5.4. Аренда земельных участков

В соответствии с гражданским и земельным законодательством земельные участки (за некоторым исключением) могут быть предоставлены их собственниками в аренду на определенный или неопределенный срок. Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение нового договора. Он вправе передавать свои права третьим лицам, в том числе сдавать участок в субаренду в пределах срока договора без согласия собственника при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок до одного года.

Объект права аренды. Как при установлении права собственности на земельный участок подлежит определению объект права собственности, так и при установлении права аренды земельного участка или его части надлежит определять объект права аренды. Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Как усматривается из материалов одного дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, истец в результате приватизации приобрел в собственность Ново-Лисихинский кирпичный завод. Площадь земельного участка, на котором был расположен объект приватизации, составляла 25 га. Этот участок истцом выкуплен

5.4. Аренда земельных участков

151

или арендован не был. Свое право на заключение договора аренды земельного участка истец основывает на положениях ст. 35, 36 ЗК.

Изучив материалы дела и проверив доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК собственник зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеет исключительное право на аренду этих участков. Согласно п. 2 ст. 6 ЗК земельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В соответствии с ч. 1 ст. 261 ГК территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством. Границы земельных участков описываются и удостоверяются в порядке, предусмотренном в ФЗ о землеустройстве и ФЗ о ГЗК, т.е. в рамках государственного кадастрового учета. Исходя из смысла ст. 36 ЗК при заключении договора аренды должна иметься кадастровая карта соответствующего земельного участка. Однако кадастровой карты земельного участка, находящегося по адресу: г. Иркутск, в границах улиц 30-й Дивизии и Дальневосточной, не существует, в Едином государственном реестре земель данный участок не значится.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что такого объекта гражданского и земельного права, как спорный земельный участок, не существует. В связи с отсутствием в настоящее время соответствующего объекта аренды (ст. 607 ГК) в иске о заключении договора аренды было отказано правильно. Вместе с тем Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не ставит под сомнение само право истца на получение в аренду указанного земельного участка, но при этом его размеры и границы подлежат определению, описанию и удостоверению в установленном законом порядке.

Договор аренды участка. Земельные участки предоставляются их собственниками в аренду в соответствии с гражданским (гл. 34 ГК), земельным (ст. 22 ЗК) и иным при-родоресурсным законодательством. Арендатор земельного

152   Глава 5, Правомочия собственников и иных землеобладателей

участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу или лицам.

По одному из арбитражных дел заявитель считает, что согласно свидетельству на право бессрочного пользования от 19.03.2003, 14.11.2000, договору аренды от 05.04.2002 целевое назначение спорного земельного участка — ведение подземных работ открытым и подземным способами, а не строительство комплексной автозаправочной станции (АЗС), принадлежащей ООО «Киселевскжилпром». ОАО «Шахта № 12» указало, что Госгортехнадзор не давал разрешения на застройку площадей залегания каменного угля на горном отводе ОАО «Шахта № 12» в связи с отсутствием согласия недропользователя.

Из материалов дела следует, что распоряжением администрации г. Киселевска от 13.04.1995 с индивидуальным частным предприятием (ИЧП) «Вира» согласован земельный участок в районе переезда Зеленая Казанка для проектирования временной АЗС. Распоряжением администрации г. Киселевска от 24.10.1996 утвержден акт государственной приемочной комиссии и введена в эксплуатацию АЗС в районе ОАО «Шахта № 12» на три колонки, построенная на средства ИЧП «Вира». На имущественный комплекс АЗС ООО «Киселевскжилпром» выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от 14.05.2001, которое не оспаривается. Между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Киселевска и ООО «Киселевскжилпром» 31 марта 1998 г. был заключен договор аренды земельного участка под комплекс АЗС сроком на 10 лет. В приложении к договору аренды определены границы землепользования. Киселевским городским филиалом федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Кемеровской области 12 августа 2002 г. выдан кадастровый план земельного участка, в котором указана его площадь, в графе «Особые отметки» указано, что площадь соответствует материалам

межевания.

При названных обстоятельствах у истца отсутствует право требовать освобождения спорной территории со ссылкой на ст. 222 ГК, ст. 62 ЗК, ст. 22, 25, 51 Закона о недрах. Суд апелляционной инстанции, оставляя решение без изменения, правомерно указал, что ООО «Киселевскжилпром»

5.5. Права землеобладателей

153

представило доказательства, подтверждающие, что имущественный комплекс АЗС возведен с соблюдением требований действующего законодательства.

Окончание срока аренды участка. Согласно ст. 610 ГК договор аренды заключается на срок, определенный договором, а согласно ст. 622 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа принял постановление, из которого следует, что администрация г. Братска обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к станичному казачьему обществу «Братское» и предпринимателю П. об обязании освободить занимаемый земельный участок, расположенный в г. Братске, в жилом районе юго-восточнее трамплинов. Постановлением главы администрации г. Братска спорный земел!Йяий участок был предоставлен в аренду предпринимателю П. сроком на три года.

Письмами от 24.05.2000 и от 13.09.2002 администрация извещала об истечении срока действия договора и об отказе в продлении срока его действия. После истечения срока действия договора аренды, 15 февраля 2001 г., П. и станичное казачье общество «Братское» заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке. Указанный договор не зарегистрирован в установленном порядке. В п. 7 данного договора предусмотрено, что в силу п. 3 ст. 552 ГК покупатель — станичное казачье общество «Братское» — приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец.

Удовлетворяя исковые требования, суд правомерно исходил из того, что у ответчика отсутствует право на занятие спорного участка, поскольку к моменту заключения договора купли-продажи продавец не обладал какими-либо правами на него, которые могли перейти покупателю. Выводы суда соответствуют положениям п. 1 ст. 610 ГК, ст. 60 ЗК.