Тема 2. ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Начиная рассматривать эту тему, необходимо отметить, что жилищное законодательство представляет собой совокупность законодательных и иных нормативных актов, регулирующих жилищные правоотношения с участием граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления.

Характерным для жилищного законодательства в настоящее время является то, что оно состоит из огромного числа нормативных актов, принятых еще в 80-е годы. Поскольку на данный момент экономические и социальные условия в стране радикально изменились, то ранее принятые и не отмененные нормы права вступают в противоречие с принятыми позднее, что создает серьезные проблемы в их применении и диктует необходимость пересмотра жилищного законодательства.

Приступая к изучению этой темы, необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Разграничение полномочий по предмету совместного ведения предполагает как самостоятельные действия Федерации и субъектов, так и согласованные действия для достижения конкретных целей.

Согласно ч.5 ст.76 Конституции РФ законы и иные нормативно-правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия приоритет отдается федеральным законам.

На федеральном уровне жилищное законодательство представляет собой большое число нормативных актов, принятых, как уже говорилось, в разное время.

Во-первых, это Основы жилищного законодательства СССР, принятые в 1981 году. Далее, Жилищный кодекс РСФСР, вступивший в действие с 1.01.1984 г., как предыдущий нормативный акт, так и данный в значительной степени устарели. Подлежат применению в части, не противоречащей законам, принятым позже.

Cледующим актом, регулирующим жилищные правоотношения в настоящее время, является Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92 г., который определил основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище, установил общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере, а также ввел новую классификацию жилищных фондов. Гражданский кодекс РФ содержит две главы (18 и 36), непосредственно регулирующие правоотношения, возникающие по поводу жилых помещений. В главе 18 содержатся положения о назначении жилого помещения, урегулированы отношения долевой собственности на общее имущество собственников жилых помещений в многоквартирных домах, предусмотрены санкции за нецелевое использование жилых помещений. Глава 36 вводит два вида договоров, которыми оформляются отношения по пользованию жильем: договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма.

Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4.07.91 г. является еще одним федеральным законом, содержащим нормы жилищного права. Он установил основные принципы и порядок приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Необходимо отметить еще один федеральный закон – Закон РФ «О товариществах собственников жилья» от 15. 06.96 г[ЮЗ1] . Несмотря на то, что закон по отраслевому признаку относится к гражданскому законодательству, большая часть его норм регулирует отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере.

На федеральном уровне жилищные правоотношения регулируются не только законами, но и указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, которые должны соответствовать федеральным законам. Среди них можно назвать: Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. №1180 «О жилищных кредитах»1; Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. №1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов»2; Постановление Правительства РФ от 18 июня 1996 г. №707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг»3.

Что касается нормативных актов субъектов РФ, то среди них хотелось бы отметить Постановление Калининградской областной Думы от 11.09.97 № 64, которым утверждена новая редакция «Порядка учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений в Калининградской области». Данный нормативный акт содержит перечень оснований, по которым граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий, устанавливает категории населения, имеющие право на предоставление жилья в первоочередном и во внеочередном порядке, а также регламентирует сам порядок предоставления жилых помещений из государственного и муниципального жилищных фондов.