3.2. Залог

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (ст.334 ГК РФ). Преимущество залога перед неустойкой состоит, прежде всего, в том, что удовлетворение требований кредитора не зависит от имущественного положения должника, а зависит лишь от цены предмета залога. Возможность удовлетворения требований кредитора за счет стоимости заложенного имущества преимущественно перед иными кредиторами также отличает залог от всех других способов обеспечения исполнения обязательств.

Существует два основания возникновения залога: договор и закон. В силу договора залог возникает при соблюдении сторонами договора всех требований, предусмотренных законодательством для его возникновения (надлежащее согласование предмета залога, соблюдение формы договора и др.). В силу закона залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. В некоторых случаях, стороны при заключении договора могут исключить применение залога, предусмотренного законом. Так, например, с момента передачи товара по договору купли-продажи покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором (п.5 ст.488 ГК РФ).

Предметом залога согласно статье 336 ГК РФ может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования). Исключение составляют имущество, изъятое из оборота, а также требования, неразрывно связанные с личностью кредитора, в частности требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иные права, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются, если названным законом не установлены иные правила. Предметом залога могут быть также вещи и имущественные права, которые будут приобретены залогодателем в будущем (п.6 ст.340 ГК РФ). Допускается также передача имущества в залог с последующей передачей этого имущества еще в один залог в обеспечение других требований (последующий залог). Такой последующий залог возможен, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. При этом требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей (п.1 ст.342 ГК РФ). Вот почему наряду с подтверждением прав залогодателя на имущество, немаловажно удостовериться, что имущество уже не заложено по другому обязательству должника.

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо, согласившееся заложить свое имущество в обеспечение чужого обязательства. При этом, залогодателем вещи может быть только ее собственник. Лицо, имеющее на вещь право хозяйственного ведения (государственные и муниципальные предприятия), может выступать залогодателем в порядке, предусмотренном законодательством. Так, поскольку передача вещи в залог означает распоряжению вещью, залогодателем недвижимого имущества такое предприятие может выступать лишь с согласия собственника (ст.295 ГК РФ). Поскольку речь идет о распоряжении имуществом, а именно возможности его отчуждения, следует иметь в виду, что при определенных условиях передача имущества в залог акционерным или иным хозяйственным обществом требует согласия (одобрения) соответствующего органа управления такого общества. Речь идет об одобрении крупных сделок хозяйственных обществ.

Залогодателем права (например, права аренды) может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.

Залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения (ст.337 ГК РФ). То есть залогом обеспечивается не только основной долг, но и проценты, неустойка, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. Если стороны хотят изменить данное условие, они должны специально предусмотреть это в договоре.

Договор о залоге может быть либо самостоятельным соглашением, либо его условия могут быть инкорпорированы в основной договор.

По общему правилу заложенное имущество остается у залогодателя. Однако стороны в договоре о залоге могут предусмотреть, что имущество передается залогодержателю.

Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. В случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу (ст.353 ГК РФ).

Залог всегда должен быть оформлен договором в письменной форме (ст.339 ГК РФ). По общему правилу залог возникает именно с момента заключения договора о залоге. Однако в случае передачи заложенного имущества залогодержателю, залог возникает с момента передачи имущества залогодержателю, при этом заключение договора о залоге в письменной форме также обязательно.

Договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение правил заключения договора, касающихся его письменной формы, нотариального удостоверения или регистрации влечет недействительность договора о залоге.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. При этом характер и размер неисполнения обязательства должны быть сопоставимы со стоимостью заложенного имущества. Так, согласно пункту 2 статьи 348 ГК РФ в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество зависит от вида имущества и условий соглашения сторон. Так, обращение взыскания на недвижимое заложенное имущество возможно только в судебном порядке. Стороны за некоторым исключением не могут изменить данный порядок своим договором.

Порядок же обращения взыскания на заложенное движимое имущество может быть изменен сторонами: в соответствии с пунктом 2 статьи 349 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного движимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.

Важно понимать, что законодательство не предусматривает возможности в силу залога передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Смысл залога в том и состоит, что залогодержатель получает удовлетворение своих требований именно из стоимости заложенного имущества, получаемой в результате продажи имущества с публичных торгов по наиболее высокой цене. Переход права собственности на заложенное имущество к залогодержателю возможен лишь в порядке отступного или новации обеспеченного залогом обязательства, то есть при прекращении соглашения о залоге (п.46 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.96 N 6, N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Единственная возможность получения предмета залога в собственность залогодержателя предусмотрена пунктом 4 статьи 350 ГК РФ, в соответствии с которым при объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести заложенное имущество у залогодателя по договору купли-продажи и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом.

Реализация (продажа) заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. При этом залогодержатель (кредитор) получает удовлетворение своих требований за счет денежных средств от реализации заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника, но в порядке очередности, установленной гражданско-процессуальным законодательством. Статья 78 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" относит требования залогодержателя к пятой очереди. К первой-второй очередям относятся требования о возмещении вреда, выплате зарплаты, авторских гонораров. Преимущество перед требованием, обеспеченным залогом имеют согласно гражданско-процессуальному законодательству и требования налоговых органов: в третью и четвертую очередь подлежат удовлетворению налоговые и неналоговые платежи в бюджет и внебюджетные фонды. Таким образом, при исполнительном производстве требования залогодержателя имеют преимущество среди требований иных кредиторов пятой очереди. Примечательно, что, если требования залогодержателя-кредитора удовлетворяются в процессе ликвидации или банкротства залогодателя-должника, то требования налоговых органов об уплате налоговых и иных платежей в бюджет в соответствии со статьей 64 ГК РФ подлежат удовлетворению в четвертую очередь после удовлетворения требования, обеспеченного залогом, стоящего в третьей очереди.

Наряду с продажей заложенного имущества с публичных торгов залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, когда его реализация оказалась невозможной, а также в иных случаях.