§ 1. Общие положения об аренде

 Понятие аренды. Термин "аренда" происходит от латинского arrendare, что означает отдавать в наем. В ст. 606 ГК, дающей определение аренды, встречается также термин "имущественный найм", но последний по сложившемся традициям применяется к бытовым договорам, в то время как аренда характерна для бизнеса.

 В силу той же ст. 606 по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. Соответственно, в первом случае вещь окажется в фактическом обладании арендатора, в его хозяйстве, а во втором она останется во владении арендодателя, потому что арендатор приобрел лишь право пользования ею. Организация, например, может взять в аренду компьютеры, перевезти их в свой офис и пользоваться ими. Но если перед ней, предположим, стоит задача обучения персонала компьютерной грамотности, то возможен другой вариант, когда сотрудники в определенное время получают возможность освоения этих устройств в офисе владельца техники.

 Всякая аренда, как бы долго она не продолжалась, имеет свой конец, когда права арендатора прекращаются с истечением срока договора, а если он заключен на неопределенный срок - в связи с отказом любой из сторон от обязательства. Тогда у арендатора возникает опущенная в ст. 606 ГК обязанность вернуть имущество арендодателю.

 Из определения аренды видно, что этот договор консенсуальный, возмездный и двусторонне-обязывающий. Он нашел самое широкое применение в аренде недвижимости, транспортных средств, всякого рода механизмов типа экскаваторов, бульдозеров и пр.

 Индивидуальная особенность аренды, присущая, кроме нее, только коммерческой концессии, состоит в преимущественном праве арендатора, надлежаще исполнявшего договор, на заключение его на новый срок. Таким образом, при прочих равных условиях предпочтение перед другими возможными арендаторами должно быть отдано ему. Еще одна отличительная черта аренды в сравнении, например, с поставкой заключается в том, что досрочное расторжение договора по требованию стороны в связи с нарушением его условий другой стороной происходит по общему правилу лишь на основе судебного решения.

 Это объясняется тем, что в поставке проблема одностороннего отказа от договора решается относительно просто: поставщик, если покупатель не платит за товар, перестает его отгружать, а покупатель, неоднократно обнаруживающий дефекты, отказывается от приемки. Применительно к аренде отказ сам по себе не означает автоматического возврата арендованного имущества арендодателю, и, поскольку стороны находятся в состоянии спора, без вмешательства судебной власти не обойтись.

 Интересы сторон договора связаны с тем, что одна из них обладает временно не используемым имуществом, от которого хотела бы получить определенную выгоду, а другая испытывает потребность в нем, хотя и не намерена приобретать его в собственность. Эти интересы совпадают только на первый взгляд: наиболее оптимальным арендатором с позиций арендодателя является тот, который не пользуется имуществом, но исправно платит за него. Арендатор предпочел бы партнера, который, постоянно забывая об арендной плате, не досаждает ему своим контролем за состоянием переданного в аренду имущества.

 Реальный интерес к аренде, помимо платы за нее, может быть вызван самыми разнообразными причинами. Банк, например, разрешает юридической фирме аренду офиса в его помещении, а та взамен оказывает ему правовые услуги и одновременно стремится обратить клиентуру банка также и в свою. Предприятие отдает отдельно стоящий склад в аренду партнеру по поставке, потому что расширению его производства мешает дефицит площадей. Городские власти за символическое вознаграждение порядка 15-20 руб. за 1 кв. м в год предоставляют нежилое помещение полезной с их точки зрения некоммерческой организации и т.д.

 Стороны договора представлены арендодателем *(204) - собственником имущества или лицом, уполномоченным собственником на вступление в арендный договор. Другая сторона, арендатор, при заключении договора связана только объемом своей правоспособности. Банк, например, может объяснить контрольным органам, что самолет взят им в аренду для того, чтобы проводить конференции в комфортных условиях за границей. Но ему будет крайне сложно обосновать аренду предприятия по производству комбикормов, да он на это и не пойдет.

 Договор аренды заключается в письменной форме *(205). Когда речь идет об аренде государственного или муниципального имущества, его заключению может предшествовать конкурс; в этом случае право аренды победителя осложнено условиями конкурса, например обязанностью провести капитальный ремонт арендованного имущества.

 Законодатель в порядке привилегии для арендатора, который исполнял обязательство аренды надлежащим образом, предоставил ему по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение такого договора на новый срок. Иными словами, прежний арендатор обладает преимущественным правом, однако оно может быть реализовано лишь в том случае, если предлагаемые им условия не хуже тех, которые выдвинуты другими претендентами *(206).

 Переводя эту тему в практическую плоскость, необходимо заметить, что, если арендатор по своим параметрам устраивает арендодателя, вопрос о преимущественном праве не возникнет даже тогда, когда по окончании срока договора иные возможные арендаторы предложат более высокую арендную плату. Но в ситуации выбора арендатора на новый срок арендодатель обязан отдать предпочтение прежнему партнеру, хотя и никак не связан условиями истекшего договора.

 Данное правило диспозитивно и может быть блокировано законом или договором. В ином случае арендатор, намеренный им воспользоваться, должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в действующем договоре, либо в так называемый разумный срок до окончания действия обязательства.

 Арендодатель, отказавший арендатору в возобновлении договора, должен в течение года воздерживаться от вступления в арендные отношения с иными субъектами. Нарушение им этого правила дает возможность арендатору требовать возмещения убытков, возникших, например, по той причине, что аренда в другом месте обошлась ему дороже. Кроме того, он вправе требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному арендодателем договору.

 Практика ВАС РФ дает интересный пример логики правоприменительного мышления. Арендатор, который хотел возобновить договор на следующий срок, не уведомил арендодателя о своем желании по той причине, что тот письменно отказал ему в продлении договора. Когда же выяснилось, что арендодатель заключил договор с новым арендатором, прежний потребовал перевода его прав и обязанностей на себя. Казалось бы, что справедливость на его стороне, но дело в том, что в плен подобных суждений попадают только новички.

 По мнению ВАС РФ, уведомление арендодателя об отказе от возобновления договора аренды свидетельствовало лишь о намерении прекратить прежний договор в связи с окончанием установленного в нем срока. Данное обстоятельство не препятствовало арендатору сообщить о своем желании заключить новый договор и, таким образом, реализовать преимущественное право. Поскольку данного сообщения от него не поступало, это право утрачено *(207).

 Договор аренды недвижимого имущества, как определено в ст. 609 ГК, подлежит государственной регистрации. Исключение из этого общего правила предусмотрено лишь для аренды зданий и сооружений, и то при условии, что срок аренды составляет менее года. Устанавливая данный порядок, законодатель упустил из виду аренду помещений, и в результате возникло положение, когда из закона вытекало, что аренда здания сроком на 10 месяцев не требовала регистрации, в то время как аренда помещения в том же здании подчинялась названному общему правилу и под страхом недействительности должна была быть зарегистрирована.

 Исправлять этот огрех пришлось ВАС РФ, который выдвинул ряд примирительных рассуждений в том смысле, что, хотя нежилое помещение, с одной стороны, является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором находится, но с другой - неразрывно с ним связано. А поскольку в ГК отсутствуют специальные нормы об аренде таких помещений, то и следует руководствоваться правилами об аренде зданий *(208).

 Практика, чтобы избежать государственной регистрации договоров аренды недвижимости, пошла по пути их заключения на срок менее года, тем более что при продлении аренды на такой же срок регистрация вновь возникшего договора также не требуется *(209). ВАС РФ пошел еще дальше и не признал необходимости в госрегистрации договора аренды здания, возобновленного на неопределенный срок *(210).

 Содержание договора аренды включает его объект *(211), который охватывает широкий круг имущества, от предприятия и зданий до оборудования и транспортных средств.

 Объект аренды должен быть, во-первых, непотребляем, потому что в противном случае арендатор, использовав его, возвратил бы арендодателю не ту же самую вещь, а равноценную. По этому соображению нельзя передать в аренду бензин, так как в таком варианте возникнет заем.

 Он не должен, во-вторых, быть ограниченным в оборотоспособности. Нашлось бы немало охотников взять в аренду одну из фабрик Гознака или его же монетный двор, но правовой режим этих объектов не допускает аренды.

 Объект, в-третьих, служит существенным условием договора, поэтому его следует определить со всей возможной точностью, с использованием, например, в отношении недвижимости данных бюро технической инвентаризации, иначе обязательство не возникнет.

 В-четвертых, он не может выходить за пределы здравого смысла, или, иначе говоря, быть основанным на злоупотреблении правом. Арендодатель, который в интересах увеличения арендной платы понимает под объектом аренды для целей расчетов не только площадь передаваемого помещения, но и его объем в кубических метрах, выходит за эти пределы.

 ВАС РФ не признал свойство объекта за крышей здания, на которой по договору с собственником была размещена реклама акционерного общества, на том основании, что передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования ею. Между тем крыша - конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от него *(212). Такой подход представляется слишком консервативным. Крышу современного здания, если позволяют требования безопасности, может арендовать в летнее время кафе, и на время аренды собственник здания в силу договора лишится возможности использовать ее по своему усмотрению. Это и позволяет говорить о ней, как об объекте аренды, но в то же время неуместно требовать от хозяина кафе, чтобы он заодно арендовал и здание в целом, так как ВАС РФ не видит возможности сдать крышу отдельно.

 Арендованное имущество, поскольку оно изначально приобреталось или создавалось арендодателем для своих нужд, может в каких-то частностях не удовлетворять арендатора. Он вправе за свой счет, если иное не предусмотрено договором, внести в него улучшения, которые, смотря по их характеру, делятся на отделимые и неотделимые.

 Отделимые улучшения потому так и называются, что по завершении аренды могут быть отделены от имущества арендодателя. Арендатор, например, поставил в помещении кондиционеры, которые по завершении договора заберет с собой, потому что они являются его собственностью, или придет к соглашению с арендодателем об их оплате последним, если он хочет оставить их себе.

 Неотделимые улучшения с технической точки зрения не могут быть отделены от арендованного имущества без вреда для него, либо такое отделение объективно не имеет смысла. Паркет, который арендатор настелил в помещении, чтобы придать ему более благообразный вид, может быть, конечно, снят, но использовать его потом по назначению вряд ли удастся. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений только в том случае, когда арендодатель дал на них согласие. В ином варианте такие улучшения достаются арендодателю без компенсации с его стороны.

 В случаях, когда улучшения арендованного имущества, отделимые или неотделимые, произведены за счет амортизационных отчислений на это имущество, они составляют собственность арендодателя. Амортизационные отчисления представляют собой часть прибыли организации, предназначенную для восстановления основных средств, которые в процессе производства постепенно утрачивают свою стоимость (амортизируются). Как правило, начисление амортизации по основным средствам, сданным в аренду, производится арендодателем, и арендатор вообще не имеет к этому отношения. Лишь в случае аренды такого объекта, как предприятие, амортизация начисляется арендатором, который и получает возможность выполнить улучшения за счет данных отчислений *(213).

 Срок арендного договора может быть в нем определен; в противном случае обязательство считается возникшим на неопределенный срок. Этот последний вариант иногда выгоднее: с течением времени отношения сторон договора аренды могут обостриться, что потребует использования судебных процедур для досрочного расторжения договора. Договор с неопределенным сроком действия позволяет их избежать: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в срок, предусмотренный обязательством, а за его отсутствием - за один месяц до прекращения договора при аренде движимого и за три месяца - недвижимого имущества.

 Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора и арендодатель не имеет по этому поводу возражений, договор следует считать возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок. Российской практике мало известен применяемый, например, в США револьверный срок аренды, когда договор заключается на относительно короткий промежуток времени, но может неограниченное количество раз продлеваться на тот же период до тех пор, пока одна из сторон не откажется от него. Такое условие договора, позволяя оперативно его прекратить, символизирует неопределенность в отношениях сторон, вызванную недоверием друг к другу или отсутствием четких планов на будущее.

 Арендная плата, равно как и срок аренды, не составляют ее существенного условия *(214). Теоретически арендный договор может обойтись без пункта о плате, и тогда считается, что в обязательстве установлены порядок, условия и сроки платежей, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Но для бизнеса такое определение платы не подходит ввиду его неопределенности. Статья 614 ГК представляет широкий спектр вариантов по выбору форм арендной платы: от твердой суммы платежей, вносимых периодически или, что почти не встречается на практике, единовременно, до предоставления арендатором взамен платы каких-либо услуг (смешанный договор), передачи арендодателю обусловленной договором вещи или возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества.

 В законодательстве субъектов РФ встречается так называемый коэффициент типа деятельности, суть которого состоит в том, что плата за аренду государственного нежилого фонда для одних арендаторов оказывается значительно дороже, чем для других. Так, при использовании помещения под биржевую, банковскую или посредническую деятельность, игорный бизнес, рестораны названный коэффициент равен 2.0, а применительно к научно исследовательским институтам, коммерческим образовательным и медицинским учреждениям он составляет 0.4 *(215).

 В судебной практике имел место любопытный казус, когда в договоре аренды здания (где установление арендной платы согласно ст. 654 ГК обязательно) плата за аренду сводилась к расчетам арендатора за коммунальные платежи и прочие целевые услуги. ВАС РФ отнесся к данному условию обязательства скептически, поскольку арендодатель фактически не получил встречного удовлетворения за переданное в аренду здание, а оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора *(216). Этот вывод представляется спорным. В отсутствие нормативно установленной арендной платы стороны свободны в определении ее размера; внесение арендатором соответствующих платежей освобождает арендодателя от этой обязанности, позволяя ему сберечь собственные средства. И если, независимо от приведенного дела, предположить, что здание находится в ветхом состоянии, малопривлекательном с точки зрения аренды, но, тем не менее, нашелся арендатор, который согласен вступить во владение им на условиях уплаты коммунальных и иных платежей, то арендодатель найдет здесь приемлемое с учетом ситуации встречное удовлетворение.

 Договор аренды может быть построен таким образом, что по истечении срока его действия или раньше арендованное имущество перейдет в собственность арендатора при условии уплаты им выкупной цены *(217). В этом случае, который именуется выкупом, регулярно вносимая арендная плата включает два элемента: платежи за пользование имуществом и его цену. Это и отличает аренду с выкупом от оплаты товара в рассрочку, когда покупатель не платит за пользование товаром, потому что последний переходит в его собственность уже с момента передачи. Различие с лизингом связано, прежде всего, с тем, что в аренде отсутствует свойственная лизинговым отношениям обязанность арендодателя приобрести в собственность указанное арендатором имущество, прежде чем передать его последнему во владение и пользование.

 Права и обязанности сторон. Обязанности арендодателя по договору начинаются с передачи контрагенту арендованного имущества в состоянии, отвечающем его назначению и условиям договора. Автоцистерна, например, должна быть достаточно герметичной, чтобы отвечать своему основному предназначению перевозке жидких грузов, и если по условиям обязательства ей предстоит перевозить молоко, то перед сдачей в аренду ее не следует загружать керосином.

 Имущество передается арендатору по акту сдачи-приемки, и с этого момента он становится его титульным владельцем, получая право на предъявление виндикационных и негаторных требований.

 В обязанности арендодателя может входить страхование объекта аренды. В оптимальном для себя варианте он сделает это за счет собственных средств, а затем включит расходы по оплате страховой премии в размер арендной платы.

 На арендодателе, как правило, лежит капитальный ремонт сданного в аренду имущества *(218). Надо сказать, что этот фактор сильно осложняет работу арендатора: на время ремонта он не может пользоваться помещением, или автомобилем и пр. Поэтому в договоре должен быть предусмотрен период времени, в пределах которого имущество окажется во внерабочем состоянии. Договором капитальный ремонт может быть возложен на арендатора, однако это не всегда целесообразно, так как он, не являясь собственником имущества, владеет им лишь временно, а потому его интерес к надлежащему ремонту сомнителен.

 Обязанности арендатора состоят, прежде всего, в своевременном внесении арендной платы. Он должен, далее, пользоваться имуществом в соответствии с договором, поэтому ему возбраняется, допустим, использовать легковой автомобиль, арендованный для перевозки пассажиров, для доставки грузов.

 На арендатора обычно возлагается текущий ремонт имущества, т.е. устранение его неисправностей, мелких дефектов и пр. Такой ремонт имеет двоякий смысл: во время аренды имущество поддерживается в рабочем состоянии, а по ее окончании должно быть возвращено арендодателю в том же виде, в каком было получено, с учетом нормального износа. Если иметь в виду аренду зданий, то дороже всего арендатору может обойтись поддержка фасада в исправном техническом состоянии. На этой почве однажды возник конфликт между негосударственным учебным заведением, взявшим в аренду старое здание техникума, и его собственником - арендодателем. Когда уже в ходе исполнения договора возник вопрос о текущем ремонте, то оказалось, что арендатор понимал под ним лишь приведение аудиторий в порядок. Но ему пришлось за свой счет возвести строительные леса и потратиться также на косметический ремонт фасада.

 Завершает исполнение обязательства обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю.

 Права сторон арендного договора, как и во всяком другом обязательстве, корреспондируют их обязанностям. К ним следует добавить, пожалуй, стоящее особняком право арендодателя, не отраженное в законе, но присутствующее в практике, контролировать надлежащее использование арендованного имущества. При этом он не должен совершать действия, которые причиняли бы арендатору беспокойство и нарушали его спокойное владение.

 Помимо прав владения и пользования имуществом арендатор с согласия арендодателя может быть наделен в ограниченных пределах и правом распоряжения. Так, если это предусмотрено договором, арендатор вправе сдавать имущество в субаренду, оставаясь ответственным по обязательству перед арендодателем как за свои собственные действия, так и за поведение субарендатора. Субаренда возможна, например, в отношении арендованной недвижимости, когда часть помещений поступает во владение субарендатора на основе договора субаренды, а арендатор по отношению к нему играет роль арендодателя.

 Срок субаренды, поскольку она носит зависимый от аренды характер, не может превышать срока арендного договора. По той же причине досрочное прекращение аренды влечет те же последствия и для субаренды. Однако субарендатор в этом случае вправе претендовать на заключение с ним договора аренды на имущество, которым он пользовался в силу субаренды, в пределах ее оставшегося срока, но на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

 Переводя это рассуждение ст. 618 ГК на более понятный язык, приведем конкретный пример. Арендатор взял в аренду два офисных помещения площадью 100 и 200 кв. м с оплатой в размере 1000 руб. за 1 кв. м в год. Первое из них (100 кв. м) с согласия арендодателя он передал в субаренду, определив плату в размере 1200 руб. за 1 кв. м. Затем арендный договор по тем или иным причинам за три месяца до окончания его срока был досрочно прекращен, а вместе с ним автоматически прекратилась и субаренда. В этом случае субарендатор получит право на заключение с арендодателем договора аренды на помещение в 100 кв. м, ранее находившееся в субаренде. Ее срок ограничен сроком, который был указан в договоре субаренды. Плата за новую аренду составит 1000 руб. за 1 кв. м, т.е. будет соответствовать условиям прекратившегося арендного договора, а субарендатор превратится в арендатора.

 Арендатор, далее, вправе с согласия арендодателя передать свои права и обязанности по договору другому лицу, которое и заменит его в отношениях с арендодателем. Так может произойти в случае, когда у арендатора до истечения срока договора отпала необходимость в аренде, а арендодатель не имеет возражений против вступления в обязательство нового лица взамен выбывающего. Однако в отличие от субаренды арендатор не несет ответственности перед арендодателем за действия этого лица.

 Арендные права согласно ст. 615 ГК могут быть переданы арендатором в залог, что не вызвало бы возражений, если бы не тот факт, что вслед за правами могут последовать и обязанности. Так, субъект, взявший в аренду бассейн и имеющий от этого немалые выгоды, получил у партнерской организации заем и с ведома арендодателя предоставил в качестве обеспечения его возврата свои права арендатора. При невозврате денежных сумм в установленный срок эти права перейдут к заимодавцу, но вместе с ними на него лягут и обязанности арендатора по чистке бассейна, хлорированию воды, обеспечению безопасности и т.п., что вряд ли входило в его планы. Можно, конечно, потребовать от бывшего арендатора оставить исполнение указанных обязанностей за собой, но шансы на удовлетворение такого требования по понятным причинам невелики.

 Конфликтные ситуации в аренде разнообразны и многочисленны, что объяснимо самой ее конструкцией, когда имуществом собственника владеет и пользуется один субъект, а другой должен терпеть эту ситуацию ради получения выгод. По степени конфликтности аренда занимает одно из первых мест, конкурируя в этом плане разве что с договором пожизненного содержания с иждивением.

 Проблемы могут возникнуть сразу после заключения договора, если арендодатель не передал арендатору имущество в установленный срок. В распоряжении арендатора в подобных случаях имеются такие правовые средства, как истребование имущества у арендодателя на основании ст. 398 ГК с возмещением убытков, вызванных задержкой исполнения, либо возбуждение в суде иска о расторжении договора и взыскании убытков, причиненных неисполнением обязательства.

 Требование о досрочном прекращении договора может быть заявлено арендатором и в том случае, когда его контрагент создает препятствия в пользовании имуществом. В связи с этим следует обратить внимание на одно из рассмотренных ВАС РФ дел, по которому истец, правда, требовал не расторжения договора, а возмещения убытков. Как было установлено судом, в силу договора аренды акционерное общество передало индивидуальному предпринимателю, занятому оказанием правовых услуг, нежилое помещение площадью 13,7 кв. м под офис. Ему было предоставлено право пользоваться системами коммуникаций, расположенными в здании, и обозначать свое местонахождение путем размещения вывесок, указательных табличек, рекламных стендов на входе в здание и перед входом в помещение.

 Предприниматель представил суду акты, из которых усматривалось, что ответчик систематически удалял с входных дверей здания бумажные таблички, которые извещали о расположении в комнате N 219 (предмете аренды) юридической консультации. Он неоднократно опечатывал комнату, отключал электроэнергию и телефон. Все это, как полагал истец, привело к возникновению убытков в виде неполученных доходов.

 В свою очередь, ответчик утверждал, что снимал бумажные вывески потому, что они указывали на нахождение в названной комнате юридической консультации, а не предпринимателя, оказывающего юридические услуги. Помещение опечатывалось на время командировки истца с целью обеспечения сохранности его имущества. Возникшие нарушения в энергоснабжении арендованного помещения могли быть устранены, но заявок на это от арендатора не поступало.

 Отменив решение предшествующей судебной инстанции об удовлетворении иска о возмещении убытков, ВАС РФ предложил при новом рассмотрении дела исследовать вопрос, являются ли действия ответчика нарушением прав гражданина-предпринимателя и условий договора аренды, и существовала ли причинная связь между ними и убытками истца *(219).

 Это постановление ВАС РФ шокирует своим либерализмом по отношению к арендодателю, сочетающемся с оттенком наивности в вопросе о том, нарушают ли права арендатора отключения света, телефона и ликвидация табличек. И если судебная практика пойдет в этом направлении, то права арендаторов в части расторжения договора и возмещения убытков в связи с создаваемыми арендодателями препятствиями окажутся вне эффективной защиты.

 Арендодатель, который не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сданное в аренду имущество, несет риск обращения к нему требования об уменьшении арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

 Недостатки переданного имущества лежат на ответственности арендатора, однако лишь те из них, которые препятствуют, полностью или частично, пользованию им. Поэтому непритязательный вид арендованных компьютеров сам по себе не является недостатком, но присутствие в программах вирусов относится к таковым, даже если арендодатель не имел о них представления. Этот подход, отраженный в ст. 612 ГК, представляется правильным, потому что собственник, отдавая другому лицу за плату свое имущество, должен знать о его недостатках, а если это не так, то отвечать за свое неведение.

 В самом крайнем варианте арендатор, обнаружив недостатки, которые не дают возможности пользоваться имуществом, вправе требовать досрочного расторжения договора. Но для этого ему придется доказать, что эти недостатки не были ему заранее известны, в том числе потому, что арендодатель о них не сообщил, а сам характер недостатков таков, что их нельзя обнаружить при приемке имущества (скрытые недостатки).

 У арендатора есть и другие возможности выйти из ситуации с недостатками. Он вправе потребовать от арендодателя их безвозмездного устранения, или соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение, хотя суммы таких расходов арендатор может удержать из арендной платы.

 Арендодатель не отвечает за недостатки, если он еще до заключения договора сообщил о них арендатору или тот независимо от сообщения располагал информацией о недостатках. Он не несет ответственности и за явные недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором в ходе приемки объекта.

 Проблема досрочного расторжения договора может возникнуть, если арендодатель не производит входящий в его обязанности капитальный ремонт объекта или тот в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования.

 Конфликты сторон вызываются стремлением арендодателя увеличить арендную плату в период действия договора и склонностью арендатора к ее уменьшению или задержкам платежей. Ст. 614 ГК ограничивает возможности изменения платы один раз в год посредством соглашения сторон, но при аренде государственного нежилого фонда плата может повышаться и чаще в соответствии с актами региональных властей. Тогда арендодатели - государственные органы в одностороннем порядке вносят в арендные договоры соответствующие изменения, причем возможность таких изменений предусмотрена самими договорами.

 Арендатор правомочен требовать уменьшения арендной платы, если вне зоны его ответственности условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились. Так, стоимость аренды загородного оздоровительного центра должна быть снижена, если на его территории судебным решением открыт сервитут и участок превратился в проходной двор.

 Арендодатель, со своей стороны, имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд, если он существенно нарушает сроки платежей.

 Более серьезные нарушения договора арендатором дают основание арендодателю потребовать досрочного прекращения обязательства. Основанием к тому служат пользование имуществом с серьезным отступлением от условий договора, существенное ухудшение имущества арендатором, неисполнение им обязанности по капитальному ремонту, если соглашением сторон данная обязанность возложена на него.

 Договор может быть расторгнут, если арендатор более двух раз подряд по истечении предусмотренного договором срока не внес арендную плату. Это положение, закрепленное в ст. 619 ГК, воспринимается как императивное. Логично поэтому предположить, что оно не может быть изменено соглашением сторон, возможности которых в силу той же нормы не идут дальше включения в договор дополнительных (не оговоренных в ст. 619 ГК) оснований его досрочного расторжения.

 В судебной практике по этому вопросу высказана довольно неожиданная позиция, поводом для которой послужило включение в арендный договор условия о том, что он может быть расторгнут уже при однократном невнесении арендной платы. Оценка законности данного условия привела суд к выводу о том, что задержка платежей более двух раз подряд как основание прекращения обязательства, включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд". С этой точки зрения условие договора о том, что он может быть расторгнут после однократного нарушения срока оплаты является дополнительным основанием, которое стороны имели право предусмотреть.

 С приведенным суждением трудно согласиться, так как основанием расторжения договора здесь служит просрочка оплаты, а "более двух раз" и "подряд" характеризуют его количественный и, если так можно выразиться, интервальный аспект. Поэтому однократная просрочка должна квалифицироваться не в качестве иного, неизвестного закону основания, а как видоизменение закрепленной в законе императивной нормы.

 Ответственность сторон по договору аренды законодательно не ограничена, и каждая из них вправе требовать от стороны, нарушившей обязательство, возмещения убытков в полном объеме. Кроме того, исполнение сторонами принятых обязанностей обеспечивается штрафными санкциями, которые предусматриваются на случай задержки арендодателем передачи имущества арендатору, просрочки последнего во внесении арендной платы и т.д.

 Прекращение договора до срока его действия, помимо конфликтных обострений, возможно в случаях, установленных в нем самом. В договорной практике, например, встречается условие, по которому арендатор имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора, однако должен внести арендную плату за определенный период. Если объектом аренды служит государственный нежилой фонд, договор прекращается в связи с принятием региональной администрацией решения о реконструкции или сносе арендуемого объекта.

 Арендный договор прекращается с истечением срока действия. Его возобновление на следующий срок следует рассматривать в качестве нового обязательства.