Тема 6. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

А. Порядок предоставления жилых помещений в домах фонда социального использования.

Гражданский кодекс, давая определение договору социального найма, все-таки в основном регламентирует отношения, связанные с договором коммерческого найма, поэтому при рассмотрении данной темы необходимо руководствоваться Жилищным кодексом РСФСР, Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики».

Приступая к рассмотрению темы, нужно уяснить, какие жилые помещения относятся к фонду социального использования.

Изучая порядок предоставления жилых помещений в домах фонда социального использования, необходимо учитывать, что в нашей области эта процедура проходит в соответствии с Постановлением Калининградской областной Думы от 11.09.97 № 64, которым утверждена новая редакция «Порядка учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений в Калининградской области».

Работая с этим нормативным актом, необходимо обратить внимание на учетную норму в Калининградской области, четко уяснить основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, очередной, первоочередной и внеочередной порядок предоставления жилых помещений.

Следует изучить виды жилищных норм и четко отграничивать их друг от друга,

Работая над этой темой, необходимо усвоить понятие ордера на жилое помещение, а также порядок его выдачи и признания недействительным.

Б. Права нанимателя по договору социального найма.

При изучении этого вопроса студентам необходимо уяснить, кто относится к членам семьи нанимателя и какими правами по договору социального найма обладают наниматель и проживающие совместно с ним лица.

Далее необходимо изучить все права нанимателя, а именно:

- право вселить в установленном порядке в занимаемое жилое помещение членов своей семьи (это право предусмотрено ст. 54 ЖК РСФСР). Рассматривая этот вопрос, следует обратить внимание на постановление Пленума Верховного Суда СССР «О практике применения судами жилищного законодательства» № 2 от 3.04.87 в редакции постановления Пленума №14 от 30.11.90 и на постановление Конституционного суда РФ от 25.04.95 №3;

- право сохранить жилое помещение на период временного отсутствия (ст. 60 ЖК). При изучении этого вопроса необходимо руководствоваться Постановлением Конституционного суда РФ от 23.06.95 № 8 – П;

- право забронировать жилое помещение (ст. ст. 62, 63, 64 ЖК). Процедура бронирования жилых помещений регламентирована Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной Постановлением Совета Министров РСФСР от 31.07.84 № 336, в настоящее время Инструкция действует в редакции постановлений Правительства РФ от 18.01.92 №34, от 28.02.96 № 199;

- право сдать в поднаем занимаемое жилое помещение или его часть. При изучении этого вопроса необходимо руководствоваться Жилищным кодексом РСФСР и главой 35 Гражданского кодекса РФ;

- разрешить при взаимном согласии проживающих с нанимателем членов семьи проживание другим гражданам (временным жильцам);

- право произвести в установленном порядке обмен занимаемого жилого помещения. Рассматривая это право нанимателя, следует изучить статьи 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74 Жилищного кодекса РСФСР, Инструкцию «О порядке обмена жилых помещений», утвержденную приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 года № 12, постановление Пленума Верховного Суда СССР № 2 от 3.04.87 в редакции постановления Пленума № 14 от 30 ноября 1990 года «О практике применения судами жилищного законодательства» и ознакомиться со ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»;

- право приобрести занимаемое жилое помещение в собственность в установленном порядке (данное право нанимателя рассматривается ниже).

В. Заселение освободившихся в квартире жилых помещений.

В данном случае речь идет об освобождении жилого помещения в коммунальной квартире и порядок заселения освободившегося жилого помещения имеет свои особенности, чем и продиктована необходимость рассмотрения этого вопроса отдельной темой.

Для уяснения этой темы необходимо изучить ст. 46 ЖК РСФСР и ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и вспомнить жилищные нормы, чем они отличаются друг от друга, а на основе этого иметь представление об очередности заселения освободившихся жилых помещений в квартире, но следует помнить, что Жилищный кодекс РСФСР действует в части, не противоречащей законам, принятым позже; рекомендуется ознакомиться с постановлением Пленума Верховного Суда № 8 от 24.08.93 г.

Г. Изменение договора социального найма.

Рассматривая данную тему спецкурса, следует уяснить, что договор социального найма может быть изменен с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Если согласия между перечисленными сторонами не достигнуто, то спор об изменении договора разрешается в судебном порядке.

Следует различать три варианта изменения договора найма, которые предусматривает Жилищный кодекс РСФСР (ст. ст. 86, 87, 88):

- изменение договора найма по требованию члена семьи нанимателя;

- изменение договора найма по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью;

- изменение вследствие признания нанимателем другого члена семьи.

При изучении данного вопроса рекомендуется использовать постановление Пленума Верховного суда РСФСР «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» от 26.12.84 №5 в редакции постановлений Пленума №5 от 29.08.89, №11 от 21.12.93, №10 от 25.10.96 года и постановление Пленума Верховного суда СССР «О практике применения судами жилищного законодательства» № 2 от 3.04.87 в редакции постановления Пленума № 14 от 30.11.90.

Д. Расторжение договора социального найма и выселение.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия всех совместно проживающих с ним членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения, о чем указано в части 1 ст.89 ЖК РСФСР, при расторжении договора наниматель обязан произвести действия, предусмотренные ст. 142 ЖК РСФСР.

Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя возможно лишь по основаниям, предусмотренным законом.

При изучении данной темы необходимо обратить внимание на то, что расторжение договора найма и выселение не равнозначные понятия и следует их отличать. Действующее законодательство предусматривает выселение на разных условиях, а именно:

- выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения;

- выселение с предоставлением другого жилого помещения;

- выселение без предоставления другого жилого помещения

Данный порядок регламентирован ст. ст. 91, 95, 98 ЖК РСФСР. Рассматривая основания для выселения, рекомендуется изучить ст. 96 ЖК РСФСР, постановление Пленума Верховного Суда РСФСР «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» от 26.12.84 № 5 в редакции постановления № 10 от 25.10.96.

Следует отметить, что выселение граждан из занимаемых жилых помещений производится в судебном порядке, однако законодательство содержит два исключения из этого правила и допускает выселение в административном порядке.