§ 1. Общие положения

 Всякое строительство, как и вообще любой результат человеческой деятельности, начинается с идеи. В крупных коммерческих организациях или, тем более, группах компаний существуют специальные подразделения, в задачи которых входит формирование таких идей и подготовка предложений по расширению сфер деятельности. И чем агрессивнее политика компании, например, торговой, тем больше работы для этих подразделений. Перед ними стоит задача: опередив конкурентов, подготовить почву для открытия новых магазинов в тех местах, где торговля обещает пусть не быстрый, но верный доход.

 Для того чтобы оценить идею открытия магазина, предположим, в Москве, необходимо решить задачу со многими составляющими. Не вдаваясь в экономическую сторону дела, хотя это в данном случае нелегко, сосредоточимся на правовой стороне проблемы. Прежде всего, следует определиться с основными понятиями и оценить установленный законодательством общий правовой режим инвестиций. В силу Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" в ред. от 2 января 2000 г. *(136) под инвестициями понимаются денежные средства и иное имущество, вкладываемые в объекты предпринимательской и иной деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта. Соответственно, капитальные вложения это инвестиции, главным образом, в строительство, а инвестиционная деятельность представляет собой вложение инвестиций и осуществление практических действий для получения искомого результата.

 Большинство объектов строится на земельных участках, принадлежащих властям, которым далеко не безразлично, какие именно объекты возникнут, а посему власти, федеральная и региональные, должны регулировать инвестиционные процессы. Такое регулирование предусматривает создание благоприятных условий для развития инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, и осуществляется путем совершенствования системы налогов; установления специальных налоговых режимов, не носящих индивидуального характера; защиты интересов инвесторов, т.е. лиц, вкладывающих средства в строительство; предоставления льготных условий пользования землей и другими природными ресурсами; создания и развития сети информационно-аналитических центров, осуществляющих регулярное проведение рейтингов и публикацию рейтинговых оценок субъектов инвестиционной деятельности; принятия антимонопольных мер и т.п.

 Аналогичные обязательства приняли на себя московские власти, которые рассматривают развитие торговой сети в качестве приоритетной задачи и для стимулирования ее решения используют ряд механизмов, среди которых следует назвать:

 - предоставление инвесторам налоговых льгот или налогового кредита;

 - частичное и полное освобождение социально значимых предприятий, организаций от арендной платы за землю и нежилые помещения, за использование городской инфраструктуры;

 - предоставление льготного кредита уполномоченными банками под гарантии органов власти;

 - обеспечение внеочередного приема, рассмотрения и согласования градостроительной и иной документации в органах Правительства Москвы.

 Все это свидетельствует об интересе государства к инвестициям и его возможностях по созданию общего благоприятного фона для их вложений. Однако для инвестора как лица, вкладывающего средства в строительство, этого было бы недостаточно. Необходимы государственные гарантии защиты прав инвесторов, и в настоящее время они, независимо от форм собственности, сводятся, во-первых, к обеспечению равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности. Иными словами, объем правомочий инвестора не зависит от его субъектных характеристик либо характера возводимого объекта.

 Обсуждение инвестиционных проектов, во-вторых, строится на началах гласности *(137). Она предполагает как открытость в работе с проектами органов власти и муниципальных образований, так и участие граждан в подобном обсуждении, что не всегда идет на пользу инвестору. Тем не менее граждане, равно как их объединения и юридические лица, имеют право на достоверную, полную и своевременную информацию о состоянии среды жизнедеятельности, ее предполагаемых изменениях (строительстве, реконструкции объектов жилищно-гражданского назначения, благоустройстве территорий, прокладке инженерных и транспортных коммуникаций) за исключением, понятно, сведений, составляющих государственную тайну.

 Они получают информацию от органов исполнительной власти (федеральных и региональных), органов местного самоуправления через средства массовой информации, посредством проведения общественных обсуждений, а также организации экспозиций и выставок.

 Всякого рода нарушения в данной сфере (непредставление информации или ее опоздание, неполнота либо недостоверность) служат поводом для обращения граждан в суд, так как смысл информации заключается в том, что до принятия соответствующих решений граждане имеют право обсуждать их проекты, вносить предложения и участвовать в подготовке таких решений в любой форме, в том числе собраний (сходов), общественных слушаний, и требовать рассмотрения их предложений.

 Они вправе также проводить независимые экспертизы за счет собственных средств, а затем использовать их результаты для обжалования в суд заключений органов государственной экспертизы по готовящимся властью решениям, которые их не устраивают.

 В обязанности органов государственной власти и местного самоуправления в пределах их компетенции входит рассмотрение заявлений граждан и их объединений, касающихся вопросов градостроительной деятельности, затрагивающей их интересы, и в установленные сроки направление им обоснованных ответов.

 Так обстоит дело на стадии подготовки к строительству. На следующем этапе граждане, если градостроительная деятельность затрагивает их интересы, имеют право требовать в административном или судебном порядке отмены решения о размещении, проектировании, строительстве, реконструкции или вводе в эксплуатацию объектов при условии, что оно нарушает законодательство РФ о градостроительстве; они вправе также потребовать в том же порядке ограничения, приостановления или прекращения деятельности предприятий и других объектов, эксплуатация которых не отвечает законодательству, и предъявлять в суд иски о возмещении вреда, причиненного здоровью и имуществу в связи с несоблюдением действующих норм.

 Следует заметить, что попытки заинтересованных лиц добиться в судебном порядке ликвидации объекта, построенного с теми или иными нарушениями, редко приводят к успеху, если, конечно, не считать мелкие объекты.

 Так, Новосибирский областной союз потребительских обществ обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к открытому акционерному обществу "Новосибирский завод химконцентратов" об устранении препятствий в пользовании административным зданием облпотребсоюза путем демонтажа смонтированной административной вставки между строящимся жилым домом и указанным зданием, являющимся памятником истории и культуры и принадлежащим истцу на праве собственности.

 После того как дело дошло до кассационной инстанции и она установила срок демонтажа (сноса, слома) вставки, оно поступило на рассмотрение ВАС РФ, который констатировал, что, удовлетворяя иск, кассационный суд сослался на нарушение ответчиком положений Градостроительного кодекса Российской Федерации и Федерального закона "Об архитектурной деятельности" в части необходимости согласования строительства вставки, препятствующей истцу в реализации своих прав собственника здания, а также тот факт, что возведение сплошных конструкций вплотную к стене здания облпотребсоюза, где расположены рабочие кабинеты, привело к утрате их освещения.

 Но данный судебный акт, по мнению ВАС, принят без исследования и оценки действий собственника после начала строительства. Суд не выяснил, возражал ли собственник против возведения административной части жилого здания, примыкающей к зданию облпотребсоюза, и какие меры принимались им к прекращению строительства на его начальном этапе. Между тем в деле имеется письмо облпотребсоюза, направленное заказчику строительства и разработчику проекта, в котором собственник фактически соглашался на строительство вставки, но просил согласовать с ним и Научно-производственным центром по сохранению историко-культурного наследия примыкание строящегося жилого дома к зданию облпотребсоюза.

 Кассационная инстанция, обязывая ОАО "Новосибирский завод химконцентратов" демонтировать построенную часть административной вставки в установленный срок, не рассмотрела вопрос о технических возможностях демонтажа и его последствиях, в то время как ответчиком представлено письмо Территориальной государственной вневедомственной экспертизы Управления строительства и архитектуры администрации Новосибирской области, в котором отмечено, что демонтаж части монолитного здания жилого дома, примыкающей к зданию облпотребсоюза, может привести к возникновению аварийной ситуации как на стройке жилого дома, его инженерных сетях и системах, так и на части здания облпотребсоюза и его инженерных сетях.

 ВАС далее указал, что при осуществлении градостроительной деятельности граждане и юридические лица обязаны не совершать действия, затрагивающие интересы третьих лиц и препятствующие реализации прав собственников, владельцев, арендаторов или пользователей сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости. Однако застройщик осуществлял строительство вставки без надлежащего согласования с собственником примыкающего к вставке здания.

 Отправляя дело на новое рассмотрение, ВАС предложил вариант, связанный с назначением судебной экспертизы с целью выяснить техническую необходимость сноса вставки или разработки по согласованию с пользователем проекта частичной реконструкции в части освещенности кабинетов в здании облпотребсоюза *(138). На первый взгляд, этот вариант может показаться компромиссным, но поскольку ликвидировать вставку без аварии нельзя, а ее "частичная реконструкция" потребовала бы значительных средств, дав взамен сомнительную прибавку в освещенности, то можно предположить, что этого и не произойдет.

 Однако пока объект не построен, мнение заинтересованных лиц может иметь определенное правовое значение. Постановлением мэра Москвы, например, было предусмотрено строительство подземно-надземного гаража в районе Петровского бульвара. Однако с учетом отрицательного отношения жителей близлежащих домов к строительству инвестиционный контракт, заключенный между Правительством Москвы и инвестором, был расторгнут с возмещением последнему понесенных затрат *(139).

 Инвестору, в-третьих, гарантировано право обжаловать в суд решения и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц.

 Он вправе, в-четвертых, рассчитывать на защиту капитальных вложений, которые могут быть национализированы только при условии предварительного и равноценного возмещения государством причиненных убытков. Реквизиция допускается по решению государственных органов в случаях стихийных бедствий, аварий и прочих чрезвычайных обстоятельств и выражается в изъятии у собственника имущества в интересах общества с выплатой ему соответствующей стоимости, размер которой он вправе оспорить в суде. С прекращением действия указанных обстоятельств собственник вправе потребовать возврата сохранившегося имущества.

 В-пятых, закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", включает так называемую "дедушкину оговорку", суть которой состоит в обеспечении стабильности правового регулирования инвестиций. Это достигается путем неприменения к инвестиционным отношениям федерального нормативного материала в части, ухудшающей положение инвесторов. Эта оговорка в законе, однако, снабжена тремя ограничителями. Один из них связан с тем, что она применима лишь к приоритетным инвестиционным проектам, т.е. к тем, где размер инвестиций достигает определенной суммы и которые включены в перечень таких проектов, утверждаемый Правительством РФ.

 Второе ограничение сводится к многочисленным изъятиям из общего правила о неприменении актов. Так, не распространяются на отношения по реализации приоритетных проектов новые нормативные акты, увеличивающие размеры ввозных таможенных пошлин (за исключением особых видов пошлин, вызванных применением мер по защите экономических интересов Российской Федерации при осуществлении внешней торговли товарами в соответствии с законодательством РФ), федеральных налогов (за исключением акцизов, налога на добавленную стоимость на товары, производимые на территории РФ) и взносов в государственные внебюджетные фонды (за исключением взносов в Пенсионный фонд РФ). Режим "дедушкиной оговорки" не распространяется на изменения и дополнения, которые вносятся в законодательные акты РФ или принимаемые новые федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

 Третий ограничитель заключается в том, что стабильность режима для инвестора, осуществляющего инвестиционный проект, гарантируется в течение срока окупаемости проекта, но не более семи лет со дня начала его финансирования. К тому же дифференциация сроков окупаемости инвестиционных проектов в зависимости от их видов определяется в порядке, установленном Правительством РФ. И лишь в исключительных случаях, при реализации инвестором приоритетного инвестиционного проекта в сфере производства или создания транспортной либо иной инфраструктуры, срок окупаемости которого превышает семь лет, Правительство РФ может принять решение о продлении для указанного инвестора срока действия оговорки.

 Следует отметить, далее, что в условиях Москвы с ее государственной собственностью на землю, отличающуюся высокой рыночной стоимостью, принято обременять инвестора тем или иным образом. Это положение станет более понятным, если ознакомиться с одним из актов Правительства Москвы, основной замысел которого состоит в совершенствовании спортивно-оздоровительной и социальной инфраструктуры Москвы, развитии детского и юношеского спорта, привлечения жителей Центрального административного округа к занятиям физической культурой и спортом и формирования программы жилищного строительства. Реализация такого замысла, как можно предположить, имеет в виду создание спортивного сооружения. Однако фактически дело сводится к сносу детско-юношеской спортивной школы и строительству на освободившемся земельном участке, с привлечением средств инвестора - некоммерческой организации "Фонд развития тенниса в России", жилого дома общей площадью квартир 5914 кв. м и подземного гаража-стоянки площадью 3462 кв. м. Спорт в данном случае представлен встроенно-пристроенным физкультурно-спортивным комплексом, который по своим размерам почти в пять раз уступит дому с гаражом.

 По окончании строительства распределение площади должно быть произведено таким образом, что 100% физкультурно-спортивного комплекса окажутся в собственности Москвы для размещения Государственного образовательного учреждения спортивной направленности "Московское городское физкультурно-спортивное объединение", а 100% площади жилого дома и подземного гаража-стоянки - в собственности инвестора и привлеченных соинвесторов, однако лишь при условии перечисления в бюджет Москвы 1 438 200 долларов США в рублевом эквиваленте.

 На инвестора возложили оформление в ряде инстанций необходимой документации, зато в порядке льготы он освобожден от передачи средств на развитие социальной и инженерной инфраструктуры города и оплаты долевого участия на формирование городских инженерных коммуникаций и сооружений *(140).

 В другом случае за счет средств инвестора была намечена реконструкция здания Федеральной службы воздушного транспорта России, включавшая изменения его главного входа и строительство дополнительных площадей. Взамен инвестор получил лишь право аренды части вновь построенных площадей, правда, с компенсацией вложенных им средств за счет арендной платы *(141).