7.3. Прекращение аренды и отказ от участка

Аренда земельного участка, кроме случаев, указанных в гражданском законодательстве, может быть прекращена по инициативе арендодателя, например, при использовании участка, приводящему к значительному ухудшению экологической обстановки, неустранении умышленного

7.3. Прекращение аренды и отказ от участка

211

грубого земельного правонарушения (отравление, загрязнение, порча плодородного слоя почвы), неиспользовании участка, предоставленного для строительства, в течение трех лет и др. Землеобладатель может отказаться от своих прав на участок на условиях и в порядке, предусмотренных в ст. 53 ЗК.

Прекращение прав аренды участка с предоставлением другого участка. Согласно ст. 450 и 619 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут по предусмотренным в ГК основаниям либо по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа установил, что во исполнение постановления администрации г. Уфы «Об изъятии у ООО «ТСК „Айский" земельного участка» принято следующее решение: договор аренды земельного участка расторгнуть в установленном порядке, обязать ООО «ТСК «Айский» освободить участок от строений.

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством. В силу п. 2.2 договора при капитальном освоении территории земельный участок может быть изъят досрочно и без возмещения затрат. Аналогичное условие содержится в п. 3.2 упомянутого постановления главы администрации г. Уфы. Как следует из оспариваемого постановления, оно принято в целях реализации генерального плана развития г. Уфы и транспортной схемы города, во исполнение постановления главы администрации г. Уфы «О проектировании ул. Айской на участке ул. Бакалинской до ул. Софьи Перовской в Кировском районе г. Уфы».

Исходя из указанных обстоятельств, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что, поскольку возможность прекращения аренды земельного участка путем его изъятия до окончания срока аренды арендодателем и арендатором согласована в договоре, администрация г. Уфы, принимая оспариваемое постановление, реализовала свое право, предусмотренное законодательством и договором аренды, поэтому основания для признания его недействительным отсутствуют.

Кроме того, в материалах дела имеется протокол совещания о выделении земельного участка ООО «ТСК «Айский»

212   Глава 7. Ограничения и прекращение прав на земельные участки

в микрорайоне «Поселок „8 марта"» Ленинского района г. Уфы, утвержденный первым заместителем главы администрации г. Уфы 27 июня 2003 г., из которого следует, что представителями администрации г. Уфы, учредителем и руководителем ООО «ТСК «Айский» согласовано выделение ООО «ТСК «Айский» другого земельного участка и предусмотрена возможность принятия решения о компенсации затрат на его реконструкцию. При таких обстоятельствах необходимые гарантии прав ООО «ТСК «Айский» в связи с принятием оспариваемого постановления соблюдены.

Прекращение аренды участка по истечении срока договора. Согласно ст. 621 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор считается возобновленным на неопределенный срок. В этом случае согласно ст. 610 ГК каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону. Однако законом устанавливаются особенности сдачи в аренду земельных участков.

Между администрацией г. Астрахани (арендодатель) и ОАО «Судостроительно-судоремонтный завод им. III Интернационала» (арендатор) было заключено два договора от 26.07.1995 о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды сроком действия в один год: с 21.06.1995 по 21.06.1996.

По истечении срока действия договоров стороны свои дальнейшие взаимоотношения не урегулировали. ЗК и иное земельное законодательство не устанавливают, что продолжение пользования земельным участком по истечении предусмотренного срока является основанием считать договорные отношения возобновленными. В соответствии с п. 2 ст. 607 ГК законом могут устанавливаться особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Поэтому говорить о применении п. 2 ст. 621 ГК, т.е. о возобновлении договорных отношений на неопределенный срок, в данном случае неправомерно, поскольку такой подход противоречит существу земельных правоотношений и не согласуется с нормами, регулирующими арендные отношения по поводу земельных участков. Таким образом, согласно постановлению Федерального арбитражного суда Приволжского округа, прекратившие свое

7.3. Прекращение аренды и отказ от участка

213

действие договоры аренды в силу ст. 168 ГК не могут быть признаны недействительными.

Отказ от использования участка. В ст. 53 ЗК предусматриваются условия и порядок отказа лица от права на земельный участок. Так, во исполнение постановления администрации г. Орла многопрофильному предприятию специализированного управления вспомогательных работ «СУВР» был выделен во временное пользование земельный участок под строительство базы. Из документов, находящихся в материалах дела, следует, что ответчик фактически пользовался земельным участком, вносил плату за землю, возвел кирпичный забор, соорудил фундамент под овощехранилище, проходную, временные здания и сооружения, подъездные дороги. Правопредшественником ООО «СУВР» — индивидуальным частным предприятием (ИЧП) «СУВР», однако, было направлено письмо в Инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля г. Орла о том, что строительство законсервировано в связи с отсутствием финансирования, перерегистрация стройки будет произведена по мере поступления денежных средств. ИЧП «СУВР» неоднократно обращалось к мэру г. Орла с просьбой об освобождении его от уплаты за землю, а его директор вообще отказался от эксплуатации спорного земельного участка в связи с тяжелым финансовым положением.

Постановлением администрации г. Орла данный участок у ИЧП «СУВР» был изъят и переведен в земли запаса. Комитет по управлению имуществом г. Орла просит обязать ООО «СУВР» освободить земельный участок путем демонтажа имеющихся на нем строений, ссылаясь на то, что они возведены самовольно. Согласно ст. 222 ГК самовольной постройкой считается строение, возведенное на земельном участке, не предназначенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и.строительных норм и правил.

В данном случае строения возведены ответчиком на земельном участке, отведенном администрацией города под строительство производственной базы. Строительно-монтажные работы проводились в соответствии с разрешением на строительство, выданным Инспекцией государственного

214  Глава 7. Ограничения и прекращение прав на земельные участки

архитектурно-строительного контроля г. Орла, и проектом, разработанным «Гипросельпромом». Таким образом, оно не может быть самовольным.

Из решения комиссии по землепользованию и градостроительству при администрации г. Орла следует, что участок у ООО «СУВР» изъят как неиспользуемый и по просьбе владельца земельного участка. В соответствии с земельным законодательством, кроме того, изъятие земель предприятий для государственных и общественных нужд может производиться при условии строительства по их желанию производственных и иных построек взамен изымаемых и возмещения в полном объеме всех других убытков.

Обстоятельства прекращения и отказа от права на участок. При прекращении и отказе от прекращения от прав на земельный участок должны тщательно исследоваться сопутствующие этому обстоятельства, в частности добро-вольность отказа лица от прав на участок.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа установил, что на основании постановлений Корфовской поселковой администрации ООО «Корфовское» предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок. Хабаровским краевым учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация права на землю. Обжалуя постановления, ОАО «Корфовский каменный карьер» сослалось на то, что на земельном участке, расположенном в границах земель, предоставленных ООО «Корфовское», находится объект недвижимости (подъездной путь № 13), принадлежащий истцу на праве собственности с 1993 г., возникшем в порядке приватизации предприятия, т.е. до издания вышеуказанных постановлений. В ходе судебного разбирательства ОАО «Корфовский каменный карьер» и поселковая администрация пришли к мировому соглашению, по условиям которого администрация, признав иск, издает распоряжение об изъятии земельного участка у ООО «Корфовское».

Определение суда об утверждении мирового соглашения незаконно и подлежит отмене, поскольку мировое соглашение не может нарушать права и законные интересы других лиц и противоречить закону. Статьей 45 ЗК предусмотрены основания прекращения права постоянного (бессрочного)

Вопросы и задания для самоконтроля. Литература

215

пользования земельным участком: при отказе землепользователя от принадлежащего ему права и в принудительном порядке в перечисленных ЗК случаях.

Возникший между сторонами спор в связи с тем, что на землях одного землепользователя оказались объекты, принадлежащие другому землепользователю, не является основанием для принудительного изъятия у них земли. В материалах дела отсутствует добровольный отказ ООО «Корфовское» от принадлежащего ему права на земельный участок. Кроме того, судебный акт не разрешил разногласия смежных землепользователей относительно размеров и границ истребуемого земельного участка.

Таким образом, условие мирового соглашения об изъятии части земли у землепользователя, не участвующего в заключении соглашения, противоречит нормам материального права и нарушает законные интересы этого землепользователя. При изложенных обстоятельствах определение суда о прекращении производства по делу подлежит отмене с передачей дела для рассмотрения спора по существу.

Вопросы и задания для самоконтроля

1.  Каковы виды ограничений земельных прав?

2.  Кто и при каких обстоятельствах может прекращать действие прав на земельные участки?

3.  Какие споры по поводу прекращения земельных прав возникают наиболее часто?

4.  Как соотносятся нормы земельного и гражданского права, регулирующие возникновение, ограничение и прекращение прав на земельные участки?

Литература

Гаджиев Г.А. Конституционные принципы рыночной экономики. М., 2002.

Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Теория и тенденции развития. М., 1999.

Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М., 2000.