Глава XII. Регулирование застройки территорий городских

и сельских поселений

Статья 56. Градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях

1. Пункт 1 ст. 56 предусматривает, что содержание градостроительных требований, касающихся использования земельных участков, определяется, во-первых, в градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, т.е. в территориальных комплексных схемах градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов) (см. комментарий к ст. 34), генеральных планах городских и сельских поселений (см. комментарий к ст. 35) и в проектах черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований (см. комментарий к ст. 36). Во-вторых, в градостроительной документации о застройке территорий городских и сельских поселений, к которой относятся проекты планировки (см. комментарий к ст. 58), проекты межевания территорий (см. комментарий к ст. 59) и проекты застройки (см. комментарий к ст. 60). И в-третьих, градостроительные требования предусматриваются в правилах застройки (см. комментарий к ст. 39).

Информация о градостроительных требованиях, как правило, касается следующих вопросов. В ней содержатся сведения о местоположении земельных участков и проектах границ земельных участков в соответствии с проектами планировки, проектами застройки и проектами межевания территорий, т.е. признаки, индивидуализирующие земельный участок. Дается характеристика разрешенного использования земельных участков - правового режима участка. Сообщаются сведения об обеспечении земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур. Эти сведения важны для застройщика, поскольку наличие или отсутствие инфраструктуры является фактором, определяющим цену земельного участка, размер затрат на его освоение.

2. Статья 28 ЗК РСФСР определяет процедуру предварительного согласования места размещения объекта как обязательный этап предоставления земельного участка. Исключение из этого общего правила предусмотрено в п. 2 данной статьи. При строительстве объектов недвижимости в городских и сельских поселениях в соответствии с градостроительной документацией о застройке и градостроительными регламентами предварительное согласование размещения объектов недвижимости не проводится. Это объясняется тем, что, согласно п. 6. ст. 28 Кодекса, градостроительная документация любого вида подлежит государственной экологической экспертизе в случаях и в порядке, установленных законодательством РФ об экологической экспертизе. Обязательными условиями для утверждения градостроительной документации любого вида являются ее согласование с соответствующими органами санитарно-эпидемиологического надзора, а также положительное заключение органов охраны памятников культуры в случаях, определенных законодательством в области охраны памятников истории и культуры, других заинтересованных государственных органов с учетом мнения населения (см. комментарий к ст. 28). Требование предварительного согласования в этих случаях означало бы повторное проведение этой процедуры.

3. Порядок предоставления земельных участков урегулирован в земельном законодательстве в ст. 28 и 29 ЗК. Согласно ст. 80 ЗК, земельные участки для кооперативного, а также индивидуального дачного, гаражного и жилищного строительства предоставляются местными администрациями в соответствии с их компетенцией.

Земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, используются для возведения жилых домов и служебно-хозяйственных строений. Так, ст. 81 ЗК определяет целевое назначение этих земельных участков.

В действующем законодательстве установлен ряд требований, касающихся предоставления земельных участков для застройки. Статья 22 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. от 8 июля 1999 г.) предусматривает, что застройщик имеет право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для строительства жилья в зонах, предусмотренных градостроительной документацией. Органы местного самоуправления с учетом специфики регионов и городов обязаны предоставить в пользование, аренду, собственность или продать земельные участки для жилищного строительства в срок не более одного месяца для физических лиц и двух месяцев - для юридических лиц с момента их обращения. Граждане имеют право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у них другого жилого помещения (недвижимости в жилищной сфере), в том числе в других населенных пунктах.

Земельный участок, отведенный под жилищное строительство, должен быть использован по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении этого срока к застройщику органами местного самоуправления применяются санкции, предусмотренные законодательством. Необоснованный отказ органов местного самоуправления в предоставлении и продаже в установленные сроки земельных участков для жилищного строительства влечет за собой штрафные и иные санкции, предусмотренные законодательством.

В законодательстве определены условия предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства отдельным категориям лиц. В одних случаях земельные участки могут предоставляться в собственность за плату, а в других - бесплатно. Так, Закон РФ от 15 января 1993 г. "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" предусматривает, что Герои и полные кавалеры ордена Славы имеют право на бесплатное получение в собственность земельных участков под строительство индивидуальных домов, дач и под садово-огородные хозяйства площадью 0,10 га в городах и поселках городского типа и 0,30 га в сельской местности (ст. 5).

Согласно п. 2 ст. 17 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих", военнослужащим, а также гражданам, уволенным с военной службы, в зависимости от срока и условий прохождения военной службы бесплатно предоставляются в собственность или пожизненное наследуемое владение земельные участки по их желанию для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства или индивидуального (коллективного) садоводства.

Положение о службе в органах внутренних дел Российской Федерации, утвержденное постановлением Верховного Совета РФ от 23 декабря 1992 г. (в ред. от 24 декабря 1993 г.), предусматривает, что сотрудникам, прослужившим в органах внутренних дел 15 лет и более, предоставляются безвозмездно земельные участки под строительство индивидуальных жилых домов и садово-огородные хозяйства за счет неиспользуемых или отведенных в ином установленном законодательством порядке земель площадью 0,06 га - в городах, 0,10 га - в поселках городского типа и 0,25 га - в сельской местности.

Федеральный закон от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" (в ред. от 17 июля 1999 г.) содержит норму, согласно которой инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства (ст. 17). Согласно постановлению Правительства РФ от 27 июля 1996 г. N 901 "О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг", инвалиды и семьи, имеющие в своем составе инвалидов, обеспечиваются в первоочередном порядке земельными участками для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства (п. 17).

Ряд льгот по предоставлению земельных участков установлены Указами Президента РФ. Так, согласно п. 2 Указа Президента РФ от 16 апреля 1996 г. N 564 "Об экономических и иных льготах, предоставляемых казачьим обществам и их членам, взявшим на себя обязательства по несению государственной и иной службы" (в ред. от 13 июня 1996 г.), установлено, что членам казачьих обществ, взявших на себя в установленном порядке обязательства по несению государственной и иной службы, переселившимся в приграничные районы РФ, предоставляются бесплатно земельные участки для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.

Порядок предоставления земель этим лицам определен в постановлении Правительства РФ от 8 июня 1996 г. N 667 "Об утверждении Положения о порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования".

Согласно ст. 18 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. "О государственных гарантиях и компенсациях для лиц, работающих и проживающих на Крайнем Севере и приравненных к ним местностях" (в ред. от 8 января 1998 г.), гражданам, в том числе коренным жителям, проработавшим в районах Крайнего Севера и приравненным к ним местностям не менее 10 календарных лет, а работникам, получившим инвалидность (в том числе и по общему заболеванию) или профессиональное заболевание, - до истечения указанного срока предоставляется право по вновь избранному месту жительства на выделение земельного участка для индивидуального жилищного строительства. В развитие положений этого Закона был принят Указ Президента РФ от 2 февраля 1996 г. N 135 "О бесплатном предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей", согласно которому земельные участки предоставляются этим лицам бесплатно.

Случаи бесплатного предоставления земельных участков в собственность определены и в иных указах Президента РФ. Так, земельные участки, выделенные для личного подсобного хозяйства, садоводства, жилищного строительства в сельской местности, предоставляются в собственность гражданам бесплатно, согласно п. 14 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР".

Указом Президента РФ от 4 января 1992 г. N 1 "Об отводе земельных участков в Московской области для малоэтажного строительства и садоводства для жителей г. Москвы и области" было поручено главе администрации Московской области, начиная с 1992 г., в течение 10 лет выделять для жителей г. Москвы и Московской области пропорционально численности городского населения безвозмездно для малоэтажного строительства 40 тыс. га земли. Оформление отводов должно вестись равномерно по годам с опережением в зависимости от темпов освоения.

Во всех остальных случаях гражданам и юридическим лицам в основном земельные участки предоставляются в собственность за плату, как правило, по нормативной цене земли.

В настоящее время действует следующий порядок приобретения земельных участков на торгах для индивидуального жилищного строительства. Право частной собственности или аренды на земельный участок для индивидуального жилищного строительства граждане и юридические лица могут приобрести в результате участия в торгах, проводимых в формах аукционов или конкурсов, по продаже земельных участков. Обычно торги проводятся по продаже земельных участков, предназначенных для застройки. В этих случаях основанием приобретения права собственности на землю или аренды являются два взаимосвязанных между собой юридических факта: участие лица в торгах и признание его победителем и заключение договора купли-продажи земельного участка либо его аренды.

Возможность приобретения права частной собственности на землю на торгах предусмотрена в п. 8 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России": "Продажа земель может производиться на конкурсах или аукционах". Эта норма, имеющая общий характер, получила развитие в комментируемой статье.

Процедура проведения торгов урегулирована Указом Президента РФ от 26 ноября 1997 г. N 1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды", а также постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 2 "Об утверждении Порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" (с изм. от 21 августа 2000 г.).

Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) предусматривает, что на торги выставляются земельные участки, которые имеют установленные границы и соответствующий правовой режим. Конкретные земельные участки, выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом города или иного поселения, другой градостроительной и землеустроительной документацией.

Решение о продаже на торгах соответствующих земельных участков или права аренды принимает их собственник. Так, земельные участки, которые находятся в федеральной собственности, могут быть проданы или сданы в аренду по решению Правительства РФ или специально уполномоченных им федеральных органов исполнительной власти. Продажа земельных участков или права аренды земельных участков, являющихся собственностью субъектов Федерации, осуществляется по решению органа государственной власти субъекта Федерации. На основании решения органа местного самоуправления может производиться продажа земельных участков или права аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Указанные органы являются продавцами земельных участков. Продавец может либо сам организовать торги, либо заключить договор со специализированной организацией, которая будет организовывать торги. Существенное условие такого договора - включение в него положения, касающегося возмещения расходов специализированной организации по проведению торгов, включая привлечение независимых оценщиков, специалистов по проведению рекламной кампании, экспертов и т.д.

Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. Аукцион может быть закрытым по форме подачи предложения по цене. Если проводятся закрытые аукцион или конкурс, то продавец назначает аукционную или конкурсную комиссию. Основные задачи комиссии заключаются в оценке предложений участников конкурса; определении победителя торгов; оформлении протокола о результатах конкурса; принятии решения о признании торгов несостоявшимися. В состав комиссии могут входить представители соответствующих органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных организаций (объединений). Заседание комиссии считается правомочным, если на нем присутствуют не менее двух третей членов комиссии. Решения комиссии принимаются простым большинством голосов.

Продавец определяет форму торгов, начальную цену земельных участков, сумму задатка, график платежей. В торгах может участвовать любое лицо, подавшее заявку с требуемыми и надлежаще оформленными документами не позднее даты, указанной в извещении, и обеспечившее своевременное перечисление задатка на объявленные в извещении расчетные счета. Одно лицо может подать только одну заявку на участие в торгах. Для участия в торгах юридические и физические лица представляют организатору заявку по установленному им образцу.

После завершения аукциона аукционист объявляет о продаже земельного участка, называет его продажную цену и номер билета победителя аукциона. Цена, предложенная победителем аукциона, фиксируется в протоколе о результатах аукциона. Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за земельный участок.

При проведении аукциона, закрытого по форме подачи предложения по цене, победителем признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за предмет торгов. Победителем конкурса признается лицо, которое, по заключению конкурсной комиссии, предложило лучшие условия (сроки освоения, участие в развитии инфраструктуры, архитектурно-планировочные решения и др.). При равенстве предложений победителем признается тот участник, чья заявка была подана раньше. Торги могут быть признаны несостоявшимися по следующим основаниям: в торгах участвовало менее двух участников по каждому выставленному на торги земельному участку; ни один из участников аукциона после троекратного объявления начальной цены не поднял билет; ни один из участников конкурса, по решению комиссии, не внес предложений, соответствующих условиям конкурса, или не признан победителем; победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, договора купли-продажи или договора о залоге земельного участка. По согласованию с продавцом организатор в случае признания торгов несостоявшимися имеет право объявить повторное проведение торгов, изменив их условия.

Победитель торгов в соответствии с установленными сроками и условиями оплаты вносит платежи единовременно или в рассрочку в соответствии с графиком платежей. Сумма внесенного задатка засчитывается в счет платежей за приобретаемый земельный участок. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается между продавцом и победителем торгов в срок не позднее 20 дней с момента оформления протокола о результатах торгов. Если по итогам торгов оплата производится единовременно, то государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок осуществляется после полного внесения платежа. Задатки, внесенные участниками торгов, не признанных победителями, подлежат немедленному возврату после утверждения протокола о результатах торгов. Заинтересованные лица могут оспорить результаты торгов в судебном порядке.

Торги, проведенные с нарушением правил, могут быть признаны судом недействительными. Признание торгов недействительными влечет соответственно признание недействительности договора купли-продажи земельного участка. Правовой режим земель, которые используются для ведения садоводства, дачного строительства и порядок предоставления для этих целей земельных участков регулируется ст. 66, 81 ЗК РСФСР и ст. 12-15 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

В законодательстве определен порядок предоставления земельных участков садоводческим и дачным некоммерческим объединениям. Места размещения садоводческих и дачных некоммерческих объединений определяются путем территориального зонирования. При зонировании территории определяются зоны, которые наиболее благоприятны для развития садоводства, дачного хозяйства исходя из природно-экономических условий, а также затрат на развитие межселенной социальной и инженерно-транспортной инфраструктур и в которых обеспечивается установление минимальных ограничений на использование земельных участков.

Действуют следующие ограничения на предоставление земель для садовых и дачных земельных участков: так, на территории муниципального образования могут быть выделены зоны, в которых не предоставляются садовые и дачные земельные участки или ограничиваются права на их использование (особо охраняемые природные территории, территории с зарегистрированными залежами полезных ископаемых, особо ценные сельскохозяйственные угодья, резервные территории развития городских и других поселений, территории с развитыми карстовыми, оползневыми, селевыми и другими природными процессами, представляющими угрозу жизни или здоровью граждан, угрозу сохранности их имущества).

В схемах зонирования территорий для размещения садоводческих и дачных некоммерческих объединений должны содержаться сведения о местах нахождения, площадях и целевом назначении земельных участков (ведение садоводства, огородничества), разрешенном использовании земельных участков (перечень ограничений, обременений и сервитутов), а также сведения о правах, на которых земельные участки в конкретной зоне допускается предоставлять гражданам (право собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования). Эта схема служит основой для определения объемов строительства подъездных автомобильных дорог, объектов электроснабжения, связи, а также для развития общественного транспорта, торговли, медицинского и бытового обслуживания населения.

Заказчиками схем зонирования территорий являются органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления. Разработка указанных схем финансируется за счет части земельного налога, поступающего в бюджеты субъектов Федерации и местные бюджеты.

Обеспечение граждан садовыми и дачными земельными участками по месту их жительства п. 1 ст. 13 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" рассматривает как обязанность органов местного самоуправления.

Органы местного самоуправления ведут регистрацию и учет заявлений граждан, нуждающихся в получении садовых и дачных земельных участков. Очередность предоставления земельных участков определяется на основании регистрации соответствующих заявлений. Граждане, имеющие в соответствии с законодательством РФ или законодательством субъектов Федерации преимущественное право на получение садовых и дачных земельных участков, включаются в отдельный список. Списки граждан, подавших заявление о предоставлении садового или дачного участка, и изменения в этих списках утверждаются органом местного самоуправления и доводятся до сведения заинтересованных граждан.

Наличие у гражданина на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или бессрочного (постоянного) пользования садового или дачного земельного участка служит основанием для отказа в предоставлении участка. Однако такой отказ допускается только в тех случаях, когда предоставление приведет к превышению предельных норм предоставления земельных участков или если гражданин совершил сделку по отчуждению предоставленного ранее бесплатно земельного участка. Гражданин вправе в судебном порядке обжаловать решение об отказе в предоставлении земельного участка.

Орган местного самоуправления на основании утвержденного списка граждан, подавших заявление о предоставлении садового или дачного земельного участка, определяет потребности в земельных участках. Расчет производится исходя из норм предоставления земельных участков с учетом необходимых земель для общего пользования в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях. Размер садового или дачного земельного участка устанавливается законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ на основе установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ для граждан отдельных категорий предельных норм предоставления земельных участков.

Процедура выбора и предоставления земельных участков для размещения садоводческих и дачных некоммерческих объединений заключается в следующем. Орган местного самоуправления по месту жительства заявителей в соответствии с потребностью в земельных участках и с учетом пожеланий граждан ходатайствует перед органом местного самоуправления или органом исполнительной власти субъекта Федерации, в ведении которых находится фонд перераспределения земель, о выборе (предварительном согласовании) соответствующих земельных участков. Орган, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, с учетом схем зонирования территорий для размещения садоводческих и дачных некоммерческих объединений предлагает варианты предоставления земельных участков или дает заключение о невозможности предоставить земельные участки. На основании выбранного варианта размещения земельных участков и их размеров орган местного самоуправления, принимая во внимание пожелания граждан, и с их согласия формирует персональный состав членов садоводческого и дачного некоммерческого объединения.

После государственной регистрации садоводческого, дачного некоммерческого объединения земельный участок предоставляется объединению первоначально в срочное пользование бесплатно. После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения проекта в натуру членам некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в собственность или на ином вещном праве. При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого и дачного некоммерческого объединения. При создании садоводческого, дачного или дачного некоммерческого объединения члену объединения предоставляется один земельный участок.

Земли общего пользования предоставляются садоводческому, дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность либо на ином вещном праве. За предоставление садовых и дачных земельных участков в собственность может взиматься плата в порядке, установленном законодательством субъектов РФ, но не выше нормативной цены земельных участков, за исключением случаев продажи земельных участков на аукционе. При предоставлении земельных участков на ином вещном праве плата не взимается.

В Законе определена взаимосвязь государственной регистрации садоводческого и дачного некоммерческого объединения и предоставления земельного участка. Некоммерческое объединение создается на основании решения граждан в результате учреждения либо реорганизации. Для государственной регистрации некоммерческого объединения его учредители представляют в орган юстиции заявление о государственной регистрации объединения, решение его учредителей, утвержденный общим собранием учредителей объединения устав, документ об уплате регистрационного сбора, а также документы, удостоверяющие права на земельные участки реорганизуемых садоводческих и огороднических некоммерческих объединений, либо документы о предварительном выборе земельного участка для размещения учреждаемого объединения.

В качестве дополнительных требований к застройке земельных участков при проведении конкурсов по продаже участков п. 4 настоящей статьи предусматривает, в частности, возмещение убытков и иных затрат на снос объектов недвижимости, переселение жителей, перенос сооружений и коммуникаций транспорта, связи и инженерного оборудования.

В земельном законодательстве установлен порядок возмещения убытков, причиненных лицам, использующим земельные участки, в случаях изъятия у них земель для государственных или муниципальных нужд (ст. 28 и 29 ЗК).

Статья 54 ЗК РСФСР предусматривает, что убытки, причиненные нарушением прав лиц, использующих земельные участки, подлежат возмещению в полном объеме, т.е. речь идет об обязанности любого лица, причинившего вред, возместить убытки, причиненные как правомерными действиями, так и незаконным нарушением их имущественных прав. Споры о возмещении убытков рассматриваются судом или арбитражным судом.

Согласно постановлению Правительства РФ от 28 января 1993 г. N 77 "Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства" (в ред. от 15 мая 1999 г.), действие Положения распространяется на земли всех категорий основного целевого назначения, за исключением земель, для которых законодательством установлен иной порядок возмещения потерь.

Положение, во-первых, не регламентирует порядок возмещения ущерба в связи с утратой природоохранного, оздоровительного, рекреационного значения сельскохозяйственных угодий при их предоставлении для несельскохозяйственных нужд и, во-вторых, не распространяется на случаи принудительного выкупа земли у собственников в части возмещения убытков и упущенной выгоды.

В п. 9 Положения говорится о том, что при выкупе или продаже земельных участков убытки собственников земли, включая упущенную выгоду, учитываются в стоимости (цене) выкупаемого или продаваемого участка. Аналогичная норма содержится и в п. 4 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". Земельный участок изымается у собственника для государственных и общественных нужд в установленном законом порядке путем выкупа с учетом интересов собственника, включая возмещение стоимости земли по договорной цене и причиненных убытков, в том числе упущенную выгоду.

Собственник земельного участка, в случае его изъятия, имеет право требовать либо возмещения стоимости земли по договорной цене и всех иных убытков в полном объеме, либо предоставления ему другого земельного участка и возведения на нем строений и сооружений, которые у него были ранее. Если возмещение убытков в этой форме полностью не компенсирует причиненный ему вред, собственник может требовать возмещения ему иных убытков. Возможна ситуация, когда стоимость работ при такой форме компенсации будет превышать размер причиненных убытков. В этом случае собственник обязан выплатить разницу лицу, которое проводило такие работы.

Некоторые вопросы возмещения убытков в этой ситуации урегулированы в Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. (в ред. от 28 марта 1998 г.). Так, в случае сноса находящихся в собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд указанным гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда. Кроме того, собственникам жилых домов по их выбору либо выплачивается стоимость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставляется право использовать материалы от разборки этих домов, строений и устройств по своему усмотрению. По желанию граждан органы местного самоуправления обеспечивают им (вместо предоставления квартир) возможность внеочередного вступления в члены жилищно-строительных кооперативов и получения в них квартир (ст. 137).

В соответствии со ст. 138 ЖК по желанию граждан принадлежащие им жилые дома и строения, подлежащие сносу, могут быть перенесены и восстановлены на новом месте. Для граждан, дома которых подлежат сносу, по их желанию сооружаются на новом месте жилые дома, строения и устройства и передаются этим гражданам в личную собственность. Стоимость сносимых жилых домов, строений и устройств не возмещается (ст. 139 ЖК).

В случаях изъятия и предоставления земель для несельскохозяйственных нужд размеры убытков землевладельцев, землепользователей и арендаторов и потерь сельскохозяйственного производства устанавливаются в составе землеустроительного проекта (землеустроительного дела) на стадии предварительного согласования места размещения объекта и уточняются на стадии изъятия и предоставления земельных участков. Землеустроительный проект подлежит государственной экологической экспертизе. При ограничении прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов или ухудшении качества их земель в результате влияния деятельности организаций и граждан размеры убытков и потерь также устанавливаются в землеустроительном проекте. Проекты составляются землеустроительными организациями и представляются местными комитетами по земельным ресурсам и землеустройству органам местного самоуправления. Расчет возмещения убытков основывается на применении действующих на момент изъятия земельных участков или на момент составления акта цен на оборудование и материалы, а также расценок на строительно-монтажные и другие работы. Убытки, причиненные изъятием или временным занятием земельных участков для государственных и общественных нужд, подлежат возмещению в полном объеме (включая упущенную выгоду в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства) лицам, понесшим эти убытки. Убытки, включая упущенную выгоду, возмещаются организациями, которым отведены земельные участки.

Возмещению подлежат стоимость жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или затрат по их переносу на новое место; стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства; убытки, вызываемые возникающими неудобствами землевладения и землепользования; затраты, необходимые для восстановления ухудшенного качества земель; убытки, связанные с ограничением прав лица, использующего землю; упущенная выгода. Жилые дома, объекты культурно-бытового назначения, производственные и иные здания и сооружения, расположенные на изымаемом или временно занимаемом земельном участке, а также находящиеся за пределами этого участка, если дальнейшее их использование окажется невозможным, оцениваются по сметной стоимости строительства новых зданий, объектов и сооружений, равных имеющимся по полезной площади, вместимости, емкости и уровню механизации (по типовым проектам).

Организации, которым отведены изымаемые земельные участки, по согласованию с заинтересованными лицами, использующими земли, вместо возмещения стоимости расположенных на этих участках зданий, объектов и сооружений могут своими силами и средствами (а также силами привлекаемых организаций) переносить их на новое место либо строить новые здания и сооружения. Если при строительстве новых зданий, объектов и сооружений предусматривается их модернизация или расширение, то дополнительные затраты на это оплачиваются пользователем земли, для которого ведется строительство.

Упущенная выгода также включается в состав убытков лиц, использующих земли, причиненных изъятием земельных участков. Размер упущенной выгоды определяется как прекращение получения ежегодного дохода с изымаемых земель в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства. Упущенная выгода возмещается организациями, которым отведены изымаемые земельные участки как единовременная выплата. Ежегодный доход исчисляется по фактическим объемам производства в натуральном выражении в среднем за пять лет и ценам, действующим на момент изъятия земель. Размер ежегодного дохода рассчитывается с привлечением данных налоговых инспекций и в необходимых случаях корректируется в расчете на предстоящий период в соответствии со сложившимися темпами инфляции. Упущенная выгода исчисляется путем умножения величины ежегодного дохода на установленный в Положении коэффициент, соответствующий периоду восстановления нарушенного производства.

Если изымаются земли, занятые плодоносящими плодово-ягодными насаждениями, упущенная выгода возмещается за весь срок, включая год изъятия земель и год получения урожая плодово-ягодных насаждений на новых землях, равный достигнутому на изымаемых землях.

Средства в качестве возмещения убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, а также ограничением прав или ухудшением качества их земель, включая упущенную выгоду, перечисляются соответствующими организациями и гражданами на расчетные (текущие) счета лиц, использующих земли.

4. Пункт 5 настоящей статьи закрепляет право застройщика, который имеет земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды, реализовать проект его застройки. Согласно п. 1 ст. 60 Кодекса проект застройки может разрабатываться по инициативе застройщика (см. комментарий).

5. Пункт 6 данной статьи предусматривает ряд обязательных требований, касающихся содержания документа, удостоверяющего право на земельный участок в городских и сельских поселениях. Такой документ выдается после государственной регистрации прав на земельный участок. Правовая основа создания современной системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе и на землю, заложена в новом ГК РФ.

Государственная регистрация недвижимости предусмотрена ст. 131 ГК, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. 21 июля 1997 г. был принят Федеральный закон N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Пункт 2 ст. 33 этого Закона предусматривает, что создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами РФ поэтапно с учетом их условий и завершается к 1 января 2000 г. С этого момента государственная регистрация прав на землю должна осуществляться учреждениями юстиции.

Функционирование системы государственной регистрации прав на недвижимость преследует решение следующих задач. Во-первых, должен быть обеспечен контроль государства за совершением сделок с недвижимым имуществом, переходом прав на него от одного лица к другому, в частности в сфере оборота земельных участков. Такой контроль призван создать правовую основу защиты прав граждан и юридических лиц на земельные участки, что имеет важное значение не только для этих лиц, но и для всего общества в целом, поскольку речь идет о соблюдении установленного земельного правопорядка и правопорядка в целом.

Во-вторых, важнейшим элементом такой системы является доступность содержащихся в ней сведений о зарегистрированных правах, в том числе и на земельные участки. Обеспечение свободного доступа к использованию этой системы позволяет всем заинтересованным лицам получить достоверную информацию обо всех существовавших и существующих правах на недвижимое имущество, т.е. о юридической судьбе земельных участков и иной недвижимости в историческом аспекте.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплено в п. 1 ст. 1 указанного Закона, согласно которому государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация прав может рассматриваться как правовой институт и как юридический акт. В качестве правового института государственная регистрация прав представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество и обременений этих прав. По своей сущности эти отношения имеют преимущественно административно-правовой характер. Содержание этих отношений заключается в том, что исполнительные органы государственной власти - учреждения юстиции осуществляют правовую экспертизу документов, проверяют законность сделки и в зависимости от результатов принимают решение о регистрации либо приостановлении или отказе в регистрации прав на недвижимость. В то же время эти отношения тесно связаны с имущественными отношениями, регулируемыми гражданским, земельным законодательством, законодательством о недрах, водным и лесным законодательством, поскольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правовой режим которого определяется указанными отраслями законодательства.

В качестве юридического акта государственная регистрация прав представляет собой административно-правовой акт. Юридическое значение этого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий. Такие последствия непосредственно связаны с возникновением, изменением (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в том числе на землю.

Принятие акта государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью означает, что с даты внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав:

договор, предметом которого является недвижимость, считается заключенным, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 433 ГК);

право собственности у приобретателя недвижимости по договору, в случаях, когда оно требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим (п. 2 ст. 233 ГК);

право собственности, возникшее не из сделки (ст. 219 ГК, ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), а также иное право, подлежащее государственной регистрации, считаются возникшими.

Кроме того, принятие такого акта означает также, что с даты государственной регистрации вступает в силу обременение права на недвижимость: аренда, сервитут и т.д. Соответственно с даты государственной регистрации, как правило, считаются прекращенными права на недвижимость, которые возникли ранее.

Что касается прав на земельные участки, то в отношении их применимы все указанные выше последствия, кроме возникновения права собственности не из сделки (ст. 219 ГК), поскольку указанная статья не применима к регулированию земельных отношений. Земельный участок как объект природы не может быть создан искусственно.

Таким образом, акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является обязательным, "завершающим" элементом юридического факта, в результате которого возникают, изменяются и прекращаются права на недвижимость, в том числе, естественно, и на земельные участки. Следует также отметить, что принципиально важным последствием государственной регистрации является то, что этот акт закон признает единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому зарегистрированное право на недвижимое имущество (земельный участок) может быть оспорено только в судебном порядке.

Действующее законодательство предусматривает две формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним (ст. 4 и 14 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Например, согласно ст. 550 ГК, для договора купли-продажи недвижимости (земельного участка) не требуется его государственная регистрация. Такой договор признается заключенным с момента его подписания сторонами. В этом случае государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю на недвижимость (земельный участок) (п. 1 ст. 551 ГК). Аналогичные требования предъявляются к совершению договора мены земельных участков, поскольку, согласно п. 2 ст. 567 ГК, к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже.

Что касается договора дарения недвижимого имущества, то он подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК). Подлежит государственной регистрации также договор ренты (ст. 584 ГК). Согласно п. 2 ст. 609 ГК, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Исключением из этого правила являются случаи, предусмотренные п. 1 ст. 609 ГК. Пункт 2 ст. 1017 ГК предусматривает, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Несколько иные требования предъявляются к договору продажи предприятия и договору ипотеки. Так, согласно п. 3 ст. 560 ГК, договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. В то же время право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (п. 1, 2 ст. 564 ГК). Договор об ипотеке также подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации согласно п. 1, 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Кроме того, согласно ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", требуется государственная регистрация ипотеки. Предметом регистрации, согласно ст. 131 ГК, являются следующие виды прав на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Согласно ст. 164 ГК, предметом государственной регистрации являются также сделки с землей и другим недвижимым имуществом, которые подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Кроме того, государственной регистрации подлежат ограничения (обременения), т.е. установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.). В свою очередь, объектами этих прав является недвижимое имущество (ст. 130 ГК), понятие которого более широко, чем в ГК РФ, раскрыто и детализировано в ст. 1 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Для государственной регистрации на указанные объекты, которая осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, необходимо, чтобы они были соответствующим образом индивидуализированы, т.е. отграничены путем применения соответствующих признаков от иных объектов недвижимости.

Индивидуализируются объекты посредством присвоения им кадастровых номеров. Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения. Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660 утверждены Правила кадастрового деления территории Российской Федерации. Правила определяют порядок кадастрового деления территории России в целях ведения государственного земельного кадастра и присвоения земельным участкам кадастровых номеров. Установлено, что вся территория РФ, включая территории субъектов Федерации, внутренние воды и территориальное море, делится на кадастровые округа.

Кадастровым округом является часть территории РФ, в границах которой ведется государственный реестр земель кадастрового округа. Государственный реестр земель кадастрового округа - составная часть Единого государственного реестра земель. Кадастровый округ включает в себя, как правило, территорию субъекта Федерации, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории. Установление границ кадастровых округов и присвоение им кадастровых номеров осуществляет Федеральная служба земельного кадастра России.

Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы. Кадастровый район часть территории кадастрового округа, в пределах которой ведутся государственный кадастровый учет земельных участков и государственный реестр земель кадастрового района. Государственный реестр земель кадастрового района является составной частью государственного реестра земель кадастрового округа. Кадастровый район включает в себя, как правило, территорию административно-территориальной единицы субъекта Федерации. Акватория внутренних вод и территориального моря может образовывать самостоятельные кадастровые районы.

В свою очередь, территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы. Кадастровый квартал - наименьшая единица кадастрового деления территории кадастрового района, на которую открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель кадастрового района и по которой ведется дежурная кадастровая карта (план). Кадастровый квартал включает в себя, как правило, небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории. В процессе кадастрового деления кадастровым кварталам присваиваются кадастровые номера. Кадастровый номер кадастрового квартала состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района в кадастровом округе и номера кадастрового квартала в кадастровом районе.

Кадастровое деление территории кадастрового округа на кадастровые районы и кадастровые кварталы осуществляет территориальный орган Федеральной службы земельного кадастра России на основании разрабатываемых проектов кадастрового деления соответствующих территорий. Требования к кадастровому делению и порядок учета кадастровых единиц устанавливает Федеральная служба земельного кадастра России. Изменение границ кадастрового деления, выполненного в соответствии с упомянутыми Правилами, допускается в исключительных случаях в порядке, устанавливаемом Федеральной службой земельного кадастра России. Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660 были утверждены также Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам. Правила регулируют порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам в процессе их государственного кадастрового учета.

Кадастровый номер земельного участка состоит из кадастрового номера кадастрового квартала и номера земельного участка в этом квартале. Номером земельного участка в кадастровом квартале является порядковый номер подраздела, открываемого для записи сведений о данном земельном участке в соответствующем разделе государственного реестра земель кадастрового района. Порядок учета кадастровых номеров вновь образованных и прекративших существование земельных участков устанавливается Федеральной службой земельного кадастра России.

Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя, могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.

Кадастровые номера присваиваются после проверки представленных документов о межевании ранее учтенных земельных участков и проведения на основе заявки кадастровых работ (выделение, слияние, разделение, перераспределение) по формированию вновь образованных земельных участков. Отдельным сформированным частям земельных участков (входящим в территориальные зоны, имеющим ограничения (обременения), занятым иными объектами недвижимого имущества и т.п.), в процессе государственного кадастрового учета присваиваются учетные кадастровые номера. Учетным кадастровым номером части земельного участка является порядковый номер записи, содержащей сведения о данной части земельного участка в соответствующем подразделе государственного реестра земель кадастрового района.

Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимость основано на следующих принципах. Важнейший из них - принцип единства системы государственной регистрации прав на недвижимость. Этот принцип закреплен в п. 2 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Содержание данного принципа состоит в том, что государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219. Эти Правила в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливают формы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и единый для Российской Федерации порядок их заполнения.

Статья 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" закрепляет принцип обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Статья 131 ГК закрепляет основные, принципиально важные положения регулирования государственной регистрации прав на недвижимость. Статья 132 ГК дает определение понятия "предприятие", в состав которого включаются в том числе земельные участки, а ст. 164 ГК предусматривает обязательность государственной регистрации сделок с землей.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы, которые оформлены после введения в действие закона о государственной регистрации (п. 2 ст. 4). Если правоустанавливающие документы на недвижимость были получены до вступления в силу Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то государственная регистрация, в частности права собственности и иных прав на землю, необязательна.

В связи с этим в Указе Президента РФ от 25 января 1999 г. N 112 "О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента Российской Федерации" (п. 3) содержится следующее разъяснение по этому поводу. Указом предусмотрено, что свидетельство на право собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", а также государственный акт на право пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", выданные после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются действительными.

Выдача свидетельств на право собственности на землю и государственных актов на право пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей прекращается со дня начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав. До начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав применяется ранее установленный порядок выдачи свидетельств на право собственности на землю и государственных актов на право пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, о котором упоминалось выше.

В ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" урегулированы вопросы признания прав на недвижимое имущество, в том числе и на земельные участки, которые возникли до 31 января 1998 г., т.е. до даты вступления Закона в силу. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона, юридически действительна (п. 1 и 2 ст. 6). Данная норма означает, что права на земельные участки, как и на иное недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу указанного Федерального закона, как прошедшие государственную регистрацию, а также не прошедшие ее, признаются действительными. Кроме того, сама государственная регистрация, которая проводилась в некоторых субъектах РФ и муниципальных образованиях, считается юридически действительной.

Процедура государственной регистрации права собственности на земельный участок и сделок с ним, требования к документам, которые представляются на регистрацию, основания для государственной регистрации, ее удостоверение, а также основания приостановления и отказа в регистрации урегулированы в гл. III указанного Закона.

В ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определены этапы проведения государственной регистрации прав. Вся процедура регистрации состоит из следующих стадий. Сначала принимаются документы, необходимые для государственной регистрации прав и отвечающие требованиям настоящего Федерального закона, которые регистрируются с обязательным приложением документа об оплате регистрации. Затем проводятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. На этой стадии изучаются представленные для государственной экспертизы документы с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

В результате правовой экспертизы устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. После этого вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав и соответственно совершаются надписи на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.

Согласно ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219. Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной в пределах РФ системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

6. Пункт 7 комментируемой статьи устанавливает условия, которые должны быть соблюдены при делении земельных участков или изменении их границ и параметров (подробнее о параметрах земельных участков см. комментарий к ст. 41-48 Кодекса). В этих случаях должны соблюдаться красные линии, линии регулирования застройки и требования градостроительных регламентов к минимальным размерам земельных участков. При делении объектов недвижимости должно быть также обеспечено функционирование их частей как самостоятельных объектов недвижимости.

Статья 57. Градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений

Статья закрепляет правило о том, что градостроительная документация о застройке должна соответствовать документации о градостроительном планировании и правилам застройки. Суть этого правила состоит в том, что проекты планировки (см. комментарий к ст. 58 Кодекса), проекты межевания (см. комментарий к ст. 59) и проекты застройки (см. комментарий к ст. 60) разрабатываются, во-первых, на основе территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов) (см. комментарий к ст. 34), во-вторых, генеральных планов городских и сельских поселений (см. комментарий к ст. 35), в-третьих, проектов черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований (см. комментарий к ст. 36) и, в-четвертых, правил застройки (см. комментарий к ст. 39).

Разрабатывается указанная документация по заказу как самих застройщиков, так и органов местного самоуправления соответственно за их счет.

Статья 58. Проекты планировки

1. Статья определяет объекты, в отношении которых разрабатываются проекты планировки. Это - части территорий городских и сельских поселений. В содержание проекта планировки в соответствии с элементами планировочной структуры включаются красные линии и линии регулирования застройки (см. комментарий к ст. 1 Кодекса); границы земельных участков (при разработке проектов межевания территорий в составе проектов планировки); размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения; плотность и параметры застройки; параметры улиц, проездов, пешеходных зон, а также сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования и благоустройства территории (см. комментарий к ст. 41-48).

Проект планировки должен быть опубликован для того, чтобы население могло участвовать в его обсуждении, и только после этого он утверждается органами местного самоуправления с учетом результатов обсуждения. На основе проекта планировки разрабатываются проекты межевания территорий и проекты застройки.

Значение проектов планировки и некоторые процедурные требования к их согласованию предусмотрены не только в градостроительном законодательстве. Так, ЗК РСФСР (ст. 73) предусматривает, что все земли городов, поселков, сельских населенных пунктов используются в соответствии с их генеральными планами и проектами планировки и застройки.

Согласно ст. 40 Закона РСФСР от 15 декабря 1978 г. "Об охране и использовании памятников истории и культуры" (с изм. от 18 января 1985 г.), проекты планировки, застройки и реконструкции городов и других населенных пунктов, имеющих памятники истории, археологии, градостроительства и архитектуры, монументального искусства, подлежат согласованию с Министерством культуры РФ и Всероссийским обществом охраны памятников истории и культуры.

Инструкция о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденная приказом Минкультуры СССР от 13 мая 1986 г. N 203, относит к числу мероприятий по обеспечению сохранности памятников истории и культуры проекты планировки, застройки и реконструкции, которые подлежат согласованию с органами охраны памятников. Для городов и других населенных пунктов, включенных в списки исторических городов, проекты планировки, застройки и реконструкции которых подлежат согласованию с Министерством культуры РФ, программные задания на выполнение историко-архитектурных градостроительных исследований согласовываются с указанными органами в установленном порядке (п. 33).

Кроме того, проекты районной планировки, проекты планировки, застройки и реконструкции городов и других населенных пунктов, имеющих памятники истории, археологии, градостроительства и архитектуры, монументального искусства, подлежат согласованию с Министерством культуры РФ, а также иными органами. Представляемые на согласование проекты должны содержать раздел "зоны охраны памятников истории и культуры" и "предложения по сохранению и использованию памятников истории и культуры и их среды" (п. 51).

Проекты планировки, застройки и реконструкции городов, других населенных пунктов, включенных в списки исторических городов и других населенных пунктов, подлежат согласованию с государственными органами охраны памятников, передающими в органы строительства и архитектуры программные задания на разработку проектов. Для городов, других населенных пунктов, включенных в списки исторических городов и других населенных пунктов, проекты планировки, застройки и реконструкции которых подлежат согласованию с Министерством культуры РФ, программные задания также подлежат согласованию с этим министерством. Программные задания разрабатываются специализированными научными организациями на основе комплексных историко-градостроительных исследований.

В соответствии с Положением об Архитектурно-градостроительном совете при Научно-Техническом Совете Минстроя России (ныне - Госстроя России), утвержденном приказом Минстроя России от 6 апреля 1995 г. N 17-46, Архитектурно-градостроительный совет рассматривает поисковые и экспериментальные проекты планировки и застройки городских и сельских поселений, содействует распространению и использованию результатов научных и проектных разработок в области архитектуры и градостроительства.

2. Проекты планировки и застройки могут разрабатываться на конкурсной основе. Положение о проведении конкурсов на лучшие проекты планировки и застройки поселений, зданий и сооружений, памятников, монументов и скульптурно-декоративных работ утверждено постановлением Госстроя России и Минкультуры РФ от 12 июля 1994 г. N 18-51.

Положение о проведении конкурсов определяет порядок организации и проведения конкурсов на проекты, осуществляемые как на территории РФ, так и за ее пределами, если проектирование осуществляется организациями России. Действие Положения не распространяется на проведение международных конкурсов, порядок и организация которых должны определяться на основе требований международных организаций.

Цель конкурсного проектирования - получение в условиях конкурсной состязательности прогрессивных градостроительных решений, современных проектов на строительство зданий и сооружений, уникальных памятников, монументов и скульптурно-декоративных работ, характеризующихся высокими архитектурно-художественными, дизайнерскими, технико-экономическими, экологическими, эксплуатационными и другими показателями проектируемого объекта.

Конкурсы могут объявляться на идею, концепцию, проекты всех видов планировки и застройки поселений или их функциональных зон; важнейших градостроительных ансамблей; общественных центров; отдельных жилых, общественных зданий и сооружений (или их реконструкцию), имеющих важное градостроительное значение; производственных зданий и комплексов (в том числе расширение, реконструкцию и техническое перевооружение); памятников, монументов и скульптурно-декоративных работ, объектов дизайна. На конкурсной основе может также определяться право на дальнейшее проектирование и строительство (осуществление в натуре) объекта. Участниками конкурсов могут быть коллективы предприятий и организаций всех форм собственности, творческих мастерских и студий и отдельные специалисты, а также иные юридические и физические лица, в том числе иностранные.

Конкурсы могут быть заказными (закрытыми) и открытыми. Заказные конкурсы предусматривают разработку проектной документации силами коллективов организаций различных форм собственности и отдельными специалистами, назначаемыми организаторами конкурсов. В открытых конкурсах участвуют все желающие. Единовременное проведение заказного и открытого конкурсов по одной теме не допускается. В отдельных случаях может быть предусмотрено проведение открытого конкурса в два тура. Ко второму туру допускаются участники первого тура, проекты которых по решению жюри рекомендованы к дальнейшей разработке.

Конкурсы организуются и проводятся министерствами и ведомствами РФ, органами управления субъектов Федерации, администрациями городов (поселений), предприятиями и организациями всех форм собственности и иными юридическими и физическими лицами (в том числе иностранными), общественными организациями и творческими союзами.

Проведение конкурсов во всех случаях согласуется с субъектами РФ, администрациями городов (поселений), на территории которых проводятся конкурсы. Для подготовки программ и условий конкурсов, состава жюри и групп экспертов должны привлекаться творческие общественные организации, объединяющие архитекторов, художников, дизайнеров и других деятелей искусств (Российская Академия архитектуры и строительных наук, Российская Академия художеств, Союз архитекторов, Союз художников, Союз дизайнеров России, Российский научно-технический Союз строителей).

Организаторами конкурсов могут выступать как одна, так и несколько организаций. Решение о необходимости проведения заказного или открытого конкурса, количестве его туров и сроках проведения принимает организатор конкурса. Сроки конкурсов определяются его организаторами и зависят от тематики конкурсов и объема требуемых конкурсных материалов. Итоги конкурсов должны подводиться, как правило, в срок, не превышающий одного месяца после сдачи конкурсных проектов, что оговаривается условиями конкурсов. Количество участников заказных конкурсов определяется их организаторами.

3. Вопросы регулирования планировки земель поселений решаются и на уровне субъектов РФ. Интерес представляет опыт правового регулирования в г. Москве. Так, распоряжением мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ утверждено Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве. Строительные работы на территории г. Москвы проводятся в соответствии с единой градостроительной политикой города и на основании действующего порядка предпроектной и проектной подготовки. В Положении установлен порядок предпроектной и проектной подготовки строительства. В частности, предпроектная подготовка строительства предусматривает предынвестиционный и инвестиционный периоды.

Предынвестиционный период предпроектной подготовки подразделяется на стадии разработки градостроительной документации схем размещения жилищного и других видов строительства; схем инженерного обеспечения территорий районов строительства и реконструкции; градостроительных планов административных округов, районов; проектов планировки территории. Указанные стадии разработки градостроительной документации выполняются в соответствии с Генеральным планом развития г. Москвы. Состав, порядок разработки, согласования и утверждения указанных стадий градостроительной документации устанавливаются соответствующими положениями, утверждаемыми правительством Москвы.

Распоряжением мэра Москвы от 6 апреля 1999 г. N 308-РМ утверждено Положение о порядке разработки, согласования и утверждения проектной документации для формирования и исполнения городских инвестиционных программ строительства (реконструкции). Положение определяет этапы и сроки формирования заказа на разработку предынвестиционной градостроительной документации - проекта планировки территории, предпроектных проработок, градостроительного обоснования размещения объекта; исходно-разрешительной, проектной документации (технико-экономического обоснования - ТЭО, рабочего проекта - РП, рабочей документации - РД) и сметной архитектурно-строительной документации для объектов строительства (реконструкции) на территории г. Москвы. В Положении определены также сроки, состав и порядок разработки, согласования и утверждения предынвестиционной градостроительной документации, необходимой для формирования программ освоения территорий, с перечнями строек по отраслям городского хозяйства в зависимости от категории сложности застраиваемой территории микрорайона, квартала и ряд иных вопросов.

На первом этапе разработки предынвестиционной градостроительной документации для определения рациональной очередности застройки (реконструкции) территории микрорайона, квартала и его композиционного решения в соответствии с утвержденным градостроительным зонированием, градостроительными планами административных округов, районов, схемами размещения жилищного и других видов строительства (расчетный период до восьми лет) разрабатываются проекты планировки территорий со сроком их реализации до восьми лет.

Заявки на разработку проектов планировки подаются префектами административных округов, городскими инвесторами и иными заинтересованными организациями в Москомархитектуру до 20 ноября года, предшествующего планируемому. Ежегодно до 1 декабря года, предшествующего планируемому, Москомархитектура с учетом выделенных лимитов финансирования формирует перечни для разработки проектов планировки территорий и согласовывает их в течение месяца с Управлением развития Генплана, Департаментом экономической политики и развития г. Москвы и префектами соответствующих административных округов. До 10 января планируемого года Москомархитектура представляет согласованные перечни для разработки проектов планировки территорий на утверждение первому заместителю премьера правительства Москвы, руководителю комплекса перспективного развития города.

В качестве городских инвесторов разработки проектов планировки территорий выступают Департамент экономической политики и развития г. Москвы в пределах выделенных бюджетных средств, префекты административных округов - за счет фондов административных округов. В соответствии с решениями правительства Москвы могут привлекаться сторонние инвесторы. Заказчиком на разработку проектов планировки территорий является Москомархитектура.

Утвержденные проекты планировки территорий передаются префектам административных округов, Управлению развития Генплана, заинтересованным городским инвесторам для подготовки на их основе предложений по перечням строек (расчетный период до четырех лет) для формирования предложений в среднесрочные и краткосрочные городские инвестиционные программы строительства (реконструкции).

В случаях отсутствия утвержденной или согласованной в установленном порядке предынвестиционной градостроительной документации для освоения отдельных территорий и объектов Москомархитектура в составе заказа выполняет предпроектные проработки или разрабатывает градостроительные обоснования размещения объектов. Сроки, состав и порядок разработки, согласования и утверждения документации "Проект планировки", "Предпроектные проработки" и "Градостроительное обоснование размещения объекта" определяются соответствующими нормативными актами правительства Москвы.

Постановлением Правительства Москвы от 25 мая 1999 г. N 457 утверждено Временное положение о составе и порядке разработки, согласования и утверждения проектов планировки жилых территорий в г. Москве.

Временное положение устанавливает состав разрабатываемых и утверждаемых графических, текстовых, иных материалов проектов планировки жилых территорий в г. Москве, включая кварталы, микрорайоны, жилые районы (далее - проект планировки), а также порядок их разработки, согласования и утверждения. Проект планировки определяет планировочную структуру территории, предложения по развитию жилой застройки, культурно-бытового, транспортного обслуживания, инженерного обеспечения и устанавливает регламент градостроительного зонирования территории, а также первоочередные мероприятия реализации проекта и основные показатели градостроительного развития территории.

Проект планировки разрабатывается исходя из утвержденных в соответствии с Законом г. Москвы "О градостроительном зонировании территории города Москвы" от 9 декабря 1998 г. N 28 градостроительных регламентов отдельных частей территории, а также градостроительных планов развития территорий районов, или градостроительных планов развития территорий административных округов Москвы, Генерального плана развития г. Москвы (при отсутствии утвержденных градостроительных планов развития территорий районов).

Проект планировки - основа для разработки проектов застройки, исходно разрешительной документации по объектам, проектной документации по инженерному и транспортному обеспечению, а также для конкурсов по предоставлению земельных участков на праве долгосрочной аренды и конкурсов на реализацию объектов городского заказа. Проекты планировки разрабатываются в соответствии с постановлениями правительства Москвы, распоряжениями мэра Москвы, премьера правительства Москвы, заместителей премьера правительства Москвы, префектов административных округов Москвы, а также решениями председателя Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы (Москомархитектуры). Порядок принятия решений о разработке проектов планировки устанавливается мэром г. Москвы.

Проекты планировки в г. Москве разрабатываются по заказу. Проекты, выполняемые за счет средств городского бюджета, - по заказу Москомархитектуры, проекты, выполняемые за счет других источников финансирования, - по заказу застройщиков жилых территорий. Разработчиками проектов планировки в г. Москве являются Государственное унитарное предприятие "Научно-исследовательский и проектный институт Генерального плана" (ГУП "НИиПИ Генплана") г. Москвы - городская территориальная проектная организация Москвы по градостроительству, а также другие организации, имеющие оформленную в установленном законодательством порядке лицензию на разработку градостроительной документации в г. Москве. Срок реализации проекта планировки - до восьми лет.

В качестве исходных данных для разработки проекта планировки требуется ряд документов. Так, топографо-геодезический план с линиями градостроительного регулирования, топографо-геодезический план с подземными коммуникациями и топографо-геодезический план с инженерными коммуникациями предоставляются Москомархитектурой. Необходимы также данные о ранее утвержденной градостроительной документации и заключения органов по охране окружающей среды города на проекты градостроительной документации, данные о предпроектных градостроительных работах для территории, рассматриваемой в проекте. Эти сведения также предоставляются Москомархитектурой.

Требуются инвентаризационные данные по землепользованию, жилищному фонду, предприятиям и учреждениям обслуживания; данные по демографическому составу населения территории; данные об объектах коммунального хозяйства, гаражах и стоянках легковых автомобилей; данные о состоянии инженерного оборудования территории; данные о состоянии окружающей среды; данные об условиях обеспечения территории объектами гражданской обороны. Кроме того, необходимы заключения ГУП "НИиПИ Генплана" г. Москвы о градостроительных требованиях к развитию территории; Москомархитектуры о необходимости учета действующей исходно-разрешительной документации; Главного управления охраны памятников о требованиях по сохранению и использованию памятников истории и культуры и ценной городской застройки и некоторые др.

Исходные данные для разработки проекта планировки предоставляются разработчику проекта заказчиком. Исходные данные могут собираться разработчиком проекта и в этом случае включаться в состав финансируемых по проекту работ. Проект планировки состоит из нескольких разделов. В разделе 1 приводится характеристика существующего использования территории. На плане показываются: землепользование; застройка территории (с указанием функционального использования территории); линии градостроительного регулирования, в том числе: красные линии, границы технических зон линий метрополитена, границы полосы отвода железных дорог; линии жилой застройки; границы технических зон инженерных сооружений и коммуникаций; границы территорий памятников истории и культуры, их охранных зон, зон регулирования застройки памятников истории и культуры; границы памятников природы, территорий природного комплекса, границы режимов регулирования градостроительной деятельности на территориях природного комплекса; границы озелененных территорий, не входящих в состав территорий природного комплекса, границы водоохранных зон, прибрежных зон, границы санитарно-защитных зон; улично-дорожная сеть; гаражи, стоянки легковых автомобилей; общегородские инженерные коммуникации и сооружения.

Требуется также историко-архитектурный опорный план территории, который выполняется при наличии на территории объекта проектирования памятников истории и культуры в случае отсутствия ранее разработанного историко-архитектурного опорного плана или необходимости его корректировки по заключению Главного управления охраны памятников.

В разделе 2 отражаются основные направления градостроительного развития жилой территории. Основные направления развития территории жилой застройки включают оценку современного состояния территорий жилой застройки (включая состояние жилищного фонда); обоснование задач развития территории жилой застройки с учетом нормируемых показателей и условий проектирования жилых территорий; разработку проектных предложений, мероприятий и схем по развитию территории жилой застройки (в том числе по реконструкции, реорганизации территории жилой застройки, сносу, реконструкции, новому строительству жилых домов). В этом разделе содержатся основные направления развития системы обслуживания населения; развития транспортного обслуживания территории; инженерного обеспечения; мероприятия по гражданской обороне и предупреждению чрезвычайных ситуаций. В нем приводится также экологическое обоснование проекта.

Раздел 3 посвящен градостроительному регламенту территории. В нем предусматривается градостроительное зонирование территории. В соответствии с Законом г. Москвы "О градостроительном зонировании территории г. Москвы" в проекте планировки разрабатывается регламент градостроительного зонирования территории.

В состав регламента включаются планы:

функционального зонирования территории, разрабатываемый на основе Положения о функциональном зонировании территории Москвы, утвержденного постановлением правительства Москвы от 14 октября 1997 г. N 737 "О перспективном функциональном зонировании территории г. Москвы";

строительного зонирования территории, разрабатываемый на основе Положения о строительном зонировании территории Москвы, утвержденного постановлением правительства Москвы от 18 августа 1998 г. N 629 "О перспективном строительном и ландшафтном зонировании территории г. Москвы";

ландшафтного зонирования территории, разрабатываемый на основе Положения о ландшафтном зонировании территории Москвы, утвержденного постановлением правительства Москвы от 18 августа 1998 г. N 629 "О перспективном строительном и ландшафтном зонировании территории г. Москвы".

Кроме того, в состав градостроительного регламента включается план линий градостроительного регулирования с учетом проектных предложений по транспортному обслуживанию, инженерному обеспечению, экологических обоснований, мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций, обоснований проектного баланса жилой территории.

В разделе 4 приводятся основные показатели и первоочередные мероприятия реализации проекта и экономическая оценка реализации проекта.

Разрабатывается проект планировки на основании задания, выдаваемого Москомархитектурой или заказчиком - застройщиком проекта планировки по согласованию с Москомархитектурой. По результатам согласований и экспертизы проект планировки корректируется и представляется заказчиком проекта планировки на утверждение правительства Москвы. В состав утверждаемой постановлением правительства Москвы части проекта планировки входят планы функционального, строительного и ландшафтного зонирования территории; первоочередные мероприятия; основные показатели проекта. Утвержденный проект регистрируется в установленном порядке в государственном градостроительном кадастре Москвы.

Особые требования, касающиеся разработки проектов планировки, установлены применительно к территориям природного комплекса Москвы Законом г. Москвы от 21 октября 1998 г. N 26 "О регулировании градостроительной деятельности на территориях природного комплекса г. Москвы".

Статья 59. Проекты межевания территорий

1. Законодательное определение понятия "межевание земельного участка" содержится в Федеральном законе от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре". Межевание земельного участка представляет собой мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. Понятие "межевание территорий" носит более общий характер и применяется к застроенным территориям и территориям, которые подлежат застройке в границах установленных красных линий. Данные территории являются теми объектами, в отношении которых разрабатываются проекты межевания.

Межевание земельных участков и территорий имеет большое значение для обеспечения стабильности отношений в сфере использования земель и обеспечения прав и интересов субъектов этих отношений. В связи этим в постановлении Правительства РФ от 26 июня 1999 г. N 694 "О федеральной целевой программе "Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы" в разделе 2.1. "Стабилизация отношений собственности на землю" отмечается, что государственная политика в области развития и стабилизации отношений собственности на землю состоит в реализации положений Конституции РФ о многообразии форм собственности, о равной защите всех форм собственности и эта политика осуществляется в том числе посредством инвентаризации, межевания и закрепления на местности границ земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, собственности граждан и юридических лиц.

Проекты межевания территорий разрабатываются, во-первых, на основе проектов планировки (см. комментарий к ст. 58 Кодекса) и, во-вторых, они могут разрабатываться в составе указанных проектов и проектов застройки (см. комментарий ст. 60).

2. Особенностью правового регулирования межевания на землях поселений является правило, сформулированное в п. 3 данной статьи. Межевание территорий общего пользования в границах застроенных территорий городских и сельских поселений не проводится.

Земли общего пользования в городах, поселках и сельских населенных пунктах, согласно ст. 76 ЗК РСФСР, состоят из земель, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи), полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий и других земель, служащих для удовлетворения нужд города, поселка, сельского населенного пункта. На этих землях осуществляется право общего землепользования и большая их часть не предоставляется конкретным организациям и лицам. Таким образом, в отношении этих земель не возникает необходимости определять местоположение и границы земельных участков на местности.

В то же время на землях общего пользования разрешается возведение капитальных строений и сооружений в соответствии с целевым назначением этих земель, а также временных строений и сооружений облегченного типа (палатки, киоски и т.п.).

3. Принцип "закон обратной силы не имеет" в области градостроительного законодательства сформулирован в п. 4 комментируемой статьи. Для градостроительного законодательства регламентирование действия норм Кодекса во времени имеет важное значение, поскольку этот вопрос затрагивает права и интересы лиц, использующих земельные участки. В связи с этим размеры земельных участков при межевании устанавливаются с учетом фактического их использования и тех норм и нормативов, которые применялись в то время, когда застраивался земельный участок. В этом и проявляется принцип "закон обратной силы не имеет". В то же время следует иметь в виду, что если в процессе межевания территорий выявляются территории, размеры которых превышают градостроительные нормативы, то такие территории выделяются для строительства объектов недвижимости при условии соответствия образовавшегося земельного участка градостроительному регламенту. Эта правовая норма должна рассматриваться в контексте нормы, содержащейся в п. 6 ст. 59 Кодекса, согласно которой в случае изменения ранее установленных границ земельных участков изъятие или выкуп таких участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в соответствии с земельным законодательством РФ и гражданским законодательством РФ. Таким образом, если в результате межевания изменяются границы земельного участка, поскольку его размеры превышают градостроительные нормативы, то часть его может быть изъята при наличии оснований прекращения прав на землю, предусмотренных земельным и гражданским законодательством, а также при соблюдении условия, содержащегося в абз. 2 п. 4 комментируемой статьи. Таким условием является соответствие образовавшегося земельного участка градостроительному регламенту, т.е. параметрам, предусмотренным в процессе зонирования.

Статья 39 ЗК РСФСР, которая признана недействующей согласно Указу Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации", предусматривала основания прекращения права собственности на землю, пользования земельными участками и их аренды.

Такими основаниями являлись:

добровольный отказ от земельного участка или его части;

истечение срока, на который был предоставлен земельный участок;

прекращение деятельности предприятия, учреждения, организации, крестьянского (фермерского) хозяйства;

использование земли не по целевому назначению;

прекращение трудовых отношений, в связи с которыми был предоставлен служебный надел;

нерациональное использование земельного участка, а также изменение состава сельскохозяйственных угодий путем перевода более ценных сельскохозяйственных угодий в менее ценные земельные угодья;

использование земельного участка способами, приводящими к снижению плодородия почв, ухудшению экологической обстановки;

систематическая неуплата земельного налога, а также арендной платы в сроки, установленные договором аренды;

неиспользование в течение одного года земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, вызванных стихийными бедствиями, периода мелиоративного строительства, и двух лет для несельскохозяйственного производства;

выделение из земель сельскохозяйственных предприятий земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства гражданам, выходящим из состава этих предприятий;

переход права собственности на строение, сооружение;

изъятие (выкуп) земель для государственных, общественных и иных нужд, а также с целью их предоставления гражданам;

смерти землевладельца, арендатора.

Как указывалось, эта статья признана недействующей. Однако по некоторым из указанных в ней оснований права на землю могут быть прекращены и в настоящее время.

Так, собственник земельного участка может во всякое время отказаться от права собственности согласно ст. 236 ГК. Истечение срока, на который был предоставлен земельный участок во временное пользование, и ныне является основанием прекращения земельных правоотношений, исходя из содержания ч. 2 ст. 45 ЗК.

Согласно ч. 1 ст. 86 ЗК, прекращение трудовых отношений, в связи с которыми был предоставлен служебный надел, также служит основанием прекращения земельных правоотношений. Систематическая неуплата арендной платы в сроки, установленные договором аренды, может быть основанием для расторжения договора и соответственно прекращения земельных правоотношений. Выделение из земель сельскохозяйственных организаций земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства гражданам, выходящим из состава этих предприятий, прекращает право на землю этой организации. Продолжает действовать ст. 37 ЗК, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. Изъятие (выкуп) земель для государственных, общественных и иных нужд, согласно ст. 28 и 29 ЗК, является и в настоящее основанием прекращения прав на землю. Что касается случаев использования земли не по целевому назначению; нерационального использования земельного участка, а также изменения состава сельскохозяйственных угодий путем перевода более ценных сельскохозяйственных угодий в менее ценные земельные угодья; использования земельного участка способами, приводящими к снижению плодородия почв, ухудшению экологической обстановки; систематической неуплаты земельного налога; неиспользования в течение одного года земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, вызванных стихийными бедствиями, периода мелиоративного строительства, и двух лет для несельскохозяйственного производства, то по действующему законодательству такие действия или бездействие не являются основаниями для прекращения земельных правоотношений. Основания прекращения земельных отношений, указанные в гл. 17 ГК, пока не применяются, поскольку нормы этой главы еще не действуют.

4. Согласно п. 5 ст. 59 Кодекса, нормы предоставления земельных участков вновь осваиваемых территорий устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ, а также органами местного самоуправления в соответствии с правилами застройки. В соответствии со ст. 36 ЗК предельные размеры земельных участков, предоставляемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства и дачного строительства, устанавливаются краевыми, областными, автономной области, автономных округов органами государственной власти, а в республиках, входящих в состав РФ, - в соответствии с законодательством этих республик.

Предельные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства устанавливаются сельскими, поселковыми, городскими органами местного самоуправления. Для жилищного строительства, предпринимательской деятельности, а также для иных несельскохозяйственных целей размеры земельных участков устанавливаются по утвержденным в надлежащем порядке нормам отвода земель для этих видов деятельности либо в соответствии с проектно-технической документацией. Таким образом, Кодекс внес некоторые коррективы в предусмотренный земельным законодательством порядок установления предельных размеров земельных участков, находящихся в составе земель поселений.

5. Проект межевания имеет юридическое значение после его утверждения органом местного самоуправления. После этого проект является основанием для установления границ земельных участков на местности, т.е. в натуре. Порядок разработки и утверждения проектов межевания Кодекс отнес к компетенции органов местного самоуправления.

Вопросы межевания земельных участков достаточно подробно регламентированы в Положении о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденном постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105 (с изм. от 21 августа 2000 г.).

Цель Положения заключается в установлении порядка закрепления и предоставления земельных участков и прочно связанных с ними зданий и сооружений как единых объектов недвижимого имущества в городах и других поселениях в собственность, владение, пользование, аренду физических и юридических лиц, а также регулировании их регистрации, налогообложения и осуществления сделок с недвижимостью. Положение направлено на решение задач по установлению границ сложившихся объектов недвижимости и формированию новых объектов недвижимости в сложившейся застройке.

Границы землепользования, т.е. межевание, устанавливаются в отношении как застроенных, так и подлежащих застройке территорий в соответствии с генеральными планами и проектами планировки и застройки городов и других поселений, иными документами территориального развития. При межевании территории сложившейся застройки городов и других поселений из границ земельного участка исключаются территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями, а также территории общего пользования.

Для всех типов застройки обязательны правила межевания. Так, границы и размеры земельных участков, переданных в собственность, владение, пользование юридических и физических лиц, а также государственных и муниципальных земельных участков, сданных в аренду до принятия Положения, не подлежат пересмотру, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами РФ. В границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры. При установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения магистральных инженерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормативами и правилами землепользования и застройки, действовавшими в период строительства.

В процессе межевания застроенных территорий определяются кварталы, микрорайоны и другие элементы планировочной структуры с выделением территорий транспортных и инженерных коммуникаций в соответствии с планом красных линий и проводится межевание на земельные участки посредством установления границ существующих и новых объектов недвижимости.

Работы по межеванию проводятся на основании постановлений органов местного самоуправления или по заявкам владельцев недвижимости. Постановление органов местного самоуправления о межевании и сроки его проведения публикуются в местной печати.

В состав работ по межеванию включаются: подготовительные работы (сбор заявок владельцев недвижимости на установление границ земельного участка, данных бюро технической инвентаризации и территориальных органов по земельным ресурсам и землеустройству по всем объектам, расположенным на территории квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры, подлежащей межеванию, градостроительной документации, опорных планов, планов инженерно-транспортной инфраструктуры, документов по землеотводу, правоустанавливающих документов на пользование земельным участком; обследование на местности подлежащей размежеванию территории и выявление фактического использования земельного участка); разработка проекта межевания территории квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры, согласование его с физическими и юридическими лицами - владельцами недвижимости и утверждение в установленном порядке; установление границ на местности.

План межевания разрабатывается по инициативе органов местного самоуправления или физических и юридических лиц - владельцев недвижимости в границах данного микрорайона или квартала. План межевания разрабатывается на микрорайон или квартал в границах красных линий в масштабе 1:2000 и является открытой информацией.

Границы земельных участков устанавливаются по красным линиям, осям внутренних проездов, другим границам. К плану межевания прилагаются: акты согласования границ землепользований; каталог координат границ землепользований; перечень сервитутов; пояснительная записка.

Проект межевания территории утверждается решением органа местного самоуправления и является основанием для установления границ земельных участков на местности, закрепления их межевыми знаками и регистрации недвижимости в действующем порядке. Возведение владельцами ограждений регламентируется правилами застройки. Организация работ по межеванию внутри существующей жилой застройки может осуществляться комиссией, специально создаваемой органами местного самоуправления на период работ по межеванию, в которую включаются руководители и специалисты соответствующих комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, архитектуре и градостроительству, управлению государственным (муниципальным) имуществом. В работе комиссии могут участвовать представители иных органов местного самоуправления, а также физические и юридические лица, представляющие интересы владельцев недвижимости и иных граждан.

Действует также Инструкция по межеванию земель, утвержденная Роскомземом 8 апреля 1996 г. В Инструкции содержится определения межевания земель как комплекса работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

Устанавливают и закрепляют границы на местности при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле-продаже, мене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности. Восстанавливают границы земельного участка при наличии межевых споров, а также по просьбе граждан и юридических лиц в случае полной или частичной утраты на местности межевых знаков и других признаков границ принадлежащих им земельных участков. Межевание земель осуществляют специализированные проектно-изыскательские организации, а также граждане и юридические лица, получившие в установленном порядке лицензии на право выполнения этих работ.

Содержание работ по межеванию земель включает в себя:

подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;

полное обследование и оценку состояния пунктов государственной геодезической сети (ГГС) и опорной межевой сети (ОМС) - опорных межевых знаков (ОМЗ);

полевое обследование границ размежовываемого земельного участка оценкой состояния межевых знаков;

составление технического проекта (задания) межевания земель;

уведомление собственников, владельцев и пользователей размежовываемых земельных участков о межевых работах;

согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и пользователями размежовываемых земельных участков;

сдачу пунктов ОМС на наблюдение за сохранностью;

определение координат пунктов ОМС и межевых знаков;

определение площади земельного участка;

составление чертежа границ земельного участка;

контроль и приемку результатов межевания земель производителем работ;

государственный контроль за установлением и сохранностью межевых знаков;

формирование межевого дела;

сдачу материалов в архив.

В процессе подготовительных работ осуществляются сбор и анализ проекта землеустройства; материалов инвентаризации земель; постановлений районной, городской (поселковой) или сельской администрации о предоставлении гражданину или юридическому лицу земельного участка; собираются договоры купли-продажи и сведения о других сделках с земельным участком; выписки из книги регистрации земельного участка; сведения о наличии межевых споров по данному земельному участку; чертежи границ или кадастровые карты (планы) с границами земельного участка; топографические карты и планы; фотопланы и фотоснимки, приведенные к заданному масштабу; схемы и списки координат пунктов ГГС; схемы и списки координат пунктов ОМС; списки координат межевых знаков, затрагиваемые проектом землеустройства, а также проектные координаты вновь образуемого или трансформируемого земельного участка; сведения об особом режиме использования земель.

Межевание земель выполняют в соответствии с техническим проектом, в котором обосновывают содержание, объемы, трудовые затраты, необходимые материалы, сметную стоимость, сроки выполнения и технику безопасности работ. Технический проект межевания земель составляют на каждый населенный пункт, дачный поселок, садоводческое товарищество, на крупные сельскохозяйственные и лесохозяйственные предприятия и т.д.

Межевание земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального строительства, выполняют в соответствии с техническим заданием, выданным на основе технического проекта. Технический проект межевания земель утверждает районный (городской) комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

Технический проект включает себя текстовую часть; графические материалы; смету затрат и расчеты необходимых материалов. В текстовой части технического проекта отражают основание и цель выполнения работ; сведения о геодезической основе; сведения о ранее выполненных межевых работах; технологию геодезических работ и закрепления новых или восстановления утраченных границ; организацию и сроки межевания земельного участка; рекомендации по технике безопасности и охране труда; перечень материалов, подлежащих сдаче в комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

К техническому проекту прикладывается разбивочный чертеж, составленный в удобном для работы масштабе. Разбивочный чертеж может составляться на копии ранее изготовленного чертежа границ земельного участка или кадастровой карты (плана), приведенной к удобному для работы масштабу.

Собственники, владельцы и пользователи размежовываемого и смежных с ним земельных участков заблаговременно, не позднее чем за два дня до начала работ, извещаются о времени проведения межевых работ. Извещения вручаются им под расписку с указанием времени вручения. Извещения и расписки составляются в двух экземплярах, один из которых подшивается в межевое дело.

Границы земельного участка устанавливают на местности в присутствии представителя районной, городской (поселковой) или сельской администрации, собственников, владельцев или пользователей размежовываемого и смежных с ним земельных участков или их представителей, полномочия которых удостоверяются доверенностями, выданными в установленном порядке. После завершения процедуры установления и согласования границ земельного участка на местности его границы закрепляются межевыми знаками установленного образца.

Результаты установления и согласования границ оформляются актом, который подписывается собственниками, владельцами, пользователями размежовываемого и смежных с ним земельных участков (или их представителями), городской (поселковой) или сельской администрацией и инженером-землеустроителем - производителем работ. Акт утверждается в действующем порядке. Составляется чертеж границ земельного участка, который также подлежит утверждению. Результаты межевания земель, утвержденные в надлежащем порядке, могут быть обжалованы.

Статья 60. Проекты застройки

1. Объектами, для которых разрабатываются проекты застройки, являются территории кварталов, микрорайонов и другие элементы планировочной структуры поселений в границах установленных красных линий или земельных участков. Эти критерии отличают данные проекты от проектов планировки и проектов межевания.

В Кодексе определено, каким должно быть содержание проектов застройки. В проектах определяются линии регулирования застройки (см. комментарий к ст. 1); расположение зданий, строений и сооружений, этажность, тип и другие их характеристики; архитектурное решение застройки; системы инженерного оборудования, связи и благоустройства, а также условия присоединения указанных систем к сооружениям и коммуникациям; организация движения транспортных средств и пешеходов и территории общего пользования. В проектах застройки могут быть урегулированы и другие вопросы, необходимость решения которых обусловлена местными условиями.

По общему правилу, проекты разрабатываются по заказу органов местного самоуправления или по инициативе застройщика. Порядок разработки и утверждения проектов застройки установлен в п. 4 комментируемой статьи.

2. Учитывая важность обеспечения застройки территорий поселений в соответствии с градостроительными требованиями, регулирование застройки детально развито в законодательстве отдельных субъектов РФ. Например, постановлением правительства Москвы от 2 февраля 1999 г. N 82 были утверждены Временные нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы. Сводная редакция МГСН 1.01-98. Так, территория г. Москвы подразделяется на планировочные элементы и структурные части. Планировочными элементами территории города являются участок, улица, площадь, квартал. Территории подразделяются на застроенные и незастроенные. К застроенным территориям относятся территории кварталов, более 5% поверхности которых занято застройкой с плотностью более 0,5 тыс. кв.м/га. Структурными частями территории города признаются центральное ядро, городской узел, примагистральная территория, межмагистральная территория. Например, центральное ядро - территория в пределах Садового кольца и примыкающих к нему кварталов и участков.

Объектами градостроительного нормирования являются функционально-планировочные образования, т.е. участок жилой застройки, участок смешанной жилой застройки; группа жилой, смешанной жилой застройки; жилой микрорайон; жилой район и т.д. При проектировании планировки и застройки территорий города должны соблюдаться оптимальная для структурных частей города интенсивность использования территорий; требования охраны окружающей среды и территорий природного комплекса; требования охраны памятников истории и культуры, сохранения исторической планировки и застройки; санитарно-гигиенические нормы и требования пожарной безопасности.

Запрещается применение типовой застройки на территориях центрального ядра, городских узлов, примагистральных территорий, территориях, входящих в состав природного комплекса, резервных территорий природного комплекса и охранных зон памятников садово-паркового искусства, истории, культуры, архитектуры.

При разработке проектной документации должна обеспечиваться приоритетность вопросов охраны окружающей среды, рационального природопользования, защиты здоровья и формирования экологически безопасной среды обитания населения. Этим вопросам в процессе проектирования уделяется большое внимание.

На всех стадиях градостроительного проектирования должно быть оценено состояние качества атмосферного воздуха путем расчетов уровней загрязнения атмосферы от совокупности всех видов и источников загрязнения и составлен прогноз его изменения. В проектах планировки новых или реконструируемых производственных зон, а также для отдельно расположенных объектов, имеющих источники выбросов загрязняющих веществ в атмосферный воздух, должны предусматриваться санитарно-защитные зоны, размеры которых должны определяться на основе расчетов рассеивания выбросов загрязняющих веществ. При проектировании уличной сети необходимо учитывать существующий и перспективный уровень загрязнения атмосферного воздуха отработанными газами автомобилей и предусматривать планировочные мероприятия по локализации зон загазованности.

Объектами защиты от источников внешнего шума в городе являются жилые и общественные здания, спортивные и лечебные учреждения, рекреационные и курортные зоны и прилегающие к ним территории. Шумовые характеристики источников внешнего шума, уровни проникающего в жилые и общественные здания звука и уровни шума на территориях застройки, требуемая величина их снижения, выбор мероприятий и средств шумозащиты определяются согласно действующим нормативным документам.

Разрабатываемые меры защиты должны предусматривать градостроительные, архитектурно-планировочные, строительно-акустические мероприятия; активное использование подземного пространства для размещения транспортных и других источников интенсивного внешнего шума. В результате реализации мер защиты должно обеспечиваться функциональное зонирование городской территории и формирование застройки с учетом требуемой степени акустического комфорта; устанавливаться санитарно-защитные зоны между жилой застройкой города и промышленными, коммунально-транспортными предприятиями, другими пространственными источниками шума и т.д.

Поскольку Москва расположена на весьма неблагополучной в геологическом отношении территории, то планировка и застройка должны осуществляться на основе инженерно-геологического районирования территории. Должна проводиться оценка районов по степени благоприятности для градостроительного освоения с учетом прогноза изменения геологической среды в процессе строительства и эксплуатации объектов. При проектировании оцениваются возможность подтопления или осушения территории; защищенность подземных вод от загрязнения; ресурсы подземных вод для хозяйственно-питьевого и технического водоснабжения; наличие опасных инженерно-геологических процессов и возможность их активизации (оползней, эрозии, образования оврагов, подтопления территорий); устойчивость грунтов на основании сооружений. Рекомендации и мероприятия по инженерной защите и подготовке территории разрабатываются в соответствии со строительными нормами и правилами. Должны быть предусмотрены меры по охране почв. Мероприятия по охране почв предусматривают введение специальных режимов их использования, изменение целевого назначения и рекультивацию почв и должны базироваться на критериях, определяющих степень опасности загрязнения почв для различных типов функционального использования территории.

При разработке проектов планировки и застройки территории города должны предусматриваться мероприятия по предотвращению загрязнения окружающей среды производственными и бытовыми отходами. Мероприятия по созданию экологически безопасных условий размещения отходов разрабатываются комплексно (от системы сбора и удаления отходов от источника их образования до места переработки) с учетом потребности в земельных территориях. Выбор участка под строительство предприятий по переработке промышленных отходов, термическому обезвреживанию, утилизации и т.д. должен осуществляться в соответствии с действующими санитарными и строительными нормами.

Комплекс водоохранных мероприятий разрабатывается на основе существующего и прогнозируемого состояния водоемов в соответствии с требованиями, предъявляемыми к составу и свойствам воды, и нормативными показателями предельно допустимых концентраций (ПДК) содержания вредных веществ в водных объектах в соответствии с действующими нормативными актами. Поверхностные воды с территории предприятий, складских хозяйств, автохозяйств и др. должны подвергаться очистке на очистных сооружениях преимущественно с использованием очищенных вод на производственные нужды.

Для защиты жилых территорий от воздействия электромагнитных полей, где уровень электромагнитной энергии превышает предельно допустимые величины, необходимо предусматривать архитектурно-планировочные и инженерно-технические мероприятия (ограничение мощности радиопередающих объектов, изменение высоты установки антенны и направления угла излучения, вынос радиопередающего объекта за пределы жилья или жилья из зоны влияния радиопередающего объекта).

Отводу земельных участков под строительство должно предшествовать получение информации о состоянии гамма-фона и наличии (отсутствии) радиоактивного излучения на участке предполагаемой застройки. При радиоактивном излучении должны быть проведены дезактивационные работы, рекультивация территории с соблюдением действующих требований. Объекты, предназначенные для работы с источниками ионизирующих излучений, размещаются в соответствии с требованиями радиационной безопасности.

Должны быть обеспечены защита жилых территорий от вибрации и инфразвука, сохранность и развитие территорий природного комплекса, соблюдены специальные требования, касающиеся инсоляции и освещенности.

Режим использования территорий историко-культурного назначения в г. Москве устанавливается федеральным органом охраны памятников (для памятников, отнесенных к собственности РФ в г. Москве) и органом охраны памятников г. Москвы. Территории историко-культурного назначения включают в себя территории отдельных недвижимых памятников и зоны их охраны, особо охраняемые территории и зоны их охраны. Территории отдельных памятников истории и культуры могут быть использованы только в режиме реставрации или регенерации. Новое строительство на этих территориях запрещается.

Проектирование планировки и застройки на участках, прилегающих к памятникам истории и культуры, должно вестись в соответствии с режимами охраны. В пределах зон охраны памятников истории и культуры допускается градостроительная деятельность, если это не приведет к изменению или разрушению памятников, нарушению их целостности и сохранности. Проектирование, градостроительная деятельность в зонах охраны памятников осуществляются только по разрешению органа охраны памятников г. Москвы.

В исторической части Москвы охране подлежат планировка, застройка, природный и культурный ландшафт, археологический культурный слой, соотношения между различными городскими пространствами (свободными, застроенными, озелененными), объемно-пространственная структура, фрагментарное и руинированное градостроительное наследие, форма и вид сооружений, определяемых масштабом, объемом, структурой, стилем, материалами, цветом и декоративными элементами, соотношение города с его природным и созданным человеком окружением, различные функции города, приобретенные им в процессе исторического развития. Обязательной составной и исходной частью для всех стадий проектирования являются историко-архитектурные и археологические исследования исторических территорий. Историко-архитектурные и археологические исследования выполняются на основании норм и правил, устанавливаемых органом охраны памятников.

Территория города подразделяется на режимные зоны в зависимости от степени охраны историко-градостроительной среды: исторический центр Москвы в границах Садового кольца; зоны исторической застройки в пределах бывшего Камер-Коллежского вала; кварталы застройки 20-30-х и 40-50-х г.г.

На территориях исторических зон сохраняются следующие характеристики и параметры их планировки и застройки: высотность (средняя этажность застройки, характер силуэта уличного фронта); соотношение открытых и застроенных пространств: процент застройки, интенсивность (плотность) застройки; максимальные габариты зданий: наибольшая высота зданий (в этажах), наибольшая длина зданий и т.д. Особое внимание уделяется охране центра Москвы. Проекты планировки и застройки на территории исторического центра в границах Садового кольца и территорий исторической застройки в пределах бывшего Камер-Коллежского вала не должны нарушать сложившуюся в результате эволюционного развития застройку.

Реконструкция и новое строительство на территориях исторических усадеб, парковых, садово-парковых комплексов должны вестись с соблюдением исторически обоснованных правил подбора, чередования и планирования посадок зеленых насаждений и размещения архитектурных форм, не допуская уменьшения площадей озелененных территорий.

При проектировании планировки и застройки необходимо обеспечивать соблюдение норм и правил противопожарной безопасности. В этих целях устанавливаются минимальные расстояния от жилых, общественных и административных (бытовых) зданий в зависимости от степени их огнестойкости до производственных зданий и гаражей т.д.

Планировка и застройка жилых территорий в Москве проектируются преимущественно в условиях реконструкции сложившихся территорий, а также на свободных от застройки территориях.

Выбор режима реконструкции территории определяется градостроительной ситуацией. Так, на территориях с ценной исторической застройкой и сохраняемой городской средой применяются режимы "регенерации" и "бережной" реконструкции. На высвобождаемых под жилую застройку производственных, коммунально-складских и других нежилых территориях используют режим "радикальной" реконструкции. В преобразуемых жилых районах города применяются различные сочетания режимов реконструкции.

Режим "регенерации" означает ремонт, восстановление разрушенных фрагментов среды, модернизацию внутреннего пространства. Этот вид режима реконструкции не допускает снос, новое строительство с изменением единства стиля существующей застройки, изменение структуры землепользования и функционального назначения территории.

Содержание режима "бережной"реконструкции заключается в том, что не должны нарушаться своеобразие сложившегося ландшафта, планировочная структура, масштаб застройки, соотношение открытых и застроенных пространств. Не допускается уничтожение участков зеленых насаждений, деревьев ценных пород. Однако возможны снос отдельных зданий для последующего строительства жилых зданий и объектов обслуживания, возврат первоначального функционального назначения зданий, реконструкция, модернизация сохраняемых зданий (перепланировка, надстройка этажей и мансард и др.), комплексное благоустройство.

Режим реконструкции считается "радикальным", если сносу подлежит свыше 50% фонда существующей застройки. В условиях "радикальной" реконструкции допускается полный снос существующей застройки, которая, как правило, имеет высокий процент технического износа. При этом должны сохраняться зеленые насаждения. Временные нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы регулируют вопросы функционально-планировочной организации участков жилой и смешанной жилой застройки.

Участок жилой и смешанной жилой застройки представляет собой территорию, как правило, размером до 1 га, на которой размещается жилой дом (дома) с придомовой территорией. Границами участка являются границы домовладения либо иные утвержденные границы. Указанный участок состоит из площади подошвы застройки и придомовой территории. Придомовая территория включает подходы и подъезды к дому, открытые площадки для временного хранения автомобилей, территории зеленых насаждений и др.

Параметры элементов территории участка должны соответствовать установленным нормам. На территории участка жилой, смешанной жилой застройки запрещается размещение отдельно стоящих нежилых объектов и встроенно-пристроенных нежилых объектов. Доля нежилого фонда в объеме фонда застройки жилого участка не должна превышать 10%, участка смешанной жилой застройки - 40%. Целевое назначение озелененных придомовых территорий заключается в том, что они предназначены для игр детей и отдыха взрослых. На них возможно размещение спортивных площадок. На участке жилой, смешанной жилой застройки разрешается размещать гараж-стоянку, соответствующий типу жилой застройки. Устройство подземных гаражей-стоянок на придомовой территории допускается под проездами, автостоянками, игровыми и спортивными площадками, которые не должны загрязняться выбросами вентиляционных систем в концентрациях выше санитарных норм, и т.д.

Во Временных нормах и правилах проектирования планировки и застройки г. Москвы подробно регулируются вопросы функционально-планировочной организации группы жилой и смешанной жилой застройки. Группа жилой и смешанной жилой застройки - территория размером, как правило, до 8 га с населением до 5 тыс. человек, обеспеченных объектами обслуживания в пределах своей территории, и объектами повседневного и периодического обслуживания - в пределах нормативной доступности. Группа жилой, смешанной жилой застройки занимает, как правило, территорию квартала. Границы группы устанавливаются в основном по красным линиям улично-дорожной сети и (или) по ближнему краю проезда, а также, в случае примыкания, по утвержденным границам территорий иного функционального назначения.

Для группы жилой, смешанной жилой застройки нормируются показатели интенсивности застройки жилых, смешанных жилых участков, соответствующие требованиям интенсивности застройки структурной части города; показатели удельных размеров территории общего пользования; показатели удельной обеспеченности жителей группы объектами приближенного обслуживания; показатель обеспеченности жителей группы озелененными территориями.

Функционально-планировочная организация микрорайона состоит в следующем. Жилой микрорайон - территория, как правило, размером не более 30 га с населением не более 20 тыс. человек, обеспеченных объектами приближенного и повседневного обслуживания в пределах своей территории, а объектами периодического обслуживания - в пределах нормативной доступности. Территория микрорайона включает группы жилой и смешанной жилой застройки, территории общего пользования с участками школ, учреждений повседневного обслуживания, коммунальных объектов, гаражей-стоянок и др., а также озелененные территории, улицы и проезды. Микрорайон занимает, как правило, территорию нескольких кварталов, и через него не проходят городские магистрали. Границами микрорайона являются красные линии магистралей общегородского и районного значения, а также утвержденные границы территорий иного функционального назначения и естественные рубежи.

Для жилого микрорайона нормируются показатели интенсивности застройки жилых, смешанных жилых участков, соответствующие требованиям интенсивности застройки структурной части города; показатели удельных размеров территории общего пользования; показатели удельной обеспеченности объектами повседневного (в том числе приближенного) обслуживания; показатель плотности населения на территории микрорайона; показатель обеспеченности жителей озелененными территориями. Устанавливается следующий режим застройки. Так, на территории микрорайона запрещается размещение нежилых объектов с участками более 0,5 га, не связанных с обслуживанием населения микрорайона. Допускается размещение объектов малого бизнеса и производственных предприятий малой мощности, дополняющих комплекс учреждений обязательного обслуживания. Доля нежилого фонда в объеме фонда застройки микрорайона не должна превышать 25%.

Ширина проезжей части улиц должна быть не менее 7 м, тротуаров - не менее 3 м. Учреждения обслуживания населения и объекты, посещаемые инвалидами, должны быть обеспечены подъездами и подходами. Устанавливаются нормативы размещения разных типов гаражей-стоянок и т.д.

Определяется функционально-планировочная организация жилого района территории размером, как правило, более 75 га с населением, обеспеченным комплексом объектов повседневного и периодического обслуживания в пределах своей территории. На территории жилого района размещаются микрорайоны, территории общего пользования с участками объектов периодического обслуживания, спортивных сооружений, зеленых насаждений, а также коммунальные объекты, гаражи-стоянки и др. Жилой район определяется на межмагистральных территориях размером более 500 га путем выделения групп кварталов в пределах границ городских районов г. Москвы.

Границами территории жилого района являются красные линии магистралей общегородского и районного значения, а также утвержденные границы территорий иного функционального назначения, естественные рубежи. В состав территории жилого района не включаются технические зоны инженерных коммуникаций и технические коридоры ЛЭП и газопроводов высокого давления; санитарно-защитные зоны производственных предприятий, железных и скоростных дорог, не используемые для размещения коммунальных объектов жилого района; технические зоны метрополитена в том случае, если они не могут быть использованы для размещения участков и объектов, обслуживающих население жилого района; природно-рекреационные и производственные зоны.

Для жилого района нормируются показатели интенсивности застройки жилых, смешанных жилых участков, соответствующие требованиям интенсивности застройки структурной части города; показатели удельных размеров территории общего пользования; показатели удельной обеспеченности объектами периодического обслуживания; показатели плотности населения на территории жилого района на межмагистральных территориях; показатель обеспеченности жителей района озелененными территориями.

На территории жилого района запрещается размещать нежилые объекты, занимающие площадь более 5 га, для которых требуется установление санитарно-защитной зоны размером 50 м и более, не связанные с обслуживанием жилого района. Возможно размещение объектов общественного, производственного, природно-рекреационного назначения. Доля нежилого фонда в общем фонде застройки жилого района не должна превышать 35%.

Общественный центр жилого района рекомендуется совмещать с выходами станций метро и конечными остановками городского транспорта, обеспечивая нормативное время доступности для жителей - не более 15 мин. В общественном центре должны находиться объекты периодического обслуживания жилого района: учреждения торговли, культуры, искусства, а также парк и спортивный комплекс. Временные нормы и правила устанавливают расстояния от края проезжей части скоростных городских дорог до линии жилой застройки; расстояния от жилых домов до железной дороги; расстояния от края основных проезжих частей районных улиц до линии застройки. Определяются параметры размещения въездов с улиц на территории жилых кварталов; размещения гаражей-стоянок, инженерных сетей и т.д. Временные нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы предусматривают градостроительные требования к производственным территориям.

Производственные территории предназначены для размещения производственно-деловых объектов (НИИ с опытными производствами, торговые предприятия с цехами технического обслуживания, информационные центры с издательско-типографским отделом и др.), объектов промышленности (пищевой и легкой промышленности, приборостроения, машиностроения, производства строительных материалов и др.), коммунально-складских объектов (ТЭЦ, станции аэрации, котельные, электроподстанции, газораспределительные узлы, мусороперерабатывающие заводы, прочие сооружения городской инженерной инфраструктуры, складские сооружения, стоянки машин механической уборки территории, кладбища, крематории); транспортных и инженерных объектов. Эти территории представляют собой участки производственной застройки и производственных зон.

Участок производственной застройки представляет собой территорию площадью до 5 га. Производственная зона - территория специального использования размером от 25 до 200 га, примыкающая к городской магистрали и состоящая из участков производственной застройки.

Производственные территории в зависимости от их характеристик подразделяются на несколько видов. Территориям, занятым производствами, присваивается соответствующий класс в зависимости от вредности производства: I, II, III, IV, V классы (по убыванию вредности).

Класс вредности и соответствующий размер санитарно-защитной зоны для производственных территорий устанавливаются согласно санитарным правилам и нормам. Производства, имеющие I и II классы вредности, размещать в городе запрещается.

Производственные территории классифицируются также в зависимости от величины занимаемой площади и интенсивности использования территории.

Параметры производственных территорий, с одной стороны, должны соответствовать градостроительным требованиям, касающимся экологической безопасности, величине и интенсивности использования территорий. С другой стороны, территории должны удовлетворять производственным требованиям в части обеспечения транспортом и инженерными ресурсами.

На производственных территориях не допускается размещение производств, которые имеют такой класс вредности, что их деятельность может представлять угрозу экологической безопасности жилых и общественных территорий. Не разрешается размещать производства, имеющие такую численность работников, которая противоречит назначению жилых территорий, многофункциональных и специализированных общественных центров, а также производств, занимающих такую площадь, которая нарушает функционально-планировочную организацию жилых и общественных территорий.

Учитывая эти обстоятельства, на участках жилых территорий могут размещаться производственные предприятия площадью не более 200 кв.м, встроенные или занимающие часть дома без производственной территории, экологически безопасные. Не допускается размещение на территориях жилых районов, специализированных и общественных зон участков производственных объектов V класса вредности, зона влияния химических и физических воздействий которых в пределах уровней ПДК не ограничивается собственной территорией предприятия. Производства III и IV классов вредности, размещение которых не разрешается в составе жилых и общественных зон, могут размещаться в производственных зонах.

Организация санитарно-защитных зон осуществляется в соответствии с расчетом распространения вредных выбросов и зон влияния неблагоприятных физических факторов (радиации, электромагнитного излучения, шума, вибрации), с учетом розы ветров. В пределах санитарно-защитных зон не допускается размещение предприятий пищевой и фармацевтической промышленности ит.д.

Статья 61. Проектная документация

1. Неотъемлемый элемент процесса градостроительной деятельности требование Кодекса о необходимости разработки проектной документации. Проектная документация представляет собой графические и текстовые материалы, содержащие сведения о том, какими будут форма и содержание будущего объекта недвижимости, качество материалов, используемых для его создания, и о благоустройстве земельного участка.

Проектная документация требуется и в том случае, если предполагается осуществить строительство, реконструкцию или капитальный ремонт зданий, строений и сооружений.

Понятия "реконструкция" и "капитальный ремонт" содержатся в Методике по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания, утвержденных приказом Госстроя России от 31 декабря 1999 г. N 177. Реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) в целях улучшения условий проживания, максимального устранения физического и морального износа.

Капитальный ремонт здания представляет собой комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания, с заменой, при необходимости, конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. В отличие от капитального ремонта текущий ремонт здания - комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания эксплуатационных показателей.

Цель разработки проектной документации заключается в том, чтобы обеспечить надежность, безопасность зданий, строений и сооружений, благоприятную среду жизнедеятельности. Наличие разработанной, согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документации - обязательное условие для получения разрешения на строительство (см. комментарий к ст. 62 Кодекса).

Порядок согласования проектной документации регулируется Типовым положением о порядке выдачи исходных данных и технических условий на проектирование, согласования документации на строительство, а также оплаты указанных услуг, утвержденным письмом Минстроя России от 13 февраля 1996 г. N БЕ-19-4/9 "Об упорядочении процесса согласования проектов строительства".

2. Основное требование к качеству содержания проектной документации ее соответствие градостроительной документации и строительным нормам и правилам. Особые требования предусмотрены в отношении архитектурных проектов. В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" архитектурным проектом является архитектурная часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащая архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, требуемом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора.

Статья 3 Закона предусматривает, что заказчик (застройщик) гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность.

По заявке заказчика (застройщика) органом, ведающим вопросами архитектуры и градостроительства, выдается архитектурно-планировочное задание. В нем должны содержаться положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях (сейсмическая зона, зона вечной мерзлоты и др.), требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства.

Не допускается включение в архитектурно-планировочное задание требований к архитектурным и конструктивным решениям, внутреннему оборудованию, внутренней отделке архитектурного объекта, а также иных требований и условий, ограничивающих права заказчика (застройщика) и автора архитектурного проекта, если такие требования и условия не основаны на положениях действующего законодательства, нормативных правовых актов, градостроительных нормативов, утвержденной градостроительной документации, не обоснованы необходимостью сохранения характера сложившейся застройки города или иного поселения, природной среды и охраны памятников истории и культуры.

Установлены основания для выдачи архитектурно-планировочного задания. Такими основаниями являются заявка заказчика (застройщика) и документы, удостоверяющие его право собственности (право распоряжения) земельным участком, либо разрешение собственника земельного участка на проектирование на этом участке, либо решение органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления о проектировании в случае, если участок находится соответственно в собственности субъекта Федерации или в муниципальной собственности.

В выдаче архитектурно-планировочного задания может быть отказано, если намерения заказчика (застройщика) противоречат действующему законодательству, нормативным правовым актам, градостроительным нормативам, положениям утвержденной градостроительной документации, правилам застройки города или иного поселения. Отказ в выдаче архитектурно-планировочного задания может быть обжалован заказчиком (застройщиком) соответственно в орган исполнительной власти субъекта РФ, в орган местного самоуправления и (или) в суд.

При строительстве отдельных архитектурных объектов, определенных утвержденной градостроительной документацией, архитектурно-планировочное задание должно разрабатываться на основе обязательных предпроектных исследований или конкурсов на архитектурный проект. Порядок и условия проведения этих исследований или конкурсов определяются органами архитектуры и градостроительства субъектов РФ. Конкурс на архитектурный проект проводится с участием общественных профессионально-творческих организаций (объединений) архитекторов. Жюри указанного конкурса не менее чем на две трети своего состава должно состоять из архитекторов, имеющих соответствующие лицензии.

Проекты, финансируемые за счет средств федерального бюджета и средств бюджетов субъектов РФ, до их утверждения проходят государственную вневедомственную экспертизу в порядке, установленном соответственно Правительством РФ или субъектом Федерации. Необходимость экспертизы проектов, финансируемых за счет средств граждан или юридических лиц, определяется лицами, осуществляющими финансирование. Экологическая экспертиза проводится независимо от источников финансирования проекта в порядке, установленном законодательством РФ об охране окружающей среды.

Выдавший архитектурно-планировочное задание орган архитектуры и градостроительства при проверке соответствия решений архитектурного проекта требованиям архитектурно-планировочного задания не вправе проводить экспертизу проекта по вопросам, не включенным в требования архитектурно-планировочного задания и находящимся в компетенции заказчика (застройщика) и автора архитектурного проекта. Экспертиза архитектурных проектов проводится только архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность.

Архитектурный проект, учитывающий требования градостроительного законодательства, государственных стандартов в области проектирования и строительства, строительных норм и правил, соответствующих градостроительных нормативов, правил застройки города или иного поселения, задания на проектирование и архитектурно-планировочного задания, является документом, обязательным для всех участников реализации архитектурного проекта со дня получения на его основе разрешения на строительство.

Один экземпляр архитектурного проекта и исполнительная документация сдаются на хранение в соответствующий орган архитектуры и градостроительства с последующей передачей указанных документов в государственный архив в порядке, установленном законодательством РФ. Контролируется реализация архитектурного проекта заказчиком (застройщиком), автором проекта в порядке авторского надзора за строительством объекта, инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора, а также соответствующими органами архитектуры и градостроительства.

3. Для обеспечения требуемой надежности и безопасности объектов строительства необходимо использовать соответствующие качественные строительные материалы.

Постановлением Минстроя России от 19 апреля 1996 г. N 18-25 был утвержден Временный порядок применения в строительстве новых, в том числе импортных, материалов, изделий и конструкций. Соблюдение этого нормативного правового акта преследует цель обеспечить защиту отечественного строительного рынка от необоснованного применения в строительстве впервые производимых, не имеющих опыта применения или импортируемых материалов, изделий и конструкций, не отвечающих условиям строительства и эксплуатации зданий и сооружений на территории РФ.

Впервые производимые или импортируемые материалы, изделия и конструкции, а также технические решения строительных конструкций, деталей и узлов, от которых зависят эксплуатационные свойства зданий и сооружений, их надежность и долговечность, безопасность для жизни и здоровья людей, а также окружающей природной среды, могут предусматриваться при проектировании и применяться при строительстве (реконструкции, расширении, техническом перевооружении и ремонте) зданий и сооружений после проверки и подтверждения их пригодности.

Пригодность новой продукции определенного вида (типа) для применения при проектировании и строительстве подтверждается техническим свидетельством Госстроя России установленной формы, которое является разрешением на применение этой продукции в строительстве, при условии ее соответствия требованиям, приведенным в свидетельстве.

Проверке и подтверждению пригодности с выдачей технического свидетельства подлежит продукция, включенная в установленный перечень, на которую отсутствуют государственные и межгосударственные стандарты или утвержденные до введения настоящего порядка технические условия. Речь идет о продукции, вновь разработанной и передаваемой в массовое (серийное) производство (до разработки на эту продукцию технических условий или стандарта); впервые осваиваемой в производстве по зарубежным технологиям, если она отличается (по материалам, составу, конструкции и т.д.) от продукции аналогичного назначения по действующей нормативно-технической документации; изготовляемой по зарубежным нормам и стандартам и поставляемой в соответствии с требованиями этих норм и стандартов на территорию РФ. Импортная продукция, поставляемая в соответствии с требованиями российских норм и стандартов, подтверждения пригодности для строительства не требует. Не требует подтверждения пригодности также новая продукция, запроектированная полностью в соответствии с действующими строительными нормами и правилами.

По желанию поставщика или потребителя, а в необходимых случаях по требованию органов экспертизы проектов или архитектурно-строительного надзора, техническое свидетельство получают также на намечаемую для применения в строительстве продукцию, которая по установленным правилам может быть отнесена к продукции, не требующей проверки и подтверждения пригодности.

В техническом свидетельстве указываются принципиальное описание продукции, позволяющее ее идентифицировать, определить ее назначение и область применения, в том числе с учетом территориальных особенностей; контролируемые и расчетные характеристики, необходимые для производства и применения продукции в строительстве, определяющие эксплуатационные свойства зданий и сооружений, их надежность, долговечность и безопасность, и т.д.

Техническое свидетельство выдается по результатам изучения представляемой заявителем документации и испытаний проб, натурных и других образцов, а при необходимости- фрагментов зданий и сооружений на соответствие расчетным и другим характеристикам, определяющим возможную область применения продукции или технических решений в конкретных условиях строительства и эксплуатации объектов на территории РФ с учетом действующих строительных норм, правил и стандартов.

Испытания проводят по стандартным и (или) специально разработанным методикам в испытательных лабораториях (центрах), аккредитованных на соответствующие сертификационные испытания, или в лабораториях научно-исследовательских институтов.

Обязательное условие выдачи технического свидетельства - наличие гигиенического сертификата органов санитарно-эпидемиологического надзора и сертификата пожарной безопасности, если необходимость таких сертификатов требуется в соответствии с законодательством. Техническое свидетельство выдает Управление стандартизации, технического нормирования и сертификации Госстроя России.

Для получения технического свидетельства заявитель (производитель, поставщик, проектная, строительная или другая организация) представляет в Управление стандартизации, технического нормирования и сертификации Госстроя России заявку произвольной формы с приложением обосновывающих материалов. В качестве обосновывающих материалов представляют описание продукции (технического решения) с необходимыми чертежами (эскизами), данными о ее свойствах и назначении, которые необходимо подтвердить, технологических и других параметрах, которые могут характеризовать потребительское качество продукции, а в необходимых случаях - проект нормативного документа (технических условий) на продукцию.

Управление стандартизации, технического нормирования и сертификации Госстроя России осуществляет государственную регистрацию выдаваемых технических свидетельств и организует информацию о них, в том числе путем официальных публикаций в "Бюллетене строительной техники". Органы потребительское качество продукции, а в необходимых случаях - проект оперативной информацией.

Техническое свидетельство - документ, подтверждающий одобрение типа продукции (технического решения), на основе которого разрешается применение продукции данного типа в строительстве. Однако свидетельство не удостоверяет соответствие фактически поставляемой продукции предъявляемым к ней требованиям.

Документами, удостоверяющими соответствие фактически поставляемой продукции требованиям технических условий (или техническому свидетельству при ссылке на него в договоре на поставку), являются документ о качестве, выдаваемый изготовителем (поставщиком) к каждой партии поставляемой продукции на основе данных производственного контроля; сертификат соответствия, выдаваемый органами по сертификации этой продукции в системе сертификации ГОСТ Р или в рамках других систем, осуществляющих деятельность в установленном законодательством порядке. Уполномоченные органы гарантируют конфиденциальность полученной при выдаче технических свидетельств информации, которая может быть предметом коммерческой или производственной тайны.

Органы государственного архитектурно-строительного надзора при выдаче разрешений на строительно-монтажные работы, проверках качества строительства и приемке законченных строительством объектов независимо от источников финансирования и формы собственности контролируют наличие стандартов, технических условий или технических свидетельств, а также соответствие поставляемых материалов, изделий и конструкций требованиям, предъявляемым к ним этими документами.

Статья 62. Разрешение на строительство

1. В соответствии со ст. 52 ЗК РСФСР собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы земельных участков имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения. Статья 263 ГК РФ (пока не действующая) предусматривает, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК).

Право собственника земельного участка, а также иного лица, использующего земельный участок на другом титуле, на застройку земельного участка, закрепленное в этой статье, не может быть реализовано без разрешения на строительство. Порядок застройки земельных участков регулируется не гражданским законодательством, а законодательством о градостроительстве, которое устанавливает специальные требования и условия такой деятельности исходя из публичных интересов.

По общему правилу, разрешение на строительство требуется не только собственнику земельного участка, но и владельцу, пользователю и арендатору земли. Для получения разрешения требуются два основных условия: подтверждение права на земельный участок и наличие утвержденной проектной документации.

Что касается порядка выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения и значения субъектов РФ, то в соответствии со ст. 21 Кодекса (см. комментарий) к полномочиям Правительства РФ в области градостроительства отнесено установление порядка выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения. К полномочиям органов государственной власти субъектов Федерации в области градостроительства относится установление порядка выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости, за исключением объектов, указанных в ст. 21 Кодекса, а также принятие решений о строительстве объектов недвижимости значения субъектов РФ и о подготовке документов для получения разрешений на их строительство (ст. 22) (см. комментарий).

В некоторых случаях получение разрешения на строительство не требуется. Так, согласно п. 9 настоящей статьи, разрешение на строительство не требуется, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для строительных работ.

2. Основные положения процедуры выдачи разрешений на строительство состоят в следующем: органы архитектуры и градостроительства готовят документы для выдачи разрешений на строительство, которое выдается органом местного самоуправления. Закон РФ от 6 июля 1991 г. "О местном самоуправлении в Российской Федерации" (с изм. от 28 августа 1995 г.) устанавливает, что поселковая, сельская администрация выдает разрешение на строительство на территории поселка, сельсовета всех объектов производственного назначения; приостанавливает строительство, осуществляемое с нарушением утвержденных проектов, планов и правил застройки (ст. 52). Согласно ст. 61 Закона, районная администрация выдает разрешение на строительство на подведомственной территории всех объектов производственного назначения; приостанавливает строительство, осуществляемое с нарушением утвержденных проектов, планов и правил застройки. К полномочиям городской администрации в соответствии со ст. 72 Закона относится выдача разрешений на строительство на территории города всех объектов производственного назначения.

В Кодексе сформулирован исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство. Орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство в двух случаях. Во-первых, когда проектная документация не соответствует разрешенному использованию земельного участка. Например, по проекту предполагается построить жилой дом на земельном участке, который входит в состав земель сельскохозяйственного назначения, на пашне. Эти земли подлежат особой охране, их застройка запрещена. Во-вторых, если проектная документация не соответствует строительным нормам и правилам, т.е. предполагается построить объект, параметры, конструктивные и технические характеристики которого не соответствуют установленным требованиям. Решение органа местного самоуправления о выдаче или об отказе в выдаче разрешения на строительство может быть обжаловано в суд.

Установлен срок действия разрешения. Разрешение на строительство выдается на срок не более чем три года. Разрешение на строительство может быть продлено на основании заявления заказчика. Порядок и срок продления действия разрешения на строительство устанавливаются органами местного самоуправления.

Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления.

При переходе прав собственности на объекты недвижимости действие разрешения на их строительство сохраняется. Выданное разрешение на строительство подлежит повторной регистрации. Собственник недвижимости может продать, подарить и любым иным образом распорядиться своим имуществом. Новый собственник недвижимости вместе со всеми правами на недвижимость приобретает и право на застройку, удостоверенное разрешением на строительство. В этом случае ему не нужно получать новое разрешение, достаточно лишь его перерегистрировать.

Наряду с выдачей разрешения на строительство, которое является формой превентивного контроля за качеством строительства, ведется также и постоянный контроль непосредственно за процессом строительства. Контроль за работами по строительству и реконструкции объектов недвижимости в соответствии с разрешением на строительство, а также градостроительными регламентами, со строительными нормами и правилами возлагается на соответствующие органы архитектуры и градостроительства или органы государственного архитектурно-строительного надзора РФ.

В соответствии с Инструкцией о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в городских и сельских поселениях, утвержденной приказом Госстроя России от 2 августа 1999 г. N 18 Форма заявления о выдаче разрешения на строительство, порядок и сроки рассмотрения данного заявления, перечень представляемых к рассмотрению материалов, форма разрешения на строительство, порядок введения в действие указанного разрешения и срок его действия, а также порядок обжалования отказа в выдаче разрешения на строительство устанавливаются Кодексом, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ (п. 3 ст. 62).

3. Распоряжением мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ утверждено Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве. Положение предусматривает, что строительные работы по объектам на территории г. Москвы ведутся исключительно на основании установленного (оформленного) права на их проведение и в соответствии с согласованной и утвержденной документацией, кроме случаев, когда в зависимости от вида работ оформление разрешения не требуется.

Заказчик вправе осуществить строительство, реконструкцию или иной вид строительных работ при наличии следующих документов и документации:

оформленного правового акта городской администрации - разрешения на градостроительную деятельность (оформленное право заказчика на инвестиционно-строительную деятельность по объекту недвижимости в соответствии с установленными градостроительными требованиями и регламентами);

оформленных имущественных и земельных отношений;

разработанных, согласованных и утвержденных архитектурно-градостроительного решения (архитектурного проекта) и проектной документации (в зависимости от вида строительных работ);

оформленного разрешения и ордера на строительно-монтажные и земляные работы.

К работам, требующим оформления разрешений на их проведение, относятся: новое (капитальное и некапитальное) строительство; реконструкция; реставрация; установка нестационарных объектов; использование территории (приспособление для ведения хозяйственной деятельности); благоустройство территории; капитальный ремонт зданий, ремонт и покраска фасадов; перепланировка и переоборудование помещений; реконструктивные работы.

Оформления разрешений не требуется (при условии применения материалов и приборов, соответствующих санитарным и противопожарным нормам РФ) для замены сантехнических приборов, кроме приборов центрального отопления; чистового ремонта помещений (ремонт, замена отделочных покрытий стен, полов и потолков); замены внутренних столярных изделий.

При переоформлении имущественных и земельных прав на объект недвижимости действие имеющегося разрешения на строительство сохраняется в полном объеме и не подлежит самовольному изменению без соответствующего переоформления документации. Установленное функциональное назначение объекта сохраняется при смене собственника.

В Московской области действует Закон от 15 апреля 1999 г. N 19/99-ОЗ "Об организации строительства (реконструкции) объектов недвижимости, осуществляемого физическими лицами на территории Московской области". Закон устанавливает порядок организации строительства (реконструкции) индивидуальных жилых, дачных, садовых домов и хозяйственных построек, являющихся объектами недвижимости, осуществляемого физическими лицами на территории Московской области.

В соответствии со ст. 3 Закона до начала строительства (реконструкции) объекта недвижимости физическое лицо (застройщик) должен оформить и согласовать в установленном порядке ряд следующих документов. При строительстве (реконструкции) объекта недвижимости без участия подрядной организации требуются правоустанавливающий документ на земельный участок; проект (архитектурное и планировочное решение) объекта строительства (реконструкции); генеральный план застройки земельного участка М 1:500 с разбивкой осей строений; разрешение главы муниципального образования на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости. При строительстве (реконструкции) объекта недвижимости с участием подрядной организации дополнительно к перечисленным документам застройщик должен иметь договор с подрядной организацией.

Законченный строительством (реконструкцией) объект недвижимости застройщик обязан предъявить приемочной комиссии, назначаемой главой муниципального образования. Состав приемочной комиссии и порядок ее работы определяются в соответствии с нормами и правилами.

Документация для приемки законченного строительством (реконструкцией) объекта недвижимости оформляется застройщиком. Помимо документов, указанных в ст. 3 Закона, застройщик предъявляет заключение о выполнении технических условий, предусмотренных проектом строительства (реконструкции) объекта; паспорт технической инвентаризации на законченный строительством (реконструкцией) объект недвижимости; заключение органов Госархстройнадзора Московской области о готовности законченного строительством (реконструкцией) объекта недвижимости и соответствии его утвержденной проектной документации. Плата за контроль при строительстве (реконструкции) объекта недвижимости и работу приемочной комиссии не взимается.

Согласно ст. 10 Закона, приемка законченного строительством (реконструкцией) объекта оформляется актом приемочной комиссии, который утверждается постановлением главы муниципального образования в соответствии с действующим порядком. Данное постановление и акт приемочной комиссии являются документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости, необходимыми для государственной регистрации права на вновь созданный или реконструируемый объект недвижимости. Объекты недвижимости, строительство (реконструкция) которых разрешено и осуществлено до вступления в силу этого Закона, принимаются в эксплуатацию в соответствии с ранее действовавшим порядком.

Органы Госархстройнадзора Московской области ведут государственный контроль за соблюдением порядка строительства (реконструкции) объектов недвижимости, осуществляемого физическими лицами, путем проверки комплектности разрешительной и проектной документации на строительство (реконструкцию) объекта, его регистрации и выдачи заключения о готовности законченного строительством (реконструкцией) объекта. Орган архитектуры и градостроительства муниципального образования представляет на регистрацию в орган Госархстройнадзора Московской области разрешительную документацию, указанную в ст. 3 настоящего Закона, который в семидневный срок рассматривает представленную документацию, регистрирует объект или дает письменное замечание по представленным документам и возвращает указанную документацию в орган архитектуры и градостроительства.

Органы Госархстройнадзора Московской области в пределах полномочий имеют право посещать объекты, возводимые или реконструируемые физическими лицами, проверять организационно-правовой порядок строительства и соблюдение норм и правил при строительно-монтажных работах; давать обязательные для исполнения всеми участниками строительства (реконструкции) объекта предписания об устранении допущенных нарушений организационно-правового порядка, проектной, нормативной и технической документации; привлекать к административной ответственности за нарушения законодательства РФ и Московской области о градостроительстве.

Ответственность за несоблюдение организационно-правового порядка при строительстве (реконструкции) объекта недвижимости возлагается на застройщика, а также на юридические и должностные лица, участвующие в подготовке и организации строительства (реконструкции), разработке и согласовании проектной документации в соответствии с законодательством РФ и Московской области. Ответственность за последствия несоблюдения строительных норм и правил при строительно-монтажных работах, использование некачественных строительных материалов, изделий и конструкций, отступление от утвержденной проектной документации несет застройщик, если иное не предусмотрено договорами в соответствии с законодательством РФ и Московской области (ст. 7).

4. Действующее законодательство предусматривает некоторые особенности процедуры получения разрешений на строительство, которые обусловлены спецификой объектов недвижимости.

Так, Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (ст. 2) следующим образом определяет понятие "разрешение на строительство". Разрешение на строительство основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами исполнительной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также предотвращения причинения вреда окружающей природной среде.

Согласно ст. 3 Закона, заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность.

Разрешение на строительство не требуется, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

Определение перечня объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, относится к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ. Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Разрешение на строительство выдается соответствующим органом архитектуры и градостроительства в порядке, установленном законодательством РФ. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обжалован заказчиком (застройщиком) соответственно в орган исполнительной власти субъекта РФ, в орган местного самоуправления и (или) в суд.

Статья 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" предусматривает, что эксплуатация гидротехнического сооружения и обеспечение безопасности гидротехнического сооружения, разрешение на строительство и эксплуатацию которого аннулировано (в том числе гидротехнического сооружения, находящегося в аварийном состоянии), а также гидротехнического сооружения, которое подлежит консервации или ликвидации, и гидротехнического сооружения, которое не имеет собственника, осуществляются в соответствии с Положением, утвержденным Правительством РФ.

Положение об эксплуатации гидротехнического сооружения и обеспечении безопасности гидротехнического сооружения, разрешение на строительство и эксплуатацию которого аннулировано, а также гидротехнического сооружения, подлежащего консервации, ликвидации либо не имеющего собственника, утверждено постановлением Правительства РФ от 27 февраля 1999 г. N 237. Безопасность гидротехнического сооружения, разрешение на строительство и эксплуатацию которого аннулировано (в том числе гидротехнического сооружения, находящегося в аварийном состоянии), обеспечивается собственником гидротехнического сооружения или эксплуатирующей организацией в соответствии с предписанием органа государственного надзора. Собственник гидротехнического сооружения или эксплуатирующая организация в соответствии с предписанием органа государственного надзора разрабатывает и выполняет мероприятия по устранению причин, приведших к аннулированию разрешения на строительство и эксплуатацию гидротехнического сооружения.

Особый порядок выдачи разрешений применяется для строительства блоков атомных станций гражданского назначения. Действует Положение о порядке выдачи временных разрешений Госатомнадзора России на строительство блоков атомных станций гражданского назначения РД-04-07-94, утвержденное приказом Госатомнадзора России от 9 марта 1994 г. N 26.

Временные разрешения на строительство блоков атомных станций (АС) гражданского назначения выдаются Госатомнадзором России. Действие Положения распространяется на строительство блоков АС на территории РФ.

Временное разрешение Госатомнадзора России на строительство блока АС является официальным документом, который разрешает строительство конкретного блока АС и устанавливает условия, при которых строительство блока разрешено. Временное разрешение на строительство выдается Госатомнадзором России отдельно на каждый блок АС.

Выдача временного разрешения на строительство блоков АС, начатое до введения настоящего Положения, основывается на факте признания Госатомнадзором России ранее выданных документов, разрешавших строительство блоков АС: проведение оценки безопасности блока АС, включая условия его размещения, на основании рассмотрения представленных документов, обосновывающих заявку; проведение необходимых инспекций; установление условий действия временного разрешения. Действие Положения распространяется на период до завершения строительства и ввода в эксплуатацию основных объектов (в соответствии с титульным списком) и устанавливает следующие этапы в процедуре получения временного разрешения на строительство блока атомной станции: выдача предварительного заключения на площадку для строительства блока АС; выдача временного разрешения на строительство блока АС.

Временное разрешение на строительство блока АС выдается предприятию, которому передано (или будет передаваться по договору с инвестором) федеральное имущество АС в полное хозяйственное ведение и которое учреждено в соответствии с действующим законодательством. Требуется также соблюдение ряда условий. Предприятие должно соблюдать принципы, критерии и требования по ядерной и радиационной безопасности, которые, исходя из своей компетенции, устанавливает Госатомнадзор России посредством правил и норм, постановлений, руководств и условий временного разрешения на строительство; представлять Госатомнадзору России информацию, касающуюся всех аспектов строительства блока АС, в объеме и в сроки, устанавливаемые Госатомнадзором России; выполнять "Требования к эксплуатирующей организации атомной станции" (РД-04-03-93), утвержденные Госатомнадзором России 26 мая 1993 г.

Временное разрешение на строительство блока АС действительно в течение всего срока его действия, если Госатомнадзор России не приостановит или не прекратит действие временного разрешения. При ликвидации или реорганизации предприятия временное разрешение на строительство блока АС прекращает действие. Положение регулирует также процедуры получения предварительного заключения на площадку для строительства блока АС, выдачи временного разрешения на строительство блока АС, выдачи разрешений в период строительства блока АС и др.

Статья 63. Специальные разрешения

Порядок выдачи разрешений на строительство объектов, составляющих государственную тайну, регулируется Законом РФ от 21 июля 1993 г. "О государственной тайне" (с изм. от 6 октября 1997 г.). Так, в соответствии со ст. 17 Закона передача сведений, составляющих государственную тайну, предприятиям, учреждениям, организациям или гражданам в связи с выполнением совместных и других работ осуществляется заказчиком этих работ с разрешения органа государственной власти, в распоряжении которого находятся соответствующие сведения, и только в объеме, необходимом для выполнения этих работ. До передачи указанных сведений заказчик обязан убедиться в наличии у предприятия, учреждения или организации лицензии на проведение работ с использованием сведений соответствующей степени секретности, а у граждан - соответствующего допуска.

Предприятия, учреждения или организации, в том числе и негосударственных форм собственности, при проведении совместных и других работ (получении государственных заказов) и возникновении в связи с этим необходимости в использовании сведений, составляющих государственную тайну, могут заключать с государственными предприятиями, учреждениями или организациями договоры об использовании услуг их структурных подразделений по защите государственной тайны. Об этом делается соответствующая отметка в лицензиях на работы с использованием сведений, составляющих государственную тайну, обеих договаривающихся сторон. В договоре на совместные и другие работы, заключаемом в установленном законом порядке, предусматриваются взаимные обязательства сторон по обеспечению сохранности сведений, составляющих государственную тайну, как в процессе работ, так и по их завершении, а также условия финансирования работ (услуг) по защите сведений, составляющих государственную тайну.

Организация контроля за эффективностью защиты государственной тайны при совместных и других работах возлагается на заказчика этих работ в соответствии с положениями заключенного сторонами договора. В случае нарушения исполнителем в ходе совместных и других работ взятых на себя обязательств по защите государственной тайны заказчик вправе приостановить выполнение заказа до устранения нарушений. При повторных нарушениях заказчик вправе поставить вопрос об аннулировании заказа и лицензии на проведение работ с использованием сведений, составляющих государственную тайну, и о привлечении виновных лиц к ответственности. Материальный ущерб, причиненный исполнителем государству в лице заказчика, возмещается в соответствии с действующим законодательством.

Статья 27 данного Закона предусматривает, что допуск предприятий, учреждений и организаций к работам, связанным с использованием сведений, составляющих государственную тайну, созданием средств защиты информации, а также с выполнением мероприятий и (или) оказанием услуг по защите государственной тайны, осуществляется путем получения ими в порядке, устанавливаемом Правительством РФ, лицензий на проведение работ со сведениями соответствующей степени секретности. Лицензия на проведение таких работ выдается на основании результатов специальной экспертизы предприятия, учреждения и организации и государственной аттестации их руководителей, ответственных за защиту сведений, составляющих государственную тайну, расходы по проведению которых относятся на счет предприятия, учреждения, организации, получающих лицензию.

Лицензия выдается предприятию, учреждению, организации при соблюдении ими следующих условий: выполнение требований нормативных документов, утверждаемых Правительством РФ, по обеспечению защиты сведений, составляющих государственную тайну, в процессе выполнения работ, связанных с использованием указанных сведений; наличие в их структуре подразделений по защите государственной тайны и специально подготовленных сотрудников для работы по защите информации, число и уровень квалификации которых достаточны для обеспечения защиты государственной тайны; наличие у них сертифицированных средств защиты информации.

Действует Положение о лицензировании деятельности предприятий, учреждений и организаций по проведению работ, связанных с использованием сведений, составляющих государственную тайну, созданием средств защиты информации, а также с осуществлением мероприятий и (или) оказанием услуг по защите государственной тайны, утвержденное постановлением Правительства РФ от 15 апреля 1995 г. N 333 (с изм. от 29 июля 1998 г.).

Положение устанавливает порядок лицензирования деятельности предприятий, учреждений и организаций независимо от их организационно-правовых форм по проведению работ, связанных с использованием сведений, составляющих государственную тайну, созданием средств защиты информации, а также с выполнением мероприятий и (или) оказанием услуг по защите государственной тайны. Лицензия - официальный документ, который разрешает на определенных условиях конкретный вид деятельности в течение установленного срока. Лицензия действительна на всей территории РФ, а также в учреждениях РФ, находящихся за границей.

Органами, уполномоченными на ведение лицензионной деятельности, являются:

по допуску предприятий к проведению работ, связанных с использованием сведений, составляющих государственную тайну, - Федеральная служба безопасности Российской Федерации и ее территориальные органы (на территории РФ), Служба внешней разведки Российской Федерации (за рубежом);

на право проведения работ, связанных с созданием средств защиты информации, Государственная техническая комиссия при Президенте РФ, Федеральное агентство правительственной связи и информации при Президенте РФ, Служба внешней разведки РФ, Министерство обороны РФ, Федеральная служба безопасности РФ (в пределах их компетенции);

на право осуществления мероприятий и (или) оказания услуг в области защиты государственной тайны - Федеральная служба безопасности РФ и ее территориальные органы, Федеральное агентство правительственной связи и информации при Президенте РФ, Государственная техническая комиссия при Президенте РФ, Служба внешней разведки РФ (в пределах их компетенции).

Лицензирование деятельности предприятий Федеральной службы безопасности РФ, Министерства обороны РФ, Федерального агентства правительственной связи и информации при Президенте РФ, Федеральной пограничной службы РФ, Службы внешней разведки РФ, Государственной технической комиссии при Президенте РФ по допуску к проведению работ, связанных с использованием сведений, составляющих государственную тайну, осуществляется руководителями министерств и ведомств РФ, которым подчинены указанные предприятия.

На орган, уполномоченный на ведение лицензионной деятельности, возлагаются обязанности по организации лицензирования деятельности предприятий; организации и проведению специальных экспертиз предприятий; рассмотрению заявлений предприятий о выдаче лицензий; принятию решений о выдаче или об отказе в выдаче лицензий; выдачи лицензий; принятию решений о приостановлении действия лицензии или о ее аннулировании; разработке нормативно-методических документов по вопросам лицензирования; привлечению в случае необходимости представителей министерств и ведомств РФ для специальных экспертиз; ведению реестра выданных, приостановленных и аннулированных лицензий.

Работа органов, уполномоченных на ведение лицензионной деятельности, координируется Межведомственной комиссией по защите государственной тайны. Для получения лицензии заявитель представляет в соответствующий орган, уполномоченный на ведение лицензионной деятельности, установленные документы. Орган, уполномоченный на ведение лицензионной деятельности, принимает решение о выдаче или об отказе в выдаче лицензии в течение 30 дней со дня получения заявления со всеми требуемыми документами. В случае необходимости дополнительной экспертизы предприятия решение принимается в 15-дневный срок после получения заключения экспертизы, но не позднее чем через 60 дней со дня подачи заявления о выдаче лицензии и нужных для этого документов. В зависимости от сложности и объема подлежащих специальной экспертизе материалов руководитель органа, уполномоченного на ведение лицензионной деятельности, может продлить срок принятия решения о выдаче или об отказе в выдаче лицензии до 30 дней.

Лицензии выдаются на основании результатов специальных экспертиз предприятий и государственной аттестации их руководителей, ответственных за защиту сведений, составляющих государственную тайну. Требуется также соблюдение требований законодательных и иных нормативных актов РФ по обеспечению защиты сведений, составляющих государственную тайну, в процессе выполнения работ, связанных с использованием указанных сведений; наличие в структуре предприятия подразделения по защите государственной тайны необходимого числа специально подготовленных сотрудников для работы по защите информации, уровень квалификации которых достаточен для обеспечения защиты государственной тайны; наличие на предприятии средств защиты информации, имеющих сертификат, удостоверяющий их соответствие требованиям по защите сведений определенной степени секретности. Срок действия лицензии устанавливается в зависимости от специфики вида деятельности, но он не может быть менее трех и более пяти лет. По просьбе заявителя лицензии могут выдаваться на срок менее трех лет. Продлевается срок действия лицензии в порядке, установленном для ее получения.

На каждый вид деятельности выдается отдельная лицензия. Если лицензируемый вид деятельности осуществляется на нескольких территориально обособленных объектах, лицензиату одновременно с лицензией выдаются заверенные копии с указанием местоположения каждого объекта. Копии лицензий регистрируются органом, уполномоченным на ведение лицензионной деятельности. Предприятие может иметь лицензии на несколько видов деятельности. Лицензии оформляются на бланках, имеющих степень защиты, соответствующую степени защиты ценной бумаги на предъявителя. Бланки лицензий являются документами строгой отчетности, имеют учетную серию и номер. Приобретение, учет и хранение бланков лицензий возлагаются на органы, уполномоченные на ведение лицензионной деятельности. Лицензия выдается после представления заявителем документа, подтверждающего ее оплату, размер которой равен стоимости бланка лицензии.

Передача лицензии другому юридическому лицу запрещена. Предприятие, получившее лицензию, в случае его реорганизации, изменения местонахождения или наименования, утраты им лицензии, обязано в 15-дневный срок подать заявление о переоформлении лицензии. Лицензия переоформляется в порядке, установленном для ее получения.

Орган, уполномоченный на ведение лицензионной деятельности, вправе отказать в выдаче лицензии. Письменное уведомление об отказе в выдаче лицензии с указанием причин отказа направляется заявителю в трехдневный срок после принятия соответствующего решения.

Основаниями для отказа в выдаче лицензии являются наличие в документах, представленных заявителем, недостоверной или искаженной информации; отрицательное заключение экспертизы, установившей несоответствие заявленного вида деятельности необходимым условиям; отрицательное заключение по результатам государственной аттестации руководителя предприятия.

Специальная экспертиза предприятия проводится путем проверки выполнения требований нормативно-методических документов по режиму секретности, противодействию иностранным техническим разведкам и защите информации от утечки по техническим каналам, а также соблюдения других условий, нужных для получения лицензии.

Государственными органами, ответственными за организацию и проведение специальных экспертиз предприятий, являются Федеральная служба безопасности РФ, Федеральное агентство правительственной связи и информации при Президенте РФ, Государственная техническая комиссия при Президенте РФ, Служба внешней разведки РФ, другие министерства и ведомства РФ, руководители которых наделены полномочиями по отнесению к государственной тайне сведений в отношении подведомственных им предприятий.

Организация и порядок проведения специальных экспертиз предприятий определяются инструкциями, которые разрабатываются указанными государственными органами и согласовываются с межведомственной комиссией. Для проведения специальных экспертиз эти государственные органы могут создавать аттестационные центры, которые получают лицензии в соответствии с установленными требованиями. Специальные экспертизы аттестационных центров проводят Федеральная служба безопасности РФ, Федеральное агентство правительственной связи и информации при Президенте РФ, Государственная техническая комиссия при Президенте РФ, Служба внешней разведки РФ и их органы на местах (в пределах их компетенции).

Специальные экспертизы осуществляются на основе договора между предприятием и органом, проводящим специальную экспертизу. Расходы по специальным экспертизам относятся на счет предприятия.

Органы, уполномоченные на ведение лицензионной деятельности, приостанавливают действие лицензии или аннулируют ее в случае: предоставления лицензиатом соответствующего заявления; обнаружения недостоверных данных в документах, представленных для получения лицензии; нарушения лицензиатом условий действия лицензии; невыполнения лицензиатом предписаний или распоряжений государственных органов или приостановления этими государственными органами деятельности предприятия в соответствии с законодательством РФ; ликвидации предприятия. Решение о приостановлении, возобновлении и аннулировании лицензии принимается органом, выдавшим лицензию.

Орган, уполномоченный на ведение лицензионной деятельности, в трехдневный срок со дня принятия решения о приостановлении действия лицензии или о ее аннулировании в письменной форме уведомляет об этом лицензиата и органы Министерства РФ по налогам и сборам. Действие лицензии приостанавливается со дня получения лицензиатом указанного уведомления. После уведомления владельца лицензии о ее аннулировании она подлежит возврату в 10-дневный срок в выдавший ее орган. В случае изменения обстоятельств, повлекших приостановление действия лицензии, действие лицензии может быть возобновлено. Органы, уполномоченные на ведение лицензионной деятельности, ежеквартально представляют в межведомственную комиссию сведения о выданных и аннулированных лицензиях.

Контроль за соблюдением лицензионных условий лицензиатами, выполняющими работы, связанные с использованием сведений, составляющих государственную тайну, созданием средств защиты информации, а также с выполнением мероприятий и (или)оказанием услуг по защите государственной тайны, осуществляют органы, уполномоченные на ведение лицензионной деятельности.

Решения и действия органов, уполномоченных на ведение лицензионной деятельности, могут быть обжалованы в установленном порядке.

Статья 64. Сервитуты в области градостроительства

1. Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком. Классическая сущность сервитута сформировалась во времена римского права. Сервитутом в римском праве считалось право на чужую вещь, состоявшее в пользовании ею и принадлежащее или определенному субъекту, или вещи. Слово servitus означало "рабство вещи", "служение ее", когда земельный участок служил не только своему собственнику, но и использовался для выгод собственника соседнего участка. Сервитутами называли права, возникающие на служащую вещь, а затем этот термин был распространен и на целый ряд сходных отношений.

В римском праве были сформулированы основные принципы сервитутных отношений. Поскольку собственник осуществляет полное господство над вещью, в то время как сервитут дает лишь право частичного господства, то было признано, что никто не может иметь сервитута в отношении собственной вещи (nulli res sua servit). Сервитут не может обязывать собственника совершать какие-либо действия в отношении управомоченного лица (servitus in faciendo consistere nequit). Его обязанность - лишь терпеть пользование чужого лица, не препятствовать ему, не уменьшать ценность своего имущества.

Не может быть установлен сервитут в отношении сервитута (servitus servitutis esse non potest). Поскольку сервитут представляет собой право на вещь, то он является правом. Соответственно нельзя устанавливать сервитут на право, сервитут можно установить только на вещь.

Сервитут относится к категории вещных прав, т.е. прав на вещи. Из этого следует, что эти права существуют до тех пор, пока существует сама вещь. В случае гибели вещи прекращается и действие сервитута. Сервитутное право, как правило, не связано с личностью владельца сервитута.

В сервитутном правоотношении одна сторона является управомоченной, другая - обязанной. Управомоченное лицо имеет право на пользование имуществом обязанной стороны. Обязанная сторона соответственно должна допускать такое пользование. Обязанная сторона обладает правом собственности на вещь, т.е. осуществляет полное господство над ней. Собственник вправе использовать вещь, потреблять свое имущество. Управомоченная сторона в отличие от обязанной имеет лишь право пользования вещью, ей принадлежит право, производное от права собственности. Эта сторона имеет право не на саму вещь, а на использование ее определенных полезных свойств. Управомоченная сторона не вправе потреблять вещь, в отношении которой она обладает правом сервитута.

2. Впервые в нашем современном законодательстве понятие "сервитут" было установлено в п. 4.10 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 (с изм. от 25 января 1999 г.).

Исходя из необходимости обеспечения общественных нужд для продаваемых при приватизации застроенных земельных участков устанавливаются следующие публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники указанных земельных участков обязаны обеспечить: безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность; возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов возможны лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативно-правовыми актами.

В последующем правила установления сервитутов были закреплены в ст. 274-277 ГК РФ (пока эти нормы не действуют). Суть их в следующем. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого (соседнего) участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. В соответствии со ст. 553 ГК, если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Согласно ст. 613 ГК, собственник земельного участка при передаче его в аренду обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемый в аренду участок, в том числе и об обременении этого участка сервитутом. Если арендодатель - собственник участка не выполнил это условие, то арендатор вправе либо потребовать уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков.

В случае заключения договора ссуды (ст. 689 ГК) ссудодатель - лицо, передающее свою вещь (земельный участок) в безвозмездное пользование другому лицу, также обязан предупредить ссудополучателя об обременении этого земельного участка сервитутом (ст. 694 ГК). Невыполнение этой обязанности предоставляет ссудополучателю право потребовать расторжения договора ссуды и возмещения понесенного им реального ущерба.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Если земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута. Сервитутом могут обременяться также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Возможность установления сервитутов предусмотрена и иными законодательными актами. Так, Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (п. 5 ст. 8) гласит, что прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. При этом не допускается запрет на установление сервитутов в случае необходимости обеспечения доступа иных лиц к объектам, существовавшим до момента принятия указанного Закона. Что касается новых сервитутов, то они устанавливаются по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и домовладельцами. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом.

В развитие положений, касающихся установления сервитутов, предусмотренных указанным Законом, принято постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" (с изм. от 21 августа 2000 г.). Согласно п. 6 этого Положения, территория общего пользования (основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений, иные объекты общего пользования) в границах квартала, микрорайона подлежит передаче в собственность или аренду домовладельцам или товариществу собственников жилья только при условии установления соответствующих ограничений и сервитутов.

Перечень наиболее часто встречающихся в градостроительной деятельности видов ограничений (обременений) и сервитутов, устанавливаемых в отношении объектов недвижимости, содержится в письме Госстроя России от 20 марта 2000 г. N НМ-1082/2 "О включении в состав сведений, подлежащих регистрации прав на недвижимое имущество, градостроительных ограничений и сервитутов". К числу таких обременений могут относиться: запрет на изменение целевого использования или назначения без согласования в действующем порядке; условия начать и завершить строительство, реконструкцию или благоустройство в течение установленного срока по согласованному в надлежащем порядке проекту; запрет на отдельные виды и параметры использования земельного участка и изменения объектов недвижимости; ограничение на использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, расположенных на земельном участке, предоставленном в собственность, владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу; ограничение на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка; условие соблюдать ограничения на использование земельного участка, расположенного в зоне охраны памятников истории и культуры, на территории особо охраняемого природного объекта, в водоохранной зоне, в границах территории, подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, иных территорий, ограничения на использование которых устанавливается в законодательном порядке, и т.д.

Некоторые из указанных ограничений имеют характер сервитутных отношений и могут быть установлены в порядке, предусмотренном законодательством.