлявшие свою деятельность под строгим контролем Министерства финансов.
31. Ипотечная программа г. Москвы
31.1. Система ипотечного жилищного кредитования в г. Москве
31.2. Результаты начального периода развития системы жилищного
ипотечного кредитования в г. Москве
31.3. Цели развития системы ипотечного жилищного кредитования
в г. Москве
31.4. Действующая система ипотечного жилищного кредитования в г. Москве
31.5. Кредитование строительства и принципы развития системы ипотечного
жилищного кредитования
31.6. Схема ипотечного жилищного кредитования Департамента
муниципального жилья и жилищной политики
31.1. Система ипотечного жилищного кредитования в г. Москве
Система ипотечного жилищного кредитования в г. Москве была создана в 1998 г. в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 11 августа 1998 г. N 625 "О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве". Концепция была адаптирована к условиям, складывающимся в период до августовского кризиса 1998 г., в первую очередь, в части уровня доходов населения и инвестиционной активности в г. Москве.
В постановлении Правительства Москвы от 16 января 2001 г. N 24-ПП "О состоянии и перспективах развития системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве" (с изменениями от 3 июля 2001 г.) отмечалось, что за истекший период основные усилия были сконцентрированы на реализации следующих направлений Московской ипотечной программы:
- создание законодательных основ для осуществления операций в сфере ипотечного жилищного кредитования;
- обеспечение привлекательности для населения и кредитных организаций ипотечного кредитования для приобретения жилья путем компенсации городом части процентной ставки за пользование кредитом;
- изыскание собственных источников для финансового наполнения Московской ипотечной программы, компенсирующих на определенный период времени отсутствие институциональных инвесторов, заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении свободных денежных средств, и дороговизну финансовых ресурсов путем строительства коммерческого жилья с целенаправленным использованием получаемого дохода от его реализации на финансирование жилищных ипотечных программ;
- создание центрального организующего звена системы ипотечного жилищного кредитования - Московского ипотечного агентства.
Выполнение мероприятий, намеченных Московской ипотечной программой, позволило создать городскую систему ипотечного кредитования. В инициативном порядке сформировался небанковский сектор ипотечного рынка жилья в лице инвестиционно-строительных организаций.
Всего с начала реализации Московской ипотечной программы выдано 1265 кредитов, возвратность которых обеспечена ипотекой квартир. Из них, по ипотечным программам, условия которых утверждены Правительством Москвы, - 595 кредитов, по инициативным программам банков и инвестиционно-строительных организаций - 670 кредитов и рассрочек платежа под залог приобретаемых квартир.
Администрацией города и участниками ипотечного рынка проведена работа по совершенствованию городской системы ипотечного жилищного кредитования, ее адаптации к изменяющейся ситуации в экономике и социальной сфере, доработке концептуальных основ построения системы с учетом положительного опыта регионов РФ и мирового опыта в целом.
Практика функционирования городской ипотечной системы позволила опробовать механизм ипотечного кредитования и продемонстрировать привлекательность ипотеки для населения, кредитных, страховых и риэлторских организаций. Вместе с тем жилищное ипотечное кредитование не получило в городе массового распространения, оказывающего заметное влияние на обеспеченность населения жильем и доступность ипотечных кредитов. Временно приостановлена выдача кредитов на условиях пилотного этапа Московской ипотечной программы. Московское ипотечное агентство не приступило к выкупу прав требования по ипотечным кредитам, выданным уполномоченными банками.
Сохраняется крайне низкая доступность ипотечных кредитов для подавляющего числа горожан, что обусловлено недостаточным уровнем доходов и нестабильностью платежеспособности населения, высоким уровнем рыночных цен на жилье, дороговизной кредитных ресурсов.
Принятая в 1998 г. Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве не соответствует современным условиям социальной и экономической обстановки.
В целях создания условий для дальнейшего развития ипотечного кредитования в г. Москве как средства расширения возможностей приобретения жилья трудоспособным населением Правительство Москвы постановило:
- одобрить Концепцию развития жилищной ипотеки в г. Москве;
- Департаменту муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы в течение 2 месяцев со дня принятия настоящего постановления разработать план мероприятий по реализации Концепции, предусматривающей разработку программ по намеченным Концепцией направлениям, и источники финансирования этой работы (План мероприятий по реализации Концепции развития жилищной ипотеки в г. Москве был утвержден распоряжением Правительства Москвы от 28 августа 2001 г. N 12-РП);
- коммерческому банку "Московское ипотечное агентство" (открытое акционерное общество) КБ "МИА" (ОАО) до 28 февраля 2001 г. выкупить права требования по ипотечным кредитам, выданным на условиях пилотного этапа Московской ипотечной программы по кредитным делам, представленным банками - участниками ипотечной программы;
- по завершении выкупа прав требования по ипотечным кредитам КБ "МИА" (ОАО) считать пилотный этап Московской ипотечной программы выполненным.
31.2. Результаты начального периода развития системы жилищного ипотечного кредитования в г. Москве
Реализация механизма долгосрочного жилищного ипотечного кредитования в городе началась в 1998 г. принятием постановления Правительства г. Москвы от 11 августа 1998 г. N 625 "О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве".
В рамках намеченных Концепцией мероприятий в Москве был пройден период становления системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Главными положительными итогами этого периода являются:
- создание законодательных основ для осуществления операций в сфере ипотечного кредитования;
- закладка организационных основ функционирования системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования путем создания в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов Московского ипотечного агентства;
- практическая отработка нескольких схем ипотечного жилищного кредитования, адаптированных к современному состоянию правовой базы и сложившейся социально-экономической ситуации;
- осознание значительным слоем населения необходимости и возможности решения проблемы улучшения жилищных условий собственными усилиями - путем достижения уровня собственных доходов, позволяющего получить и в дальнейшем погасить жилищный ипотечный кредит;
- появление заинтересованности у кредитно-финансовых учреждений и строительного комплекса в разработке и осуществлении собственных жилищных ипотечных программ и ориентация на них, как на перспективу долгосрочного стратегического развития.
Вместе с тем за прошедшие годы долгосрочное жилищное ипотечное кредитование в городе не получило массового распространения. В сложившихся экономических условиях массовое внедрение жилищного ипотечного кредитования сдерживалось:
- неадекватностью Московской ипотечной программы изменившейся в августе 1998 г. социально-экономической обстановке:
- первоначальной ориентацией программы на зарубежные источники финансового наполнения (не вступили в действие);
- направленностью программы на быстрый переход ипотечной системы на уровень организации, характерный для высокоразвитой, стабильной государственной экономики;
- отсутствием отечественных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний и т.п.), заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении финансовых ресурсов;
- принудительным принятием условий кредитования по процентной ставке, не соответствующим рыночным условиям, в результате чего для выкупа кредитов, выданных уполномоченными банками, требуются значительные бюджетные затраты;
- сложившейся общей политической и экономической ситуацией;
- высоким уровнем инфляции;
- недостаточным уровнем и нестабильностью платежеспособности населения;
- несовершенством системы налогообложения;
- высокой себестоимостью жилищного строительства;
- дороговизной финансовых ресурсов;
- отсутствием сложившейся практики обращения взыскания на заложенное жилье при недобросовестном исполнении заемщиком обязательств по кредиту;
- отсутствием стандартов процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, а также оценки платежеспособности заемщиков;
- низким уровнем доверия населения, кредиторов и потенциальных инвесторов к декларируемым намерениям и действиям органов власти;
- низкой активностью кредитно-финансовых учреждений, обусловленной недостаточной их подготовленностью к выдвижению и реализации собственных программ жилищного ипотечного кредитования (п. 3 Концепции Москвы).
31.3. Цели развития системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве
Концепция развития жилищной ипотеки в г. Москве (с изменениями от 3 июля 2001 г.) является Приложением к постановлению Правительства Москвы от 16 января 2001 г. N 24-ПП. Новая редакция концепции опирается на практику реализации пилотного этапа Московской ипотечной программы и учитывает рекомендации Госстроя России, положительный опыт внедрения и функционирования ипотечного кредитования в регионах РФ, а также замечания и предложения участников рынка ипотечного кредитования.
Целью развития системы жилищного ипотечного кредитования в городе Москве является расширение возможностей приобретения жилья трудоспособным населением. Достижение этой цели обеспечивается созданием в городе благоприятных условий для функционирования рыночных механизмов кредитования граждан для приобретения жилья. Ожидается, что расширение масштабов предоставления населению доступных долгосрочных кредитов для приобретения жилья позволит городу решить ряд социально-экономических задач, в том числе:
- повышение качества жизни граждан путем обеспечения их достойным жильем;
- активизация спроса на жилье со стороны населения за счет увеличения платежеспособного спроса;
- ускорение роста строительного производства и связанных с ним отраслей экономики, увеличение налоговых поступлений в бюджет города;
- оживление инвестиционного процесса;
- повышение занятости населения;
- привлечение внебюджетных средств в финансирование обеспечения населения жильем (п. 1 Концепции г. Москвы).
Развитие системы жилищного ипотечного кредитования рассматривается в качестве приоритетного направления жилищной политики города. В жилищной политике основные усилия будут сконцентрированы на решении жилищных проблем горожан, имеющих стабильные доходы и желающих решить проблему улучшения жилищных условий самостоятельно без финансовой помощи со стороны города, а для определенных категорий - с оказанием городом адресной финансовой поддержки с целью обеспечения начальных условий для получения кредита. Вместе с тем за городом будет сохранена функция обеспечения жильем на условиях социального или коммерческого найма, безвозмездного пользования для тех граждан, чьи доходы не позволяют приобрести жилье самостоятельно даже с помощью долгосрочного кредита.
Развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования должно привести к созданию в городе функционально полной системы взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем и механизмов социальной поддержки граждан.
31.4. Действующая система ипотечного жилищного кредитования в г. Москве
Действующая в настоящее время в г. Москве система долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является продуктом адаптации к сложившимся в государстве и в городе условиям социальной, экономической, правовой, нормативной и налоговой среды. Ипотечные программы формировались как под эгидой Правительства г. Москвы, так и самостоятельно кредитными, инвестиционно-строительными и строительными компаниями.
В результате в городе сложилась мозаичная система жилищных ипотечных программ, которые охватывают банковский и небанковский сектора. Действующие в городе ипотечные программы различаются по источникам и методам привлечения кредитных ресурсов, а также по характеру рисков, принимаемых на себя их участниками.
В основу прежнего варианта Московской программы ипотечного кредитования была заложена модель организации рефинансирования кредитных организаций на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов вторичного ипотечного рынка. При этом предполагалось, что традиционные инструменты вторичного ипотечного рынка будут в городе стабильно действовать, способствовать быстрой оборачиваемости средств кредиторов, непрерывному поступлению средств от инвесторов и заемщиков и обеспечат рефинансирование ипотечного кредитования с выходом на полное самофинансирование в течение 1-2 лет.
В рамках данной модели первичный кредитор (банк) может рефинансировать выданные жилищные ипотечные кредиты путем продажи закладных инвестору или специализированному оператору вторичного ипотечного рынка.
Двухуровневая модель системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования признается мировой практикой одной из наиболее перспективных, к достижению которой можно стремиться как конечному продукту эволюции ипотечной системы в целом. Вместе с тем данная система рассчитана на получение финансовых ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых от нее инвесторов. Следовательно, масштабы и эффективность ее функционирования находятся в зависимости от состояния в стране кредитно-финансового рынка. Для условий, сложившихся в экономике и социальной сфере, в первую очередь в части доходов населения, стоимости кредитных ресурсов и инвестиционной активности, данный вариант развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования следует рассматривать в качестве основного ориентира на долговременную перспективу.
Стартовый этап Московской ипотечной программы совпал по срокам с финансовым кризисом 1998 г. В результате пилотный проект программы не был поддержан финансовыми поступлениями от инвесторов, прежде всего от зарубежных. Город предпринял попытку обеспечить финансирование Московской ипотечной программы денежными средствами, поступающими от коммерческой реализации специально возводимого жилья. Однако городской бюджет без привлечения инвесторов не способен профинансировать систему до уровня, достаточного для ее выхода на режим самофинансирования.
Тем не менее отказываться от двухуровневой модели ипотечного кредитования город не намерен, поскольку она применима для кредитования заемщиков, приобретающих жилье элитного и среднего уровней. Это позволит на начальном этапе отработать на практике технологию реализации ипотечного жилищного кредитования и в дальнейшем использовать ее в сегментах городской системы ипотечного жилищного кредитования.
В сложившихся условиях Московское ипотечное агентство сохраняет свою роль не только как оператор вторичного ипотечного рынка, но и как координатор реализации различных вариантов и схем ипотечного кредитования, как кредитная организация, выполняющая реальные финансовые операции на ипотечном рынке. В частности, КБ "МИА" (ОАО) может быть интегрировано одновременно в несколько схем ипотечного кредитования, указанных в Концепции (п. 4.1 Концепции г. Москвы).
В связи с высокими процентными ставками по кредитам коммерческих банков заемщиками данной системы ипотечного кредитования могут быть, преимущественно, слои населения с достаточно высоким уровнем декларируемого дохода. Удельный вес договоров ипотеки, имеющих целью приобретение заемщиком собственного жилья по данной системе, остается незначительным. Возможностью использования средств клиентов, находящихся на банковских депозитах, в качестве основного источника долгосрочных кредитных ресурсов на современном этапе располагает в наибольшей мере Сбербанк России. В дальнейшем, по мере установления доверия населения к банковским вкладам, такие возможности могут появиться у значительного числа банков. Данный вариант развития системы долгосрочного жилищного кредитования в ближайшие годы не рассматривается в качестве перспективного на ближайшие годы, что обусловлено высокой стоимостью долгосрочных коммерческих кредитов и низкой привлекательностью их для заемщиков в связи с недостаточным уровнем личных доходов.
К отдельному виду программ одноуровневого ипотечного кредитования отнесен развивающийся в городе механизм финансирования ряда московских кредитных организаций "крупными геополитическими инвесторами, которые могут преследовать не только цели получения прибыли". С работой подобных инвестиционных фондов связываются возможности унификации систем выдачи ипотечных кредитов, что повлечет за собой создание "цивилизованного рынка ипотечного кредитования".
Значительное внимание в московской Концепции уделяется программам, реализуемым во внебанковском секторе. В условиях сокращения бюджетного финансирования на жилищное строительство, удорожания строительных кредитов и под угрозой снижения платежеспособного спроса населения на жилье крупные инвестиционно-строительные и строительные компании начали разрабатывать и внедрять различные схемы, позволяющие им привлекать денежные средства еще на этапе строительства в форме договоров долевого участия в строительстве или инвестирования.
Данные схемы в сложившейся социально-экономической обстановке пользуются серьезной поддержкой населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, и будут поддерживаться городом. В то же время подобные схемы вынуждают покупателя жилья фактически авансировать застройщика, принимая на себя всю совокупность строительных и финансовых рисков. При отсутствии достаточно жесткого надзора и контроля со стороны города и государства при широком распространении подобных схем могут появиться недобросовестные застройщики, которые по злому умыслу либо в силу нерадивого управления своей деятельностью могут не достичь декларируемых целей строительной программы.
Для исключения возможностей недобросовестного использования вкладов населения город предполагает поставить систему контроля и надзора за деятельностью такого рода программ ипотечного кредитования, для чего предполагается совершенствовать нормативную и правовую базу и наладить систему мониторинга рынка жилищных программ.
Значительное распространение получили в г. Москве программы, реализуемые ссудо-сберегательными учреждениями. Отличительной особенностью данных программ долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является использование для финансирования заемщиков денежных средств, которые целенаправленно накапливаются будущими заемщиками кредитов на счетах целевых жилищных сбережений в кредитных организациях.
В связи с тем, что эта модель ипотеки не получала требуемой государственной поддержки, в классической форме в городе система ссудо-сбережений в истекший период реализована не была. Вместе с тем система жилищных сбережений рассматривается как в наибольшей мере соответствующая сложившимся в государстве политическим и макроэкономическим условиям, а также традициям, интересам и возможностям широких слоев населения и признается как одно из перспективных направлений развития городской системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования (п. 4.4 Концепции г. Москвы).
В г. Москве предполагается оказывать всемерную поддержку развитию систем жилищных ссудо-сбережений, при этом возможно ее совмещение с другими моделями ипотечного жилищного кредитования.
31.5. Кредитование строительства и принципы развития системы ипотечного жилищного кредитования
В условиях действующего в Москве правового регулирования абсолютно не развивается кредитование строительства жилья, так как в период строительства объект недвижимости (дом в целом или квартира) только создается и не может быть предметом ипотеки, а без соответствующего обеспечения банки отказывают в предоставлении кредита. Выход из создавшейся ситуации может быть найден при условии оформления прав собственности на земельный участок. При этом не предлагается "поголовное оформление прав собственности на землю" при строительстве жилых домов. Востребованной и перспективной схемой ипотечного кредитования при строительстве может стать кредитование жилищных кооперативов, незаслуженно забытых в период перехода к рыночным отношениям.
В предлагаемой схеме жилищный кооператив формируется из числа граждан, способных в течение строительства оплатить, предположим, 50% стоимости строительства дома. На оставшуюся сумму кооперативу, как юридическому лицу, может быть предоставлен банковский кредит. Проценты за пользование этим кредитом и сумма основного долга распределяются между гражданами - членами кооператива и выплачиваются ими в качестве взносов. Обеспечением по кредитному договору является залог земельного участка, который предоставляется в собственность жилищному кооперативу. Для реализации данной схемы ипотечного кредитования необходимо внести изменения в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в части распространения ипотеки на возводимые на заложенном земельном участке здания (ст. 65 указанного Закона).
Важнейшими элементами программы работ по дальнейшему развитию системы ипотечного жилищного кредитования являются:
- создание действенных механизмов взаимодействия всех участников рынков жилья и ипотечного кредитования под эгидой Правительства г. Москвы, в частности, путем объединения в рамках некоммерческой организации;
- реализация бюджетной политики, направленной на стимулирование активности всех участников рынка жилищного ипотечного кредитования;
- совершенствование правовой и нормативной базы на городском уровне и оказание поддержки, а в необходимых случаях выдвижение собственной инициативы совершенствования правовой и нормативной базы федерального уровня;
- создание механизмов взаимодействия городской системы ипотечного кредитования с ипотечными системами Московской области и других регионов, разработка совместных программ;
- подготовка специалистов в области развития жилищной ипотеки в г. Москве.
Кроме того, предполагается в переходный период реализовывать собственную программу Правительства Москвы по предоставлению льготных ипотечных кредитов очередникам по месту жительства.
Система жилищного ипотечного кредитования должна основываться на следующих принципах:
- стимулирование и равная поддержка городом различных схем жилищного ипотечного кредитования с постепенной концентрацией на тех формах, которые будут адекватны складывающейся в стране социально-экономической обстановке и в наибольшей мере будут соответствовать интересам развития города;
- отказ от субсидирования процентной ставки по кредиту и переход на чисто рыночные условия кредитования граждан;
- ориентация в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите, что позволит при ограниченных кредитных ресурсах обеспечить максимальное число заемщиков;
- обеспечение возможности оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья с привлечением профессиональных риэлторов;
- поддержка городом граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, через систему предоставления безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита;
- предоставление гражданам возможности осуществления первоначальных накоплений для получения ипотечного кредита в форме приобретения облигаций специального ипотечного выпуска Московского государственного жилищного облигационного займа (МГЖОЗ);
- обеспечение возможности для очередников ускорить получение муниципального жилья путем накопления первоначального взноса на жилье в форме приобретения облигаций МГЖОЗ с последующей куплей-продажей жилья с рассрочкой платежа на льготных условиях;
- создание и содержание резервного фонда для временного проживания граждан, не справившихся с погашением ипотечного кредита, в период обращения взыскания и реализации жилья;
- выделение бюджетных средств (муниципального имущества) в целях предоставления гарантий (поручительств) по ценным бумагам Московского ипотечного агентства для привлечения долгосрочных денежных средств инвесторов на рынок жилья;
- обеспечение широкого информационного освещения вопросов ипотечного кредитования населения;
- совершенствование нормативной и правовой базы города в целях устранения препятствий развитию системы жилищного ипотечного кредитования и обеспечение активного взаимодействия с федеральными структурами для содействия развитию ипотеки в части нормативной и правовой базы федерального уровня (5.1 Концепции г. Москвы).
Снижение выплат по кредиту для заемщика предполагается осуществлять путем выдачи целевых адресных субсидий, финансируемых из бюджета. Субсидирование заемщиков предполагается осуществлять таким образом, чтобы не затрагивать рыночные механизмы ипотечного жилищного кредитования. Ипотечное субсидирование предполагается вводить поэтапно, с ограничениями, определяемыми возможностями городского бюджета. Предполагается реализовать следующий механизм субсидирования.
В целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для трудоспособного населения, имеющего стабильные доходы, однако в текущий момент не располагающего достаточными накоплениями для оплаты первоначального взноса за квартиру, Правительство г. Москвы предполагает осуществлять субсидирование первоначального взноса за квартиру при получении гражданином ипотечного жилищного кредита.
Адресные ипотечные субсидии предполагается поэтапно распространить на категории граждан, нуждающихся в социальной поддержке. Порядок предоставления субсидий, а также категории граждан, которым предоставляются эти субсидии, определяются ежегодно Московской городской Думой при утверждении приоритетов предоставления в пользование или приобретения в собственность с помощью города жилых помещений (п. 5.3 Концепции г. Москвы).
31.6. Схема ипотечного жилищного кредитования Департамента муниципального жилья и жилищной политики
Схема ипотечного жилищного кредитования Департамента муниципального жилья и жилищной политики нацелена на ускорение получения жилья очередниками. При существующем дефиците денежных средств и невозможности быстрого обеспечения очередников муниципальной жилой площадью актуальной становится проблема предоставления очередникам, имеющим стабильные доходы, возможности получить ипотечный кредит на льготных условиях для приобретения жилья самостоятельно.
Департамент муниципального жилья и жилищной политики Правительства г. Москвы предполагает реализовать собственную схему ипотечного жилищного кредитования, основанную на предоставлении возможности очередникам:
- осуществлять первоначальные накопления на приобретение жилья, имея гарантии их сохранности и целевого использования со стороны Правительства г. Москвы;
- применение схем зачета уже имеющегося в собственности жилья в качестве первоначального и/или основного взноса при приобретении нового;
- сочетание льгот и жилищных субсидий со схемой жилищного кредитования очередников города;
- применение схем продажи жилья в рассрочку с одновременным залогом (ипотекой).
В качестве накопительной схемы предлагается использование выпуска Правительством Москвы облигаций Московского государственного жилищного облигационного займа (МГЖОЗ). Реализация схемы даст возможность постепенного накопления средств на квартиру (от 1 года до 10 лет), а также будет способствовать привлечению на строительство муниципального жилья реальные средства (не внешние заимствования и не банковские кредиты, а средства граждан). При этом система позволяет реализовывать построенные на эти средства квартиры с использованием механизма ипотеки (в сочетании с рассрочкой платежа по договорам купли-продажи муниципального жилья). Очередник может накопить по облигациям половину стоимости квартиры, оформить квартиру в свою собственность, получив коммерческий кредит в виде предоставления отсрочки (рассрочки) оплаты другой половины стоимости жилья, обеспечив исполнение обязательств по кредиту залогом приобретенной квартиры.
Оптимальным вариантом реализации облигаций жилищного займа и небанковской ипотеки является организация строительства муниципального жилья, предполагающая комбинированное финансирование из различных источников (средства от реализации облигаций, бюджетные средства, предназначенные для строительства муниципального жилья, иные средства инвесторов - физических и юридических лиц), аккумулированное в рамках единого бюджетного фонда. Из этого фонда должно финансироваться строительство всего муниципального жилья (предназначенного и для погашения облигаций, и для предоставления по договорам купли-продажи в кредит, и для предоставления очередникам по договорам социального найма и др.).
32. Ипотечная программа Московской области
32.1. Система ипотечного кредитования в Московской области
32.2. Законодательная регламентация права повторного приобретения жилья
32.3. Областная целевая программа ипотечного жилищного кредитования
32.4. Цели, задачи, сроки и этапы реализации областной целевой
программы
32.5. Система программных мероприятий и управление Программой
32.6. Ресурсное обеспечение финансирования Программы
32.1. Система ипотечного кредитования в Московской области
Ипотечное кредитование в Московской области осуществляется в соответствии с Законом Московской области от 19 сентября 2001 г. N 144/2001-ОЗ "Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области" (принят решением Московской областной Думы от 12 сентября 2001 г. N 10/143). Указанный Закон устанавливает в соответствии с действующим законодательством основные положения по организации и функционированию системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области, создаваемой для улучшения жилищных условий граждан, проживающих в Московской области.
Система ипотечного жилищного кредитования в Московской области представляет собой совокупность договорных отношений, действующих между участниками системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области (ст. 2 Закона N 144/2001-ОЗ).
Участниками системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области являются:
- заемщики - граждане, проживающие в Московской области, организации (юридические лица), зарегистрированные и стоящие на учете в налоговых органах в Московской области, заключившие договор на обеспечение жильем в рамках системы ипотечного жилищного кредитования;
- кредитные организации;
- органы государственной власти Московской области;
- органы местного самоуправления муниципальных образований;
- ипотечная корпорация Московской области;
- ипотечные жилищные кооперативы;
- иные организации, осуществляющие свою профессиональную деятельность на территории Московской области, в соответствии с законами РФ и Московской области, нормами и правилами, установленными в системе ипотечного жилищного кредитования в Московской области.
Указанные субъекты вправе не использовать в правоотношениях, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, нормы и правила, установленные в системе ипотечного жилищного кредитования в Московской области. Применительно к правоотношениям, основанным не на нормах и правилах, установленных в системе ипотечного жилищного кредитования в Московской области, данные субъекты не будут являться участниками системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области, определяемой настоящим Законом (ст. 4 Закона N 144/2001-ОЗ).
В указанном Законе приведены определения понятий "ипотечные нормы и правила" и "коммерциализация заложенного жилья".
Ипотечные нормы и правила - единообразные требования к участникам системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области.
Коммерциализация заложенного жилья - реализация заложенного жилого помещения на коммерческой основе с целью обеспечения финансовой устойчивости системы ипотечного жилищного кредитования. Ипотечные жилищные кооперативы - в целях настоящего Закона некоммерческие организации в форме потребительского кооператива, создаваемые соответствующими участниками системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области с целью удовлетворения жилищных потребностей граждан (ст. 2 Закона N 144/2001-ОЗ).
Закон устанавливает принципы организации системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области (ст. 3).
Для организации и координации деятельности участников системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области постановлением Правительства Московской области создается ипотечная корпорация Московской области (далее - Уполномоченная организация). Отношения Уполномоченной организации с другими субъектами системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области строятся на основе соглашений и договоров. Ипотечные нормы и правила и типовые документы, разработанные Уполномоченной организацией, обязательны для субъектов системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области только в случаях заключения между ними и Уполномоченной организацией договоров присоединения в соответствии со ст. 428 ГК РФ (ст. 5 Закона N 144/2001-ОЗ).
Московская областная Дума в пределах своей компетенции и в соответствии с законодательством РФ и законодательством Московской области осуществляет законодательное регулирование вопросов создания и функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области.
Правительство Московской области участвует в организации системы ипотечного жилищного кредитования путем:
- разработки областных целевых программ создания и развития системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области;
- создания с участием Московской области организаций, необходимых для функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области;
- выдачи гарантий от имени Московской области юридическим лицам - участникам системы ипотечного жилищного кредитования;
- выпуска ипотечных ценных бумаг;
- предоставления бюджетных кредитов участникам системы ипотечного жилищного кредитования;
- предоставления жилищных субсидий отдельным категориям граждан, приобретающим жилье в рамках системы ипотечного жилищного кредитования, в порядке, предусмотренном законодательством (ст. 6 Закона N 144/2001-ОЗ).
32.2. Законодательная регламентация права повторного приобретения жилья
В отличие от других субъектов РФ в Московской области установлена возможность повторного приобретения жилья по региональной системе ипотечного жилищного кредитования. Законом N 144/2001-ОЗ определены основания для предоставления права повторного приобретения жилья залогодателем через систему ипотечного жилищного кредитования в Московской области.
Право повторного приобретения жилья через систему ипотечного жилищного кредитования предоставляется гражданину-залогодателю и проживающим с ним членам семьи, когда основания для обращения взыскания, необходимость обращения взыскания на заложенное жилье, а также его реализация имеют место по ипотечным кредитам (займам), выданным в соответствии с утвержденными в установленном порядке ипотечными нормами и правилами, в одном из следующих случаев:
а) гражданин-залогодатель и проживающие с ним члены семьи добровольно выехали из заложенной квартиры (жилого дома) после возникновения основания для обращения на нее взыскания, заключив с кредитором-залогодержателем соответствующее соглашение о порядке погашения задолженности по ипотечному кредиту (займу) за счет заложенного и иного имущества;
б) гражданин-залогодатель и члены его семьи отказались от заключения договора найма жилого помещения в соответствии со ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)";
в) гражданин-залогодатель и члены его семьи выселены из заложенной квартиры (жилого дома) в соответствии со ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Гражданин-залогодатель и проживающие с ним члены его семьи имеют право повторно приобрести через систему ипотечного жилищного кредитования в Московской области жилье, минимальный размер которого определяется суммой средств, вложенных залогодателем в строительство квартиры (дома), находящейся в залоге, за вычетом предоставленного ему кредита (займа) и затрат на его обслуживание (ст. 8 Закона N 144/2001-ОЗ).
32.3. Областная целевая программа ипотечного жилищного кредитования
Решением Московской областной Думы от 14 ноября 2001 г. N 7/151 был принят Закон Московской области от 23 ноября 2001 г. N 181/2001-ОЗ "Об областной целевой программе "Создание системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области в 2002-2003 годах". Закон вступил в силу со дня его официального опубликования (ст. 1 и 2 Закона N 181/2001-ОЗ).
В программе приводится следующая характеристика проблемы и обоснования ее решения: "Существующая в муниципальных образованиях Московской области очередь на улучшение жилищных условий составляет более 200 тысяч семей. Для обеспечения жильем этой категории граждан, проживающих в Московской области, необходимо построить не менее 12 млн. кв.м жилой площади. В то же время для обеспечения жителей Московской области, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в муниципальных образованиях Московской области ежегодно выделяется не больше 15% от вводимого в эксплуатацию жилья. Кроме того, существует значительное число семей, не состоящих на учете, но нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Источники финансирования строительства объектов жилищной сферы кардинально изменились. Основным источником являются внебюджетные средства. Доля жилья, вводимого в эксплуатацию за счет средств бюджетов различных уровней, в 2000 г. составила лишь 10%.
Соотношение среднедушевых доходов населения Московской области и средней стоимости жилья свидетельствует о невозможности единовременной оплаты стоимости приобретаемого жилья для подавляющей части населения. Следовательно, необходимо обеспечить долгосрочное кредитование населения для покупки жилья.
Кредитование населения в условиях неустойчивой экономики имеет высокую степень риска и требует или повышения процентной ставки за использование кредита, или введения дополнительных гарантий по возврату кредита. Финансовые ресурсы кредитных организаций не позволяют выдать долгосрочный кредит (сроком до 10 лет) с приемлемой для населения процентной ставкой (не выше 15% годовых).
Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ" одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. В соответствии с данным постановлением исполнительные органы государственной власти субъектов РФ на основе данной Концепции разрабатывают региональные программы ипотечного жилищного кредитования.
Создание такой сложной системы, как ипотечное жилищное кредитование в субъекте РФ, требует консолидации действий и соответствующей координации деятельности органов государственной власти субъекта РФ, органов местного самоуправления муниципальных образований и других заинтересованных организаций, поэтому создание системы ИЖК целесообразно осуществить в рамках областной целевой программы.
Предварительные расчеты показывают, что в этой Программе смогут принять участие 15,6% граждан, проживающих в Московской области. При этом примерный размер ежемесячных платежей составит для семьи от 3000 руб. до 5000 руб. (в зависимости от площади приобретаемой квартиры), что составляет не более 35% от совокупного семейного месячного дохода. Эти данные основываются на статистических данных за 2000 год и прогнозе роста доходов населения на 2001 год".
32.4. Цели, задачи, сроки и этапы реализации областной целевой программы
Целью Программы является создание системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области для расширения возможностей населения Московской области в улучшении своих жилищных условий за счет объединения собственных средств граждан, проживающих в Московской области; субсидий, выдаваемых гражданам, проживающим в Московской области, за счет средств областного и местных бюджетов; ипотечных займов (кредитов).
Основные характеристики системы ИЖК:
- соответствие нормам и правилам ипотечного жилищного кредитования, установленным в Московской области;
- привлечение долгосрочных внебюджетных источников финансирования в ипотечное жилищное кредитование;
- использование эффективных форм государственной и муниципальной поддержки системы ИЖК;
- наличие структуры, обеспечивающей эффективное функционирование и взаимодействие участников системы ИЖК;
- проведение разъяснительной работы с населением Московской области о возможностях улучшения жилищных условий в системе ИЖК;
- создание условий для развития рынков жилья, повышение эффективности использования стройматериалов, земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, жилищно-коммунальных услуг в целях обеспечения производства продукции и услуг в жилищной сфере в соответствии с платежеспособностью граждан, проживающих в Московской области.
Основные задачи Программы включают:
- создание на территории Московской области структуры, обеспечивающей эффективное функционирование и взаимодействие участников системы ИЖК;
- привлечение внебюджетных финансовых ресурсов в систему ИЖК;
- разработку нормативных правовых актов, регулирующих действия участников системы ИЖК;
- подготовку квалифицированного персонала участников системы ИЖК.
Программа реализуется в течение 2 лет (2002-2003 гг.), в 2 этапа.
32.5. Система программных мероприятий и управление Программой
Планируемые мероприятия в соответствии с задачами Программы сгруппированы в организационный, финансово-экономический, нормативной правовой и строительный комплексы.
Общей задачей организационного комплекса мероприятий является создание на территории Московской области структуры, обеспечивающей эффективное функционирование и взаимодействие всех участников системы ИЖК. Основу этой структуры составляют:
- ОАО "Ипотечная корпорация Московской области";
- ипотечные жилищно-строительные (жилищные) кооперативы и ипотечные кредитные потребительские кооперативы граждан в муниципальных образованиях Московской области;
- союз (ассоциация) с участием ипотечных кредитных потребительских кооперативов граждан.
Ипотечные жилищно-строительные (жилищные) кооперативы в рамках выполнения Программы создаются в муниципальных образованиях Московской области и состоят из заинтересованных граждан и юридических лиц. Создаваемые в муниципальных образованиях ипотечные кредитные потребительские кооперативы граждан объединяют в своем составе исключительно физических лиц, желающих получить заем на покупку жилья. Созданные ипотечные кредитные потребительские кооперативы граждан для координации своей деятельности объединяются в союз (ассоциацию) с участием ипотечных кредитных потребительских кооперативов граждан, в создании которого принимает участие ОАО "Ипотечная корпорация Московской области".
Программа предусматривает создание элементов системы ИЖК в 14 муниципальных образованиях Московской области, являющихся учредителями ОАО "Ипотечная корпорация Московской области": Егорьевский район, г. Жуковский, Зарайский район, Истринский район, Лотошинский район, Луховицкий район, Можайский район, Мытищинский район, Одинцовский район, г. Подольск, Сергиево-Посадский район, Ступинский район, Шаховской район, г. Электросталь.
Органы местного самоуправления муниципальных образований Московской области, присоединившиеся к системе ИЖК, на основе Программы разрабатывают совместно с ОАО "Ипотечная корпорация Московской области" муниципальные программы по организации ипотечного жилищного кредитования.
Главной задачей финансово-экономического комплекса мероприятий является привлечение внебюджетных финансовых ресурсов в систему ИЖК, т.е. создание условий для успешного выполнения всех финансовых этапов процесса ипотечного жилищного кредитования (накопление первоначального взноса, получение кредита, рефинансирование и погашение кредита).
Основой для привлечения внебюджетных средств в рамках Программы являются средства областного бюджета. Предоставляемые в установленном порядке государственные гарантии Московской области позволяют привлечь средства инвесторов в систему ИЖК в объеме указанных гарантий.
Из областного и местных бюджетов отдельным категориям граждан, определяемым нормативными правовыми актами Московской области и органов местного самоуправления в Московской области, в рамках системы ИЖК предоставляются субсидии на приобретение жилья.
Мероприятия нормативного правового комплекса предполагают разработку Порядка предоставления государственных гарантий Московской области в системе ИЖК, примерных форм документов ипотечного жилищно-строительного (жилищного) кооператива, а также рекомендаций по организации деятельности ипотечных кредитных потребительских кооперативов граждан.
Предусмотрена разработка ряда типовых документов, регулирующих деятельность участников системы ИЖК при заключении ипотечных сделок, а также разработка пакета примерных договоров между участниками системы ИЖК.
Мероприятия строительного комплекса направлены на организацию строительства жилья с использованием средств инвесторов, привлечение которых обеспечено предоставлением в установленном порядке государственных гарантий Московской области, субсидий из областного и местных бюджетов, предоставляемых отдельным категориям граждан, определяемым соответственно Правительством Московской области и органами местного самоуправления в Московской области, а также средств населения Московской области, объединяющихся в ипотечные жилищно-строительные (жилищные) кооперативы (далее - ИЖСК) и ипотечные кредитные потребительские кооперативы граждан (далее - ИКПК).
Обеспечение взаимодействия между исполнителями отдельных мероприятий Программы осуществляет Министерство строительного комплекса Московской области. Организацию и координацию деятельности участников системы ИЖК осуществляет ОАО "Ипотечная корпорация Московской области", отношения которой строятся с другими субъектами системы ИЖК на основе договоров и соглашений (п. 3 Программы).
32.6. Ресурсное обеспечение финансирования Программы
Основными источниками средств являются:
- средства областного и местных бюджетов, которые выделяются в виде субсидий отдельным категориям граждан, а также на реализацию отдельных мероприятий Программы;
- средства инвесторов на реализацию Программы, привлечение которых обеспечено предоставлением в установленном порядке государственных гарантий Московской области;
- средства ОАО "Ипотечная корпорация Московской области";
- средства населения Московской области, привлекаемые в систему ИЖК.
Возможности строительного комплекса Московской области позволяют ежегодно вводить в эксплуатацию более 2,5 млн. кв.м жилья. Строительной деятельностью на территории Московской области занимается более 7000 подрядных организаций, в том числе 270 предприятий с участием Московской области и 41 организация с участием муниципальных образований.
Выбор подрядных организаций для участия в реализации программных мероприятий осуществляется на конкурсной основе. Для снижения стоимости вводимого в эксплуатацию жилья при сохранении надлежащего качества должны отбираться наиболее эффективные новые строительные технологии и материалы.
Основными источниками земельных ресурсов, необходимых для функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области, являются: земельные участки, находящиеся в государственной собственности; земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности; земельные участки, находящиеся в собственности предприятий и организаций.
Информационные ресурсы системы ИЖК состоят из информации, распространяемой среди участников системы ИЖК, информации, получаемой от участников системы ИЖК, получаемой и обрабатываемой с помощью технических средств.
Распространение информации происходит по нескольким направлениям:
- кампания по освещению возможности улучшения жилищных условий через систему ИЖК;
- кампания по информированию жителей Московской области о жилье, строящемся в рамках Программы;
- распространение методических и информационных материалов ОАО "Ипотечная корпорация Московской области" среди участников системы ИЖК.
К информации, собираемой и обрабатываемой в системе ИЖК, относятся сведения о земельных участках под жилищное строительство, объектах недвижимости, заемщиках, организациях - участниках системы ИЖК. Указанная информация аккумулируется в ОАО "Ипотечная корпорация Московской области".
33. Ипотечная программа Красноярского края
33.1. Закон Красноярского края о государственной помощи гражданам
в приобретении жилья и о краевой целевой программе
33.2. Фонд ипотечного кредитования
33.3. Механизм приобретения жилья по краевой целевой программе
33.4. Краевая целевая программа "Развитие жилищного строительства
в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования
на 2001-2005 годы"
33.5. Механизм реализации и результаты реализации краевой целевой
программы
33.1. Закон Красноярского края о государственной помощи гражданам в приобретении жилья и о краевой целевой программе
Ипотечная программа Красноярского края осуществляется в соответствии с Законом Красноярского края "О государственной помощи гражданам в приобретении жилья и о краевой целевой программе "Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы" (от 5 июня 2001 г. N 14-1336). Закон устанавливает порядок и условия приобретения жилья отдельными гражданами, проживающими на территории Красноярского края, с использованием механизмов ипотечного кредитования за счет средств краевого бюджета, а также утверждает краевую целевую программу "Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы" (далее - Красноярская Программа).
Реализацию краевой целевой программы "Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы" осуществляет Красноярский краевой фонд жилищного строительства (ст. 11 Закона края N 14-1336). Контроль за реализацией программы осуществляет Главное управление строительного комплекса администрации края.
Органам местного самоуправления городов и районов края рекомендовано разработать программы ипотечного кредитования приобретения жилья (п. 2 ст. 10 Закона края N 14-1336).
Для целей Закона и Красноярской Программы используются следующие понятия:
участники программы - отдельные граждане, проживающие на территории Красноярского края, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и заключившие договора на приобретение жилых помещений на условиях, установленных Законом края N 14-1336;
приобретаемое жилье - жилое помещение, предоставляемое участнику программы для улучшения жилищных условий;
передаваемое жилье - жилое помещение, передаваемое участником программы в счет оплаты приобретаемого жилья;
выкуп приобретаемого жилья - передача жилых помещений из краевой собственности в собственность участников программы в соответствии с действующим законодательством и с учетом особенностей, установленных Законом края N 14-1336;
выкупная стоимость приобретаемого жилья - стоимость приобретаемого жилья, по которой участник программы осуществляет выкуп указанного жилья из краевой собственности в частную собственность (ст. 2 Закона края N 14-1336).
Участниками программы могут являться следующие граждане, проживающие на территории Красноярского края:
а) лица, состоящие в очереди на улучшение жилищных условий в органах местного самоуправления и имеющие право на приобретение жилья на льготных условиях в соответствии с действующим законодательством и не воспользовавшиеся этим правом на момент учета в качестве участника данной программы;
б) матери-одиночки, имеющие обеспеченность общей площадью в размере не более 18 кв.м в расчете на одного члена семьи и имеющие среднедушевой месячный доход на одного члена семьи за год, предшествующий моменту обращения о признании участником программы, менее трех прожиточных минимумов, установленных в Красноярском крае для трудоспособного населения;
в) молодые семьи (один из супругов в возрасте до 30 лет) с детьми, имеющие обеспеченность общей площадью в размере не более 18 кв.м в расчете на одного члена семьи и имеющие среднедушевой месячный доход на одного члена семьи за год, предшествующий моменту обращения о признании участником программы, менее трех прожиточных минимумов, установленных в Красноярском крае для трудоспособного населения;
г) работники бюджетных учреждений и организаций, получающие заработную плату из краевого или местного бюджетов, имеющие обеспеченность общей площадью в размере не более 18 кв.м в расчете на одного члена семьи и имеющие среднедушевой месячный доход на одного члена семьи за год, предшествующий моменту обращения о признании участником программы, менее трех прожиточных минимумов, установленных в Красноярском крае для трудоспособного населения;
д) лица, имеющие обеспеченность общей площадью в размере не более 22 кв.м в расчете на одного члена семьи и имеющие возможность оплатить первоначальный взнос на приобретение жилья за счет собственных средств, включая стоимость имеющегося в собственности отдельного жилого помещения в размере не менее 80% стоимости приобретаемого жилья.
Порядок ведения учета участников программы определяется администрацией края (ст. 3 Закона края N 14-1336).
33.2. Фонд ипотечного кредитования
Для реализации краевой целевой программы "Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы" учрежден краевой жилой фонд ипотечного кредитования. Формирование и использование краевого жилого фонда ипотечного кредитования осуществляется в соответствии с нормами ст. 4 Закона края N 14-1336.
Краевой жилой фонд ипотечного кредитования включает жилые помещения, построенные за счет средств краевого бюджета в соответствии с программой "Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы", и жилые помещения, переданные участниками программы в счет оплаты приобретаемого ими жилья.
Жилые помещения, построенные за счет средств краевого бюджета и переданные участниками программы в счет оплаты приобретаемого ими жилья, подлежат оформлению в краевую собственность в соответствии с действующим законодательством. Порядок ведения реестра жилых помещений краевого жилого фонда ипотечного кредитования определяется администрацией края.
Жилые помещения, передаваемые в краевой жилой фонд ипотечного кредитования в счет оплаты приобретаемого жилья, должны соответствовать установленным санитарно-техническим нормам. Ветхое и находящееся в аварийном состоянии жилое помещение не может быть принято в состав краевого жилого фонда ипотечного кредитования и использовано для приобретения участниками программы.
Жилые помещения, включенные в состав краевого жилого фонда ипотечного кредитования, подлежат использованию для улучшения жилищных условий участников программы на условиях, предусмотренных Законом края N 14-1336.
Определение доли построенного жилья, подлежащего распределению каждой категории участников программы, осуществляется ежегодно администрацией края с учетом количества лиц по каждой категории участников программы (ст. 4 Закона края N 14-1336).
Использование средств, полученных от продажи жилых помещений краевого жилого фонда ипотечного кредитования, осуществляется в соответствии со ст. 9 Закона края N 14-1336, которая гласит: "Денежные средства, полученные от продажи жилых помещений краевого жилого фонда ипотечного кредитования путем выкупа приобретаемого участниками программы жилья, подлежат зачислению в краевой бюджет в полном объеме".
33.3. Механизм приобретения жилья по краевой целевой программе
Механизм приобретения жилья по краевой целевой программе включает в себя:
- оценку стоимости приобретаемого жилья;
- выкуп приобретаемого жилья участниками программы;
- предоставление целевых жилищных субсидий на приобретение жилья;
- предоставление рассрочки по оплате выкупаемого жилья.
Выкупная стоимость приобретаемого и стоимость передаваемого участником программы жилья определяется на момент заключения договоров приобретения жилья, установленных ст. 6 Закона края N 14-1336.
Выкупная стоимость приобретаемого участником программы жилья оценивается:
- по вновь построенному жилому помещению - исходя из стоимости строительства одного квадратного метра жилья и общей площади приобретаемого жилого помещения;
- по ранее переданному в краевой фонд ипотечного кредитования жилому помещению - по его рыночной стоимости на основе независимой экспертизы в соответствии с действующим законодательством.
Стоимость передаваемого участником программы жилья оценивается по его рыночной стоимости на основе независимой экспертизы в соответствии с действующим законодательством (ст. 5 Закона края N 14-1336).
Выкуп приобретаемого участниками программы жилья из краевого жилого фонда ипотечного кредитования осуществляется на основе договора купли-продажи в соответствии с действующим законодательством.
Для оплаты стоимости приобретаемого жилья могут быть использованы:
а) стоимость жилья, передаваемого участником программы в счет оплаты приобретаемого им жилья из краевого жилого фонда ипотечного кредитования;
б) собственные средства участников программы;
в) целевые жилищные субсидии, предоставляемые участникам программы на приобретение жилья.
В случае, если у участника программы недостаточно в совокупности средств для оплаты полной стоимости приобретаемого жилья, ему может быть предоставлена рассрочка по оплате части выкупной стоимости приобретаемого жилья в размере разницы между выкупной стоимостью и суммой, зачтенной и оплаченной участником программы при выкупе жилья.
Конкретный способ оплаты участником программы выкупа приобретаемого жилья определяется по согласованию между участником программы и Красноярским краевым фондом жилищного строительства, осуществляющим управление краевым жилым фондом ипотечного кредитования.
Выкуп приобретаемого жилья осуществляется в соответствии с Положением о выкупе приобретаемого жилья из краевого жилого фонда ипотечного кредитования, утвержденным администрацией края (ст. 6 Закона края N 14-1336).
Государственная помощь участникам программы оказывается путем предоставления целевых жилищных субсидий на приобретение жилья. Целевые жилищные субсидии на приобретение жилья предоставляются участникам программы, установленным пп. "а"-"г" п. 1 ст. 3 Закона края N 14-1336.
Сумма субсидий конкретным участникам программы определяется как разница между стоимостью приобретаемого и имеющегося у них в собственности жилья, но не более 50 тыс. руб. в расчете на каждого члена семьи участника программы.
Финансирование расходов на предоставление целевых жилищных субсидий осуществляется за счет средств краевого бюджета.
Не имеют право на получение государственной помощи в порядке, установленном Законом края N 14-1336, лица, ранее получившие безвозмездную помощь на улучшение жилищных условий за счет средств федерального, краевого или местных бюджетов.
Государственная помощь участникам программы распространяется и на членов их семей. При этом к членам семьи участника программы относятся: проживающие совместно супруг (супруга), их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы могут быть признаны членами семьи, если они проживают совместно с участником программы, получающим субсидию, и ведут с ним общее хозяйство.
Выплаты целевых жилищных субсидий осуществляются в соответствии с Порядком о выплате целевых жилищных субсидий, утвержденным администрацией края (ст. 7 Закона края N 14-1336).
Порядок выплаты суммы средств, по оплате которых предоставлена рассрочка, устанавливается договором купли-продажи по согласованию между участником программы и Красноярским краевым фондом жилищного строительства, осуществляющим управление краевым жилым фондом ипотечного кредитования. Рассрочка по оплате выкупаемого жилья предоставляется на срок до 10 лет с начислением процентов в размере 1/6 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, с заключением договора о залоге приобретаемого жилья и предоставлением участником программы поручительства физических и юридических лиц (ст. 8 Закона края N 14-1336).
33.4. Краевая целевая программа "Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы"
За последнее десятилетие из-за высокой стоимости кредитных ресурсов и низкой платежеспособности населения произошло снижение инвестиционной активности в сфере жилищного строительства. Динамика роста показателей ввода жилых домов сменилась динамикой их падения. В 2000 г. в сравнении с предыдущим годом объем введенного в эксплуатацию жилья в г. Красноярске несколько увеличился (на 6000 кв.м жилья), в целом по краю он продолжает сокращаться: в 1998 г. введено 493,3 тыс. кв.м, а в 2000 г. - 406,5 тыс. кв.м.
Доля семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, увеличилась за последние 10 лет на 18%. В городе Красноярске остро нуждаются в улучшении жилищных условий 240 тыс. человек, из них около 30 тыс. человек проживают в ветхом, аварийном жилье. Более 10 тыс. человек, состоящих на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий в администрации г. Красноярска, имеют право на приобретение квартиры на льготных условиях.
Среднее время ожидания в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий за последние несколько лет увеличилось с 8-9 до 15 лет. Более того, часть (15-20%) имеющегося жилого фонда морально и физически устарела и требуется расселение граждан, в нем проживающих.
Ранее намеченная государством программа обеспечения каждой семьи в 2000 г. отдельной квартирой в условиях рыночной стихии осталась нереализованной. Значительная часть семей так и осталась стоять в очереди на улучшение, расширение и получение жилья, проживая по-прежнему в коммунальных квартирах, семейных общежитиях, на частных квартирах или в родительском доме. В этой же очереди стоят семьи, проживающие в ветхом и аварийном жилье. Добавились к перечисленным категориям и вынужденные переселенцы из стран СНГ, постоянно растет список остро нуждающихся в жилье и других категорий граждан.
Современное состояние проблемы обеспечения жильем жителей Красноярского края характеризуется следующими обстоятельствами:
- продолжается падение объемов жилищного строительства и нарастанием дефицита жилья в городах и рабочих поселках;
- у большинства граждан, имеющих право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, отсутствуют достаточные средства, чтобы в полной мере оплатить недостающую часть стоимости жилья;
- ограничены размеры бюджетных ресурсов, используемых на поддержку жилищного строительства, имеющиеся используются неэффективно;
- недостаточна концентрация денежных ресурсов в строительных организациях, чтобы начать крупномасштабное строительство качественного и недорогого жилья;
- отсутствует централизованный учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих средства для частичной оплаты стоимости строительства или приобретения жилья;
- не разработаны эффективные механизмы реализации программ жилищного строительства.
Недостаток государственного финансирования и контроля над жилищным строительством, неиспользование рыночных механизмов организации и финансирования строительства усугубляют ситуацию и в условиях высокого дефицита жилья не позволяют запустить механизмы удешевления, повышения качества и доступности жилья для большей части населения Красноярского края.
Необходима реализация крупномасштабных социальных программ строительства жилья на основе консолидированного финансирования из бюджетных средств, средств предприятий и граждан при максимальном использовании на первоначальном этапе льгот и денежных средств, предоставляемых государством, а также элементов системы ипотечного долгосрочного кредитования.
Реализация программы позволит решить первоочередные задачи развития, организации и финансирования жилищного строительства в крае, а также обеспечить жильем около 10,0 тыс. граждан, снизить стоимость реализуемого на региональном рынке жилья.
Целью программы является оказание содействия отдельным категориям лиц в улучшении жилищных условий. Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач:
- организация жилищного строительства за счет средств краевого бюджета в целях обеспечения жильем лиц, участвующих в настоящей программе;
- разработка и внедрение механизма ипотечного кредитования граждан в Красноярском крае;
- создание краевого жилого фонда ипотечного кредитования, включающего построенное по программе жилье и жилье, передаваемое участниками программы в счет оплаты приобретаемого ими жилья;
- оказание адресной государственной помощи отдельным категориям лиц при приобретении жилья;
- содействие развитию жилищного строительства и производственной базы домостроения.
Первый этап (2001 г.) реализации программы предусматривает:
- разработку и внедрение методической базы программы;
- выделение и оформление земельных участков под строительство жилья (строительных площадок);
- проведение организационных мероприятий, направленных на формирование и обеспечение взаимодействия структур, участвующих в реализации программы, включая правовое обеспечение;
- проведение отбора участников программы - юридических лиц, заключение договоров и соглашений;
- начало реализации локального проекта - проведение работ по началу застройки микрорайонов "3А" и по ул. Ястынской в Северном жилом районе;
- проведение отбора граждан, желающих принять участие в программе, их регистрации, заключения договоров.
Второй этап (2002-2004 гг.) реализации программы предусматривает:
- ввод жилья в эксплуатацию, предоставление жилых помещений участникам программы, заключение договоров ипотеки;
- продолжение застройки микрорайонов "3А" и по ул. Ястынской в Северном жилом районе.
Третий этап (2005 г.) реализации программы предусматривает:
- выполнение объема работ по строительству жилья в микрорайонах "3А" и по ул. Ястынской в Северном жилом районе;
- оценку результатов реализации локального проекта;
- участие в разработке инвестиционно-строительных проектов, направленных на распространение ипотечного кредитования в иных городах и районах края.
33.5. Механизм реализации и результаты реализации краевой целевой программы
Механизм реализации программы включает в себя следующие элементы:
1. Нормативно-правовой - в ходе реализации программы необходимо разработать и принять ряд нормативных актов, регламентирующих:
- порядок регистрации и ведения учета участников программы;
- порядок предоставления целевых жилищных субсидий участникам программы;
- порядок управления краевым фондом ипотечного кредитования.
Нормативное правовое обеспечение реализации программы предполагается разработать и принять в течение 2001 г. В дальнейшем, по мере реализации программы, будет осуществляться корректировка ее нормативно-правового обеспечения.
2. Методический - в ходе реализации программы необходимо разработать и утвердить комплект типовых документов, необходимых при оформлении сделок в рамках программы.
Методическую базу программы предполагается разработать и принять в течение 2001 г., в дальнейшем, по мере реализации программы, возможна ее корректировка.
3. Организационный - система мероприятий по регистрации и учету участников программы, а также оказанию государственной помощи им в приобретении жилья. Выделяемые из краевого бюджета в соответствии с настоящей программой средства направляются в первую очередь на строительство жилья для участников программы.
4. Управленческий - в виде системы государственных органов и иных организаций, обеспечивающих:
- регистрацию и учет лиц, имеющих право на участие в программе;
- управление краевым фондом ипотечного кредитования;
- организацию и осуществление строительства жилья для участников программы;
- предоставление отдельным категориям участников программы целевых жилищных субсидий.
Главное управление строительного комплекса администрации края является главным распорядителем бюджетных средств и государственным заказчиком программы, а также осуществляет общую координацию реализации программы и контроль за ходом ее выполнения.
Красноярский краевой фонд жилищного строительства по государственному контракту с Главным управлением строительного комплекса администрации края обеспечивает организацию и осуществление строительства жилья в соответствии с настоящей программой, выполняя функции заказчика и выбирая генподрядчика, осуществляет управление краевым жилым фондом ипотечного кредитования, а также регистрацию и учет участников программы, готовит документы для администрации Красноярского края для принятия решения о предоставлении отдельным категориям участников программы целевых жилищных субсидий при приобретении жилья.
Реализация программы в течение 2001-2005 гг. должна обеспечить:
- строительство и ввод в эксплуатацию в течение 2001-2005 гг. 116,0 тыс. кв.м общей площади жилья;
- высвобождение для последующего предоставления другим участникам программы около 1,8 тыс. жилых помещений, передаваемых в краевой жилой фонд ипотечного кредитования;
- осуществление капитальных вложений в строительство нового жилья на территории Красноярского края на сумму не менее 696 000,0 тыс. руб., создание тем самым не менее 300 рабочих мест в строительстве и стройиндустрии края, а также перечисление в бюджеты всех уровней в виде дополнительных выплат налогов от строительных и смежных организаций около 250 000 тыс. рублей.
Динамика ввода жилья по годам реализации программы и численности граждан, обеспечиваемых жильем, приведена в табл. 1.
Таблица 1
Динамика строительства и распределения жилья по годам реализации проекта
Наименование Годы Всего
2001 2002 2003 2004 2005
Ввод жилья,
тыс. кв.м -
жилая площадь - 9,6 19,2 21,0 13,0 62,8
общая площадь - 17,7 35,4 38,9 24,0 116,0
Обеспечение 1528 3051 3352 2069 10000
граждан жильем,
чел.*,
в том числе:
- вновь 997 1953 2146 1324 6400
построенным
- переданным 551 1098 1206 745 3600
другими
участниками
программы в
качестве оплаты
приобретения
нового жилья
——————————————————————————————
* При норме 18 кв.м общей площади на человека.
Социально-экономическая эффективность определяется достижением основной цели программы - обеспечение жильем жителей края, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Осуществление программы должно обеспечить:
- увеличение платежеспособного спроса отдельных категорий граждан и повышение доступности жилья для них;
- вовлечение в реальный экономический оборот приватизированного жилья и активизацию рынка недвижимости;
- привлечение в жилищную сферу сбережений населения и других внебюджетных финансовых ресурсов;
- повышение уровня занятости населения;
- увеличение налогооблагаемой базы;
- развитие строительного комплекса Красноярского края;
- предоставление вновь построенного жилья в течение 2001-2005 гг. не менее 6,4 тыс. граждан, являющихся участниками программы;
- передачу около 3,6 тыс. гражданам жилья, переданного другими участниками программы в счет оплаты приобретаемого;
- повышение эффективности использования бюджетных средств, направляемых на строительство жилья;
- концентрацию финансовых ресурсов, направляемых на строительство жилья.
Реализация программы краевым фондом жилищного строительства обеспечивает выполнение государственной политики регулирования социального сектора рынка жилья. Увеличение объемов жилищного строительства, достигаемое за счет бюджетных инвестиций, позволяет запустить механизм привлечения до сих пор не задействованных собственных средств граждан, что, в свою очередь, повысит эффективность использования бюджетных средств. Кроме этого, важной составляющей общего социально-экономического эффекта является организация экономической занятости населения (как известно, одно рабочее место в строительстве образует до 15 рабочих мест в смежных отраслях). Отмеченные факторы позволяют сделать вывод о социально-экономической эффективности программы.
34. Программа ипотечного жилищного кредитования в Республике Бурятия
34.1. Участники программы ипотечного жилищного кредитования Республики
Бурятия
34.2. Операторы первичного рынка ипотечных кредитов
34.3. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (ипотечные
агентства)
34.4. Кредиторы
34.5. Сроки и этапы реализации программы ипотечного жилищного
кредитования
34.1. Участники программы ипотечного жилищного кредитования Республики Бурятия
Основными участниками программы ипотечного жилищного кредитования Республики Бурятия являются:
1. Органы власти Республики Бурятия (правительство, органы местного самоуправления, Народный Хурал).
2. Заемщики.
3. Посредники (Ипотечная корпорация Республики Бурятия (ИКРБ), Жилищный субсидиарный фонд (ЖСФ)).
4. Кредиторы (страховые компании, Жилищный ссудно-сберегательный кооператив (ЖССК), банк).
Роль органов власти Республики Бурятия при становлении системы ИЖК состоит в проведении государственной политики в соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, а также в создании благоприятных условий для реализации региональных ипотечных проектов путем предоставления бюджетных гарантий, благоприятной налоговой политики, передачи материальных активов.
Правительство Республики Бурятия разрабатывает программу ИЖК на основе анализа состояния первичного и вторичного рынков жилой недвижимости и их инфраструктуры, уровня доступности жилья в регионе и оценки платежеспособного спроса населения на ипотечные кредиты, а также подготовленности правовой базы для внедрения системы ИЖК и в соответствии с федеральными стандартами, определяемыми уполномоченной федеральной структурой (Госстроем РФ). Также определяет технико-экономические и организационно-финансовые параметры Пилотного ипотечного проекта. Правительство во исполнение Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации учредило Ипотечную корпорацию Республики Бурятия (ИКРБ) (оператор первичного рынка ипотечных кредитов) совместно с районными администрациями, а также Ипотечное агентство Республики Бурятия (ИАРБ) (оператор вторичного рынка ипотечных ценных бумаг) совместно с Ипотечной корпорацией Республики Бурятия, другими заинтересованными юридическими лицами и/или с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и выступает гарантом по его обязательствам.
Органы местного самоуправления разрабатывают и обеспечивают благоприятные условия для реализации Пилотного ипотечного проекта, вносят в Собрание представителей постановление "О Пилотном ипотечном проекте", выделяют участки земли под застройку и при необходимости участвуют в долевом строительстве жилья под ипотечные проекты, а также создают районные (городские) жилищные субсидиарные фонды (ЖСФ).
Народный Хурал:
- принимает законодательные акты Республики Бурятия;
- утверждает бюджет, предусматривающий выделение средств (и/или гарантий) на развитие республиканской системы ИЖК и запуск Пилотного проекта;
- утверждает (по представлению Правительства) представителей в Наблюдательные Советы (Советы директоров) Ипотечной корпорации Республики Бурятия и Ипотечного агентства Республики Бурятия.
Заемщики - физические лица, граждане РФ, желающие приобрести жилье в кредит. Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору (договору займа) будет служить залог приобретаемого жилья (ипотека). Заемщики могут заключать агентские договоры с Ипотечной корпорацией Республики Бурятия по совершению всех необходимых юридических действий на основе принципа "единого окна".
34.2. Операторы первичного рынка ипотечных кредитов
Ипотечная корпорация Республики Бурятия (ИКРБ) представляет собой открытое акционерное общество, учрежденное Правительством Республики Бурятия совместно с заинтересованными администрациями районов и городов Республики Бурятия, которое разрабатывает стандарты системы ИЖК.
ИКРБ является оператором первичного рынка ипотечных кредитов. Она разрабатывает и утверждает в Правительстве Республики Бурятия стандарты системы ипотечного жилищного кредитования, которые устанавливают "правила игры" для всех участников ипотечного рынка, а также осуществляет внедрение этих правил и контролирует их выполнение.
Первым шагом является конкурсный отбор (на основе разработанных положений) риэлторских и оценочных агентств, страховых компаний, заказчиков - застройщиков жилищного строительства, первичных кредиторов.
Работа с заемщиками строится в рамках агентского договора, в соответствии с которым ИКРБ на основе принципа "единого окна" совершает все необходимые юридические действия по участию заемщика в системе ипотечного жилищного кредитования, а именно:
- осуществляет андеррайтинг заемщика (этот вид деятельности ИКРБ осуществляет на основе агентского договора с первичным кредитором. В процессе андеррайтинга ИКРБ определяет ликвидные активы заемщика (денежные средства; жилая недвижимость, находящаяся в собственности, и прочие ликвидные материальные активы), которые могут быть использованы в качестве первичного взноса, а также совокупный ежемесячный доход семьи заемщика. В итоге происходит отбор и классификация заемщиков с точки зрения первоочередности предоставления ипотечных жилищных кредитов и приобретения жилья);
- подбирает жилье для заемщика в соответствии с его доходами и пожеланиями, либо со вторичного рынка жилья на основе агентского договора с риэлторским агентством, либо с первичного рынка жилья на основе договора с заказчиком-застройщиком о соинвестировании в жилищное строительство;
- проводит независимую оценку жилья на основе агентского договора с оценочным агентством;
- готовит договор купли-продажи между заемщиком и продавцом жилья;
- готовит на основе агентского договора со страховой компанией договор страхования жилой недвижимости, передаваемой в залог, между заемщиком и страховой компанией (имущественное страхование).
Кроме того, Ипотечная корпорация Республики Бурятия (ИКРБ) обязана:
- проводить разъяснительную работу среди населения по системе ИЖК и осуществлять ее пропаганду;
- организовать обучение кадров профессиональных участников ипотечного рынка;
- осуществлять подбор страховых компаний, оценочных и риэлторских агентств, банков и других кредитных организаций, заказчиков-застройщиков нового жилья;
- вести прием населения и оказывать услуги потенциальным заемщикам (на основе агентского договора) по поиску жилья и оформлению договоров купли-продажи (включая продажу старого жилья), кредитных договоров и ипотеки, договоров страхования, включая, при необходимости, договора накопительного страхования в режиме единого окна;
- заключать договоры с заказчиком-застройщиком об инвестировании в строительство жилья в рамках ипотечных проектов;
- размещать собственные средства в банке-кредиторе с целью предоставления банком (льготных) ипотечных кредитов;
- по поручению первичного кредитора (на основе агентского договора) осуществлять андеррайтинг потенциальных заемщиков;
- организовать регистрацию права собственности на приобретенное жилье и ипотеку в региональных органах юстиции.
Кроме того, ИКРБ свою деятельность вправе осуществлять через управляющие компании на договорной основе.
Жилищный субсидиарный фонд (ЖСФ) представляет собой некоммерческую организацию, учреждаемую Правительством Республики Бурятия, администрациями района (города), разрабатывающую стандарты предоставления адресных целевых субсидий в виде первичных взносов в ипотечном кредитовании. Кроме того, Жилищный субсидиарный фонд (ЖСФ):
- ведет прием очередников и оказывает услуги по предоставлению адресных жилищных субсидий;
- направляет очередников в ИКРБ с целью прохождения процедуры андеррайтинга и, в соответствии со стандартами, осуществляет дифференцирование семей очередников по доходам;
- размещает средства в уполномоченном банке с целью последующего предоставления этим банком адресных целевых субсидий гражданам.
Оператором "социальной" части программы ИЖК является учреждаемый Правительством Республики Бурятия или местными администрациями жилищный субсидиарный фонд, который выделяет адресные жилищные субсидии гражданам из числа очередников. Размер этих субсидий устанавливается в зависимости от социальных норм жилья и доходов граждан в соответствии с положением, утверждаемым соответствующими Администрациями. Субсидии используются очередниками в качестве первичных взносов при ипотечном кредитовании.
34.3. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (ипотечные агентства)
Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (ипотечные агентства) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды, предприятия, иностранные инвесторы и др.
Операторы рефинансируют кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования, а также выпускают и размещают на рынке закладные листы, обеспечивая привлечение средств инвесторов в систему ипотечного жилищного кредитования. Наряду с закладными листами могут размещать на финансовых рынках облигации регионального (районного) ипотечного жилищного займа и оказывать кредиторам содействие во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.
К числу предприятий, участвующих в рефинансировании системы ИЖК, относятся, в первую очередь, предприятия, работники которых нуждаются в улучшении своих жилищных условий, в том числе через создаваемые ЖССК.
Ипотечное агентство Республики Бурятия (ИАРБ) - открытое акционерное общество, учреждаемое Правительством Республики Бурятия (совместно с ИКРБ и иными структурами) с контрольным пакетом акций (в размере не менее 51%). ИАРБ является региональным оператором вторичного рынка ипотечных кредитов. Основной его функцией является выкуп закладных, появляющихся в процессе реализации ипотечных проектов и становления первичного рынка ипотечных кредитов. Сформированные соответствующим образом пулы закладных становятся обеспечением выпускаемых ИАРБ закладных листов (или облигаций).
Ипотечное агентство может функционировать как финансовая компания, покупающая закладные и реализующая на рынках закладные листы. Вместе с тем оно вправе осуществлять свою деятельность как (небанковская) кредитная организация, если выкупает у кредиторов права требования по кредитным (ипотечным) договорам для обеспечения эмиссий собственных ипотечных ценных бумаг. Правительство формирует уставной капитал денежными средствами, а в отдельных случаях - также облигациями Бурятского республиканского ипотечного займа.
Основной деятельностью агентства является выкуп закладных у кредиторов, эмиссия закладных листов и размещение их на финансовых рынках. Доходность закладных листов (как и доходность облигаций Бурятского республиканского ипотечного займа) определяется рыночными условиями, т.е. привлекательностью для инвесторов. Основными потребителями ценных бумаг ИАРБ являются предприятия, работники которых объединяются в ЖССК с целью улучшения своих жилищных условий. Это наиболее эффективный способ вложения средств предприятиями для решения жилищных проблем своих сотрудников, поскольку операции с ценными бумагами не облагаются налогом на добавленную стоимость. Одновременно это наименее рискованный способ вложений, поскольку возвратность средств и доход по закладным листам (облигациям) обеспечиваются сотрудниками этих же предприятий.
Важным инструментом вовлечения средств в ипотечное жилищное кредитование станут облигации Бурятского республиканского (или районных) ипотечного займа. Агентом по размещению этих облигаций на рынке станет ИАРБ, которое повысит надежность этих ценных бумаг за счет ипотечных активов (закладных), выкупаемых у первичных кредиторов. То, что основу системы ИЖК составляют специализированные организации, занимающиеся кредитно-финансовыми операциями исключительно на (первичном и вторичном) рынках ипотечных кредитов, имеет значение с точки зрения снижения рисков в системе ИЖК. Это повышает надежность ипотечных ценных бумаг и, как следствие, обеспечивает защиту инвесторов в системе ипотечного жилищного кредитования.
По мере развития первичного рынка ипотечных кредитов будут формироваться условия для интеграции системы ИЖК Республики Бурятия в федеральную систему ипотечного жилищного кредитования, оператором которой является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Эта интеграция осуществляется либо путем вхождения АИЖК в число учредителей ИАРБ, либо путем создания Бурятского республиканского филиала АИЖК.
Методической основой интеграции являются Стандарты системы ИЖК Республики Бурятия, которые в этом случае должны совпадать с соответствующими федеральными стандартами, определяемыми уполномоченной федеральной структурой (Госстроем РФ). В противном случае средства стратегических инвесторов не могут быть инвестированы в выкуп прав требования по ипотечным жилищным кредитам, выдаваемым посредством региональных структур.
34.4. Кредиторы
Программа ипотечного жилищного кредитования Республики Бурятия подразделяет кредиторов на первичных и вторичных.
Первичные кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы) и являющиеся уполномоченными организациями ИКРБ. Первичные кредиторы выполняют следующие функции:
- предоставляют ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования ИКРБ;
- оформляют кредитные договоры (договоры займа) и договоры об ипотеке;
- обслуживают выданные ипотечные кредиты;
- выпускают и размещают на рынке закладные листы, обеспечивая привлечение средств инвесторов в систему ипотечного жилищного кредитования;
- наряду с закладными листами могут размещать на финансовых рынках облигации регионального (муниципального) ипотечного жилищного займа.
В качестве первичных кредиторов наряду с банками будут использоваться: жилищные ссудно-сберегательные кооперативы и страховые компании.
Жилищный ссудно-сберегательный кооператив (потребительский кооператив) - некоммерческая общественная организация, создаваемая гражданами, добровольно объединяющимися для удовлетворения потребностей в финансовой взаимопомощи. ЖССК могут создаваться по признаку общности места жительства, трудовой деятельности, профессиональной принадлежности или иной общности граждан. Управление ЖССК осуществляют Правление, Кредитный комитет и Ревизионная комиссия, избранные на общем собрании членов союза и подотчетные пайщикам ЖССК. Общее собрание Кооператива может возложить исполнение функций кредитного комитета на юридическое лицо - одного из учредителей ЖССК (например, ИКРБ). По сути, ЖССК - это цивилизованная форма кассы взаимопомощи, только юридически оформленная и дающая своим членам преимущества. Члены (пайщики) ЖССК объединяют свои средства - паевые взносы и личные сбережения. Эти средства образуют фонд кредитования, который предназначен для выдачи займов пайщикам ЖССК. Величина предоставляемого займа зависит от суммы и срока накопления. Процентные выплаты по ссуде, осуществляемые пайщиками, зависят от целей и срока, на который была выдана ссуда.
Деятельность ЖССК регулируется ст. 116 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в РФ". Согласно ст. 3 указанного Федерального закона взаимоотношения потребительских обществ и их союзов и органов исполнительной власти определяются соглашениями. Заемщики должны стать членами Жилищного ссудно-сберегательного кооператива.
На короткий срок могут выдаваться беспроцентные ссуды. В целях гарантии возврата займа используются система поручительства или залога. Каждый пайщик может взять ссуду в пятикратном размере от суммы накопленных средств. Проценты, получаемые по ссудам, распределяются между пайщиками.
Размер процентной ставки по займам, выдаваемым Жилищным ссудно-сберегательным кооперативом своим членам, фиксируется соответствующим договором. Учредителями ЖССК могут выступать, в том числе, юридические лица - предприятия, заинтересованные в решении жилищных проблем своих работников.
Внесение личных сбережений пайщиков в фонд ЖССК осуществляется ежемесячными вкладами в размерах, необременительных для семейного бюджета. Но в условиях инфляции и непредсказуемого курса рубля необходима защита сбережений от обесценивания, для чего проводится их индексация пропорционально курсу доллара.
Индексация производится следующими способами:
- привязка выдаваемых ссуд к ставке рефинансирования ЦБ РФ или к доллару США;
- размещение остатков денежных средств ЖССК в различные высоколиквидные финансовые инструменты (валютные или рублевые).
ЖССК осуществляет предоставление займов, более доступных и дешевых по сравнению с другими финансовыми институтами.
Для осуществления рентабельной деятельности, покрывающей затраты на содержание управленческого аппарата и офиса, ЖССК необходимо достичь суммы активов не менее 100 000 руб. Наиболее подходящими для деятельности ЖССК являются следующие параметры:
- минимальное количество членов союза 250 человек;
- минимальный паевой взнос 50 руб.;
- минимальный вступительный взнос 200 руб.;
- ежемесячный вклад личных сбережений (по желанию) от 200 руб.
Страховые компании - компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков на основе договоров и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка, являются уполномоченными компаниями ИКРБ. Страховые компании заключают договоры долгосрочного, в том числе накопительного страхования жизни, а также предоставляют ссуды на покупку жилья гражданам, участвующим в накопительной программе и собравшим на страховом полисе не менее 30% стоимости приобретаемого жилья. Кроме того, эти компании могут участвовать в долевом строительстве жилья в ипотечных проектах и выступать в качестве инвесторов системы ИЖК путем приобретения эмиссионных ипотечных ценных бумаг.
Страховые компании могут выдавать по истечении 3 лет заем в пределах страховой суммы на покупку квартиры. Если заемщик в момент подписания договора о долгосрочном накопительном страховании жизни выплачивает страховой компании 30% страховой суммы, то страховая компания может по истечении одного года выдать ему заем в пределах страховой суммы на покупку квартиры. Залог приобретаемого жилья оформляется в данном случае на страховую компанию. Расчеты показывают, что процентная ставка по займам страховой компании может составить 8% годовых в валюте. В этих случаях страховые компании имеют возможность направлять часть своих резервов с учетом сумм, получаемых в рамках договоров долгосрочного накопительного страхования жизни с заемщиками (страхователями), на инвестиции в строительство нового жилья.
34.5. Сроки и этапы реализации программы ипотечного жилищного кредитования
Первый этап - подготовка и реализация Пилотного ипотечного проекта (2001-2002 гг.):
1) Учреждение ИКРБ и ЖСФ.
2) Организация работы с населением.
3) Отбор основных участников программы ИЖК на данном этапе (страховая компания, банк-кредитор, риэлторские и оценочные агентства, заказчик-застройщик) и формализация отношений между ними.
4) Разработка нормативных правовых актов, регулирующих переход прав собственности в процессе ипотечного жилищного кредитования.
5) Землеотвод участка под строительство жилого дома в рамках Пилотного ипотечного проекта.
6) Строительство и реализация жилья в рамках Пилотного ипотечного проекта.
7) Формирование условий для учреждения ЖССК.
8) Выдача кредитов под жилье, приобретаемое на вторичном рынке.
Второй этап - реализация второго инвестиционного цикла Пилотного ипотечного проекта (2002-2003 гг.):
1) Строительство и реализация жилья.
2) Формирование условий для запуска и функционирования механизма рефинансирования системы ИЖК.
3) Формирование районных списков потенциальных заемщиков (включенных в систему накопления средств на первичный взнос) и на их основе - республиканской базы данных (кредитных историй) по заемщикам, интегрированных в федеральную базу данных.
4) Учреждение ЖССК.
5) Выпуск и размещение первой серии облигаций Бурятского республиканского ипотечного займа.
Третий этап - формирование механизмов рефинансирования системы (2002-2005 гг.):
6) Учреждение ИАРБ.
7) Учреждение Бурятского республиканского филиала АИЖК.
8) Выкуп и размещение второй серии облигаций Бурятского республиканского ипотечного займа.
9) Реализация третьего инвестиционно-строительного цикла.
10) Привлечение инвестиций в расширение строительства жилья под ипотечное кредитование во всех районах республики.
11) Начало выдачи кредитов без условия частичного расчета старым жильем (при наличии первичного взноса не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья).
Реализация третьего этапа будет означать начало рыночных (без обязательных административной поддержки и контроля) отношений между участниками в системе ипотечного кредитования.
«все книги «к разделу «содержание Глав: 8 Главы: < 3. 4. 5. 6. 7. 8.