5.1. Право собственности на земельный участок

Права и обязанности собственников земель во многом определяются формами собственности на землю, хотя содержание права собственности во всех случаях составляют правомочия владения, пользования и распоряжения земельными участками в соответствии с гражданским законодательством РФ. Уяснению прав собственников на землю способствуют приводимые ниже дела, рассмотренные в арбитражных судах.

Объект права собственности и индивидуализация участка. Учение и положения о собственности и правах на нее, объектах собственности и иных вещных правах относятся к гражданскому праву и регулируются гражданским законодательством. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками также регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным природоресурсным законодательством.

ЗАО «Ясенево» обратилось с иском к гаражнй-строитель-ному кооперативу (ГСК) «Трек» о признании самовольным строительства гаражей, возведенных на принадлежащем истцу земельном участке, и просило суд обязать ответчика устранить нарушение прав ЗАО «Ясенево» как арендатора земельного участка путем освобождения части этого участка, занимаемого ГСК «Трек», от всех находящихся на нем строений и сооружений, незаконно возведенных ответчиком.

Федеральный арбитражный суд Московской области пришел к выводу, что из смысла ГрК следует, что право-

мерность действии лица по застройке земельного участка подтверждается соответствующим документом — разрешением на строительство. Такого разрешения не требуется в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ. Ответчиком не представлено каких-либо доказательств получения в установленном законом порядке разрешения на возведение спорных сооружений. Вместе с тем суды нижестоящих инстанций, сославшись в обоснование вынесенных обжалуемых судебных актов на ст. 60, 62 ЗК, не установили обстоятельства, необходимые для применения предусмотренных данными правовыми нормами последствий нарушения прав истца как арендатора земельного участка, т.е. не исследовали данные, позволяющие определить, с какого именно земельного участка или еодуасти и какие конкретно сооружения подлежат сносу ответчиком.

Поскольку принятое по данному делу решение касается освобождения ответчиком земельного участка от строений, то суду первой инстанции следовало установить и указать в своем решении такие характеристики данного участка и подлежащих сносу строений, которые на стадии исполнения судебного акта позволили бы бесспорно отделить участок и соответствующие строения от иных подобных объектов. К тому же следовало принять во внимание и то обстоятельство, что, согласно материалам дела, на земельном участке помимо гаражей ответчика находятся также гаражи других юридических лиц. В противном случае исполнение решения суда может привести к нарушению прав и законных интересов не участвующих в деле лиц либо причинить вред имуществу, не относящемуся к объектам настоящего спора. Таким образом, при вынесении обжалуемых судебных актов суду необходимо было исследовать фактические обстоятельства, связанные с индивидуализацией спорных строений и находящегося под ними земельного участка.

Действующее законодательство предусматривает порядок и условия индивидуализации как самих земельных участков, так и находящихся на них объектов. Возможность и обязательность идентификации земельных участков предусмотрена в первую очередь в положениях ФЗ о ГЗК, ст. 1 которого устанавливает, что государственный кадастровый

134   Глава 5. Правомочия собственников и иных землеобладателей

учет земельных участков — их описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель, в результате чего каждый участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. При этом сведения ГЗК о земельном участке предоставляются в виде выписок по месту его учета за плату или бесплатно (ст. 22 указанного ФЗ). Кроме того, в соответствии с п. 4 Положения о порядке проведения инвентаризации земель (утв. постановлением Совета Министров РФ от 12.07.1993 № 659, с изм. от 27.12.1994) при проведении инвентаризации выявляются: соответствие документов, удостоверяющих права юридических лиц на землю, фактически используемым земельным участкам; неиспользуемые либо используемые не по целевому назначению земельные участки.

В ходе инвентаризации земель устанавливаются их местоположение, площадь, качественное состояние, а также причины, приведшие к выявленным изменениям состояния земель. Территориальные границы земельного участка определяются порядком, установленным земельным законодательством на основе документов (ст. 36 ЗК), выдаваемых собственнику специально уполномоченными государственными органами. К таким документам относится, в частности, свидетельство о праве собственности на землю, выдаваемое в соответствии с ФЗ о госрегистрации.

Право собственности на земельный участок физических и юридических лиц. Собственностью граждан и юридических лиц, т.е. частной собственностью, являются земельные участки, приобретенные физическими и юридическими лицами на основании законодательства РФ. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность и равные правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. Права всех собственников защищаются равным образом на основании ч. 2 ст. 8 Конституции и п. 4 ст. 212ГК.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать участками,

5.1. Право собственности на земельный участок

135

находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с законодательством, и на иных особо установленных территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. (Возникновение и прекращение прав частной собственности на землю, как и иных прав на землю, возможности ограничения и защиты этих прав рассматриваются в следующих главах.)

С октября 1917 г. по начало 1990-х гг. право частной собственности на землю было отменено; попытки его осуществления и посягательство на исключительную (единственно возможную) государственную собственность преследовались в уголовном порядке: земля в этот период предоставлялась только в пользование.

Регистрация права частной собственности на земельный у^еток. Права собственности на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с ФЗ о госрегистрации.

Сельскохозяйственное ЗАО «Россия» обратилось с иском к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству и мэрии г Тольятти о признании права собственности на часть земельного участка площадью 81 га, расположенного в черте города. Как следует из материалов дела, ЗАО «Россия» в соответствии со свидетельством о праве собственности на землю является собственником земельного участка площадью 2859 га в северной части города, в том числе и спорного участка площадью 81 га. Факт нахождения оспариваемого земельного участка в границах земли площадью 2859 га, принадлежащего истцу на праве собственности, сторонами не оспаривается.

Истец утверждает, что поводом для обращения с настоящим иском в суд послужил отказ Комитета выдать документы, необходимые для регистрации права собственности на земли. Истец также считает, что части земельных участков являются объектами земельных отношений, однако при этом не учитывает, что непосредственным объектом земельных отношений является земельный участок либо его часть. Для того чтобы земельный участок был признан объектом земельных отношений, он должен быть индивидуализирован, т.е. должны быть определены его размер, границы и местонахождение.

136   Глава 5. Правомочия собственников и иных землеобладателей

Суд апелляционной инстанции правомерно сослался на ст. 1 ФЗ о ГЗК и ст. 6 ЗК, указав, что земельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, и что при выделении внутри одного земельного участка другого земельного участка необходимо осуществить кадастровое деление, при этом обоим участкам присваиваются новые кадастровые номера, собственнику выдаются новые свидетельства о праве собственности на земельные участки, а также определяются границы каждого из них.

Часть оспариваемого земельного участка площадью 81 га расположена в границах земли истца площадью 2859 га, пра-во'собственности на этот участок установлено надлежащим правоустанавливающим документом — свидетельством о праве собственности. Таким образом, фактически спор возник из препятствий Комитета в техническом оформлении и выделе части земельного участка из общего правооб-ладания земель ЗАО «Россия».

По другому делу ОАО «АВ и АС» является собственником земельного участка площадью 5110 кв. м в селе Белозерском Курганской области. Право собственности истца зарегистрировано в установленном порядке. На указанном земельном участке расположено строение — вагончик, принадлежащий ответчику, и в настоящее время ведутся строительные работы по облицовке его кирпичом. Доказательств, подтверждающих регистрацию права на используемый земельный участок и разрешение на производство строительных работ, ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах на основании ст. 222, 304, 305, ГК, ст. 60 ЗК арбитражный суд правомерно удовлетворил требования истца об устранении нарушений его права собственности и восстановления права путем сноса самовольно возведенного строения. Доводы заявителя кассационной жалобы о наличии у него права собственности на спорный земельный участок были отклонены, поскольку они не подтверждены материалами регистрации права собственности.

Право государственной собственности на землю. В соответствии с Конституцией, ЗК и ГК государственная собственность на землю делится на собственность РФ и собственность субъектов РФ. Первая попытка разделить

5.1. Право собственности на земельный участок

137

природные ресурсы РФ и ее субъектов была предпринята в постановлении Верховного Совета РСФСР от 29.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». Федеральные земли были выделены Указом Президента РФ от 16.12.1993 № 2144 «О федеральных природных ресурсах». В настоящее время методично и целенаправленно исполняется ФЗ от 17.07.2001 № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю».

Государство выступает в земельных отношениях в двух качествах:

•  субъекта власти, устанавливающего правила поведения, ос}йцествляющего управление и контроль;

•  собственника участков, обладающего теми же правомочиями, что и другие собственники.

Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут предоставляться в собственность физических и юридических лиц за исключением земель, которые в соответствии с земельным и иным федеральным законодательством не могут находиться в частной собственности.

Установление и соблюдение государством правил землепользования. Как собственник государство владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом — землей и природными ресурсами; как суверен, обладатель публичной власти государство устанавливает правила пользования ими, придает природным и земельным платежам компенсационно-восстановительный, а не налоговый, фискальный характер.

Верховный Суд РФ, рассмотрел гражданское дело по заявлению производственного кооператива (артели старателей) «Прибрежная» о признании недействительным постановления Правительства РФ от 29.04.2002 № 278 «О размере, порядке взимания и учета платы за перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда в 2002 г.», находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. В 2002 г. размер платы за перевод лесных земель в нелесные и изъятие земель лесного фонда, порядок взимания и учета указанных средств определяются Правительством РФ. По утверждению представителей

138   Глава 5. Правомочия собственников и иных землеобладателей

Правительства РФ, указанная плата является по своей экономической сути компенсационным платежом в возмещение потерь лесного хозяйства в связи с переводом лесных земель в нелесные и изъятием земель лесного фонда. Размер платы при изъятии земель лесного фонда складывается как совокупная сумма размера платы за перевод лесных земель в нелесные и размера платы за изъятие земель. Данный платеж не может быть отнесен к налоговым, поскольку не обладает его признаками, а поэтому Правительство РФ при издании оспариваемого постановления не превысило своих полномочий и не нарушило требований действующего законодательства РФ. Довод заявителя о том, что оспариваемым постановлением Правительство РФ установило налоговые платежи за пользование лесным фондом, чего в соответствии с Конституцией и НК не вправе было делать, не может быть признан обоснованным, поскольку плата за перевод лесных земель в нелесные и изъятие земель лесного фонда не отнесена законом к налоговым платежам за пользование лесным фондом.

В связи с переводом лесных земель в нелесные и их изъятием из лесного фонда данные участки фактически выбывают из его состава, а поэтому предусмотренные законом налоговые платежи в виде лесных податей или арендной платы за пользование лесным фондом не могут иметь места. Предусмотренные платежи по своему характеру не могут быть отнесены к лесным податям или арендной плате (налоговым платежам), так как они направлены на возмещение причиненных лесному хозяйству потерь, связанных с переводом лесных земель в нелесные и их изъятием из лесного фонда, а не за пользование лесным фондом, предусматривающим уплату налога.

Неналоговая природа данной платы выражается и в том, что доходы от уплаты за перевод лесных земель в нелесные и за их изъятие из лесного фонда относятся к неналоговым доходам. О неналоговом характере указанной платы свидетельствует и то обстоятельство, что ее неуплата не может служить основанием к изъятию соответствующих денежных средств в виде налоговой недоимки. Следовательно, на плату за перевод лесных земель в нелесные и их изъятие из лесного фонда в связи с отсутствием у нее ряда признаков и существенных элементов налогового обязательства

5.1. Право собственности на земельный участок

139

не распространяется режим налогового платежа, а поэтому она не может быть включена в систему налогов РФ, устанавливаемую федеральным законом в соответствии с Конституцией и НК.

Право муниципальной собственности на землю. Согласно ст. 215 ГК муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, другим муниципальным образованиям. Примером оформления и оспаривания земельной муниципальной собственности может служить арбитражное дело, рассмотренное в Центральном округе.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением мэра г. Тамбова было разрешено провести разработку проекта благоустройства лодочной пристани в районе ул. Н. с целью последующего получения разрешения на с^шительство. Проект был согласован с Госкомитетом по охране окружающей среды Тамбовской области, областным комитетом водного хозяйства, центром Госсанэпидемнадзора, одобрен архитектурно-градостроительным советом при главном архитекторе области. Окончательно построенные объекты были согласованы с главным архитектором Управления как спортивно-оздоровительный комплекс «П». Между предпринимателем М. и Тамбовским областным обществом охотников и рыболовов заключен договор на аренду лодочной пристани сроком на 25 лет.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 20.05.2002 за М. установлен факт владения на праве собственности объектами, расположенными на лодочной пристани. Позднее, решением суда от 23.04.2003, данные объекты не признаны самовольно построенными и в иске мэрии г. Тамбова к М. об их сносе было отказано. Являясь собственником недвижимости, находящейся на лодочной пристани, истец обратился с иском о понуждении Комитета по управлению земельными ресурсами г. Тамбова выделить ему земельный участок под возведенные объекты. Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что земля, на которой находятся принадлежащие истцу строения, является муниципальной собственностью.

Перечень земельных участков, которые могут находиться в муниципальной собственности, изложен в ст. 19 ЗК. В материалах дела, однако, отсутствуют выписка из ГЗК

140   Глава 5. Правомочия собственников и иных землеобладателей

или иные документы, подтверждающие факт нахождения земельного участка в муниципальной собственности. Таким образом, судом не опровергнут довод ответчика о том, что земли под принадлежащими истцу строениями относятся к собственности субъекта РФ, т.е. к областной собственности. Данное обстоятельство, по мнению ответчика, вытекает из ст. 112 ЛК, согласно которой земельные участки в водоохранных зонах водных объектов предоставляются по согласованию со специально уполномоченным государственным органом управления использованием и охраной водного фонда. Установление муниципального собственника земельного участка необходимо для привлечения к участию в деле надлежащего ответчика. При таких обстоятельствах следует признать, что судебные решения по спору приняты по недостаточно исследованным обстоятельствам, поэтому они подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение, при котором суду следует установить собственника земельного участка.

Доказывание права собственности на участок. Защищаемые законом и государством права собственности на земельные участки подлежат всестороннему и добросовестному доказыванию, в том числе в судебном порядке. ООО «Фабрика-кухня» обратилось с иском к администрации Ярцевского района, г. Ярцево Смоленской области, о признании права собственности на земельный участок. Муниципальное предприятие «Фабрика-кухня» согласно договору купли-продажи, заключенному с Комитетом по управлению госимуществом, выкупило арендуемое им здание, оборудование и имущество, оплатив его стоимость платежными поручениями. ООО «Фабрика-кухня» после учреждения обратилось в администрацию Ярцевского района с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату. Главой администрации Ярцевского района было издано постановление о предоставлении истцу в собственность за плату земельного участка и выдано свидетельство о праве собственности на землю за плату. Размер стоимости участка сторонами не определялся, истец денежные средства в оплату за землю не вносил.

Затем истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду, поскольку у него отсутствуют денежные средства, необходи-

5.1. Право собственности на земельный участок

141

мые для его выкупа. Между администрацией Ярцевского района и ООО «Фабрика-кухня» заключен договор аренды земельного* участка сроком на 49 лет, который действует и в настоящее время. Постановлением главы администрации Ярцевского района на основании заявления ООО «Фабрика-кухня» отменено предыдущее постановление и принято решение о предоставлении спорного земельного участка истцу в аренду сроком на 49 лет.

Считая, что земельный участок является собственностью ООО «Фабрика-кухня», поскольку право собственности на него приобретено в процессе приватизации, а оплата стоимости участка произведена вместе с оплатой здания, оборудования и имущества, общество обратилось в областной арбитражный суд с иском. Отказывая в удовлетво-рении,иска, суд обоснованно указал, что надлежащих до-

чЗв&ш***" • -

казательств оплаты стоимости земельного участка истцом не представлено. Кроме того, дальнейшее поведение сторон, в том числе и заявление истца, свидетельствует о том, что денежные средства за земельный участок истцом не вносились. В установленном порядке участок в собственность истцу не отводился, в натуре не передавался, регистрация права на него отсутствует, договор аренды участка между сторонами не расторгнут.

Договор купли-продажи земельного участка, заключение которого предусмотрено Порядком продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, истцом не представлен. Акт о нормативной цене участка отсутствует. Довод заявителя кассационной жалобы о том, что право собственности на землю у ООО «Фабрика-кухня» подтверждается свидетельством о праве собственности на землю за плату, судеб-. ная коллегия считает несостоятельным. Данное свидетельство указывает на то, что оно является временным документом и действует до выдачи соответствующего государственного акта установленной формы. Кроме того, суд области установил, что свидетельство выдано преждевременно.

Таким образом, в судебной и арбитражной практике находят отражение и получают защиту положения законодательства о правах собственников и иных землеобладателей.

142   Глава 5. Правомочия собственников и иных землеобладателей