6.3. Оформление прав на земельные участки

В формирующемся правовом государстве для возникновения и осуществления прав и обязанностей землепользователей важны не только соблюдение надлежащих процедур и порядка возникновения, получения прав на земельные участки, но и фиксация, регистрация этих прав, т.е. оформление в соответствии с законом,

Значение государственной регистрации прав на земельный участок. Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с ФЗ о госрегистрации. Договоры аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее года, государственной регистрации не подлежат.

ООО «Посейдон» обратилось с иском к государственному учреждению «Фонд имущества Санкт-Петербурга» о признании права общей долевой собственности ООО «Посейдон» на земельный участок общей площадью 619 кв. м, площадь доли'— 140 кв. м. Решением суда в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

6.3. Оформление прав на земельные участки

193

В кассационной жалобе ООО «Посейдон» просит отменить принятые по делу судебные акты и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы указывает на то, что судом применена не подлежащая применению норма материального права, а именно ст. 36 ЗК, которая регулирует отношения по приобретению прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. ООО «Посейдон» полагает, что применению в деле подлежит норма ст. 552 ГК, поскольку доля в общей собственности на земельный участок была ранее уже приватизирована и вместе с расположенной на нем недвижимостью последовательно переходила к покупателям нежилых помещений.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение принадлежало на праве собственности ТОО «Севан», которое являлось также собственником доли в размере 140 кв. м в праве общей собственности на земельный участок общей площадью 619 кв. м. Право собственности на спорное помещение перешло к ОАО «Энергомашбанк» и зарегистрировано за ним 1 августа 1997 г. ТОО «Севан» ликвидировано и исключено из Единого городского реестра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Спорное нежилое помещение истец приобрел у ОАО «Энергомашбанк» по договору купли-продажи. Право собственности истца на помещение зарегистрировано. ООО «Посейдон» обратилось с иском о признании права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, в размере земельной доли 140 кв. м.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, полагая, что требование истца не соответствует ст. 36 ЗК, согласно которой в существующей застройке земельные участки, где находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены в ФЗ от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»; с заявлением о приобретении прав на земельный участок обращаются совместно граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке.

7 Земельное право

194

Глава 6. Возникновение прав на земельные участки

6.3. Оформление прав на земельные участки

195

Апелляционная инстанция, оставляя решение в силе, указала на то, что земельный участок не принадлежит одному лицу, а является общей долевой собственностью, а также на то, что ОАО «Энергомашбанк» не зарегистрировал право собственности на спорную долю земельного участка площадью 140 кв. м. В соответствии с п. 2 ст. 552 ГК в случае если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Статьей 273 ГК установлено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Указанные правовые нормы не дают оснований для вывода о том, что к ООО «Посейдон» перешло право собственности на долю в земельном участке. Право собственности на помещения перешло к ОАО «Энергомашбанк» не по договору, а по иным правовым основаниям, при этом нельзя говорить о переходе к нему и прав на долю в земельном участке, так как такое право не было зарегистрировано в установленном законом порядке. В соответствии с ФЗ о госрегистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Оформление права собственности на участок. Необходимой процедурой при оформлении участка является составление и выдача землеобладателю плана участка.

Администрацией Ставропольского района Самарской области 27 июля 1997 г. зарегистрировано сельскохозяйст-

венное ЗАО «Россия». 15 января 1996 г. истцу на основании Указа Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и постановления администрации г. Тольятти ответчиком было выдано свидетельство о праве собственности на землю общей площадью 2859 га для сельскохозяйственного производства. Получение данного свидетельства под роспись гр-ном Т. подтверждается копией (выпиской) из журнала регистрации выдачи указанного документа, однако из названной выписки не усматривается, что вместе со свидетельством был выдан и план (чертеж) спорного земельного участка. Отсутствует запись о выдаче плана или чертежа земельного участка и на втором экземпляре свидетельства, оставшемся у ответчика. Не представлялся суду и второй экземпляр чертежа границ принадлежавшего истцу земельного участка, на котором и должна быть подпись получившего первый экземпляр лица.

Такими действиями ответчика были нарушен Порядок выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю (утв. Роскомземом 20.05.1992). Указанным Порядком определена обязательность приложения к свидетельству чертежа границ земельного участка, а при его описании — обязательность указания кадастрового номера. При невозможности выдачи чертежа границ земельного участка одновременно со свидетельством его границы должны быть установлены в натуре в месячный срок, а собственнику должна быть выдана копия этого чертежа. Положение об обязанности соответствующего Комитета по земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок после выдачи свидетельства произвести оформление границ земельного участка и выдать собственнику копию чертежа этих границ содержится и в п. 9 Указа Президента РФ от 27.10.1998 №1767.

Истец как собственник земельного участка, чьи права никем не оспорены, с целью регистрации своего права в соответствии с п. 4 ст. 18 ФЗ о госрегистрации неоднократно бращался к ответчику с запросами о выдаче ему чертежа плана) спорного земельного участка. Ответчик, игнори-, руя свою обязанность, отказывал истцу, мотивируя отказ необходимостью завершения инвентаризации земель ЗАО «Россия». Однако подобного основания для отказа в выдаче

Глава 6. Возникновение прав на земельные участки

кадастрового плана земельного участка не предусмотрено ни в ФЗ о ГЗК, ни в ФЗ о землеустройстве, ни в ЗК.

Более того, согласно п. 4 ст. 18 ФЗ о госрегистрации, даже если работы по кадастровому учету земельного участка не проводятся или не закончены (не присвоен кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объектов недвижимости), заявителю должен быть выдан план участка, составленный на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ, а до присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект.

В материалах дела имеются достоверные доказательства о наличии у ответчика достаточных сведений для составления запрашиваемого истцом документа: акт об утверждении границ г. Тольятти, подписанный им лично; решение малого Совета народных депутатов Ставропольского района Самарской области от 16.06.1992, свидетельство о праве собственности и др. Поэтому доводы ответчика, касающиеся наименования запрашиваемого истцом документа и невозможности его выдачи в настоящий момент, рассматриваются как уклонение от решения вопроса по существу и на требованиях законодательства не основаны, так как ответчиком не были выданы ни план, ни чертеж границ земельного участка. Кроме того, им не была обоснована необходимость инвентаризации земель истца при том, что п. 2 Указа Президента РФ от 23.04.1993 № 480 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками»* такой инвентаризации подлежали земли, не используемые в сельскохозяйственном производстве.

В соответствии с Положением о Федеральной службе земельного кадастра России и Положением о Комитете по земельным ресурсам и землеустройству по г. Тольятти план (чертеж границ) земельного участка должен выдаваться государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Помимо свидетельства Т., факт невыдачи плана или копии чертежа земельного участка истцу по делу под-

6.3. Оформление прав на земельные участки

197

* В настоящее время документ утратил силу.

твержден иными, а именно документальными доказательствами, перечисленными выше.

Как собственник спорного земельного участка истец вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. Однако для этого в соответствии со ст. 25, 26 ЗК и п. 1 ст. 17 ФЗ о госрегистрации необходима регистрация права на землю в учреждении юстиции с обязательным наличием в пакете необходимых документов, плана земельного участка с указанием его кадастрового номера. Невозможность в течение длительного времени оформить свое право на землю в соответствии с требованиями указанного ФЗ в связи с уклонением ответчика от выдачи названного документа является нарушением законных прав истца. Нарушение прав и законных интересов истца подтверждается и письмом главного архитектора г. Тольятти, из которого видно, что по причине неопределения границ территории земель истца участки, принадлежащие ему на праве собственности, сдаются в аренду органами исполнительной власти города.

Предоставление участка только после его надлежащего оформления. В ст. 34 ЗК предусматриваются:

•  подача гражданами заявлений о предоставлении или передаче земель в собственность или в аренду с определением целей использования участка;

•  рассмотрение заявления в месячный срок органом местного самоуправления или по его поручению землеустроительной организацией с учетом зонирования территории;

•  принятие в двухнедельный срок решения о предоставлении испрашиваемого участка.

Основанием для обращения в суд с иском послужило письмо администрации муниципального образования «Бейский район Республики Хакасия» от 14.03.2003, которым было отказано ООО «ХакИнвестСтройДом» в удовлетворении его заявления от 20.02.2003 о передаче в собственность земельных участков. Решением от 07.07.2003 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции признал письмо администрации от 14.03.2003 не соответствующим ст. 36 ЗК и п. 3 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и обязал администрацию муниципального образования «Бейский район Республики Хакасия» в десятидневный срок принять решение о предо-

I

198           Глава 6. Возникновение прав на земельные участки

ставлении земельных участков в собственность и заключить с ООО «ХакИнвестСтройДом» договор купли-продажи на условиях проекта последнего. Согласно ст. 36 ЗК граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что земельные участки, на которых расположены недвижимые объекты истца, не подлежат передаче в частную собственность, поскольку на основании решения Совета народных депутатов муниципального образования «Бейский район Республики Хакасия» от 10.01.2003 включены в состав земель особо охраняемых природных территорий и в силу ст. 27 ЗК ограничены в обороте, сделаны без проверки названного решения на соответствие его Конституции и федеральным законам, устанавливающим полномочия и порядок резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Пункт «д» ч. 1 ст. 72 Конституции относит вопросы государственного управления и государственного контроля в области организации и функционирования особо охраняемых природных территорий исключительно к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

В силу п. 5 ст. 95 ЗК и п. 4-6 ст. 2 ФЗ об особо охраняемых природных территориях решения о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, которые предполагается объявить землями особо охраняемых природных территорий, с последующим изъятием таких земель, в том числе путем выкупа, и об ограничении на них хозяйственной деятельности вправе принимать органы государственной власти субъектов РФ на основании схем развития и размещения особо охраняемых природных территорий или территориальных схем охраны природы. Органы местного самоуправления таких полномочий не имеют. Следовательно, решение Совета народных депутатов муниципального образования «Бейский район Республики Хакасия» от 10.01.2003 издано органом местного самоуправления с превышением полномочий. При таких обстоятельствах его решение не подлежит применению.

Кроме того, согласно ст. 70 ЗК, ст. 13, 14 ФЗ о ГЗК основными документами, содержащими сведения о существующих и прекративших существование земельных уча-

Вопросы и задания для самоконтроля. Литература

199

стках, являются Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы). Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14 ФЗ о ГЗК). В материалах дела имеются выписки из ГЗК по состоянию на 23.05.2001 и на 27.11.2003, не содержащие сведений о переводе земельных участков, на которых расположены недвижимые объекты истца, в категорию земель особо охраняемых природных территорий либо ограничений на них хозяйственной деятельности.

Вопросы и задания для самоконтроля

1.  Какими актами и отраслями российского законодательства регулируется возникновение прав на земельные участки?

2.  Какова роль органов государственной власти и органов местного самоуправления в процедуре возникновения земельных прав?

3.  Как и когда возникают права землеобладателей?

Литература

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации/ Под ред. О.Н. Садикова. М., 2004.

Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами / Под ред. С.А. Боголюбова. М., 2004.

Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2000.

7.1. Ограничения прав землеобладателей

201