_ 7. Деление существующих ипотечных систем.

- Группа без вотчинной книги. - Русская система Свода и Нотариального Положения. - Ограничение публичности моментом совершения сделки. - Римские бубличные и квазипубличные сделки - Местонахождение имущества, как определяющее начало для места совершения сделки. - Появление этого правила в XVIII века. - Курляндская ингроссация. - Залоговая книга (Pfandbuchsystem) в некоторых германских государствах - Древняя система "Fertigung" в немецкой Швейцарии

_ 7. Вы можете часто встретиться с таким делением существующих систем, в котором допускаются три группы: а) система простой залоговой книги (Pfandbuchsystem), б) система вотчинной книги (GrundbuchSystem) и в) система французской двойной записи (transcription et incription). - Мы поступим проще и, как сказано выше, начнем с того, что все известные нам ипотечные системы сведем к двум типам:

а) Наименее развитые системы, не знающие вотчинной книги (сюда входят и французские производства);

б) Более развитые системы основанные на вотчинной книге (Grundbuch). Тем и другим системам принадлежит нечто общее - известное стремление к гласности, как в отношении принадлежности недвижимой собственности, так и лежащих на ней догов. Но тождество их почти тем и заканчивается. Для большей наглядности, можно сказать, что если смотреть снисходительно на нашу залоговую практику и признать в ней уже наличность не вполне развитой ипотеки, то русская система Х тома нашего Свода и нотариального положения может быть отнесена к типу первой группы, именно к ипотеке без вотчинной книги.

На основании 157 статьи Нотариального Положения, Нотариальные акты, которыми установляются права на недвижимое имущество, чрез учреждения их старшим нотариусом того судебного округа, где имущество находится, обращаются в акты крепостные". Это утверждение состоит, согласно 169 ст. Нотар. Полож. во "внесении выписи в крепостную книгу" и в соответствующей тому "отметке в peecтре крепостных дел". Если задаться вопросом: что такое "реестр крепостных дел", то на это мы найдем ответ в 53 ст. Нот. Полож., из которой видно, что "в реестре крепостных дел назначается для каждого отдельного недвижимого имущества особый лист", в чем конечно уже проглядывает идея вотчинной книги. Но эта идея не проведена дальше намека. Уже из приложенного к этой статье образца видно, как мало крепостной реестр старшего нотариуса осуществляет ту именно мысль, чтобы все, относящееся к данному имению, наглядно было соединено в одной странице реестра. Как бы полно ни составлялась подобная страница, нет юридической в ней силы, именно такой силы, которая избавляла бы от надобности искать во всех запрещениях, т. е. вне крепостного реестра. Таким образом, если свести к ясному выводу, в чем выражается стремление к гласности в Нотариальном положении и Х томе Свода, то окажется, что вся гарантия состоит в одной только публичности совершения акта: публичность - в том, что старший нотариус есть составная часть окружного суда; публичность - в том, что о состоявшейся сделке печатается в Сенатских объявлениях (179 ст. Нотар. Полож.) Кроме того? от этой степени публичности не ускользает именно совершение акта, потому что сделка считается совершенною только с момента утверждения ее старшим нотариусом.*(2) Наконец, одна из капитальных заслуг Нотариального Положения состоит в провозглашении исключительного права утверждения акта тем именно старшим нотариусом, в округе коего находится имение. В этом состоит первый шаг к усилению гласности совершения акта в том смысле, как понимает его ипотечный строй. Между тем это благое начало до 1866 года было вовсе чуждо нашему Х тому.*(3)

Публичность совершения сделки в той степени, как знало ее наше право до Нотариального Положения 1866 года, т. е. без обязательного ее утверждения по месту нахождения имения, вовсе не является плодом новейшего развития, и была известна уже римскому праву, в его позднейшей эпохе. В сборнике императорских конституций, носящем название Кодекса Юстиниана, содержится указ императора Льва, жившего в V веке (за 50 лет до Юстиниана) относительно значения судебных и нотариальных сделок (L. 11 С. 8, 18). Установляется предпочтение и старшинство удовлетворения таких документов, которые совершены публично (т. е. в суде), хотя бы день совершения такой сделки был позднейший против других домашних актов. Наравне с судебными сделками конкурируют те, которые установленным образом совершены (вроде нотариальных актов), и они именуются квазипубличными. Дальше этого римское право, в самых позднейших его стадиях, уже не пошло. "Публичные'" и "квазипубличные" (т. е. судебные и нотариальные сделки поощряются. Они ведут к удовлетворению предпочтительно перед домашними актами, даже раньше совершенными. Но состоялся ли торжественный обряд публичности по местонахождению имущества, или в другом округе, это вовсе не входит в расчет. Более 1000 лет должно было пройти над миром, пока не вошло и это начало в основание опубликования земельных актов. Эта позднейшая идея обязательного внесения ипотек в публичные книги по местонахождение имения - развилась из партикулярной жизни мелких государственных единиц и городов Германии, т. е. из обычаев и местных статутов. По всей вероятности, сначала не сознавалось теоретически, какие громадные преимущества дает начало местной записи для гласности земельного владения; а просто на практике, такое ограничение записи одним единственным округом могло явиться последствием того, что упомянутые местные статуты распространялись на весьма тесные территории, в которых не было выбора между многими судами или местами опубликования сделок. Тут факт предшествовал теории. Если же и были попытки теоретического обсуждения, то они могли только тормозить самобытное творчество статутного права, так как вся теория прошлых веков основывалась на римском праве. Принципиальное признание единственной записи по местонахождению имущества появляется сравнительно поздно и делается предметом законодательных указаний в начале XVIII века. Мы увидим ниже, как оно положительно установлено в 1722 году прусским "Ипотечным и Конкурсным Уставом", Почти в те же годы - это начало признано в Курляндии "Комиссориальными решениями" 1717 года, в которых предписывается, совершение сделок отчуждения и залога имений "не иначе как в суде того округа, где имения находятся".*(4)

На этих двух началах, т. е. публичном совершении акта и обязательном утверждении по местонахождению) имущества - развитие ипотечного дела задержалось надолго. В значительной части Европы существующие системы сводятся еще до сего времени к тем же двум началам, к которым, в конечном результате, сводятся и все другие системы, с тою лишь разницею, что в них вотчинная книга еще присоединяется к этим основаниям. В нашем крепостном отделении хранятся акты ипотечной регистрации Газенпонтского обергауптманства, начиная с 1717 года. Эта дата, вероятно, состоит в непосредственной связи с годом издания вышеуказанного Комиссориального решения 1717 года. Несколько раньше начинается серия городских актов (Либава с 1696 г., Гробин с 1698 г.).*(5) Из обозрения этих актов вы легко можете сообразить, в чем состоял обряд публичного совершения. Список сделки оставляется при делах суда; это есть так называемая ингроссация или интабуляция. "Ingrossatio" - называли в средних веках вообще писание начисто крупными буквами- "grossa"; ''intabulatio'' - было внесение в акты суда. Вслед за внесением сделки, возвращался просителю документ с надписью, удостоверяющею корроборацию, или укрепление сделки. Сначала идея укрепления или корроборации проглядывает вовсе не ясно. У дел судебных являются акты; у тех же дел пишется протокол о драках, происшествиях, с подробными показаниями очевидцев. Те и другие события так малочисленны, что из всей этой совокупности бумаг составляются в начале века тонкие ежегодные книги.

Длинная серия томов этих актов - обнаруживает полный застой системы за сто с лишнем лет. Не раньше 820 года появляются в Курляндии первые реестры крепостных дел. Однако до судебной реформы ведение этой книги имело почти характер частный, якобы Вспомогательные справки для разыскания актов; во всяком случае, отсутствовала достаточная законная санкция, чтобы признать переход к системе "грундбуха", состоявшимся событием. Только с 9 июля 1889 года появляется система, в которой мы впоследствии укажем признаки, роднящие ее с группой вотчинной книги. Но об этом впереди. В настоящее время, ипотека без вотчинной книги продолжает существовать в разнообразных видах, в целом ряде систем, из коих мы укажем только на "залоговую книгу" (Pfandbuch) в Королевствах Баварском и Вюртембертском, в рыцарских имениях и насдедственно-арендных участках монастырских земель Мекленбурга, а также в Веймара, Шварцбург-Рудольштадте и в бывшем Герцогстве Лауенбургском. К системам без вотчинной книги мы должны также причислить особый порядок, известный в некоторых кантонах немецкой Швейцарии и под названием "Fertigung". Наконец, сюда же следует присоединить, хотя со значительными особенностями и французскую ипотеку. Слово "fertigen" значит "оканчивать" довершать". Таким образом, "Fertigungssystem" можно перевести через - "порядок довершения сделок при участии общественной власти". Эта система любопытна тем, что она выражает в себе самое широкое вмешательство власти в интересы договаривающихся сторон, - такую степень ограничения их свободы действий, которую едва ли так полно выразило даже проникнутое принципом государственной легальности прусское законодательство прошлого века. "Доверительная система" (Fertigungssystem) существует в кантонах Бернсом, Люцернском, Ааргауском, Цюрихском, Шафгаузенском, Цугском, С.-Галленском, Аппенцельском, Тургауском, БазельЛандском, Урийском, Гларусском, Обвальденском и Нидвальденском. Оригинальную картину представляет этот порядок, например в Сан-Галлене, по закону об отчуждении недвижимости от 28 апреля 1842 г. и по ипотечному закону от 26 января 1832 г. Желающие продать недвижимость обязательно начинают с того, что обращаются к общинному письмоводителю (Gemeindeschreiber) для занесения в особый протокол проекта продажи (так называемой "Strazze").. При этом предмета продажи записывается не иначе, как с подробным описанием положения, границ, страховой оценки, лежащих на нем долгов, поземельных рент, повинностей, сервитутом, тяжб и т. п. Неправильное указание цены или недоплаченных платежей влечет за собою уголовные последствия. Этот проект представляется общинному совету (Gemeinderath), который его подвергает,, довершению" (Fertigung), т. е. утверждение. Этот обряд происходит не раньше истечения положенного срока, после составления проекта, причем совершению такого обряда могут своевременным протестом воспрепятствовать даже третьи лица. При этом помимо инициативы заинтересованных лиц, общинный совет отказывает в утверждении и, если он узнает; что в акте неверно указаны данные относительно предмета продажи. При составлении закладных, дело происходит еще сложнее, так как общинный старшина (Gemeindeammann) обязан на месте составить подробное и тщательно проверенное описание закладываемого имения, его размеров, доходности, долгов, обремененный; при этом члены общинного совета составляют присяжную оценку земли и строений. Затем все эти материалы предлагаются на обсуждение общинного совета, который вызывает в заседание должника, усовещает его - не уклоняться от истины в своих показаниях, затем подвергает все добытые сведения дополнительной проверке. Только по достижению такой достоверности, добытой путем целого следствия, общинный совет дает акту залога его окончательную санкцию. Но вмешательство общинной власти идет так далеко, что выдача закладной кредитору воспрещается, пока он не докажет уплаты денег. Здесь закон не доверяет сторонам и обязывает общинный совет убедиться воочию, что сделка не (фиктивна и деньги действительно должником получены. Все эти положения носят, по-видимому, на себе отпечаток весьма древнего общественного строя. Такая широкая инициатива общины не вытекает из потребностей кредита и с принципом неограниченной частной собственности она едва ли примирима. В ней, вероятно, выражается переживание общинных форм давно минувшей эпохи, и в таких обрядах община явно выступает, как ограждающая какие-то свои собственные права, уцелевшие в наше время на имуществе частных лиц. С этой точки зрения, мы воздержимся от всякого приравнения этой инициативы общины тому вмешательству в оценку достоинства сделок, которое в законодательстве Фридриха Великого возлагается на прусских чиновников, на основании принципа легалитена. При внешнем их сходстве, эти два вида вмешательства власти не имеют ничего общего. В инициативе швейцарской общины к проверке действий собственника - доходит до нас эхо седой старины, поглядывает обломок какого-то исчезнувшего и веками заглохшего быта. В легальном же вмешательстве прусского чиновника, мы узнаем создание ХVIII века, той именно его части, когда идеи французской революции до своего разгара еще не дошли, и когда мысль просвещенного абсолютизма казалась последним словом искусства царей заботиться о счастье и благе своих подданных. Фридрих Великий, Иосиф II и Екатерина - вот те имена, при упоминании которых идея легальности в гражданском обороте получает особенный смысл. Их время ее породило.