Глава VIII. Регулирование использования территорий городских и сельских
поселений при осуществлении градостроительной деятельности
Статья 38. Территории городских и сельских поселений
1. В пространственную и земельно-ресурсную основу поселений комментируемая статья включает три сферы. К первой относится территория в пределах черты поселений, т.е. поверхность земли, используемая в качестве пространственного территориального базиса (см. комментарий к ст. 4 Кодекса). Ко второй сфере Кодекс относит подземное пространство, т.е. недра земли в пределах границ поселений (о понятии "недра" см. комментарий к ст. 1). Третья сфера - воздушное пространство над территорией поселения, т.е. воздушный столб. Воздушный кодекс РФ (с изм. от 8 июля 1999 г.) в ст. 1 дает определение воздушного пространства РФ как воздушного пространства над территорией РФ, в том числе воздушное пространство над внутренними водами и территориальным морем.
С какой целью Кодекс определяет содержание понятия "территория" городского и сельского поселения? Закрепление в законодательстве данного понятия необходимо для того, чтобы очертить пространственную сферу, на которую распространяется деятельность органов местного самоуправления по регулированию градостроительства. Это та сфера, в пределах которой действуют правила застройки, проекты планировки, проекты застройки и другая градостроительная документация.
Необходимость законодательного закрепления пространственной сферы городских и сельских поселений обусловлена спецификой градостроительства. Сферой градостроительства является не только поверхность земли. Непосредственная сфера градостроительства - определенная территория, на которой могут возводиться здания, строения и различные сооружения. Однако практически градостроительство осуществляется в определенном пространстве - в воздушном или подземном.
Элементарный пример. Для того чтобы построить дом, нужно вторгнуться в подземное пространство для возведения фундамента и занять определенную часть воздушного пространства в результате постройки здания. Все эти важные моменты учитываются в праве. Законодательство закрепляет так называемое право собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя и арендатора на пространство, т.е. либо на использование определенного объема воздушного столба над земельным участком или на использование части подземного пространства. Данная статья закрепляет право на пространство органов местного самоуправления. Это пространство находится в их ведении.
2. Правовое средство определения права на пространство органов местного самоуправления - установление черты поселений (см. комментарий к ст. 36). Порядок установления и изменения черты городского и сельского поселения регулируется градостроительным законодательством и земельным законодательством. Приоритет имеют нормы градостроительного законодательства.
Так, согласно ст. 72 ЗК РСФСР, городская, поселковая черта и черта сельских населенных пунктов устанавливаются и изменяются органами, утверждающими генеральные планы, проекты планировки и застройки городов, поселков и сельских населенных пунктов. В республиках, входящих в состав РФ, городская черта городов, поселков, сельских населенных пунктов устанавливается и изменяется в порядке, определяемом законодательством этих республик. В настоящее время эти нормы практически не действуют, поскольку применяются положения Кодекса.
3. В п. 3 комментируемой статьи предусмотрены исключения из общего правила, согласно которому подземное и воздушное пространство находится в ведении органов местного самоуправления.
Во-первых, в результате зонирования территорий и выдачи разрешений на строительство (см. комментарий к ст. 62) из сферы ведения органов местного самоуправления исключаются части подземного и воздушного пространства, которые принадлежат иным лицам.
Во-вторых, в ведении органов местного самоуправления не находятся участки недр, которые предоставлены для использования в установленном порядке для определенных целей.
Законодательство о недрах выделяет четыре вида участков недр, имеющих различный правовой режим: участки недр федерального, регионального и местного значения, а также участки недр, право пользования которыми может быть предоставлено на условиях соглашений о разделе продукции.
Для гарантированного обеспечения государственных потребностей РФ стратегическими и дефицитными видами ресурсов недр, наличие которых влияет на национальную безопасность, обеспечивает основы ее суверенитета, а также для выполнения обязательств по международным договорам РФ отдельные участки недр, в том числе содержащие месторождения полезных ископаемых, могут получать статус объектов федерального значения. Основанием является совместное решение федеральных органов государственной власти и органов государственной власти субъектов Федерации.
Часть месторождений федерального значения, в том числе освоенных и подготовленных к добыче полезных ископаемых, включается в федеральный фонд резервных месторождений. Порядок отнесения участков недр к объектам федерального значения, в том числе к федеральному фонду резервных месторождений полезных ископаемых, условия пользования ими, а также порядок отнесения их к федеральной собственности устанавливаются федеральными законами (ст. 21 Закона "О недрах").
Так, Федеральным законом от 31 марта 1999 г. N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" (ст. 11) установлен порядок формирования федерального фонда резервных месторождений газа. В целях обеспечения энергетической безопасности РФ часть месторождений газа федерального значения, эксплуатация которых в установленном федеральным законом порядке отнесена на последующий период, решением Правительства РФ по представлению федерального органа исполнительной власти, уполномоченного координировать деятельность организаций топливно-энергетического комплекса РФ, может быть включена в федеральный фонд резервных месторождений газа. Федеральный фонд резервных месторождений газа формируется из числа открытых и разведанных месторождений газа, для которых лицензии на добычу газа не выданы. Решение о вводе в эксплуатацию месторождения газа из федерального фонда резервных месторождений газа принимается Правительством РФ.
Особенности недр как природного объекта и их огромное значение для экономики страны определяют виды пользования недрами, определенные в ст. 6 Закона "О недрах".
Недра предоставляются в пользование для:
регионального геологического изучения, включающего региональные геолого-геофизические работы, геологическую съемку, инженерно-геологические изыскания, научно-исследовательские, палеонтологические и другие работы, направленные на общее геологическое изучение недр, геологические работы по прогнозированию землетрясений и исследованию вулканической деятельности, созданию и ведению мониторинга состояния недр, контроль за режимом подземных вод, а также иные работы, проводимые без существенного нарушения целостности недр;
геологического изучения, включающего поиски и оценку месторождений полезных ископаемых, a также геологического изучения и оценки пригодности участков недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;
разведки и добычи полезных ископаемых, в том числе использования отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств;
строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;
образования особо охраняемых геологических объектов, имеющих научное, культурное, эстетическое, санитарно-оздоровительное и иное значение (научные и учебные полигоны, геологические заповедники, заказники, памятники природы, пещеры и другие подземные полости);
сбора минералогических, палеонтологических и других геологических коллекционных материалов.
Недра могут предоставляться в пользование одновременно для геологического изучения (поисков, разведки) и добычи полезных ископаемых. В этом случае добыча может производиться как в процессе геологического изучения, так и непосредственно по его завершении.
Непосредственными объектами права пользования недрами являются горный или геологический отвод (ст. 7 Закона "О недрах"). При определении границ горного отвода учитываются пространственные контуры месторождения полезных ископаемых, положение участка строительства и эксплуатации подземных сооружений, границы безопасного ведения горных и взрывных работ, зоны охраны от вредного влияния горных разработок, зоны сдвижения горных пород, контуры предохранительных целиков под природными объектами, зданиями и сооружениями, разносы бортов карьеров и разрезов и другие факторы, влияющие на состояние недр и земной поверхности в связи с процессом геологического изучения и использования недр.
Предварительные границы горного отвода устанавливаются при предоставлении лицензии на пользование недрами. После разработки технического проекта, получения на него положительного заключения государственной экспертизы, согласования указанного проекта с органами государственного горного надзора и государственными органами охраны окружающей природной среды документы, определяющие уточненные границы горного отвода, включаются в лицензию в качестве неотъемлемой составной части.
Пользователь недр, получивший горный отвод, имеет исключительное право осуществлять в его границах пользования недрами в соответствии с предоставленной лицензией. Любая деятельность, связанная с пользованием недрами в границах горного отвода, возможна только с согласия пользователя недр, которому он предоставлен.
Участку недр, предоставляемому в соответствии с лицензией для геологического изучения без существенного нарушения целостности недр (без проходки тяжелых горных выработок и бурения скважин для добычи полезных ископаемых или строительства подземных сооружений для целей, не связанных с добычей полезных ископаемых), по решению федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа придается статус геологического отвода. В границах геологического отвода могут одновременно проводить работы несколько пользователей недр. Их взаимоотношения определяются при предоставлении недр в пользование.
При предоставлении участка недр в пользование в соответствии с соглашением о разделе продукции при поисках, разведке и добыче минерального сырья горный или геологический отвод оформляется в границах, определенных указанным соглашением.
Порядок оформления горных отводов регулируется Инструкцией о порядке предоставления горных отводов для разработки газовых и нефтяных месторождений, утвержденной постановлением Госгортехнадзора России от 11 сентября 1996 г. N 35; Инструкцией по оформлению горных отводов для разработки месторождений полезных ископаемых, утвержденной Госгортехнадзором России 31 декабря 1997 г. N 58, Минприроды России 7 февраля 1998 г. N 56, и Инструкцией по оформлению горных отводов для использования недр в целях, не связанных с добычей полезных ископаемых, утвержденной постановлением Минприроды России и Госгортехнадзора России от 25 марта 1999 г. N 18/24.
Один из важнейших видов права пользования недрами - геологическое изучение недр. В нашей стране осуществляется государственное геологическое изучение недр, в задачи которого входит геологическое картирование территории РФ и ее континентального шельфа, поиски и оценка месторождений полезных ископаемых в соответствии с государственными программами, мониторинг состояния недр и прогнозирование происходящих в них процессов, сбор и хранение информации о недрах, состоянии минерально-сырьевой базы и другие виды работ, связанные с геологическим изучением недр.
Организация государственного геологического изучения недр возлагается на федеральный орган управления государственным фондом недр - на Минприроды России. Работы по геологическому изучению недр, поискам, разведке месторождений полезных ископаемых, проводимые за счет отчислений на воспроизводство минерально-сырьевой базы и иных средств, выполняются в соответствии с утвержденными в установленном порядке проектами, экспертиза которых осуществляется в федеральном органе управления государственным фондом недр или его территориальном органе за счет средств пользователей недр.
Специальные требования, касающиеся разведки и добычи полезных ископаемых, предусмотрены ст. 23.3 Закона "О недрах".
Так, пользователи недр, осуществляющие первичную переработку получаемого ими из недр минерального сырья, обязаны обеспечить:
строгое соблюдение технологических схем переработки минерального сырья, обеспечивающих рациональное, комплексное извлечение содержащихся в нем полезных компонентов;
учет и контроль распределения полезных компонентов на различных стадиях переработки и степени их извлечения из минерального сырья;
дальнейшее изучение технологических свойств и состава минерального сырья, проведение опытных технологических испытаний с целью совершенствования технологий переработки минерального сырья;
наиболее полное использование продуктов и отходов переработки (шламов, пылей, сточных вод и др.);
складирование, учет и сохранение временно не используемых продуктов и отходов производства, содержащих полезные компоненты.
Для того чтобы устранить возможность возникновения препятствий для разработки месторождений полезных ископаемых, Закон "О недрах" (ст. 25) предусматривает ограничения на застройку площадей залегания полезных ископаемых. Вопросы застройки таких площадей регулируются Положением о порядке выдачи разрешений на застройку площадей залегания полезных ископаемых, утвержденным постановлением Госгортехнадзора России от 30 августа 1999 г. N 64, урегулированы вопросы правового режима охранных зон линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации, определены особенности производства работ в пределах таких охранных зон, закреплены права и обязанности юридических и физических лиц, ведущих хозяйственную деятельность в таких зонах.
В законодательстве отражена специфика регулирования разведки и добычи некоторых видов полезных ископаемых. Например, Федеральный закон от 23 февраля 1995 г. N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (ст. 11) регулирует вопросы разработки месторождений минеральных вод и лечебных грязей и использования других природных лечебных ресурсов. Месторождения минеральных вод, лечебных грязей и других природных лечебных ресурсов разрабатываются в соответствии с лицензией. На курортах, в курортных регионах (районах) природные лечебные ресурсы разрабатываются специализированными гидрогеологическими предприятиями и организациями, имеющими лицензии на этот вид деятельности.
Объемы добываемых минеральных вод, лечебных грязей, а также других полезных ископаемых, отнесенных к категории природных лечебных ресурсов, лимитируются утвержденными по промышленным категориям запасами и сроками их эксплуатации.
Технические методы, применяемые при эксплуатации указанных природных лечебных ресурсов, основываются на технологических схемах их разработки. Качество природных лечебных ресурсов регламентируется специальными медицинскими заключениями, определяющими кондиционное содержание полезных и вредных для человека компонентов. Технология добычи, подготовки и использования минеральных вод, лечебных грязей, а также других полезных ископаемых, отнесенных к категории природных лечебных ресурсов, должна гарантировать защиту месторождений от преждевременного истощения и загрязнения и защиту полезных ископаемых от утраты лечебных свойств.
Природные лечебные ресурсы используются в лечебных целях в соответствии с условиями лицензий, предоставляемых на каждый вид такой деятельности.
Пользование недрами в целях, не связанных с добычей полезных ископаемых, осуществляется в соответствии с утвержденными техническими проектами. Некоторые особенности данного вида права недропользования отражены в Инструкции по оформлению горных отводов для использования недр в целях, не связанных с добычей полезных ископаемых, утвержденной постановлением Министерства природных ресурсов РФ и Госгортехнадзора России от 25 марта 1999 г. N 18/24 (ст. 11) регулирует вопросы разработки месторождений минеральных вод и лечебных грязей и использования других природных лечебных ресурсов. Месторождения минеральных вод, лечебных грязей и других природных лечебных ресурсов разрабатываются в соответствии с лицензией. На курортах, в курортных регионах (районах) природные лечебные ресурсы разрабатываются специализированными гидрогеологическими предприятиями и организациями, имеющими лицензии на этот вид деятельности. Инструкция устанавливает порядок предоставления горных отводов и определения их границ при предоставлении лицензий на пользование недрами для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых на территории страны, в пределах континентального шельфа и морской исключительной экономической зоны РФ. При предоставлении в надлежащем порядке лицензии на пользование недрами устанавливаются предварительные границы горного отвода по согласованию с территориальными органами Госгортехнадзора России.
Строительство и эксплуатация подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, до получения документов, удостоверяющих границы горного отвода, или за пределами этих границ, не допускаются. Самовольное пользование недрами в пределах горного отвода прекращается без возмещения затрат за время незаконного пользования недрами.
Пользователь недр, получивший горный отвод, имеет исключительное право осуществлять в его границах пользование недрами в соответствии с предоставленной лицензией. Любая деятельность, связанная с пользованием недрами в границах горного отвода, возможна только с согласия пользователя недр, которому он предоставлен.
При захоронении в установленном порядке вредных веществ и отходов производства, сбросе сточных вод границы горного отвода определяются той частью недр, в которой может быть обеспечена их локализация в строго определенных границах. Границы горных отводов для захоронения вредных веществ и отходов производства, сброса сточных вод определяются с учетом установленных Кодексом ограничений на использование территорий для градостроительной деятельности (санитарные, защитные и санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны и т.д.). Не допускается включать в границы горного отвода участки недр, эксплуатация подземных сооружений на которых создает угрозу порчи месторождения полезных ископаемых или безопасности людей.
Пользование недрами для образования особо охраняемых геологических объектов регулируется ст. 33 Закона "О недрах". Редкие геологические обнажения, минералогические образования, палеонтологические объекты и другие участки недр, представляющие особую научную или культурную ценность, могут быть объявлены в установленном порядке геологическими заповедниками, заказниками либо памятниками природы или культуры. Всякая деятельность, нарушающая сохранность указанных заповедников, заказников и памятников, запрещается.
В случае обнаружения при пользовании недрами редких геологических и минералогических образований, метеоритов, палеонтологических, археологических и других объектов, представляющих интерес для науки или культуры, пользователи недр обязаны приостановить работы на соответствующем участке и сообщить об этом органам, предоставившим лицензию.
Сбор минералогических, палеонтологических и других геологических коллекционных материалов регулируется Типовым положением о порядке предоставления лицензий на сбор минералогических и других геологических коллекционных материалов, утвержденным приказом Роскомнедр от 28 октября 1993 г. N 95. К геологическим коллекционным материалам относятся образцы минералов, горных пород и руд, окаменелых остатков фауны и флоры, которые могут быть использованы для создания и пополнения коллекций научного, художественно-декоративного и иного назначения, а также в качестве материала для художественного и иных промыслов.
Сбором геологических коллекционных материалов признается извлечение единичных образцов горных пород, руд, минералов, окаменелых остатков фауны и флоры из естественных обнажений, отвалов горных пород и продуктов их переработки, действующих и заброшенных горных выработок, без проведения горных и других видов специальных работ.
Предоставление недр в пользование для сбора геологических коллекционных материалов оформляется в виде специальных разрешений лицензий, которыми определяются условия сбора и взаимные обязательства сторон. Сбор геологических коллекционных материалов без лицензий не допускается. Лицензия на право сбора геологических коллекционных материалов может быть предоставлена любому юридическому лицу, независимо от формы собственности и государственной (национальной) принадлежности, если иное не предусмотрено законодательными актами РФ, и физическим лицам - гражданам России. Однако это правило не распространяется на отводы изучаемых и эксплуатируемых месторождений, в пределах которых сбор возможен только с согласия владельца отвода, если иное не предусмотрено лицензией на право пользования недрами.
Собранные геологические коллекционные материалы становятся собственностью организаций или граждан, их обнаруживших, и в соответствии с действующим законодательством могут быть ими использованы в научных, культурно-познавательных, коммерческих и иных целях.
В-третьих, из сферы ведения органов местного самоуправления исключена часть воздушного пространства, которая используется для полетов воздушных судов и иной деятельности. Воздушный кодекс РФ (ст. 11) следующим образом определяет понятие "использование воздушного пространства". Использование воздушного пространства представляет собой деятельность, в процессе которой осуществляются перемещение в воздушном пространстве различных материальных объектов (воздушных судов, ракет и других объектов), а также другая деятельность (строительство высотных сооружений, деятельность, в процессе которой происходят электромагнитные и другие излучения, выброс в атмосферу веществ, ухудшающих видимость, проведение взрывных работ и т.п.), которая может представлять угрозу безопасности воздушного движения. Пользователями воздушного пространства являются граждане и юридические лица, наделенные в установленном порядке правом на осуществление деятельности по использованию воздушного пространства.
При решении вопроса о том, какая часть воздушного пространства находится в ведении органов местного самоуправления, следует учитывать структуру воздушного пространства (ст. 15 Воздушного кодекса). Структура воздушного пространства включает в себя зоны, районы и маршруты обслуживания воздушного движения (воздушные трассы, местные воздушные линии и т.п.), районы аэродромов и аэроузлов, специальные зоны и маршруты полетов воздушных судов, запретные зоны, опасные зоны (районы полигонов, взрывных работ и т.п.), зоны ограничений полетов воздушных судов и другие установленные для осуществления деятельности в воздушном пространстве элементы структуры воздушного пространства. Структура воздушного пространства утверждается в порядке, установленном Правительством РФ.
В соответствии со ст. 17 Воздушного кодекса использование воздушного пространства или отдельных его районов может быть запрещено или ограничено в порядке, установленном Правительством РФ.
Статья 39. Правила застройки
1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет юридическое значение правил застройки. Эти правила - нормативный правовой акт органов местного самоуправления, т.е. источник права. Правила застройки отвечают признакам, объективно присущим источнику права. Во-первых, они являются носителями государственно-властной силы. Во-вторых, эти правовые акты имеют нормативный характер, т.е. рассчитаны на многократное применение. В-третьих, эти акты адресованы неопределенному числу субъектов. И, наконец, правила застройки как нормативный правовой акт обязательны для исполнения всеми субъектами.
Правила застройки обычно принимаются органами местного самоуправления. Однако в городах Москве и Санкт-Петербурге предметы ведения находящихся на их территориях муниципальных образований определяются законами городов Москвы и Санкт-Петербурга (п. 3 ст. 23 Кодекса) (см. комментарий). Это означает, что порядок принятия указанных правил регулируется законодательством указанных субъектов Федерации.
Например, в настоящее время в г. Санкт-Петербурге продолжают действовать Правила застройки Ленинграда, утвержденные решением исполкома Ленсовета от 13 июня 1989 г. N 421 (с изм. от 25 июля 1991 г.). В этих Правилах урегулированы следующие вопросы: организация жилищно-гражданского, промышленного и других видов строительства; порядок отвода и изъятия земельных участков; порядок согласования проектно-сметной документации; порядок выдачи разрешительной документации на право производства работ; порядок организации геодезических, топографических и инженерно-геологических изысканий; инженерная подготовка территорий; инженерное оборудование города; дорожно-транспортного строительства; охраны памятников архитектуры, истории и культуры; внешнего благоустройства; охраны окружающей среды; ответственности за нарушение порядка землепользования и правил застройки и др.
Правила застройки разрабатываются на основе генеральных планов поселений или территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития районов, сельских округов. Основное содержание правил застройки составляют схемы зонирования и градостроительные регламенты.
Сфера действия правовых норм, установленных в результате зонирования, - границы соответствующих территориальных зон. Основным принципом зонирования как способа правового регулирования градостроительной деятельности является комплексное регулирование использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости как единого целого.
Сведения, содержащиеся в градостроительных регламентах, подлежат учету в государственном градостроительном кадастре (см. комментарий к ст. 54). Настоящая статья определяет также требования, предъявляемые к порядку разработки, рассмотрения и утверждения правил застройки, допускает возможность их обжалования в суд или арбитражный суд и одновременно предусматривает административный порядок разрешения споров по поводу правил застройки.
Следует также обратить внимание на п. 7 ст. 39 Кодекса, согласно которому разрешения на строительство объектов недвижимости, которые были выданы до принятия правил застройки, действуют в течение срока, на который было выдано это разрешение. Таким образом, данное правило позволяет лицу, получившему разрешение на строительство, реализовать свое право на застройку земельного участка даже в том случае, если приняты новые правила застройки, содержащие иные, чем предусмотрены в разрешении, требования к градостроительной деятельности.
2. Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов (МДС 30-1.99), одобренные Научно-техническим Советом Госстроя России от 10 июня 1999 г., преследуют цель - оказание помощи органам местного самоуправления при подготовке схем зонирования, которые определяют основные этапы разработки схем зонирования.
Основными этапами разработки схемы являются: сбор и анализ исходной информации; предварительное решение зонирования; согласование и утверждение схемы.
Материалы, полученные по итогам аналитического этапа разработки схемы, должны содержать: перечень видов использования территории, которые должны осуществляться в поселении, и расчет потребности в необходимой территории; результаты оценки территории по характеру ее освоенности, обустроенности и расчет потребности в территории по видам среды, необходимой для выполнения заданной функции; результаты оценки обеспеченности территории объектами социальной, транспортной, инженерной инфраструктур и расчет потребности в них для осуществления заданной функции; результаты оценки нарушения состояния природной и историко-культурной среды и потребность в мерах по ее защите.
В процессе работ аналитического этапа выполнения схемы устанавливается фактическая обеспеченность градостроительной документацией и нормативными документами; анализируется содержание имеющихся градостроительной документации и градостроительных нормативных документов; определяются проблемные и прогнозные параметры генерального плана (концепции генерального плана, эскизного планировочного решения генплана); определяются необходимые данные по границам элементов структурно-планировочной организации территории города.
Для разработки схемы необходима следующая градостроительная документация: проект городской (поселковой) черты, генеральный план (проект актуализации генерального плана) города, иного поселения; концепция генерального плана развития города, проекты планировки, проекты межевания, проекты застройки отдельных частей города, историко-археологический опорный план и др. В процессе анализа градостроительной документации устанавливаются характеристики территории и недвижимости города, определяющие возможности их использования; функциональное, строительное и иное зонирование территорий города; состояние и целевое назначение градостроительных объектов; состав и виды предусматриваемых градостроительных изменений по планировочно установленным зонам, кварталам, районам.
Необходим также анализ правовых и нормативно-технических документов, на основе которых решаются вопросы разработки, согласования и утверждения градостроительной документации; предоставления земельных участков для строительства; выдачи разрешений на строительство; отчуждения объектов недвижимости; охраны и использования памятников истории и культуры; развития рынка городской недвижимости и др.
Сведения о границах элементов структурно-планировочной организации территории города должны содержать схему красных линий застройки; границы территориальных (функциональных зон); установленные границы земельных участков; другие линии регулирования градостроительной деятельности.
По итогам аналитического этапа разрабатывается концепция зонирования территории города, иного поселения. В концепции определяются состав и положение зон ограничений градостроительной деятельности на территории поселения путем составления карты ограничений; состав и положение территориальных (функциональных) зон. Кроме того, выявляются соотношение территориальных (функциональных) зон с зонами ограничений градостроительной деятельности; тенденции градостроительного развития территорий; планируемые и осуществляемые градостроительные изменения.
Этап предварительного решения зонирования связан с разграничением территории города, иного поселения, части города на зоны с установлением в них средних показателей зональных требований к градостроительной деятельности. Границы зон определяются с учетом красных линий, естественных границ природных объектов, границ земельных участков и иных границ.
Зонирование производится по следующим видам: функциональному назначению территорий; характеру и степени их освоенности; развитию транспортной, инженерной и социальной инфраструктур; поддержанию качества природных ресурсов, комплексов природной и историко-культурной среды. Устанавливается следующая последовательность зонирования: с начала территории зонируются по их функциональному назначению, затем по характеру и степени их освоенности, после чего - остальные виды зонирования.
В итоге выделяются интегрированные зоны. Для этих зон устанавливаются интегрированные зональные градостроительные требования к использованию территорий города, иного поселения. Установленные градостроительные требования распространяются на все расположенные в каждой из таких зон объекты недвижимости (земельные участки, здания и сооружения).
На этапе согласования и утверждения схемы организуются обсуждение и согласование материалов предварительного решения зонирования. Завершается разработка схемы путем учета полученных замечаний и предложений. Затем разработанные материалы обсуждаются с заказчиком. В согласовании предварительного решения зонирования участвуют органы местного самоуправления, органы государственной власти в вопросах, затрагивающих интересы других муниципальных образований, субъектов РФ. Разрабатываемую на завершающем этапе схему зонирования территории малого города, части сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого, среднего города рекомендуется представлять в детально проработанном виде в расчете на включение ее в правила застройки.
Процедура организации разработки, согласования и утверждения схем зонирования заключается в следующем.
Инициаторами разработки схемы в составе или на основе генерального плана города могут выступать местные органы архитектуры и градостроительства, другие органы исполнительной власти местного самоуправления, общественные и иные организации, граждане и их объединения.
Органы местного самоуправления выступают в качестве генерального заказчика схем зонирования. Они утверждают генеральный план города (иного поселения) или схему, разработанную на его основе, и финансируют их разработку. Местные органы архитектуры и градостроительства выдают в установленном порядке технические задания на разработку генерального плана города (иного поселения) или схемы, предоставляют разработчику исходную информацию, обеспечивают их разработку, предоставляют для ознакомления материалы разработанной схемы заинтересованным юридическим лицам, гражданам и их общественным организациям, учитывают их замечания и предложения, также организуют экспертизу, согласование и представление материалов на утверждение.
Задача специализированных проектных организаций, имеющих лицензию, состоит в непосредственной разработке схемы зонирования в составе генерального плана города (иного поселения) или на его основе и участии в составлении технического задания и согласовании схемы.
Юридические лица, граждане и их общественные объединения также являются участниками процесса разработки схем зонирования. Юридические лица и граждане могут участвовать в обсуждении разработанной схемы, а также выступать в качестве инвесторов разработки генерального плана города (иного поселения) или схемы.
Граждане и их общественные объединения могут участвовать в обсуждении разработанной схемы непосредственно и, организуя ее общественную экспертизу, представлять в местные органы архитектуры и градостроительства свои замечания и предложения.
Заказчиками разработки схемы по полномочию органов исполнительной власти местного самоуправления, кроме органа архитектуры и градостроительства города, могут быть юридические лица и граждане - инвесторы разработки схемы зонирования.
Разработка схемы поручается заказчиком градостроительной проектной организации, имеющей лицензию на выполнение этого вида работ, выданную в порядке, установленном федеральным органом архитектуры и градостроительства. Разработчик схемы, как правило, определяется на конкурсной основе, в том числе через торги подряда (тендер), которые организует и проводит заказчик.
Техническое задание на разработку схемы выдается органом архитектуры и градостроительства в установленном федеральным органом архитектуры и градостроительства порядке, независимо от того, кто является ее заказчиком. В нем содержатся основные требования к разработке схемы и порядок обеспечения ее необходимыми исходными данными. Кроме того, в техническом задании обусловливается необходимость обеспечения участия граждан и их общественных объединений, других организаций в обсуждении и принятии решений по схеме зонирования.
Схема разрабатывается в соответствии с договором, который заключается между заказчиком и исполнителем. В договоре устанавливаются права, обязанности и ответственность сторон, а также основные условия организационного и финансового взаимодействия между заказчиком и исполнителем.
Разработка схемы финансируется с использованием средств местных бюджетов; средств внебюджетных фондов; средств инвесторов - юридических или физических лиц и их объединений; централизованных средств государственных учреждений и государственных унитарных предприятий; других средств. Порядок согласования и утверждения разработанной схемы устанавливается в соответствии с Кодексом, принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами РФ и субъектов Федерации, а также органов местного самоуправления. Согласуются схемы в порядке, установленном для градостроительной документации федеральным органом архитектуры и градостроительства. Схема согласовывается с муниципальными (в отдельных случаях с государственными) органами санитарно-эпидемиологического надзора, органами по охране памятников истории и культуры, органами по охране окружающей среды и природных ресурсов, органами по земельным ресурсам и землеустройству. Если орган архитектуры и градостроительства города не является заказчиком, обязательны согласование с ним и его участие в процессе согласования.
По вопросам, затрагивающим интересы других муниципальных образований, субъекта Федерации, Российской Федерации, обязательно согласование с соответствующими государственными органами исполнительной власти. Перечень согласующих организаций устанавливается техническим заданием; в него, кроме перечисленных, могут быть включены другие организации.
Порядок учета в разработанной схеме интересов юридических и физических лиц, а также порядок ознакомления граждан и общественных организаций с материалами схемы и порядок учета их замечаний и предложений устанавливаются нормативными правовыми актами субъектов Федерации и органов местного самоуправления. Организация обсуждения и согласования схемы и подготовки ее к утверждению обеспечивается заказчиком с привлечением исполнителя. Доработка схемы с учетом полученных замечаний и предложений обеспечивается исполнителем.
Схема подлежит государственной экспертизе в случаях и в порядке, установленных законодательством РФ. Утвержденная схема регистрируется в градостроительном кадастре.
Статья 40. Виды территориальных зон
1. Комментируемая статья (п. 1) закрепляет перечень видов территориальных зон. Этот перечень не исчерпывающий и он может быть изменен органами местного самоуправления, как следует из содержания п. 2 данной статьи.
В территориальных зонах могут выделяться подзоны. Режим использования территорий, включенных в подзоны, определяется в градостроительном регламенте, при этом должны учитываться ограничения прав лиц, использующих земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости, установленные законодательством. В состав территориальных зон могут включаться территории общего пользования (п. 4). Такова очень кратко суть этой статьи.
В Методических рекомендациях по разработке схем зонирования территории городов (МДС 30-1.99), одобренных 10 июня 1999 г. Научно-техническим Советом Госстроя России, определены примерные виды (этапы) работ по разработке схем зонирования территорий городов, состав и содержание материалов зонирования. В конкретных городах эти вопросы должны уточняться с учетом местных условий, нормативных правовых и нормативно-технических документов субъектов РФ и органов местного самоуправления в области градостроительства.
При выделении зон на территории сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого, среднего города следует руководствоваться примерным перечнем видов зон. Виды зон могут выделяться в зависимости от их функционального назначения.
В этом случае выделяются:
зоны городского центра (межселенное и общегородское социально-культурное обслуживание, административное и хозяйственное управление, кредитно-финансовая, научная, проектная, образовательная и общественная деятельность);
жилые зоны (проживание населения);
производственные зоны (промышленное и опытное производство);
научно-образовательные зоны (научные исследования, специальное образование);
зоны инженерных и транспортных инфраструктур (инженерное и транспортное обслуживание города);
зоны внешнего транспорта и внешних инженерных коммуникаций (обслуживание внешних пассажирских и грузовых перевозок, обслуживание внешних транспортных и инженерных коммуникаций);
рекреационные зоны (рекреационная деятельность и ее обслуживание);
зоны охраны среды (восстановление и сохранение территорий и объектов особо ценной природной и историко-культурной среды);
зоны специального назначения (обслуживание специфических государственных и городских функций).
Возможно выделение видов территориальных зон в зависимости от характера и степени освоенности их территории:
зона жилой застройки (многоэтажная, средней этажности, малоэтажная застройка, ансамбли гражданских зданий, усадебная застройка);
зоны промышленной застройки (крупные, средние и малые производственные комплексы);
зоны сельскохозяйственной застройки (животноводческие комплексы и фермы, парниковые и тепличные предприятия, зерно-, овощехранилища и др.);
зоны общественной застройки (здания учреждений большой, средней и малой этажности;
комплексы крупных и средних зальных зданий, арен и спортивных сооружений;
небольшие комплексы - детские сады, школы, больницы, санатории, дома отдыха);
зоны исторической застройки (архитектурные ансамбли и комплексы памятников истории и культуры, рядовая историческая застройка);
зоны железных дорог (железнодорожные узлы и коммуникации);
зоны водных коммуникаций и сооружений (реки, каналы, акватории, портовые сооружения);
зоны скоростных автодорожных коммуникаций (скоростные автодороги, транспортные развязки);
зоны магистральных ЛЭП и их подстанций (ЛЭП и их подстанции);
зоны открытых пространств естественного и культурного природного ландшафта.
Могут выделяться также виды зон в зависимости от обеспеченности объектами транспортной, инженерной, социальной инфраструктур, в том числе: железных дорог; скоростных вылетных автодорог; городского водопровода; городской канализации; теплоснабжения; газоснабжения; электроснабжения; связи; зоны услуг, предоставляемых объектами городской социальной инфраструктуры (объекты социального и культурно-бытового обслуживания населения).
Допускается выделение видов зон по поддержанию градостроительными средствами качества природных ресурсов, комплексов природной и историко-культурной среды, иных объектов градостроительной деятельности особого регулирования: зоны защиты природных ресурсов (водоохранные, лесоохранные и т.п.); зоны защиты природной среды (буферные зоны особо охраняемых природных объектов и ландшафтов); санитарно-защитные зоны; зоны охраны историко-культурной среды (охраняемых комплексов и объектов историко-культурного наследия); зоны защиты территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; территории чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия; зоны с экстремальными природно-климатическими условиями.
Несколько иные требования предъявляются при выделении зон на территории малого городского поселения, а также зон и подзон на территории части сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого, среднего города. В этих случаях нужно руководствоваться следующим примерным перечнем видов зон (подзон).
В зависимости от функционального назначения устанавливаются:
зоны городского центра или центра городского района (межселенное и общегородское или районное социально-культурное обслуживание, административное и хозяйственное управление, кредитно-финансовая, общественная деятельность);
жилые зоны - проживание населения, проживание населения в сочетании с ведением индивидуального подсобного хозяйства или с отдыхом;
зоны промышленного производства - промышленное и опытное производство (или добыча и обогащение полезных ископаемых) высокой санитарной вредности, большой водоемкости, энергоемкости, грузоемкости, потребности в трудовых ресурсах по действующей классификации;
промышленное и опытное производство (или добыча и обогащение полезных ископаемых) средней санитарной вредности, экологической опасности, средней водоемкости, энергоемкости, большой и средней грузоемкости, потребности в трудовых ресурсах по действующей классификации;
промышленное и опытное производство, совместимое с проживанием населения;
зоны сельскохозяйственного производства интенсивное животноводство низкой и средней санитарной вредности;
интенсивное садоводство и овощеводство;
научно-образовательные зоны с основными функциями: научные исследования; высшее образование; специальное образование;
зоны внешнего транспорта и внешних инженерных коммуникаций: железнодорожного транспорта (обслуживание внешних пассажирских и грузовых перевозок; обслуживание узлов и коммуникаций внешнего железнодорожного транспорта); речного или морского порта (обслуживание речных (морских) внешних пассажирских и грузовых перевозок; обслуживание сооружений и судов речного (морского) транспорта); аэропортов (обслуживание воздушных пассажирских и грузовых перевозок; обслуживание сооружений и судов воздушного транспорта); внешнего и скоростного городского автотранспорта (обслуживание внешних и скоростных пассажирских и грузовых связей с пригородами и между районами города);
внешних инженерных коммуникаций, выполняющими функции обслуживания трубопроводов, ЛЭП, линий связи;
рекреационные зоны - отдых в стационарных рекреационных учреждениях; лечение, оздоровление, спорт, туризм в стационарных учреждениях; их обслуживание; массовый кратковременный отдых вне стационарных рекреационных учреждений; оздоровление, спорт, туризм; их обслуживание;
зоны охраны среды - природоохранные зоны (восстановление и охрана природных ландшафтов, городских парков, береговых линий и др.);
историко-культурные заповедные зоны (восстановление и охрана ансамблей и комплексов памятников истории и культуры, исторических центров, парков, садов, бульваров, культурных слоев древних городов);
зоны специального назначения - размещение военных городков, полигонов, пенитенциарных учреждений и т.п.;
мест захоронений;
объектов коммунального хозяйства со специальными инженерными сооружениями высокой и средней санитарной вредности;
мест складирования и хранения энергоносителей, химикатов и других товаров высокой взрывопожарности и санитарной вредности;
обслуживание бытовых нужд населения, хранение и обслуживание средств городского транспорта, складирование и хранение товаров средней и низкой взрывопожароопасности и санитарной вредности.
Виды территориальных зон могут подразделяться в зависимости от характера их территории. Зоны жилой застройки: многоэтажной; средней этажности; малоэтажной; ансамблей гражданских зданий; усадебной; зоны промышленной застройки: крупных производственных комплексов; средних и малых производственных комплексов; зоны сельскохозяйственной застройки: животноводческих, птицеводческих, звероводческих комплексов и ферм; парниковых и тепличных предприятий; зернохранилищ, овощехранилищ, плодохранилищ; зоны общественной застройки: многоэтажных зданий учреждений; зданий учреждений средней и малой этажности; комплексов крупных и средних зальный зданий, арен и спортивных сооружений; небольших комплексов (детские сады, школы, больницы, санатории, дома отдыха); зоны исторической застройки: архитектурных ансамблей и комплексов памятников истории и культуры; рядовой застройки; зоны железнодорожных узлов и коммуникаций отдельно или в различных сочетаниях с автодорожными коммуникациями, ЛЭП, линиями связи; зоны водных коммуникаций и сооружений отдельно или в различных сочетаниях с железнодорожными, автодорожными коммуникациями, ЛЭП, линиями связи; зоны скоростных автодорожных коммуникаций отдельно или в различных сочетаниях с ЛЭП, линиями связи; зоны городских и районных улиц, проспектов, дорог, площадей; зоны магистральных ЛЭП и их подстанций отдельно и в сочетании с автодорожными коммуникациями; зоны естественного и культурного природного ландшафта: покрытые лесом и кустарником территории; открытые пространства; зоны восстанавливаемого нарушенного природного ландшафта.
К видам зон по обеспеченности объектами транспортной, инженерной и социальной инфраструктур относятся зоны возможного подсоединения местных коммуникаций к магистральным коммуникациям железных дорог; скоростных вылетных автодорог; городского водопровода; городской канализации; теплоснабжения; газоснабжения; электроснабжения; связи; зоны обслуживания населения объектами социального и культурно-бытового назначения.
Видами зон по поддержанию градостроительными средствами качества природных ресурсов, комплексов природной и историко-культурной среды являются зоны защиты природных ресурсов: водоохранные зоны источников поверхностных вод; водоохранные зоны источников подземных вод; зоны защиты природной среды (буферные зоны особо охраняемых природных объектов, памятников истории и культуры, санитарно-защитные зоны); зоны защиты историко-культурной среды (буферные зоны особо охраняемых объектов историко-культурной среды и памятников истории и культуры); зоны ограничения хозяйственной и рекреационной деятельности; зоны поддержания условий восприятия архитектурных объектов.
Содержание градостроительных требований к распределению территории зоны по функциональному назначению состоит в определении перечней разрешенных и разрешаемых только по специальному согласованию видов использования объектов недвижимости (земельных участков и находящихся на них зданий и сооружений), а также доли площади зоны, предназначенной для указанных видов использования.
По разрешенным видам использования недвижимости в каждой зоне устанавливается значение доли площади зоны, предназначенной для осуществления основных функций минимальное (не меньше); функций, сопутствующих основным (обслуживающих основные функции и связанных с их осуществлением), - минимальное и максимальное (от ... до ...); прочих функций - максимальное (не более).
По видам использования недвижимости, разрешаемым только по специальному согласованию, устанавливается максимальное значение доли площади зоны. Виды использования недвижимости, не приведенные в перечнях, запрещаются. Кроме указанных обязательных зональных требований к функциональному назначению территории могут устанавливаться требования по обустройству территории, по качеству компонентов природной среды и др.
Градостроительные требования к распределению территории зоны по характеру и степени освоенности (видам среды) состоят в том, что определяется перечень разрешенных и перечень разрешаемых только по специальному согласованию видов среды, характеризуемых ее обустройством, а также доля площади зоны с указанными в перечнях видами среды.
По разрешенным видам среды в каждой зоне значение занимаемой ими доли площади зоны устанавливается для основных видов среды - минимальное (не меньше); для видов среды, сопутствующих основным, - минимальное и максимальное (от ... до ...); для прочих видов среды - максимальное (не больше).
По видам среды, разрешаемым только по специальному согласованию, устанавливается максимальное значение доли площади зоны. Виды среды, не приведенные в перечнях, не подлежат поддержанию или формированию.
Кроме приведенных выше обязательных зональных требований могут устанавливаться другие требования к интенсивности использования характеру и степени освоенности территории. Например, в зоне застроенной территории регламентируются доля застроенной, доля озелененной, доля занятой твердыми покрытиями территорий, тип конструкций зданий, максимальная высота застройки и т.п.
Зональные градостроительные требования к обеспечению населения услугами транспортной, инженерной, социальной инфраструктур включают наименование объекта; условия подсоединения к коммуникациям: транспортных коммуникаций объектов недвижимости к магистральным транспортным коммуникациям (железным дорогам, автодорогам), инженерных коммуникаций объектов недвижимости к магистральным коммуникациям городских инженерных сетей (водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, проводной связи); перечень услуг, предоставляемых объектами социальной инфраструктуры.
Зональные градостроительные требования, предъявляемые к поддержанию градостроительными средствами качества природных ресурсов или компонентов природной и историко-культурной среды на других территориях, включают в себя перечень мер средозащиты; показатели предельно допустимых загрязнений воздушного бассейна, водного бассейна, почвенно-растительного покрова (например, в единицах предельно допустимой концентрации (ПДК) по видам загрязнений); показатели предельно допустимых нарушений состояния почвенно-растительного покрова, исторического культурного ландшафта, исторической застройки (например, доля нарушенной территории от площади зоны, процент износа исторической застройки). Указанные зональные градостроительные требования, которые определяют вид и параметры использования земельных участков и объектов недвижимости на них, в составе правил застройки являются основой установления состава и содержания градостроительных регламентов (см. комментарий к ст. 41-48 Кодекса).
2. Правовое регулирование вопросов зонирования территорий получило развитие в законодательстве субъектов РФ. Яркой иллюстрацией тому является законодательство г. Москвы, где действует Закон г. Москвы от 9 декабря 1998 г. N 28 "О градостроительном зонировании территории города Москвы" (с изм. от 1 декабря 1999 г.).
Этот Закон устанавливает назначение градостроительного зонирования территории г. Москвы, типы функционального, строительного, ландшафтного назначения территорий, порядок разработки и утверждения документации по градостроительному зонированию, порядок ее применения при осуществлении градостроительной деятельности в г. Москве. В ст. 1 содержится определение понятия "градостроительное зонирование территории города Москвы", которое представляет собой установление обязательных требований к функциональному использованию (функциональному назначению), застройке (строительному назначению), ландшафтной организации (ландшафтному назначению) планировочных районов, кварталов, участков территории города. Требования, установленные градостроительным зонированием, распространяются на все объекты недвижимости независимо от форм собственности на указанные объекты и перемены собственника, владельца, пользователя, арендатора недвижимого имущества. Градостроительное зонирование осуществляется на основе нормативных правовых актов РФ, данного Закона и иных нормативных правовых актов г. Москвы. Градостроительная деятельность, противоречащая установленному функциональному, строительному, ландшафтному назначению территории, запрещается.
Устанавливаются следующие типы функционального назначения участков территории (ст. 3 Закона): природные (А), в том числе природоохранные (А1) и природно-рекреационные (А2); общественные (Б), в том числе административно-деловые (Б1), учебно-образовательные (Б2), торгово-бытовые (Б3), культурно-просветительные (Б4), спортивно-рекреационные (Б5), лечебно-оздоровительные (Б6), учебно-воспитательные (Б7); жилые (В), в том числе многоквартирных жилых домов (В1) и индивидуальных жилых домов (В2); производственные (Г), в том числе промышленные (Г1), коммунально-складские (Г2), жилищно-коммунальные (Г3) и специального назначения (Г4).
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов недвижимости, находящихся в пределах участков территорий указанных типов функционального назначения, устанавливаются правительством Москвы. Указанные в скобках буквенные и цифровые обозначения используются в документации по градостроительному зонированию для обозначения типов функционального назначения участков территории.
Закон (ст. 4) выделяет также типы функционального назначения кварталов и планировочных районов, которые представляют собой комбинации участков территории разных типов функционального назначения. Они подразделяются на: природные (А); общественные (Б); жилые (В); производственные (Г); общественно-жилые (БВ); общественно-производственные (БГ); производственно-жилые (ГВ); природно-общественные (АБ); природно-жилые (АВ); природно-производственные (АГ); природно-общественно-жилые (АБВ); природно-общественно-производственные (АБГ); природно-производственно-жилые (АГВ); общественно-производственно-жилые (БГВ). Квартал, планировочный район относятся к одному из указанных выше типов функционального назначения, если более 25% его площади занимают участки каждого из обозначенных в скобках типов функционального назначения участков территории и участки каждого из остальных типов занимают менее 25% площади района.
Соответственно для каждого типа функционального назначения квартала, планировочного района устанавливаются следующие непрофильные типы функционального назначения участков территории, обозначения которых даны в квадратных скобках: природные (А) - [Г1 и Г2]; общественные (Б) - [Г1 и Г4]; жилые (В) - [Г1, Г2 и Г4]; производственные (Г) - [Б6 и Б7]; общественно-жилые (БВ) - [Г1 и Г4]; общественно-производственные (БГ) - [В2 и Б7]; производственно-жилые (ГВ)[Б6]; природно-общественные (АБ) - [Г1 и Г2]; природно-жилые (АВ) - [Г1 и Г2]; природно-производственные (АГ) - [Б6 и Б7]; природно-общественно-жилые (АБВ)[Г1]; природно-общественно-производственные (АБГ) - [Б7]; природно-производственно-жилые (АГВ) - [Б6]; общественно-производственно-жилые (БГВ)[В2]. Наличие в границах квартала, планировочного района участков непрофильных типов допускается, если все участки непрофильных типов занимают в сумме менее 10% площади квартала, планировочного района.
Типы строительного назначения участков территории в зависимости от плотности застройки определены в ст. 5 Закона. К ним относятся участки территории низкоплотной застройки (I) с допустимой плотностью застройки не более 0,5; среднеплотной застройки (II) с допустимой плотностью застройки более 0,5 и не более 1,0; высокоплотной застройки (III) с плотностью застройки более 1,0. Плотность застройки определяется как отношение общей площади поэтажных планов зданий, сооружений, расположенных на участке территории, к площади участка. Устанавливаются следующие типы строительного назначения участков территории по высоте застройки и их обозначения: застройка с высотой не более 15 м (А); застройка с высотой не более 35 м (Б); застройка с высотой более 35 м (В).
Высота застройки участка определяется высотой основного объема наиболее высокого здания или сооружения, расположенного на участке; когда же основной объем указанного здания или сооружения не выявлен, - его максимальной высотой.
В зависимости от определенных условий определяются типы строительного назначения кварталов и планировочных районов. Предусмотрены типы с разной плотностью застройки и с разными комбинациями составляющих их участков разных типов высоты застройки и их обозначения низкоплотной с высотой застройки не более 15 м (IA); среднеплотной с высотой застройки не более 15 м (IIA); высокоплотной с высотой застройки не более 15 м (IIIA); низкоплотной с высотой застройки не более 35 м (IБ) и др.
Квартал, планировочный район относятся к одному из указанных выше типов, если плотность застройки территории квартала, планировочного района соответствует показателям типов низкоплотной (I), среднеплотной (II), высокоплотной (III) застройки; более одной трети площади всех застраиваемых участков территории в границах квартала, планировочного района занимают участки каждого из типов высоты застройки, обозначенных буквами в скобках, а участки каждого из остальных типов высоты застройки занимают менее одной трети площади всех застраиваемых участков территории в границах квартала, планировочного района.
В Законе закреплены также типы ландшафтного назначения участков территории и ландшафтного назначения кварталов и планировочных районов.
Видами документации по градостроительному зонированию являются, согласно ст. 10 Закона, Генеральная схема градостроительного зонирования территории г. Москвы, устанавливающая функциональное, строительное, ландшафтное назначение планировочных районов на территории г. Москвы; схемы градостроительного зонирования территорий административных округов г. Москвы, устанавливающие функциональное, строительное, ландшафтное назначение кварталов на территориях округов; планы градостроительного зонирования территорий районов г. Москвы, планы градостроительного зонирования территориальных единиц с особым статусом, территорий планировочных районов, кварталов, иных частей территории г. Москвы, устанавливающие функциональное, строительное, ландшафтное назначение участков территории.
Генеральная схема зонирования - часть Генерального плана развития г. Москвы и утверждается законом о Генеральном плане развития города Москвы. Генеральная схема зонирования разрабатывается в порядке, установленном Законом г. Москвы от 10 декабря 1997 г. N 53 "О составе, порядке разработки и принятия Генерального плана развития города Москвы".
Схема зонирования является частью градостроительного плана развития административного округа и утверждается правительством Москвы по согласованию с главами управ районов Москвы, входящих в состав округа. Порядок разработки и утверждения схем зонирования устанавливается правительством Москвы. Схема зонирования не может противоречить Генеральной схеме зонирования.
План зонирования района Москвы - часть градостроительного плана развития района Москвы. Одобренный районным Собранием план утверждается правительством Москвы. Порядок разработки и утверждения планов зонирования районов устанавливается правительством Москвы. План зонирования района Москвы не может противоречить схеме зонирования.
Документация по градостроительному зонированию до ее утверждения в соответствии со ст. 15 Закона подлежит публикации и общественному обсуждению с участием жителей Москвы и иных заинтересованных лиц в составе градостроительных планов развития территориальных единиц г. Москвы. Она подлежит в соответствии с законодательством государственной экологической экспертизе и согласованию со специально уполномоченными государственными органами по охране окружающей природной среды, по охране и использованию памятников истории и культуры, по земельным отношениям. Выполнение указанных требований обеспечивают заказчик и разработчик документации по градостроительному зонированию.
Регулярно один раз в 8 лет осуществляется актуализация (корректировка) Генеральной схемы зонирования. Актуализация возможна также досрочно по инициативе мэра Москвы и по решению Московской городской Думы в соответствии с Законом г. Москвы "О составе, порядке разработки и принятия Генерального плана развития города Москвы". Актуализация схем зонирования осуществляется в связи и по результатам корректировки Генеральной схемы зонирования либо по решению правительства Москвы. Корректировка планов зонирования территорий районов Москвы проводится в связи и по результатам актуализации схем зонирования, разработки и утверждения проектов планировки территорий планировочных районов, кварталов, иных частей территории, входящих в границы районов, по решению глав районных управ, согласованному с префектами административных округов. Разработка и утверждение актуализированной документации по градостроительному зонированию осуществляются в том же порядке, что и разработка и утверждение указанной документации (ст. 17).
Утвержденная в установленном порядке документация по градостроительному зонированию, а также все внесенные в нее изменения подлежат учету в государственном градостроительном кадастре территории г. Москвы в порядке, установленном правительством Москвы.
Утвержденная в установленном порядке документация по градостроительному зонированию, все внесенные в нее изменения должны быть опубликованы и доступны гражданам, юридическим лицам, органам власти и управления всех уровней. Информирование об утвержденной документации осуществляют правительство Москвы, префекты административных округов, главы районных управ.
Согласно ст. 20 Закона, разрешение на размещение, строительство, реконструкцию объектов, благоустройство территории, использование в этих целях земельных участков выдается уполномоченными органами Московской городской администрации в соответствии с утвержденной документацией по градостроительному зонированию. Устанавливаемые разрешительной документацией характеристики объекта строительства (реконструкции) и требования к использованию земельного участка не могут противоречить функциональному, строительному, ландшафтному назначению территории, установленному утвержденной документацией по градостроительному зонированию.
Зонирование не может не затрагивать в той или иной степени интересов владельцев недвижимости. Поэтому Закон (ст. 21) предусматривает специальные меры стимулирования реализации предусмотренных градостроительной документаций изменений использования территорий. Так, когда утвержденная документация по градостроительному зонированию требует изменения существующего использования территорий, Московская городская администрация может в соответствии с законодательством применять следующие меры стимулирования землепользователей и обладателей иных вещных прав. Возможны установление понижающих поправочных коэффициентов к ставкам арендной платы за землю и иное недвижимое имущество, предоставление налоговых кредитов; предоставление гарантий под поручительство г. Москвы для исполнения обязательств перед третьими лицами; оказание иных видов поддержки со стороны г. Москвы.
Если владельцы недвижимости отказываются от изменения существующего использования территорий, требуемых утвержденной документацией по градостроительному зонированию, Московская городская администрация может в соответствии со ст. 22 данного Закона применять к ним следующие меры: устанавливать повышающие поправочные коэффициенты к ставкам арендной платы за землю и иное недвижимое имущество; применять штрафные санкции; требовать в судебном порядке возмещения вреда, причиненного при использовании территории, противоречащем требованиям градостроительного зонирования; прекращать действие договоров аренды земельных участков, изымать земельные участки; применять иные законные способы воздействия.
Закон г. Москвы предусматривает правовой механизм осуществления мер, связанных с изменениями функционального, строительного, ландшафтного назначения территорий, являющихся объектами городских государственных градостроительных программ (ст. 23).
Так, планировочные районы, кварталы, иные части территории г. Москвы, для которых Генеральной схемой зонирования, схемой зонирования предусмотрены изменения типа функционального, строительного, ландшафтного использования на иной тип, могут быть по решению органов государственной власти г. Москвы и в соответствии с законодательством Москвы объявлены объектами городских государственных градостроительных программ, а в границах указанных территорий могут быть образованы территориальные единицы г. Москвы с особым статусом.
Закон допускает в этих случаях участие арендатора земельного участка, собственника недвижимого имущества по соглашению с правительством Москвы в выполнении городской государственной программы на условиях, установленных договором между собственником или арендатором и правительством Москвы.
В случае отказа собственника или арендатора от участия в выполнении городской государственной программы и при условии, что расположенные на участке территории объекты препятствуют выполнению городской государственной программы, участок территории и (или) находящиеся на нем объекты могут быть выкуплены г. Москвой, а договоры аренды - расторгнуты в соответствии с законодательством РФ.
Порядок градостроительной деятельности на территориях, являющихся объектами городских государственных программ, устанавливается законами и иными нормативными правовыми актами г. Москвы.
Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве, утвержденное распоряжением мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ, предусматривает особые режимы градостроительной деятельности в г. Москве.
Градостроительное зонирование устанавливает для различных частей территории города обязательные требования и ограничения функционального использования, застройки, организации ландшафта. Градостроительное зонирование состоит из функционального зонирования, определяющего функциональное назначение территорий города, строительного зонирования, определяющего требования к застройке территорий города и ландшафтного зонирования, определяющего требования к ландшафтной организации территорий города.
Градостроительное зонирование подлежит неукоснительному соблюдению со стороны всех участников инвестиционно-строительной деятельности заказчиков, проектировщиков, подрядчиков, а также должностных лиц органов власти, контрольных и надзорных органов.
На территориях с особым режимом градостроительного регулирования размещение объектов, проведение всех видов строительных работ по новому строительству, реконструкции и использованию территории регламентируется соответствующими Законами и нормативными правовыми актами г. Москвы. Предпроектная и проектная подготовка проведения строительных работ на данных территориях осуществляется с учетом дополнительных требований к порядку разработки и согласования документации.
Территориями с особым режимом регулирования градостроительной деятельности являются:
природные территории - территории природного комплекса (в том числе особо охраняемые природные территории), озелененные территории (не входящие в природный комплекс), территории охраняемого ландшафта, территории водоохранных зон, территории прибрежных защитных зон (полос);
исторические территории - территории с особым режимом регулирования градостроительной деятельности, предусматривающим сохранение памятников истории и культуры, исторически сложившегося облика застройки. Контроль за использованием данных территорий осуществляется органами охраны и использования памятников истории и культуры;
территории с особым статусом (ТЕОС) - единицы территориального устройства г. Москвы, имеющие особый правовой статус и режим хозяйственной деятельности;
территории объектов инженерной инфрастуктуры;
территории объектов транспортной инфрастуктуры;
территории санитарно-защитных зон.
Границы территорий с особым режимом устанавливаются соответствующими линиями градостроительного регулирования, в пределах которых действуют особые режимы и правила их использования в соответствии с нормативными требованиями.
Выделяются также зоны ограничения размещения крупномасштабных административных объектов. В целях недопущения сокращения доли жилья в функциональной системе, увеличения транспортной нагрузки, нарушения традиционных характеристик ценного городского ландшафта в центральной части города распоряжением мэра Москвы от 17 июля 1998 г. N 729-РМ "Об упорядочении строительства крупномасштабных административных объектов на территории центральной части города (в пределах Садового кольца)" установлены зоны ограничения размещения, реконструкции и строительства крупномасштабных административных объектов (более 10000 кв. м наземной части). Размещение данных объектов в исключительных случаях допускается при наличии соответствующего решения Общественного совета при мэре Москвы по проблемам градостроительного и архитектурно-художественного формирования облика города по представлению Архитектурного совета Москомархитектуры. Кроме того, изменение функционального назначения объектов реконструкции, при котором снижается доля жилой площади, утверждается правовым актом правительства Москвы. Интерес представляет также Закон Московской области от 9 января 1997 г. N 4/97-ОЗ "Об организации и функциональном зонировании территории Московской области", который устанавливает правовые основы организации и функционального использования территории Московской области.
Решения по организации и функциональному зонированию территории Московской области принимаются исходя из следующих основных принципов комплексной рациональной ее организации:
ориентация на интенсивное использование и рациональную организацию территории на областном и местном уровнях, с установлением необходимого контроля и регулирования, процесс развития с учетом стоимости земли, недвижимости, услуг и жилья, характерной для Московской области;
совершенствование системы расселения на территории Московской области на основе научно обоснованного баланса земель различного назначения, сохранения особо охраняемых природных территорий, сельскохозяйственных угодий и местностей с ценным историко-культурным наследием, с организацией зон особого градостроительного и специального регулирования и создания необходимых инженерно-транспортных обустройств;
четкое разграничение урбанизированных территорий (преимущественно городского развития) и открытых природных пространств (земель сельскохозяйственного, лесохозяйственного и природоохранного назначения) с закреплением в законодательном порядке соответствующих режимов их функционального использования;
обеспечение городских систем расселения территориальными резервами для их развития;
выделение пригородных зеленых зон городов и агломераций с переносом на них части городских функций с целью улучшения среды обитания в городах и более эффективного использования пригородных территорий;
упорядочение застройки городских, сельских, рекреационных поселений при максимальном сохранении межселенных территорий;
охрана окружающей природной среды и обеспечения экологической безопасности и др.
Организация и функциональное зонирование территории Московской области, согласно ст. 4 Закона, осуществляются на основе генерального территориального планирования, включающего в себя разработку плановой и проектной, градостроительной документации и ее реализацию с целью создания благоприятных условий развития хозяйственной, природоохранной и других видов деятельности в интересах населения Московской области.
Генеральный план Московской области, муниципального образования и отдельной функциональной зоны определяет функциональное зонирование и организацию территории, совершенствование расселения, формирование социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, мероприятия по охране окружающей среды и рациональному использованию земельных и иных ресурсов, земель сельскохозяйственного назначения, сохранению историко-культурного и природного наследия. Генеральное территориальное планирование, включающее разработку территориальных комплексных схем охраны природы, проектов землеустройства, лесоустройства, проектов детальной планировки жилых районов, планировки и застройки кварталов и участков городов и других поселений, других видов градостроительной документации, а также разработку мероприятий, реализация которых связана с функциональным использованием территории, осуществляется в соответствии с утвержденными генеральными планами Московской области, муниципальных образований и отдельных функциональных зон.
На основе генеральных планов Московской области, муниципальных образований и отдельных функциональных зон разрабатываются прогнозы и программы социально-экономического развития Московской области и соответствующих территорий, экологические программы.
Согласно ст. 5 Закона функциональное зонирование осуществляется на областном и местном уровнях. Функциональное зонирование, режим и порядок использования территории объектов градостроительной деятельности устанавливаются в соответствии с генеральными планами территорий соответствующих уровней, а также нормативными правовыми актами Московской области и органов местного самоуправления. На основе функционального зонирования устанавливаются территории определенного назначения с закреплением за каждой из них в законодательном порядке приоритетных функций и соответствующих режимов ее использования. Функциональное зонирование территории Московской области используется при принятии решений по вопросам организации территории Московской области и при разработке функционального зонирования районов области.
Зонирование территорий районов осуществляется на основе функционального зонирования территории Московской области, детализирует и обеспечивает преемственность в организации и использовании территории. Зонирование территорий районов используется при решении вопросов организации их территорий и при разработке функционального зонирования территории других муниципальных образований, находящихся в границах района.
Зонирование территорий муниципальных образований (кроме районов) производится с соблюдением положений функционального зонирования территории Московской области и территории района, в границах которого находится муниципальное образование. Функциональное зонирование территорий Московской области и территорий муниципальных образований утверждается в составе градостроительной документации, и информация о территориях регистрируется в территориальном градостроительном кадастре Московской области и муниципального образования Московской области в соответствии с законодательством РФ и Московской области.
Согласно ст. 6 Закона, выделяются следующие основные функциональные зоны. Так, зоны градостроительного назначения включают земли городских поселений, а также прилегающие территории, необходимые для жизнедеятельности населенных пунктов и предлагаемых генеральными планами городских поселений и функциональным зонированием к включению в состав городских земель. Зоны градостроительного назначения осваиваются под конкретные виды строительства или иные цели в соответствии с утвержденными генеральными планами городов, агломераций, с учетом схем землеустройства районов. Изменение функционального использования резервных территорий градостроительного назначения до и после освоения не допускается.
Зоны сельскохозяйственного назначения включают в себя земли сельскохозяйственного использования - пашни, сенокосы, пастбища, сады, леса и водоемы сельскохозяйственных товаропроизводителей, личных подсобных хозяйств, сельских населенных пунктов, участки малоэтажного строительства и садоводства. Размещение всех видов строительства в зонах сельскохозяйственного назначения производится в соответствии с утвержденными генеральными планами сельских округов и поселений, схемами землеустройства Московской области и районов, проектами внутрихозяйственного землеустройства сельскохозяйственных организаций при условии соблюдения режимов особого градостроительного регулирования использования территории, устанавливаемых на областном и местном уровнях.
К зонам лесохозяйственного назначения относятся территории, предназначенные для ведения лесного хозяйства, резервные территории лесохозяйственного освоения и находящиеся на них сельские поселения. Территории зон лесохозяйственного назначения вместе с зонами природоохранного и историко-культурного назначения выполняют функции природного и экологического каркаса Московской области.
Использование территории в зонах лесохозяйственного назначения должно быть направлено на сохранение лесов и выполняемых ими средозащитных, хозяйственных и рекреационных функций. Размещение объектов в пределах зон лесохозяйственного назначения, предусмотренных генеральным планом Московской области, муниципального образования, производится с учетом проектов лесоустройства лесохозяйственных организаций.
К зонам рекреационного назначения относятся зоны массового отдыха, земельные участки с природными лечебными факторами. Режим использования территорий в зоне рекреационного назначения предусматривает максимальное сохранение природных, лечебных и климатических ресурсов. Размещение объектов строительства в зоне рекреационного назначения производится в соответствии с генеральными планами территорий.
К зонам природоохранного и историко-культурного назначения относятся особо охраняемые природные территории (национальные, природные и исторические парки, заповедники, заказники и другие зоны), территории объектов историко-культурного наследия. В пределах зон природоохранного и историко-культурного назначения устанавливается режим использования территории в соответствии с действующим законодательством РФ и Московской области и с учетом особенностей правового положения каждого объекта природоохранного и историко-культурного назначения, соблюдением условий особой охраны территории конкретных объектов. Объекты жилищно-гражданского строительства, в том числе рекреационного, размещаются в зонах природоохранного и историко-культурного назначения в соответствии с утвержденными генеральными планами Московской области и муниципальных образований, экологическими программами и соответствующими проектами рекреационных и природоохранных объектов и объектов историко-культурного наследия.
К зонам общего назначения относятся территории внешнего транспорта, инженерно-технической инфраструктуры, зоны месторождений и добычи полезных ископаемых, территории космического обеспечения, обороны и иного назначения. Объекты строительства размещаются в зонах общего назначения согласно утвержденному генеральному плану Московской области и муниципального образования, экологическим программам и согласованной с ними специальной проектной документацией. Подготовка предложений по размещению объектов Минобороны, органов гражданской обороны, МВД и ФСБ входит в компетенцию указанных организаций, принятие решений по этим предложениям - в компетенцию органов государственной власти Московской области.
Выделяются также, согласно ст. 7 Закона, зоны с особым правовым режимом использования земель. Так, зонами особого градостроительного регулирования использования территории Московской области являются зоны Московской агломерации; зоны других городских агломераций Московской области; пригородные зеленые зоны городов и агломераций; зоны охраны историко-культурного наследия; земли областного фонда; особо ценные и ценные земли сельскохозяйственного назначения.
В качестве зон специального регулирования использования территории Московской области Закон признает санитарно-защитные; шумовые и другие зоны дискомфорта; природоохранные; охранные зоны горных отводов; охранные зоны водозаборов; зоны возможных чрезвычайных ситуаций. Выделение зон особого градостроительного регулирования и определение их категории и границ производятся в генеральном плане Московской области, муниципального образования и отдельной функциональной зоны. Зоны специального регулирования использования территории Московской области устанавливаются в генеральных планах Московской области, муниципальных образований и отдельных функциональных зон, в соответствии с законодательством РФ и Московской области.
Границы пригородных зеленых зон городов, территорий агломераций определяются в генеральных планах городов, районов и агломераций. Градостроительное регулирование в пределах зон охраны исторического и культурного наследия осуществляется на основе соответствующих научно-проектных разработок и определяет возможность ведения хозяйственной деятельности при условии соблюдения установленных в этих зонах охранных режимов. Организация и использование территории в зонах охраны исторического и культурного наследия производятся согласно функциональному зонированию территории Московской области и муниципальных образований. Размещение объектов строительства в таких зонах регламентируется генеральными планами Московской области и муниципальных образований, территориальными программами и специальными проектами организации зон охраны исторического и культурного наследия.
В целях выполнения хозяйственных, градостроительных, природоохранных и иных функций в интересах городского и сельского населения столичного региона, обеспечения реализации целевых комплексных программ федерального и областного значения формируется фонд земель областного значения. Порядок формирования земель областного значения и управления землями областного значения устанавливается законодательством Московской области. В пределах земель областного фонда устанавливаются режимы использования территории в соответствии с их функциональным назначением. На землях областного фонда, расположенных в пределах городов и агломераций, устанавливаются дополнительные градостроительные сервитуты.
Статья 41. Жилые зоны
Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов (МДС 30- 1.99), одобренные Научно-техническим Советом Госстроя России от 10 июня 1999 г., предусматривают примерный состав и содержание градостроительных регламентов разных типов жилых зон.
Так, выделяется зона Ж.1 "Зона усадебных и блокированных жилых домов". Она подразделяется на две подзоны (субзоны), отличающиеся друг от друга требованиями к застройке земельных участков. К подзоне Ж.1-1 относятся территории, 60% площади которых составляют земельные участки, предоставленные под застройку до 1 января 1989 г. К подзоне Ж.1-2 относятся территории, 60% площади которых составляют земельные участки, предоставленные под застройку после 1 января 1989 г.
В зоне Ж.1 допускается возведение отдельно стоящих жилых домов усадебного типа; блокированных жилых домов; магазинов с торговой площадью до 40 кв. м, кроме специализированных магазинов строительных материалов и магазинов с наличием в них взрывоопасных веществ и материалов.
Для этих двух подзон предусмотрены следующие виды разрешенного использования объектов недвижимости. Разрешается использование недвижимости для надомных видов деятельности в соответствии с санитарными и противопожарными нормами; устройства садов, огородов; постройки бань, саун, при условии канализирования стоков; размещение сооружений, связанных с выращиванием цветов, фруктов, овощей, парников, теплиц, оранжерей и т.д., хозяйственных построек.
Для жилых домов усадебного типа разрешаются встроенные или отдельно стоящие гаражи, а также открытые стоянки, но не более двух транспортных средств на одном земельном участке. На земельном участке, занятом блокированными жилыми домами, разрешается возведение встроенных или отдельно стоящих гаражей, открытых стоянок на одно транспортное средство.
В подзоне Ж.1-1 разрешено размещать устройства и строения для содержания мелкого домашнего скота.
К числу условно разрешенных видов использования недвижимости, т.е. требующих специального согласования, относятся виды использования объектов недвижимости, имеющих параметры более и менее указанных в требованиях к застройке. Например, размещение детских садов, иных объектов дошкольного воспитания; начальных и средних школ; объектов, связанных с отправлением культа, предприятий общественного питания, кабинетов практикующих врачей, центров народной и традиционной медицины, помещений для занятий спортом, библиотек, аптек, небольших гостиниц, пансионатов, почтовых отделений, телефона, телеграфа.
В этой зоне предусмотрены следующие параметры недвижимости. Для жилых домов усадебного типа в подзоне Ж.1-1 минимальная площадь земельного участка должна составлять не менее 200 кв. м (включая площадь застройки). В подзоне Ж.1 - 2400 кв.м (включая площадь застройки). Минимальная площадь участка для блокированных жилых домов должна составлять из расчета на одну квартиру 75 кв.м (включая площадь застройки) или 30 кв.м (без учета площади застройки). Расстояние между фронтальной границей участка и основным строением в подзоне Ж.1-1 должно быть в соответствии со сложившейся линией застройки, в подзоне Ж.1-2 - до 6 м. Установлены следующие минимальные расстояния от границ землевладения до строений, а также между строениями. Расстояние от границ соседнего участка до основного строения - 3 м; хозяйственных и прочих строений - 1 м; открытой стоянки - 1 м; отдельно стоящего гаража - 1 м; от основных строений до отдельно стоящих хозяйственных и прочих строений - в соответствии с требованиями СНиП 2.07.01-89 и Санитарных правил содержания территорий населенных мест, утвержденных Минздравом СССР 5 августа 1988 г. N 4690-88 (СанПиН 42-128-4690-88).
Определена высота зданий. По общему правилу, она должна составлять для всех основных строений до двух этажей с возможным использованием мансардного этажа. Высота от уровня земли до верха плоской кровли- не более 9,6 м; до конька скатной кровли - не более 13,6 м. Для вспомогательных строений высота от уровня земли до верха плоской кровли должна быть не более 4 м, до конька скатной кровли - не более 7 м. Не имеют ограничений по высоте шпили, башни, флагштоки. Не допускается размещать вспомогательные строения, кроме гаражей, со стороны улиц. Установлены ограничения размещения оконных проемов, выходящих на соседние земельные участки. Расстояние от окон жилых помещений до хозяйственных и прочих строений, расположенных на соседних участках, должно быть не менее 6 м. Со стороны улиц ограждения должны быть прозрачными, характер ограждения и его высота должны быть единообразными, как минимум, на протяжении одного квартала с обеих сторон улицы.
Зона многоквартирных жилых домов до трех этажей обозначается как зона Ж.2. В ней разрешена постройка жилых домов усадебного типа; блокированных жилых домов; многоквартирных жилых домов не выше трех этажей; библиотек; аптек с торговой площадью до 20 кв.м; магазинов с торговой площадью до 60 кв.м. В ней могут размещаться детские сады, иные объекты дошкольного воспитания; школы начальные и средние; предприятия общественного питания с количеством посадочных мест до 16; кабинеты практикующих врачей, центры народной и традиционной медицины; парикмахерские.
Неосновными и сопутствующими видами использования недвижимости для отдельно стоящих и блокированных жилых домов являются использование объектов недвижимости для надомных видов деятельности в соответствии с санитарными и противопожарными нормами. В зоне могут находиться сады, огороды, размещаться бани, сауны при условии канализования стоков; возводиться сооружения, связанные с выращиванием цветов, фруктов, овощей, - парники, теплицы, оранжереи и т.д. Допускается строительство хозяйственных построек для жилых домов усадебного типа - встроенных или отдельно стоящих гаражей, а также открытых стоянок, но не более чем на два транспортных средства на один земельный участок. Для блокированных жилых домов из расчета на одну квартиру - встроенных или отдельно стоящих гаражей, а также открытых стоянок, но не более чем на одно транспортное средство на один земельный участок. Для многоквартирных жилых домов допускаются встроенные, подземные или полузаглубленные гаражи или стоянки из расчета не более чем одно место парковки на одну квартиру, а также открытые стоянки для временного хранения автотранспорта согласно строительным нормам и правилам.
К числу условно разрешенных видов использования объектов недвижимости, т.е. требующих специального согласования, относятся виды использования, имеющие параметры более и менее указанных в требованиях к застройке. В этой зоне размещаются жилые дома, магазины и другие объекты обслуживания, прилавки и киоски для мелкорозничной торговли, объекты, связанные с отправлением культа, клубные помещения многоцелевого специализированного назначения, помещения для занятий спортом, почтовые отделения, телефон, телеграф, временные сооружения для мелкорозничной торговли, парикмахерские.
Определены следующие параметры недвижимости в этой зоне. Минимальная площадь земельного участка для отдельно стоящего дома должна составлять 400 кв.м (включая площадь застройки). Минимальная площадь участка на одну семью блокированного жилого дома должна быть 75,2 кв.м, включая площадь застройки, без учета площади застройки - 30 кв.м. Что касается минимальной площади земельного участка для многоквартирного жилого дома, то она должна быть из расчета 19,3 кв.м на 1 человека.
Предусматриваются также минимальные расстояния от границ землевладений до строений, а также между строениями. Так, между фронтальной границей участка и основным строением расстояние может быть определено в соответствии со сложившейся линией застройки. От границ соседнего участка до основного строения расстояние должно быть 3 м; хозяйственных и прочих строений - 1 м; открытой стоянки - 1 м; отдельно стоящего гаража - 1 м.
Расстояния от основных строений до отдельно стоящих хозяйственных и прочих строений должны соответствовать требованиям СНиП 2.07.01-89 и Санитарным правилам содержания территорий населенных мест, утвержденным Минздравом СССР 5 августа 1988 г. N 4690-88 (СанПиН 42-128-4690-88).
Для всех основных строений допускается до трех надземных этажей с возможным использованием мансардного этажа. Высота таких строений от уровня земли до верха плоской кровли должна быть не более 11,6 м, до конька скатной кровли - не более 16 м. Высота всех вспомогательных строений от уровня земли до верха плоской кровли - не более 11,6 м, до конька скатной кровли - не более 7 м. Высота шпилей, башен, флагштоков не ограничена.
Предприятия обслуживания должны размещаться в первых этажах выходящих на улицы жилых домов или пристраиваться к ним при условии, что загрузка предприятий и входы для посетителей располагаются со стороны улицы. Вспомогательные строения, за исключением гаражей, размещать со стороны улицы не допускается.
Ограничения, связанные с размещением оконных проемов, выходящих на соседние землевладения, заключаются в том, что расстояние от окон жилых помещений до хозяйственных построек и прочих строений, расположенных на соседних участках, должно быть не менее 6 м. Со стороны улиц ограждения земельных участков должны быть прозрачными, вид ограждения и его высота должны быть единообразными, как минимум, на протяжении одного квартала с обеих сторон улицы.
Соответствующие требования устанавливаются для зоны многоквартирных жилых домов в 4-5 этажей (Ж.3.) и зоны многоквартирных жилых домов в 4-12 этажей (Ж.4.).
Статья 42. Общественно-деловые зоны
Содержание градостроительных регламентов для общественно-деловых зон отражено в Методических рекомендациях по разработке схем зонирования территории городов (МДС 30-1.99), одобренных Научно-техническим Советом Госстроя России от 10 июня 1999 г. Указания предусматривают, что общественно-деловая зона может подразделяться на несколько видов.
Центральная общественно-деловая зона (0.1.) охватывает общегородской центр, имеющий многофункциональное использование территории, который подразделяется на несколько подзон (субзон).
В этой зоне разрешается размещение учреждений воспитания и образования, учреждений здравоохранения, социального обеспечения, спортивных и физкультурно-оздоровительных сооружений, учреждений отдыха и рекреационных территорий. В ней могут находиться также учреждения культуры и искусства, учреждения, связанные с отправлением культа, предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания, организации и учреждения управления, проектные организации, кредитно-финансовые учреждения и предприятия связи, научные и административные организации, офисы, конторы, компании и другие предприятия бизнеса, жилая застройка.
К числу неосновных и сопутствующих видов использования недвижимости относятся сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств. Условно разрешенными видами использования, т.е. требующими специального согласования, являются виды использования недвижимости, превышающие параметры, указанные в требованиях к застройке. Речь идет о размещении крупных предприятий обслуживания, требующих по нормам больших автостоянок (более чем на 50 автомобилей); гаражей и стоянок для постоянного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств; казино; общественных туалетов. Центральная общественно-деловая зона делится на подзоны (субзоны) общегородского центра. Подзона 0.1-1 охватывает территории, связанные с сооружениями внешнего транспорта, - железнодорожным вокзалом, речным портом и автовокзалом.
В этой зоне разрешается возведение сооружений внешнего транспорта; размещение парков, скверов, бульваров, спортплощадок, теннисных кортов; объектов, связанных с отправлением культа; гостиниц, домов приема гостей, центров обслуживания туристов; заведений среднего специального образования; высших учебных заведений; клубных помещений многоцелевого и специализированного назначения; клубов, кинотеатров, видеосалонов; музеев, выставочных залов; информационных центров; магазинов, торговых центров; предприятий общественного питания: столовых, кафе, баров, закусочных, ресторанов; парикмахерских; почты, телефона, телеграфа, аптек, приемных пунктов прачечных и химчисток; администраций, офисов фирм и компаний, представительств и т.д., научных, проектных и конструкторских организаций, различных агентств; банков, отделений банков; издательств, редакционных комплексов.
Установлены также неосновные и сопутствующие виды использования недвижимости, а также условно разрешенные виды использования, которые требуют специального согласования. Допускается выделение и иных подзон общегородского центра.
Правовой режим общественно-деловой зоны районного (в городе) значения (0.2.) заключается в следующем. Эта зона предназначена для обслуживания населения, проживающего в зонах Ж.3 и Ж.4. На территории этой зоны могут размещаться гостиницы; заведения среднего специального образования; школы искусств; клубы, кинотеатры, видеосалоны; танцевальные залы, дискотеки; музеи, выставочные залы, библиотеки, архивы, информационные центры; объекты, связанные с отправлением культа; спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные комплексы; спортплощадки, теннисные корты; магазины, торговые центры; предприятия общественного питания: столовые, кафе, бары, закусочные, рестораны; парикмахерские; пошивочные ателье, ювелирные мастерские, ремонтные мастерские бытовой техники, пекарни и иные подобные объекты обслуживания; почта, телефон, телеграф; приемные пункты и предприятия прачечной и химчистки; бани; аптеки; поликлиники, кабинеты практикующих врачей, центры народной медицины, восстановительные центры; здания администраций, офисы фирм и компаний, представительства, конторы; суды; научные, проектные и конструкторские организации, различные агентства; отделения банков; издательства, редакционные комплексы.
Неосновными и сопутствующими видами использования недвижимости признается размещение сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств.
К числу условно разрешенных видов использования относятся виды использования недвижимости, превышающие параметры, указанные в требованиях к застройке: размещение крупных предприятий обслуживания, требующие по нормам больших автостоянок (более чем на 50 автомобилей); гаражей и стоянок для постоянного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств; временных сооружений мелкорозничной торговли; казино; общественных туалетов. Установлены следующие параметры объектов недвижимости. Предусмотрено, что для жилых домов, выходящих на магистральные улицы, количество жилых помещений должно составлять не более 10% площади первого этажа дома. Высота зданий для всех основных строений не должна превышать 12 наземных этажей с возможным использованием мансардных этажей. Высота от уровня земли до верха кровли должна быть не более 44 м. Исключением являются шпили, башни и флагштоки.
Допускается выделение общественно-деловой зоны местного значения (0.3.). Ее назначением является обслуживание населения, проживающего в зонах Ж.1 и Ж.2. В этой зоне разрешается осуществлять виды использования недвижимости, существующие на момент принятия правил застройки. Допускается размещать: жилые дома; гостиницы, не нарушающие требований к застройке земельных участков зон Ж.1 и Ж.2, клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения; библиотеки; объекты, связанные с отправлением культа; спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные комплексы, не нарушающие требований к застройке земельных участков зон Ж.1 и Ж.2, спортплощадки, теннисные корты; магазины; предприятия общественного питания: столовые, кафе, бары; пошивочные ателье, ювелирные мастерские, ремонтные мастерские бытовой техники, пекарни с магазинами по продаже готовой продукции, приемные пункты прачечной и химчистки; почта, телефон, телеграф; аптеки; кабинеты практикующих врачей, центры народной медицины, восстановительные центры; научные, проектные и конструкторские организации, агентства; отделения банков.
Неосновными и сопутствующими видами использования недвижимости являются сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств. Условно разрешенными видами использования считаются виды использования недвижимости, превышающие требования к застройке: размещение крупных предприятий обслуживания, требующих автостоянок более чем на 10 автомобилей; гаражей и стоянок для постоянного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств.
Определены следующие параметры недвижимости. Высота и размеры зданий предприятий обслуживания должны соответствовать требованиям к застройке земельных участков жилой зоны, для которой организуется данная коммерческая зона.
В учебной зоне (0.4.) размещаются профессионально-технические, средние специальные и высшие учебные заведения; общежития, связанные с учебными заведениями; жилые дома для педагогического и обслуживающего персонала; учебные полигоны, хозяйственные участки; производственные базы и мастерские учебных заведений; гостиницы, пансионы; парки, скверы, бульвары; объекты, связанные с отправлением культа; спортплощадки, теннисные корты; спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные комплексы; клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения; кинотеатры, видеосалоны, танцевальные залы, дискотеки; музеи, выставочные залы; библиотеки, архивы, информационные центры; магазины, торговые центры; предприятия общественного питания: столовые, кафе, бары, закусочные, рестораны; парикмахерские, приемные пункты прачечной и химчистки, почта, телеграф, телефон; ремонтные мастерские бытовой техники, пекарни и иные подобные объекты обслуживания; аптеки; поликлиники, кабинеты практикующих врачей, восстановительные центры; бани, сауны; здания администрации; научные, проектные и конструкторские организации, агентства; отделения банков; теле- и радиостудии. Эти виды использования недвижимости относятся к разрешенным.
К неосновным и сопутствующим видам использования относятся сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств. Условно разрешенными видами использования недвижимости, т.е. требующими специального согласования, признаются разрешенные виды использования, нарушающие требования к застройке предприятия по обслуживанию транспортных средств, а также размещение общественных туалетов.
Параметры недвижимости в этой зоне следующие: площадь озеленения земельных участков должна составлять не менее 40% территории; количество наземных этажей должно быть до 9; высота зданий для всех основных строений от уровня земли до верха кровли - не более 36 м. Установлено минимальное расстояние между учебными корпусами и проезжей частью скоростных и магистральных улиц непрерывного движения: 50 м, до проезжей части улиц и дорог местного значения - 25 м. Таков правовой режим использования недвижимости в общественно-деловых зонах.
Статья 43. Производственные зоны
Типы производственных зон в соответствии с Методическими рекомендациями по разработке схем зонирования территории городов (МДС 30-1.99) устанавливаются в зависимости от предусматриваемых видов использования недвижимости, ограничений на использование территорий и характера застройки каждой конкретной зоны.
Так, выделяется коммунально-складская зона, зона предприятий V класса вредности (П.1.), которая должна иметь санитарно-защитную зону шириной 50 м. В этой зоне разрешены следующие виды использования недвижимости: предприятия коммунального хозяйства, склады, базы, предприятия V класса вредности; сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств; предприятия по обслуживанию транспортных средств; инженерные сооружения.
Зона предприятий IV класса вредности (П.2.) должна иметь санитарно-защитную зону шириной 100 м. В ней допускается размещение предприятий IV класса вредности; сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств; предприятий V класса вредности; инженерных сооружений.
В зоне предприятий III класса вредности (П.3.) устанавливается санитарно-защитная зона шириной 300 м. В ней разрешается размещение предприятий III класса вредности; сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств; предприятий IV, V классов вредности; инженерных сооружений.
Для зоны предприятий II класса вредности (П.4.) устанавливается санитарно-защитная зона шириной 500 м. Ее территория используется для размещения предприятий II класса вредности; сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств; предприятий III - V классов вредности; инженерных сооружений.
Размещение новых и реконструкция существующих производственных предприятий должны производиться на основании предпроектных проработок и исследований либо проекта обоснования инвестиций, получивших положительные заключения соответствующих органов государственного санитарно-эпидемиологического надзора, госэкспертизы и управлений государственной противопожарной службы. При этом должны предусматриваться санитарно-защитные зоны.
Производственно-общественная зона (П.5.) представляет собой ценные территории города, занятые промышленностью. Такая зона организуется с целью постепенной переориентации промышленных предприятий для коммерческого использования.
В этой зоне размещаются парки, скверы, бульвары; предприятия IV, V классов вредности при условии соблюдения соответствующих санитарно-защитных зон; сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств; предприятия по обслуживанию транспортных средств; профессионально-технические, средние специальные и высшие учебные заведения; клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения; спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные комплексы; объекты, связанные с отправлением культа; выставочные залы и комплексы; информационные центры; магазины, торговые центры; открытые и закрытые рынки. В этой зоне размещаются предприятия общественного питания: столовые, кафе, бары, закусочные, рестораны; парикмахерские; дома моды, пошивочные ателье; почта, телефон, телеграф; аптеки, поликлиники, кабинеты практикующих врачей, центры народной медицины, восстановительные центры, бани; приемные пункты и предприятия прачечной и химчистки; здания управлений, администрации, офисы фирм и компаний, представительства, конторы; научные, проектные и конструкторские организации, агентства, банки, отделения банков; издательства, редакционные комплексы; теле- и радиостудии; выставки, ярмарки; казино; общественные туалеты; инженерные сооружения.
В законодательстве некоторых субъектов Федерации урегулирован правовой режим производственных зон. Примером тому может служить Закон Воронежской области от 23 января 1997 г. N 80-з "О регулировании градостроительных отношений в Воронежской области". В соответствии со ст. 22 этого Закона территории промышленной и коммунально-складской застройки используются для размещения промышленных, коммунально-складских и иных производственных объектов и их инфраструктур в границах отвода, установленных градостроительной и проектной документацией.
Размеры земельных участков, предоставляемых для нового строительства, реконструкции и расширения промышленных и коммунально-складских объектов, а также при их приватизации определяются в соответствии с нормативами, санитарными, противопожарными и иными специальными нормами. Территория, занимаемая промышленными, коммунально-складскими объектами и их инфраструктурами, должна составлять не менее 60% всей территории промышленно-складской зоны.
Благоустройство территорий промышленных и коммунально-складских зон, организация и благоустройство санитарно-защитных зон осуществляется за счет собственников, владельцев, пользователей производственных объектов. В санитарно-защитной зоне не допускается размещение жилых зданий, детских дошкольных организаций, общеобразовательных школ, организаций здравоохранения и отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих товариществ и огородов.
Статья 44. Зоны инженерной и транспортной инфраструктур
Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов (МДС 30-1.99), одобренные Научно-техническим Советом Госстроя России от 10 июня 1999 г., определяют содержание градостроительных регламентов зон инженерной и транспортной инфраструктур. Типы зон инженерной и транспортной инфраструктур (автомобильного, железнодорожного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи и инженерного оборудования) устанавливаются в зависимости от вида и параметров размещаемых сооружений и коммуникаций, а также ограничений на использование соответствующих территорий с учетом обеспечения мер по предотвращению вредного воздействия их на среду жизнедеятельности.
В зоне автомагистрали (Д.) допускается размещение мотелей для легкового и грузового автотранспорта; сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств; предприятий общественного питания; магазинов. Такого рода деятельность относится к числу разрешенных видов использования недвижимости.
Неосновным и сопутствующим видом использования является размещение сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств.
Требуется специальное согласование для осуществления видов использования недвижимости, нарушающих требования к застройке земельных участков, предоставляемых организациям автомобильного транспорта, а также к земельным участкам для размещения различных защитных инженерных сооружений и зеленых полос.
Разрешенными видами использования недвижимости в зоне железной дороги (Ж.Д.) считаются деятельность организаций железнодорожного транспорта, расположенных на предоставленных им земельных участках для осуществления возложенных на них специальных задач по эксплуатации, содержанию, строительству, реконструкции, ремонту, развитию наземных и подземных зданий, строений, сооружений, трубопроводов, устройств и других объектов железнодорожного транспорта.
Неосновными и сопутствующими видами использования являются возведение сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств, создание предприятий по обслуживанию транспортных средств и эксплуатация инженерных сооружений. Виды использования недвижимости, в результате которых нарушаются требования к застройке земельных участков, предоставляемых предприятиям железнодорожного транспорта, а также к земельным участкам для размещения различных защитных инженерных сооружений и лесонасаждений, являются условно разрешенными (требующими специального согласования).
В зоне воздушного транспорта (В.Т.) разрешено размещать аэропорты гражданской авиации, иные объекты воздушного транспорта, а также объекты, связанные с эксплуатацией, содержанием, строительством, реконструкцией, ремонтом, развитием наземных и подземных зданий, строений, сооружений и устройств воздушного транспорта. Неосновными и сопутствующими видами использования недвижимости считаются возведение сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств; размещение предприятий и учреждений по обслуживанию пассажиров, а также инженерных сооружений.
К числу условно разрешенных видов использования объектов недвижимости относятся виды использования, нарушающие требования к застройке земельных участков, предоставляемых предприятиям воздушного транспорта, а также к земельным участкам для размещения шумозащитных сооружений, устройств и лесонасаждений. В Законе Воронежской области от 23 января 1997 г. N 80-з "О регулировании градостроительных отношений в Воронежской области" следующим образом урегулирован правовой режим таких зон. В соответствии со ст. 23 этого Закона территории транспорта, связи, инженерных коммуникаций включают земельные участки в границах отвода, установленных градостроительной и проектной документацией, для размещения объектов железнодорожного, автомобильного, речного, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралей инженерной инфраструктуры, энерголиний, линий связи, радио и телевидения. В пределах полосы отвода объектов внешнего транспорта не допускается строительство зданий и сооружений, не связанных с эксплуатацией указанных объектов. Режим эксплуатации участков, занятых электролиниями и трубопроводным транспортом, линиями связи, радио и телевидения, устанавливается особо. Территории транспорта, связи, инженерных объектов и коммуникаций в пределах городской черты, черты иных поселений, а также данных объектов и сооружений, расположенных за городской чертой, чертой иного поселения, находятся в ведении соответствующих органов местного самоуправления и используются исключительно по целевому назначению.
Специально отмечается, что границы и градостроительный регламент территорий транспорта, связи, инженерных объектов и коммуникаций устанавливаются на основе федерального и областного законодательства, градостроительной документации. Требуется также согласование с соответствующими органами местного самоуправления и собственниками (владельцами) земельных участков, чьи интересы затрагиваются в результате установления режима эксплуатации данных объектов. Границы и градостроительный регламент территорий транспорта, связи, инженерных объектов и коммуникаций закрепляются в картографических материалах градостроительной и землеустроительной документации. Подземные коммуникации всех видов в городах и иных поселениях подлежат учету в специальных (дежурных) планах подземных коммуникаций на основе исполнительной геодезической съемки.
Все виды нового строительства, реконструкции и расширения объектов, размещаемых в границах указанных территорий, осуществляются в соответствии с градостроительной и проектной документацией и подлежат согласованию с соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления, органами контроля и надзора. В целях исключения неблагоприятного воздействия эксплуатации объектов внешнего транспорта, связи, инженерных объектов и коммуникаций на среду обитания населения городов и других поселений следует обеспечивать необходимые расстояния от этих объектов до жилой застройки и соблюдение других требований в соответствии с установленными градостроительными и специальными нормативами, правилами застройки городов и других поселений.
Территории в границах отвода объектов внешнего транспорта, связи, инженерных объектов и коммуникаций и их санитарно-защитных зон подлежат благоустройству и озеленению. Ответственность за осуществление указанных работ возлагается на собственников, владельцев, пользователей соответствующих объектов. Объекты внешнего транспорта, связи, инженерных объектов и коммуникаций, косвенно или прямо воздействующие на безопасность населения, размещаются за пределами городов и других поселений.
Статья 45. Рекреационные зоны
1. Комментируемая статья определяет целевое назначение рекреационных зон, организация мест отдыха населения и их состав. Пункт 2 данной статьи закрепляет основной принцип правового режима этих зон: в этих зонах не допускаются строительство и расширение различных объектов, использование которых не связано с функционированием этих зон.
В соответствии с Методическими рекомендациями по разработке схем зонирования территории городов (МДС 30-1.99) одним из типов рекреационных зон является зона открытых пространств (Р.1.). В состав этой зоны включаются парки, скверы, бульвары, прибрежные территории рек, активно используемые населением для отдыха. Территория этой зоны может использоваться для устройства пляжей, спортивных и игровых площадок, аттракционов, летних театров, концертных площадок. В качестве неосновных и сопутствующих видов использования недвижимости допускается размещение мемориалов, автостоянок; вспомогательных сооружений, связанных с организацией отдыха (администрация, кассы, пункты проката, малые архитектурные формы и т.д.).
Условно разрешенными видами использования объектов недвижимости, которые требуют специального согласования, являются устройство кафе, баров, закусочных; объектов, связанных с отправлением культа, и общественные туалеты.
В зону природных ландшафтов (Р.2.) входят парки, рощи, лесопарки, природные заповедники. Цель организации зоны: сохранение ценных природных особенностей и ландшафтов и одновременное стимулирование создания условий для отдыха населения города, иного поселения при условии, что планируемые мероприятия будут осуществляться с минимальным воздействием на уязвимые элементы окружающей среды. К разрешенным видам использования недвижимости относятся организация лесопарков; спортивных и игровых площадок, лыжных трасс, велосипедных и беговых дорожек и т.д. К неосновным и сопутствующим видам - устройство открытых стоянок для временного хранения транспортных средств; вспомогательных сооружений, связанных с организацией отдыха (беседки, скамейки и другие малые архитектурные формы). Условно разрешенными видами использования недвижимости, т.е. требующими специального согласования, являются размещение гостиниц, мотелей, кемпингов, туристских центров, профилакториев, санаториев; больниц, госпиталей общего типа, интернатов для престарелых, кафе, баров, закусочных и других учреждений общественного питания, мест для пикников, общественных туалетов.
Зона отдыха (Р.3.) выделяется на территории лесопарков для организации отдыха населения. Назначение этой зоны состоит в сохранении уникального ландшафта при создании условий для полноценного отдыха. Строительство разрешается только в том случае, когда в результате создания объекта обслуживания оказывается минимальное воздействие на окружающую среду и создаются привлекательные места для отдыхающих. Однако в этом случае должна быть обеспечена сохранность характерных природных особенностей данной территории.
Территория зоны используется под пляжи, кемпинги, кафе, бары, рестораны и другие учреждения общественного питания; пункты проката спортивного и другого инвентаря для отдыхающих; места для палаточных городков; спортивные и игровые площадки; бани, сауны; лодочные станции; помещения обслуживающего персонала. В качестве неосновных видов использования допускаются сооружение открытых стоянок для временного хранения транспортных средств; вспомогательных сооружений, связанных с организацией отдыха (кабинки для переодевания, беседки и другие малые архитектурные формы); общественных туалетов.
Типом рекреационных зон является зона дач (Р.4.). Ее назначение состоит в том, что она выделяется для отдыха населения и выращивания сельскохозяйственных культур с ориентацией на постепенное преобразование данной зоны в зону Ж.1. Разрешенными видами использования недвижимости на территории этой зоны является строительство отдельно стоящих жилых домов усадебного типа; дач; магазинов товаров первой необходимости торговой площадью до 40 кв.м. Территория может использоваться под сады, огороды; устройства водозабора; сооружения противопожарных водоемов.
Неосновными и сопутствующими видами использования являются использование объектов недвижимости для надомных видов деятельности в соответствии с санитарными и противопожарными нормами; возведение бань, саун; сооружений, связанных с выращиванием цветов, фруктов, овощей (парников, теплиц, оранжерей); хозяйственных построек; встроенных или отдельно стоящих гаражей, а также открытых стоянок, но не более чем одно транспортное средство на один участок; административных помещений, связанных с обслуживанием зон дач.
Требуется специальное согласование для размещения магазинов, площадь которых превышает разрешенные размеры; почтовых отделений, телефона, телеграфа, а также временных сооружений мелкорозничной торговли.
Параметры объектов недвижимости в этой зоне таковы: минимальная площадь земельного участка для отдельно стоящего дома, дачи должна быть не менее 400 кв.м; расстояние между фронтальной границей участка и основным строением определяется в соответствии со сложившейся или проектируемой линией застройки. Минимальные расстояния от границ землевладения до строений, а также между строениями должны быть следующими: от границ соседнего участка до основного строения - 3 м; хозяйственных и прочих строений - 1 м; открытой стоянки - 1 м; отдельно стоящего гаража - 1 м. Расстояние от основных строений до отдельно стоящих хозяйственных и прочих строений должно соответствовать требованиям СНиП 2.07.01-89.
Для всех основных строений число надземных этажей не должно превышать двух с возможным дополнительным использованием мансардного этажа. Установлено, что высота от уровня земли до верха конька скатной кровли должна быть не более 13,6 м. Высота всех вспомогательных строений от уровня земли до верха конька скатной кровли не должна превышать 7 м. Исключением являются шпили, башни, флагштоки. Не допускается размещать перед основными строениями со стороны улиц вспомогательные строения, за исключением гаража. Расстояния от окон жилых помещений до хозяйственных и прочих строений, расположенных на соседних участках, должно быть не менее 6 м. Предусмотрены требования к ограждению земельных участков. Со стороны улиц ограждения должны быть прозрачными; вид ограждения и его высота должны быть единообразными, как минимум, на протяжении одного квартала с обеих сторон улицы.
2. Правовой режим рассматриваемого вида зон в г. Москве регулируется Законом г. Москвы от 21 октября 1998 г. N 26 "О регулировании градостроительной деятельности на территориях природного комплекса города Москвы".
Закон (ст. 1) рассматривает природный комплекс г. Москвы как совокупность территорий с преобладанием растительности и (или) водных объектов, выполняющих преимущественно природоохранные, рекреационные, оздоровительные и ландшафтообразующие функции. Перечень территорий природного комплекса Москвы установлен в постановлении правительства Москвы от 13 октября 1998 г. N 799 "О выполнении постановления правительства Москвы от 24 февраля 1997 г. N 117 "О состоянии и мерах развития природного комплекса Москвы" в части сохранения и реабилитации природного комплекса центральной части г. Москвы" и постановление правительства Москвы от 19 января 1999 г. N 38 "О проектных предложениях по установлению границ природного комплекса с их описанием и закреплением актами красных линий".
Выделяются также особо охраняемые природные территории. Ими признается часть природного комплекса г. Москвы, в отношении которой в соответствии с законодательством установлен режим особой охраны национальный парк, природный, природно-исторический парк, природный заказник, памятник природы, городской лес или лесопарк, водоохранная зона и другие категории особо охраняемых природных территорий. Перечень особо охраняемых природных территорий определен в постановлении правительства Москвы от 21 июля 1998 г. N 564 "О мерах по развитию территорий природного комплекса Москвы".
Градостроительная деятельность на территориях природного комплекса регулируется в соответствии с настоящим Законом, а также нормативными правовыми актами РФ и г. Москвы.
В основе правового регулирования использования этих территорий лежит планирование. Статья 3 Закона предусматривает, что развитие территорий природного комплекса планируется в составе Генерального плана развития г. Москвы, градостроительных планов развития административных округов, районов и других территориальных единиц Москвы. При этом развитие территорий природного комплекса г. Москвы планируется с учетом единства природного комплекса г. Москвы и Московской области.
Установлены следующие режимы регулирования градостроительной деятельности на территориях природного комплекса (ст. 4). В пределах территорий и участков с режимом N 1 не допускаются изменения ландшафта, существующих и исторически сложившихся природных объектов, парков, садов, бульваров, скверов, объектов благоустройства и застройки, кроме изменений, связанных с восстановлением нарушенных природных объектов или реставрацией историко-культурных объектов. На территориях и участках с режимом N 2 разрешаются новое озеленение и благоустройство, реконструкция инженерных сетей, пешеходных дорог и проездов, зданий и сооружений, а также ограниченное новое строительство объектов, необходимых для содержания территории и деятельности хозяйствующих субъектов, не противоречащей установленному назначению территории.
Режим N 3 разрешает воссоздание утраченных природных или исторических ландшафтов, водоемов, лесных и других растительных сообществ, парков, садов, бульваров, скверов. Создание новых парков, садов, бульваров, скверов и объектов, необходимых для содержания территории и обслуживания посетителей, разрешается на территориях, имеющих режим N 4.
В пределах территорий и участков с режимом N 5 разрешаются сохранение, реконструкция существующих объектов жилого, общественного, делового, коммунального, производственного назначения, а также строительство новых объектов жилого, общественного, делового назначения при обязательном условии, что обеспечивается озеленение и обводнение не менее 70% поверхности земли, а также что все указанные выше объекты экологически безопасны и не требуют организации санитарно-защитных зон и санитарных разрывов.
В пределах отдельной территории природного комплекса может быть установлен один режим регулирования градостроительной деятельности или выделены участки с различными режимами. Режимы регулирования градостроительной деятельности не могут противоречить режиму особой охраны указанных территорий, установленному в соответствии с законодательством РФ и г. Москвы об особо охраняемых природных территориях. Режимы N 4 и 5 по отдельности или в совокупности не могут быть установлены для всей особо охраняемой природной территории.
В ст. 5 Закона специально урегулирован вопрос о резервировании участков для проектируемых транспортных магистралей и инженерных коммуникаций. Так, в пределах территорий и участков природного комплекса с режимами N 4 и 5 допускается резервирование земельных участков для проектируемых в соответствии с Генеральным планом развития г. Москвы городских транспортных магистралей и инженерных коммуникаций. На зарезервированных в границах проектных красных линий земельных участках до начала строительства магистралей и коммуникаций сохраняется существующий растительный покров или осуществляется временное озеленение и благоустройство территории. На этих территориях не допускается размещение капитальных или временных зданий и сооружений.
Предусмотрено, что границы и режимы устанавливаются для каждой территории природного комплекса. Границы территорий и участков природного комплекса и режимы регулирования градостроительной деятельности на них утверждаются и корректируются правительством Москвы в соответствии с Генеральным планом развития г. Москвы. Однако корректировка границ особо охраняемых природных территорий, приводящая к уменьшению их площади, запрещается.
Для территорий природного комплекса разрабатываются проекты планировки. Проекты планировки разрабатываются в соответствии с установленными для этих территорий режимами регулирования градостроительной деятельности. Проект планировки особо охраняемой природной территории, озелененной территории природного комплекса, расположенной вне района г. Москвы, резервной территории природного комплекса утверждается правительством Москвы.
Проект планировки озелененной территории природного комплекса, расположенной на территории района г. Москвы, утверждается префектом административного округа по согласованию с районной управой. Исходно-разрешительная и проектная документация на благоустройство, реконструкцию и строительство объектов на территории природного комплекса не может противоречить утвержденному в установленном порядке проекту планировки этой территории.
Согласно ст. 8 Закона, проекты границ, режимов регулирования градостроительной деятельности, проекты планировки территорий природного комплекса утверждаются при положительном заключении государственной экологической экспертизы, а в необходимых случаях также по согласованию с органами по охране и использованию памятников истории и культуры.
Установленные границы и режимы территорий природного комплекса подлежат учету в установленном правительством Москвы порядке в градостроительном кадастре г. Москвы и земельном кадастре г. Москвы, а границы особо охраняемых природных территорий - в кадастре особо охраняемых природных территорий Москвы.
Утвержденные проекты планировки территорий природного комплекса подлежат учету в установленном порядке в градостроительном кадастре г. Москвы.
Режимы регулирования градостроительной деятельности обязательны для органов государственной власти, районных управ, органов государственного контроля, лиц, являющихся инвесторами, заказчиками на проектирование и строительство, проектировщиками, подрядчиками, арендаторами, собственниками и обладателями иных вещных прав на недвижимое имущество. Градостроительная деятельность, противоречащая указанным выше режимам, запрещается.
Разрешение на градостроительную деятельность на территориях природного комплекса предоставляется на основании исходно-разрешительной и проектной документации, согласованной со специально уполномоченным органом по охране окружающей природной среды, а на особо охраняемых природных территориях - имеющей положительное заключение государственной экологической экспертизы. Запрещается предоставление разрешений на градостроительную деятельность на территориях природного комплекса до установления на них режимов регулирования градостроительной деятельности.
Разрешение на градостроительную деятельность на особо охраняемых природных территориях, на территориях и участках с режимами N 1, 2 и 3 и на резервных территориях природного комплекса предоставляется правительством Москвы или уполномоченным им органом, на остальных территориях и участках природного комплекса - префектами административных округов г. Москвы (ст. 10).
Контролируют градостроительную деятельность на территориях природного комплекса специально уполномоченные государственные органы по архитектуре и градостроительству, по охране окружающей природной среды, по земельным отношениям, а в случаях, предусмотренных законодательством, также по охране и использованию памятников истории и культуры (ст. 12 Закона).
Статья 46. Зоны сельскохозяйственного использования
В состав зон сельскохозяйственного использования включаются земли, непосредственно используемые для ведения сельского хозяйства и занятые объектами сельскохозяйственного назначения, находящиеся непосредственно на территории поселения. Земли этих зон обычно являются резервом для расширения поселений и используются для целей сельского хозяйства до момента их изъятия под застройку или иных необходимых для развития поселения нужд.
Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов (МДС 30-1.99) выделяют зоны сельскохозяйственного использования (С-1.). Это - земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства, другие земли, предназначенные для этих целей в соответствии с градостроительной документацией о градостроительном планировании развития территорий и поселений, а также разработанной на их основе землеустроительной документацией (территориальным планированием использования земель).
Территории таких зон могут использоваться как сельскохозяйственные угодья (пашни, сады, виноградники, огороды, сенокосы, пастбища, залежи), под лесополосы, внутрихозяйственные дороги, коммуникации. На них могут находиться леса, многолетние насаждения, болота, замкнутые водоемы, здания, строения, сооружения, необходимые для функционирования сельского хозяйства, в том числе сельскохозяйственные предприятия, опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные хозяйства, научно-исследовательские учреждения, образовательные учреждения высшего профессионального, среднего профессионального и начального профессионального образования сельскохозяйственного профиля и общеобразовательные учреждения для сельскохозяйственного производства, научно-исследовательских и учебных целей.
Неосновным и сопутствующим видами использования объектов недвижимости является размещение на этих территориях инженерных коммуникаций и транспортных сооружений и устройств. Земельные участки, находящиеся в пределах этих зон, могут предоставляться гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства (садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота), а также несельскохозяйственным и религиозным организациям для ведения сельского хозяйства.
К числу условно разрешенных видов использования недвижимости относятся использование этих земель под карьеры, размещение перерабатывающих предприятий, складов, рынков, магазинов, стоянок транспортных средств (терминалы), превышающие разрешенные размеры; почтовых отделений, телефона, телеграфа; временных сооружений мелкорозничной торговли и других сооружений. Возможно выделение зоны сельскохозяйственного использования (резерва для застройки) (С-2.). В этой зоне разрешенные, неосновные и сопутствующие, а также условно разрешенные виды использования (требующие специального разрешения) устанавливаются согласно градостроительным регламентам соответствующих территориальных зон, установленных утвержденной градостроительной документацией и правилами застройки.
Статья 47. Зоны специального назначения
В соответствии с Методическими рекомендациями по разработке схем зонирования территории городов (МДС 30-1.99) в зонах специального назначения разрешаются захоронения; размещаются кладбища, крематории, скотомогильники, свалки бытовых отходов и иные объекты, использование которых несовместимо с использованием других видов территориальных зон, а также объекты, создание и использование которых невозможно без установления специальных нормативов и правил.
В качестве неосновных и сопутствующих видов использования недвижимости в зонах специального назначения размещаются культовые сооружения, объекты эксплуатации кладбищ, иные вспомогательные производства и административные объекты, связанные с функционированием кладбищ; зеленые насаждения; инженерные коммуникации. В качестве условно разрешенных видов использования допускается сооружение мусороперерабатывающих и мусоросжигательных заводов, полигонов захоронения неутилизируемых производственных отходов и другие объекты.
Правовой режим земельных участков, занятых кладбищами, определен в Федеральном законе от 12 января 1996 г. N 8-ФЗ "О погребении и похоронном деле" (с изм. от 28 июня 1997 г., 21 июля 1998 г.). Местами погребения являются отведенные в соответствии с этическими, санитарными и экологическими требованиями участки земли с сооружаемыми на них кладбищами для захоронения тел (останков) умерших, стенами скорби для захоронения урн с прахом умерших (пеплом после сожжения тел (останков) умерших; далее - прах), крематориями для предания тел (останков) умерших огню, а также иными зданиями и сооружениями, предназначенными для осуществления погребения умерших. Места погребения могут относиться к объектам, имеющим культурно-историческое значение.
Создаваемые, а также существующие места погребения не подлежат сносу и могут быть перенесены только по решению органов исполнительной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления в случае угрозы постоянных затоплений, оползней, после землетрясений и других стихийных бедствий (ст. 4 Закона).
В соответствии со ст. 7 Закона на территории РФ каждому человеку после его смерти гарантируются погребение с учетом его волеизъявления, предоставление бесплатно участка земли для погребения тела (останков) или праха в соответствии с настоящим Федеральным законом. Исполнение волеизъявления умершего о погребении его тела (останков) или праха на указанном им месте погребения, рядом с ранее умершими гарантируется при наличии на указанном месте погребения свободного участка земли или могилы ранее умершего близкого родственника либо ранее умершего супруга. В иных случаях возможность исполнения волеизъявления умершего о погребении его тела (останков) или праха на указанном им месте погребения определяется специализированной службой по вопросам похоронного дела с учетом места смерти, наличия на указанном им месте погребения свободного участка земли, а также с учетом заслуг умершего перед обществом и государством.
Предложения по созданию мест погребения вносятся министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти, в которых предусмотрены военная служба, служба в органах внутренних дел, для создания воинских кладбищ, воинских участков на общественных кладбищах; массовыми религиозными объединениями, уставы которых предусматривают религиозные обряды на кладбищах, для создания вероисповедальных кладбищ; собраниями (сходами) граждан, проживающих в сельских поселениях, если это предусмотрено уставом муниципального образования. Решение о создании мест погребения принимается органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления, на территориях которых они создаются (ст. 15 Закона).
Федеральный закон "О погребении и похоронном деле" (ст. 16) устанавливает санитарные и экологические требования к размещению мест погребения. Земельный участок выбирается для размещения места погребения в соответствии с правилами застройки города или иного поселения с учетом гидрогеологических характеристик, особенностей рельефа местности, состава грунтов, предельно допустимых экологических нагрузок на окружающую природную среду, а также в соответствии с санитарными правилами и нормами и должен обеспечивать неопределенно долгий срок существования места погребения. Вновь создаваемые места погребения должны размещаться на расстоянии не менее 300 м от границ селитебной территории.
Не разрешается устройство кладбищ на территориях первого и второго поясов зоны санитарной охраны источника водоснабжения, минерального источника, первой зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта; с выходами на поверхность закарстованных, сильнотрещиноватых пород и в местах выклинивания водоносных горизонтов; на берегах озер, рек и других открытых водоемов, используемых населением для хозяйственно-бытовых нужд, купания и культурно-оздоровительных целей; со стоянием грунтовых вод более двух метров от поверхности земли при наиболее высоком их стоянии, а также на затапливаемых, подверженных оползням и обвалам, заболоченных.
Создание новых мест погребения, реконструкция действующих мест погребения возможны при положительном заключении экологической и санитарно-гигиенической экспертизы. Для размещения места погребения земельный участок отводится органами местного самоуправления в соответствии с земельным законодательством, а также в соответствии с проектной документацией, утвержденной в порядке, установленном законодательством РФ и законодательством субъектов Федерации.
Размер земельного участка для кладбища определяется с учетом количества жителей конкретного города или иного поселения, но не может превышать 40 га. Размер бесплатно предоставляемого участка земли на территории кладбища для погребения умершего устанавливается органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления таким образом, чтобы гарантировать погребение на этом же участке земли умершего супруга или близкого родственника.
Использование территории места погребения разрешается по истечении 20 лет с момента его переноса. Территория места погребения в этих случаях может быть использована только под зеленые насаждения. Строительство зданий и сооружений на этой территории запрещается.
В Законе определены также санитарные и экологические требования к содержанию мест погребения. Так, деятельность на местах погребения осуществляется в соответствии с санитарными и экологическими требованиями и правилами содержания мест погребения, устанавливаемыми органами исполнительной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления. Санитарно-эпидемиологический надзор и экологический контроль за состоянием мест погребения осуществляются органами санитарно-эпидемиологического надзора и охраны окружающей среды.
Для выявления фактов неблагоприятного воздействия мест погребения на окружающую среду и здоровье человека создается система санитарного и экологического мониторинга. Порядок ведения санитарного и экологического мониторинга устанавливается Правительством РФ.
В случаях нарушения санитарных и экологических требований к содержанию места погребения органы исполнительной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления обязаны приостановить или прекратить деятельность на месте погребения и принять меры по устранению допущенных нарушений и ликвидации неблагоприятного воздействия места погребения на окружающую природную среду и здоровье человека, а также по созданию нового места погребения.
Осквернение или уничтожение мест погребения влечет ответственность, предусмотренную законодательством РФ. Предметы и вещества, используемые при погребении (гробы, урны, венки, бальзамирующие вещества), допускаются к использованию при наличии сертификата, подтверждающего их санитарно-гигиеническую и экологическую безопасность (ст. 17).
Закон РФ от 6 июля 1991 г. "О местном самоуправлении в Российской Федерации" (с изм. от 28 августа 1995 г.) установил, что органы местного самоуправления ведают кладбищами, обеспечивают содержание в надлежащем состоянии иных мест погребения (ст. 52, 62, 73).
Порядок обращения и размещения разного рода отходов регулируется Федеральным законом от 24 июня 1998 г. N 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления". Закон предусматривает (ст. 10) требования к проектированию, строительству, реконструкции, консервации и ликвидации предприятий, зданий, строений, сооружений и иных объектов.
При проектировании, строительстве, реконструкции, консервации и ликвидации предприятий, зданий, строений, сооружений и иных объектов, в процессе эксплуатации которых образуются отходы, граждане, которые осуществляют индивидуальную предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, и юридические лица обязаны соблюдать экологические, санитарные и иные требования, установленные законодательством РФ в области охраны окружающей природной среды и здоровья человека; иметь техническую и технологическую документацию об использовании, обезвреживании образующихся отходов.
Строительство, реконструкция, консервация и ликвидация предприятий, зданий, строений, сооружений и иных объектов, эксплуатация которых связана с обращением с отходами, допускаются при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы. При проектировании жилых зданий, а также предприятий, зданий, строений, сооружений и иных объектов, в процессе эксплуатации которых образуются отходы, необходимо предусматривать места (площадки) для сбора таких отходов в соответствии с установленными правилами, нормативами и требованиями в области обращения с отходами.
Индивидуальные предприниматели и юридические лица при эксплуатации предприятий, зданий, строений, сооружений и иных объектов, связанной с обращением с отходами, обязаны соблюдать экологические, санитарные и иные требования, установленные законодательством РФ в области охраны окружающей природной среды и здоровья человека; разрабатывать проекты нормативов образования отходов и лимитов на размещение отходов в целях уменьшения количества их образования; внедрять малоотходные технологии на основе новейших научно-технических достижений; проводить инвентаризацию отходов и объектов их размещения; проводить мониторинг состояния окружающей природной среды на территориях объектов размещения отходов; предоставлять в установленном порядке необходимую информацию в области обращения с отходами; соблюдать требования предупреждения аварий, связанных с обращением с отходами, и принимать неотложные меры по их ликвидации; в случае возникновения или угрозы аварий, связанных с обращением с отходами, которые наносят или могут нанести ущерб окружающей природной среде, здоровью или имуществу физических лиц либо имуществу юридических лиц, немедленно информировать об этом специально уполномоченные федеральные органы исполнительной власти в области обращения с отходами, органы исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления (ст. 11).
Очень важно соблюдение требований к объектам размещения отходов. Создание объектов размещения отходов допускается на основании разрешений, выданных специально уполномоченными федеральными органами исполнительной власти в области обращения с отходами в соответствии со своей компетенцией. Место строительства объектов размещения отходов определяется на основе специальных (геологических, гидрологических и иных) исследований в порядке, установленном законодательством РФ, и при положительном заключении государственной экологической экспертизы.
На территориях объектов размещения отходов и в пределах их воздействия на окружающую природную среду собственники объектов размещения отходов, а также лица, во владении или в пользовании которых находятся объекты размещения отходов, обязаны проводить мониторинг состояния окружающей природной среды в порядке, установленном специально уполномоченными федеральными органами исполнительной власти в области обращения с отходами в соответствии со своей компетенцией.
Собственники объектов размещения отходов, а также лица, во владении или в пользовании которых находятся объекты размещения отходов, после окончания эксплуатации данных объектов обязаны контролировать их состояние и воздействие на окружающую природную среду и работы по восстановлению нарушенных земель в порядке, установленном законодательством РФ.
Запрещается захоронение отходов на территориях городских и других поселений, лесопарковых, курортных, лечебно-оздоровительных, рекреационных зон, а также водоохранных зон, на водосборных площадях подземных водных объектов, которые используются в целях питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
Запрещается захоронение отходов в местах залегания полезных ископаемых и ведения горных работ, если возникает угроза загрязнения мест залегания полезных ископаемых и безопасности ведения горных работ. Объекты размещения отходов вносятся в государственный реестр объектов размещения отходов. Государственный реестр объектов размещения отходов ведется в порядке, определенном Правительством РФ.
В ст. 13 Закона закреплены требования к обращению с отходами на территориях городских и других поселений. Территории городских и других поселений подлежат регулярной очистке от отходов в соответствии с экологическими, санитарными и иными требованиями. Организацию деятельности в области обращения с отходами осуществляют органы местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ. Порядок сбора отходов, предусматривающий их разделение на виды (пищевые отходы, цветные и черные металлы, текстиль, бумага и др.), определяется органами местного самоуправления и должен соответствовать экологическим, санитарным и иным требованиям в области охраны окружающей природной среды и здоровья человека.
Статья 22 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" также устанавливает санитарно-эпидемиологические требования к сбору, использованию, обезвреживанию, транспортировке, хранению и захоронению отходов производства и потребления. Отходы производства и потребления подлежат сбору, использованию, обезвреживанию, транспортировке, хранению и захоронению, условия и способы которых должны быть безопасными для здоровья населения и среды обитания и которые должны осуществляться в соответствии с санитарными правилами и иными нормативными правовыми актами РФ. Порядок, условия и способы сбора, использования, обезвреживания, транспортировки, хранения и захоронения отходов производства и потребления устанавливаются органами местного самоуправления при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии указанных порядка, условий и способов санитарным правилам.
В местах централизованного использования, обезвреживания, хранения и захоронения отходов производства и потребления должен осуществляться радиационный контроль. Отходы производства и потребления, при радиационном контроле которых выявлено превышение установленного санитарными правилами уровня радиационного фона, подлежат использованию, обезвреживанию, хранению и захоронению в соответствии с законодательством РФ в области обеспечения радиационной безопасности.
Статья 48. Зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий
Режим зон военных объектов и иных зон режимных территорий определен в Методических рекомендациях по разработке схем зонирования территории городов (МДС 30-1.99). В указанных зонах допускается в качестве разрешенных видов использования размещать военные базы, городки, полигоны, аэродромы, иные объекты безопасности и космического обеспечения, образовательные учреждения, реализующие военные профессиональные программы, предприятия, учреждения и организации федеральных органов исполнительной власти, выполняющих задачи по обороне, безопасности и космическому обеспечению.
Неосновными и сопутствующими видами использования зон являются строительство жилых домов, общественных зданий, сооружений, связанных с выращиванием овощей (парники, теплицы); возведение хозяйственных построек; гаражей, размещение открытых стоянок. Условно разрешенными видами использования, т.е. требующими специального согласования, признаются строительство производственных зданий, учреждений связи и иных коммуникаций, превышающих установленные параметры, временных сооружений.
Подробнее о правовом режиме земель, предназначенных для нужд обороны, см. комментарий к ст. 37 Кодекса.
«все книги «к разделу «содержание Глав: 20 Главы: < 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. >