Глава XVI. Заключительные положения

Статья 72. О введении в действие настоящего Кодекса

Порядок принятия федеральных законодательных актов установлен Федеральным законом от 14 июня 1994 г. N 5-ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания". Закон предусматривает, что на территории РФ применяются только те федеральные конституционные законы, федеральные законы, акты палат Федерального Собрания, которые официально опубликованы. Датой принятия федерального закона считается день принятия его Государственной Думой в окончательной редакции. Датой принятия федерального конституционного закона считается день, когда он одобрен палатами Федерального Собрания в порядке, установленном Конституцией РФ.

Федеральные конституционные законы, федеральные законы подлежат официальному опубликованию в течение семи дней после дня их подписания Президентом РФ.

Федеральные конституционные законы, федеральные законы, акты палат Федерального Собрания вступают в силу одновременно на всей территории страны по истечении десяти дней после дня их официального опубликования, если самими законами или актами палат не установлен другой порядок вступления их в силу.

Статья 72 Кодекса закрепляет принцип приоритета его норм по отношению ко всем законам и иным нормативным актам (как федеральным, так и субъектов Федерации), регулирующим вопросы градостроительства, которые были приняты ранее или будут приняты в будущем. Если указанные законы и иные нормативные правовые акты противоречат Кодексу, они не подлежат применению.

По общему правилу, нормы Кодекса применяются к правовым отношениям в области градостроительной деятельности, возникшим после введения его в действие. Однако есть и исключение из этого правила. Нормы Кодекса могут применяться к правоотношениям в области градостроительной деятельности, возникшим до его введения в действие, но только к тем правам и обязанностям, вытекающим из указанных правоотношений, которые возникли после введения его в действие.

Особо следует заметить, что п. 1 ст. 23 Кодекса (предметы ведения местного самоуправления в области градостроительства) (см. комментарий) и п. 1 ст. 27 Кодекса (компетенция местных органов архитектуры и градостроительства) (см. комментарий) действуют до вступления в силу норм, которые устанавливаются законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ, уставами муниципальных образований и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и регулируют отношения в области местного самоуправления.

Статья 73. Приведение нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Кодексом

1. Настоящая, последняя статья Кодекса содержит нормы, касающиеся необходимости приведения нормативных правовых актов в соответствие с Кодексом. Эта статья признала утратившими силу два закона Российской Федерации и постановление Верховного Совета РФ. Кроме того, было предложено Президенту РФ и поручено Правительству РФ привести свои нормативные правовые акты в соответствие с Кодексом.

2. Была изменена ст. 143 КоАП, действовавшая в редакции от 20 июня 1984 г. Статья 143 КоАП называлась "Самовольное строительство хозяйственных и бытовых строений". Она предусматривала, что самовольное строительство гражданами хозяйственных и бытовых строений и сооружений влечет наложение штрафа в размере до 50 руб. В этой редакции статья действовала с 1 января 1985 г. по 13 мая 1998 г.

Законодательство о градостроительстве определяет понятие "самовольная постройка" более четко, нежели это было ранее в законодательстве. Самовольная постройка - строительство объекта (архитектурного, недвижимости) без разрешения на строительство (ст. 24 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", ст. 66 Кодекса, см. комментарий).

Согласно ст. 62 Кодекса (см. комментарий) разрешением на строительство является документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории. Основная цель выдачи разрешений - контроль за выполнением застройщиком градостроительных нормативов, требований утвержденной документации, а также предотвращение причинения вреда окружающей природной среде.

Кроме мер административного воздействия самовольная застройка влечет ряд негативных гражданско-правовых последствий. Статья 222 ГК дает следующее определение самовольной постройки. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Сделки с указанными объектами ничтожны (ст. 168, 169 ГК).

По общему правилу, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Аналогичная норма предусмотрена и в п. 3 ст. 25 Федерального закона от 17 ноября 1996 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации". Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Исключением из этого правила являются случаи, когда право собственности на самовольную постройку признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в определенном судом размере. Однако право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В п. 34 постановления N 6/8 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" приводится следующее разъяснение вопроса о признании права собственности на объект самовольной постройки.

При рассмотрении дел о признании права собственности на жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, необходимо иметь в виду, что такое требование в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ может быть удовлетворено лишь при предоставлении истцу земельного участка, на котором возведена самовольная постройка. Учитывая это, в целях обеспечения правильного и наиболее быстрого рассмотрения дела, при принятии искового заявления и в стадии подготовки дела к судебному разбирательству судье при определении круга доказательств, необходимых для разрешения возникшего спора, следует предложить истцу представить и доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка.

В отличие от ранее действовавшего законодательства п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает признание права собственности на самовольно возведенную постройку при условии, что лицу, осуществившему строительство, в установленном порядке будет выделен земельный участок под возведенным строением.

В судебной практике возникли вопросы о том, как следует понимать положение закона о необходимости выяснения того, будет ли земельный участок выделен в установленном порядке и на какой стадии процесса суд должен сделать это. В законе порядок разрешения вопроса о выделении лицу, осуществившему самовольную постройку, земельного участка под этой постройкой не регламентирован.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 34 постановления N 6/8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" рекомендовали судам предлагать истцу представлять доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству. Однако не будет ошибкой, если суд выяснит этот вопрос и в ходе судебного разбирательства до вынесения решения.

Крассов О.И.