7.1. Ограничения прав землеобладателей

Ограничение оборотоспособности земельных участков и прав землеобладателей предусматривается в земельном, ином природоресурсном и гражданском законодательстве (ст. 23,27, 56,95,102 ЗК, ст. 129,209 и др. ГК). Ограничения прав на земельные участки устанавливаются уже обязанностями землеобладателей, в частности такими, как недопущение захламления и деградации земель, выполнение иных требований ЗК и других федеральных законов.

Ограничения оборотоспособности участков. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок. Некоторые виды земельных участков ограничены в обороте и также не предоставляются в частную собственность. Допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности, а также пользования. Их деятельность не должна оказывать негативного (вредного) воздействия на земли национальных парков и не нарушать режим использования земель государственных заповедников и национальных парков.

Национальные парки имеют преимущественное право приобретения указанных земель. Земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков не подлежат приватизации. Земли других особо

охраняемых природных территорий, находящихся в федеральной собственности (заказников, памятников природы, природных и дендрологических парков, ботанических садов), из оборота не изъяты.

Ограничения землепользования, как и задачи, цели и основные условия владения, пользования и распоряжения земельными участками, предоставленными для нужд обороны и безопасности, изложены в ст. 93 ЗК. Регулирование использования земельных участков, предоставленных под объекты атомной энергии, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, осуществляется на основании ст. 89 ЗК, под гидротехнические сооружения — на основании ст. 88 ЗК, под нужды связи — ст. 91 ЗК.

Гражданским законодательством устанавливаются общие правила оборотоспособности гражданских прав. В соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 129 ГК виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается-(объекты, изъятыми из оборота), должны быть прямо указаны в законе. В ЗК дается перечень земельных участков с расположенными на них находящимися в федеральной собственности объектами, изъятыми из оборота (например, участки, занятые зданиями военных судов, организациями Вооруженных Сил РФ, ФСБ, федеральных органов государственной охраны, исправительно-трудовыми учреждениями Минюста России, воинскими и гражданскими захоронениями).

В соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 129 ГК виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.

В ЗК дается закрытый (законченный в рамках ЗК) перечень ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (например, с особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами из Списка всемирного наследия, оборонной промышленности, таможенными). Этот перечень может быть дополнен в соответствии с другими федеральными законами, также регулирующими земельные отношения.

202 Глава 7. Ограничения и прекращение прав на земельные участки

Ограничения использования земельного участка. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления либо решением суда, бессрочно или на неопределенный срок, могут быть обжалованы в судебном порядке, сохраняются при переходе прав собственности на участок к другому лицу.

Предприниматель К. обратился с иском к предпринимателю Г. об обязании последнего не препятствовать доступу истца к зданию по смежной границе земельного участка; восстановить поврежденную ответчиком дверь, убрать деревянный щит, ограничивающий естественное освещение кабинета в принадлежащем истцу здании, снести ограждение и пересадить деревья на расстояние не менее 5 м от наружной стены здания; признать право собственности (бессрочного пользования) на земельный участок, необходимый для отмостки и ремонта здания, согласно представленному плану земельного участка.

Земельные участки предпринимателей имеют смежную границу. В соответствии со ст. 304, 305 ГК собственник, а также лицо, владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, вправе требовать устранения ограничений и всяких иных нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев жалобу предпринимателя К. и придя к выводу о том, что ограждение, установленное предпринимателем Г., находится на земельном участке, принадлежащем предпринимателю К., обязал ответчика снести забор. Вышестоящая судебная коллегия полагает, что решение в этой части является недостаточно обоснованным. В материалах дела отсутствует единый план смежных участков истца и ответчика, а без исследования этого плана и заключения специалистов не представляется возможным сделать вывод о том, на чьем именно участке находится ограждение.

Согласно п. 5 Указаний по проектированию ограждений площадей и участков предприятий, зданий и сооружений (СН 441—72), ограждения, как правило, не следует

7.1. Ограничения прав землеобладателей

203

предусматривать вдоль фасадов зданий, расположенных на границах площадки; в этих случаях оно должно предусматриваться только в разрывах между зданиями. Судом не проверены доводы ответчика об установке ограждения на своем земельном участке в связи с необходимостью обеспечения сохранности находящихся на территории оборудования и материалов. Что касается требований относительно сноса щита и пересадки деревьев, находящихся от здания, принадлежащего предпринимателю К., на меньшем расстоянии, чем предусмотрено СНиП П-4—79 и СНиП П-89—80, то судом они удовлетворены обоснованно.

Изъятие из оборота земель заповедников. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок. Участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Гр-н И. обратился в суд с жалобой на действия администрации Бородинского музея-заповедника, отказавшей ему в передаче в собственность части жилого дома, в котором он проживает. Решением городского суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии Мособлсуда, в удовлетворении заявленных требований отказано. Заместитель председателя Верховного Суда РФ принес протест на эти судебные постановления, указав, что жилой фонд музея-заповедника в перечень памятников истории и культуры, закрепленных за ним на праве оперативного управления, не включен, поэтому предусмотренных законом оснований к отказу в приватизации жилья лицами, проживающими в домах поселка, не имеется.

Постановлением президиума Мособлсуда, однако, указано на то, что факт приватизации жилья влечет за собой получение истцом права собственности и на земельный участок под домом, представляющий единый объект права, в то время как земля музея, включая усадьбу, имеет особый режим. Земельный участок в случае приватизации жилья может быть закреплен за лицом на праве аренды. Согласно ЗК эти земли входят в состав земель особо охраняемых территорий и объектов, оборот которых ограничен в соответствии со ст. 27 ЗК.

204 Глава 7. Ограничения и прекращение прав на земельные участки

Ограничение оборота земель водного фонда. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда, либо расположенные под объектами гидротехнических сооружений.

Гр-н Г. обратился в суд с жалобой на действия администрации Мытищинского района, отказавшей ему в предоставлении в собственность земельного участка, указав, что он пользуется участком с 1992 г. на основании разрешения федерального государственного унитарного предприятия (ФГУП) «Канал им. Москвы». Решением суда от 16.11.2000 жалоба признана необоснованной, так как суд установил, что земельный участок расположен на территории зоны отчуждения канала, в строгой санитарной зоне, земля относится к федеральной собственности. ФГУП «Канал им. Москвы» предоставил Г. земельный участок под огород без права застройки и не возражает против того, чтобы заявитель продолжал пользоваться им на прежних условиях.

Земли охраняемой территории ФГУП «Канал им. Москвы» могут находиться только в государственной собственности, имеют особый режим использования, исключающий предоставление физическим лицам земельных участков в собственность. Решение судом принято в соответствии с ограничениями, установленными в ст. 27 ЗК, и иным законодательством.

Возможности установления сервитутов. Публичный сервитут устанавливается нормативным правовым актом РФ, субъекта РФ или органа местного самоуправления, если это необходимо для обеспечения интересов государства или местного населения, без изъятия участка, с учетом результатов общественных слушаний — для прохода или проезда, ремонта электрических, инженерных и других линий и сетей, проведения дренажных работ и др.

Гр-ка Л. предъявила иск первоначально к муниципальному унитарному предприятию (МУП) «Водоканал», а затем к Комитету по финансам и налоговой политике администрации Серпуховского района о возмещении материального ущерба и компенсации морального вреда, указав, что в 1989 г. ей был выделен земельный участок в садоводческом

7.1. Ограничения прав землеобладателей

205

товариществе «Дружба», all февраля 1993 г. местная администрация выдала ей свидетельство о праве собственности на указанный земельный участок. Землеотвод был произведен с нарушением требований закона, так как Л. не была предупреждена о том, что под верхним слоем участка проходит магистральный водопровод, который находится с 1971 г. на балансе МУП «Водоканал». По причине аварии водопровода в 1994 г. и проведения ремонта на земельном участке истицы были снесены теплица, забор, разрушены дорога, сарай, повреждены насаждения. Согласно сведениям отдела главного архитектора Серпуховского района документа от МУП «Водоканал» по ограничению и обременению земельных участков садоводческого товарищества в отдел не поступали.

Решением суда от 28.12.2000 в пользу истицы с Комитета по финансам и налоговой политике администрации Серпуховского района взыскано 4344 руб. в возмещение материального вреда. При этом суд указал, что при предоставлении Л. земельного участка в пользование, а затем в собственность она не была предупреждена о наличии обременении на ее земельном участке, поэтому причиненный ей ущерб подлежит возмещению именно местной администрацией по правилам, установленным ст. 16, 1069 ГК.

МУП «Водоканал» является самостоятельным хозяйствующим субъектом. Магистральный водопровод находится у него на балансе. В целях обеспечения своей деятельности, заключающейся в обслуживании этого магистрального водопровода, «Водоканал» обязан был установить сервитут, т.е. право ограниченного пользования чужим земельным участком, по которому проходит водопровод. Сервитут мог быть установлен по правилам возникновения публичного сервитута на основании решения органа исполнительной власти Серпуховского района либо по правилам установления частного сервитута путем подписания соглашения об установлении сервитута с собственниками земельных участков, по которым проходит водопровод.

В обоих случаях сервитут мог возникнуть с момента регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Бремя возмещения материального ущерба возложено на администрацию района, так как согласно ГрК отдел архитектуры распола-

206 Глава 7. Ограничения и прекращение прав на земельные участки

гал сведениями о проложенном водопроводе. МУП «Водоканал» был вправе решить вопрос об установлении частного сервитута.