§ 2. Правовое регулирование предпроектной стадии инвестиций

 Названная стадия, которую иначе именуют прединвестиционной, наступит не раньше, чем инвестор получит представление о том, где именно он намерен построить объект. Но прежде чем перейти к анализу соображений, которые он должен взять в расчет, целесообразно остановиться на вопросе финансирования инвестиций. Инвестор может потратить на реализацию проекта свои собственные средства или привлечь соинвесторов. В последнем случае они приобретут долевую собственность на выстроенный объект. Аккумулирование таких средств составляет заботу инвестора, однако применительно, например, к РАО "ЕЭС России" данная проблема решена нормативно: в 2003 г. в абонентскую плату за электроэнергию была включена инвестиционная составляющая в размере свыше 23 млрд руб., предназначенная для финансирования объектов капитального строительства в электроэнергетике *(142).

 Инвестор в принципе может воспользоваться и кредитными ресурсами, но тогда власти при осуществлении крупного проекта могут потребовать от него гарантию первоклассного банка, подтверждающую его платежеспособность. Правительством РФ предусмотрена также возможность предоставления государственных гарантий под инвестиционные проекты социальной и народнохозяйственной значимости *(143), однако анализ показывает, что порядок их предоставления громоздок, а сами гарантии не отличаются надежностью.

 Государственные гарантии представляют собой поручительство Правительства РФ за исполнение обязательств перед кредитными организациями - резидентами РФ и предоставляются российским инвесторам на конкурсной основе. Уже из этого нормативного определения видна правовая неосведомленность, приведшая к путанице терминов: гарантия, самостоятельный вид обеспечения исполнения обязательств, понимается как поручительство - отдельная от гарантии и столь же самостоятельная разновидность обеспечения.

 Поскольку речь идет о бюджетных средствах, общая сумма государственных гарантий, а также их верхний предел в отношении заемных средств для реализации инвестиционных проектов определяются федеральным законом о бюджете на соответствующий год.

 В ходе принятия решений о предоставлении государственных гарантий критериями оценки социальной и народно-хозяйственной значимости инвестиционных проектов служат такие показатели, как содействие выходу из кризиса и росту производства; влияние на структурную перестройку экономики посредством переориентации производства и формирования новых межотраслевых связей действующих и создаваемых организаций; решение социальных проблем в масштабе страны; соблюдение экологической безопасности.

 Анализ, оценка и отбор инвестиционных проектов для предоставления государственных гарантий входят в задачи Минэкономики РФ и осуществляются на конкурсной основе. Сам конкурс проектов проводит Комиссия по инвестиционным конкурсам при названном министерстве, для чего инвесторы должны представить большое количество документации, в которое входят годовые отчеты за последние три финансовых года, включающие бухгалтерские балансы; подтверждение территориального органа Главного управления федерального казначейства Минфина РФ об отсутствии просроченной задолженности по ранее предоставленным на возвратной основе средствам федерального бюджета; подтверждение территориального органа МНС РФ об отсутствии долгов по платежам в федеральный бюджет и органов государственных внебюджетных фондов - задолженности по платежам в эти фонды; расшифровки дебиторской и кредиторской задолженности с указанием наиболее крупных дебиторов и кредиторов; документы, характеризующие кредитную историю или свидетельствующие о ее отсутствии; аудиторские заключения по результатам аудита годовой бухгалтерской отчетности за последние три финансовых года.

 К рассмотрению принимаются бизнес-планы претендентов, имеющих устойчивое финансовое положение и источники возврата в срок и в полном объеме кредита с начисленными на него процентами. При этом для реализации инвестиционного проекта претендент должен предоставить собственные средства или средства, направляемые из бюджета субъекта Российской Федерации, составляющие не менее 20% стоимости инвестиционного проекта, а по инвестиционным проектам стоимостью более 50 млн долларов США - не менее 10% его стоимости.

 Государственные гарантии предоставляются под инвестиционные проекты претендентов, полностью выполняющих текущие обязательства перед федеральным бюджетом и государственными внебюджетными фондами, не имеющих просроченной кредиторской задолженности и не имевших убытков в течение последних трех лет.

 Комиссия рассматривает представленные материалы, оценивает социальную и народно-хозяйственную значимость инвестиционных проектов, их эффективность, а также финансовую состоятельность претендента; приемлемость размера средств, на которые запрашивается государственная гарантия.

 По итогам конкурса Минэкономики подготавливает и направляет в Правительство РФ предложения о предоставлении государственных гарантий и о размере средств, выделяемых под государственные гарантии на реализацию конкретных инвестиционных проектов, а Правительство принимает решение о предоставлении государственных гарантий по каждому проекту.

 Данное решение служит основанием для заключения претендентом кредитного договора с банком о предоставлении денежных средств. Последний контролирует целевое использование указанных средств, а в случае нецелевого их расходования банк окажется в невыгодной ситуации: Минфин может отказать в удовлетворении гарантийных требований.

 Помимо договора поручительства с кредитором на предоставление государственной гарантии, Минфин должен заключить с органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется инвестиционный проект, соглашение о контргарантии *(144), предусматривающее безусловное возмещение в полном объеме расходов федерального бюджета, связанных с исполнением обязательств по договору поручительства. И если такой орган откажет Минфину в соглашении о контргарантии, договор поручительства с кредитором не возникнет.

 Кроме того, он прекратит свое действие в случае сокращения статей бюджета субъекта РФ, предусматривающих финансирование инвестиционного проекта, так как в этом случае Минфин примет решение о нецелесообразности дальнейшего действия договора поручительства.

 При наступлении гарантийного случая, т.е. невозврате заемщиком основного долга в срок, установленный в кредитном договоре, исполнение обязательств по предоставленным государственным гарантиям осуществляется за счет средств резервного фонда Бюджета развития РФ на соответствующий год. Ответственность Минфина перед кредитором за неисполнение заемщиком предусмотренных договором поручительства обязательств наступит лишь при условии, что кредитор не только официально уведомит Министерство финансов Российской Федерации о наступлении гарантийного случая, но примет все предусмотренные законодательством меры для погашения задолженности заемщика, в том числе обратится в Арбитражный cуд с иском о признании заемщика банкротом и подтвердит факт неисполнения заемщиком в срок своих обязательств перед кредитором по кредитному договору, в том числе путем представления копии переписки с ним, содержащей требование погасить задолженность.

 Все это, однако, только начало. Далее Минфин для рассмотрения обращения кредитора образует комиссию с привлечением работников Минэкономики и финансового органа субъекта РФ, на территории которого реализуется инвестиционный проект, кредитора и заемщика. Комиссия рассмотрит обоснованность требований кредитора к заемщику по заключенному ими кредитному договору, оценит достаточность действий кредитора по возврату основного долга и определит сумму основного долга, подлежащую выплате.

 Она определит также долю основного долга, подлежащую возмещению, учитывая соотношение между размером предоставленных государственных гарантий и объемом фактически предоставленного кредитором для реализации конкретного инвестиционного проекта кредита.

 По результатам работы комиссия подготавливает заключение, в котором может подтвердить либо опровергнуть факт наступления ответственности Минфина за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обеспеченного поручительством обязательства. Но даже если Минфин перечислит средства Бюджета развития на корреспондентский счет кредитора для возмещения долга по кредитному договору, который обеспечен государственной гарантией, то лишь в пределах суммы долга, без начисленных на нее процентов, пеней и штрафов.

 Общий вывод о нормативном регулировании государственных гарантий сводится даже не к сложности оформления, а к очевидному стремлению по возможности освободить бюджет от ответственности на случай, если инвестор не сможет возвратить полученные им кредитные ресурсы.

 Выбор места для расположения объекта подчинен требованиям Градостроительного кодекса РФ *(145), суть которых состоит в обеспечении правовыми средствами благоприятных условий проживания населения путем создания системы градостроительного планирования, застройки, развития инфраструктуры городов и т.п.

 Выбор места и собственно строительство на земельных участках, осуществляемые лицами-пользователями, арендаторами или собственниками участков, подчинены определенному нормативно закрепленному режиму, в основе которого лежит так называемое разрешенное использование. Иными словами, каждый участок попадает под действие тех или иных ограничений, которые должны учитываться инвестором, иначе говоря, граждане и юридические лица обязаны осуществлять градостроительную деятельность в соответствии с градостроительной документацией и правилами застройки. Градостроительная деятельность распадается на два основных элемента: планирование развития территорий и определение видов использования земельных участков, чем занимаются органы власти и местного самоуправления с участием граждан, с одной стороны, и проектирование, а также строительство - с другой.

 Градостроительная документация служит основой для названной деятельности и содержит данные о планировании развития территорий и их застройке. Основное значение для инвестора имеют генеральные планы городских (сельских) поселений *(146) и правила застройки.

 Генеральный план посвящен градостроительному планированию развития территорий городских и сельских поселений и разрабатывается в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией федерального и регионального уровней.

 Он служит основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

 Соответственно этому, в генеральном плане определяются основные направления развития территории с учетом особенностей ее социально-экономического развития, природно-климатических условий, численности населения; зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий указанных зон; меры по защите территории от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур; соотношение застроенной и незастроенной территории; территории резерва для развития поселения.

 Генеральные планы городских и сельских поселений разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления, а генеральные планы городов и их пригородных зон - органами государственной власти соответствующих субъектов РФ. Что касается генеральных планов Москвы и Санкт-Петербурга, то их разработка и утверждение относятся к компетенции органов государственной власти этих городов.

 До утверждения указанные планы подлежат опубликованию и согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, специально уполномоченными государственными органами в области экологической экспертизы, а также с заинтересованными организациями и населением.

 Правила застройки - нормативный правовой акт органа местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органов власти), устанавливающий порядок градостроительной деятельности на соответствующих территориях. Они разрабатываются на основе генерального плана городского или сельского поселения и включают в себя схему зонирования - границы территориальных зон различного функционального назначения и градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны *(147).

 Установленный градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны правовой режим в равной мере распространяется на все расположенные в ней земельные участки, иные объекты недвижимости. Все это, возможно, звучит несколько запутанно, но ситуация прояснится, если исходить из того, что под градостроительным регламентом понимается совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков в городских и сельских поселениях, поделенных на территориальные зоны.

 На территориях поселений могут устанавливаться территориальные зоны нескольких видов. Рассмотрим некоторые из них.

 Так, жилые зоны предназначены для застройки многоэтажными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками. В них допускается размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установления санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредного воздействия на окружающую среду в смысле шума, вибрации, магнитных полей, радиационных воздействий, загрязнения почв и т.п.

 В общественно-деловых зонах размещают объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательные, административные, научно-исследовательские учреждения, культовые здания, центры деловой, финансовой, общественной активности.

 В перечень объектов недвижимости, разрешенных к размещению в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

 Производственные зоны используются для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, а также для установления санитарно-защитных зон вокруг них.

 В санитарно-защитной зоне не должны находиться жилые дома, дошкольные и общеобразовательные учреждения, учреждения здравоохранения и отдыха, физкультурно-оздоровительные и спортивные сооружения и т.д.

 Нетрудно заметить, что если в первых двух случаях применен метод разрешений, то в последнем он сочетается с запретом, хотя и то и другое, в конечном счете, представляет собой ограничения на использование земельных участков.

 Эти ограничения иногда толкуются как нарушение конституционных прав граждан. Действительно, в силу ст. 18 Конституции РФ права и свободы гражданина являются непосредственно действующими и определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность властей и местного самоуправления. Одно из таких прав - право частной собственности, и каждый может распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в то время как названные ограничения сужают пределы распоряжения.

 Такую позицию заняла гражданка Б., которой районная администрация отказала в выдаче разрешения на строительство жилого дома на принадлежащем ей земельном участке, а судебные инстанции отказали в иске об обжаловании действий администрации. Конституционный Суд РФ, рассмотрев дело по жалобе гражданки Б. о несоответствии Конституции ряда норм Градостроительного кодекса, пришел к следующим выводам *(148).

 Обжалуемые положения названного кодекса сводятся к тому, что при осуществлении градостроительной деятельности использование земельных участков гражданами и юридическими лицами должно быть подчинено разрешенному использованию в соответствии с градостроительными регламентами, предусмотренными правилами застройки; градостроительная деятельность проводится на основании градостроительной документации и правил застройки, а орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство в случаях несоответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка.

 Однако указанные положения Градостроительного кодекса находятся в системной взаимосвязи с рядом других его норм, из которых вытекает, что право осуществлять строительство недвижимого имущества, перестройку и снос ограничено необходимостью соблюдения требований о назначении земельного участка, а также установленного вида использования территории. Подобная регламентация градостроительной деятельности, в силу ст. 3 Градостроительного кодекса, необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в целях обеспечения благоприятных условий проживания посредством соблюдения требований, установленных нормативными правовыми актами и градостроительными нормами и правилами, а также контроля за их выполнением.

 Это корреспондирует и действующему земельному законодательству РФ, которое регулирует отношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля, будучи объектом права собственности, одновременно является важнейшей и неотъемлемой частью природы, основой осуществления хозяйственной и иной деятельности, чем обусловливается необходимость установления специальных правил в отношении правового режима земли. Земельный кодекс в ст. 42 в качестве одной из обязанностей собственников земельных участков закрепляет соблюдение при их использовании требований градостроительных регламентов, а в п. 2 ст. 83 предусматривает необходимость использования земель поселений в соответствии с документами зонирования территорий, утверждаемыми и изменяемыми нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

 На аналогичных началах строится и регулирование в ГК РФ отношений, связанных с реализацией права собственности на землю. В соответствии с его ст. 263 собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществляя их перестройку или снос, - при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

 Право частной собственности на землю закреплено в Конституции РФ: граждане и их объединения вправе иметь ее в частной собственности (ч. 1 ст. 36). Собственники земли в полной мере обладают всеми правомочиями, входящими в содержание права собственности, однако владеть, пользоваться и распоряжаться землей они вправе при условии, что реализация этих полномочий не нарушает права и законные интересы иных лиц (ч. 2 ст. 36).

 Конституция РФ исходит из того, что земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства. Данная правовая позиция применима и к отношениям владения и пользования землями городских и сельских поселений, где нормы земельного законодательства также гармонично взаимодействуют как с нормами гражданского законодательства в целом, так и с нормами градостроительного законодательства в частности.

 Таким образом, положения Градостроительного кодекса, закрепляющие необходимость осуществления градостроительной деятельности в соответствии с градостроительной документацией, правилами застройки, а также с разрешенным использованием земельного участка, направлены на реализацию соответствующих норм Конституции. В частности, правил о том, что осуществление прав и свобод гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, а их ограничение возможно на основании федерального закона в той мере, в которой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя и в иных предусмотренных в п. 3 ст. 55 Конституции целях.

 Изложенные соображения послужили основой для вывода Конституционного Суда РФ о том, что рассмотренные нормы Градостроительного кодекса не нарушают конституционные права и свободы заявительницы.

 Обоснование инвестиций имеет своей задачей подтверждение или, напротив, отказ от подготовки и реализации инвестиционного проекта. Такое обоснование ориентировано прежде всего на экономику, но осуществляется в правовых формах. Инвестор, как правило, привлекает для выполнения необходимых работ организации-исполнителей, с которыми и вступает в договорные отношения. Оставляя в стороне вопросы стоимости строительства и эффективности капитальных вложений, остановимся на правовых факторах, имеющих значение для инвестора. В зависимости от его планов, сосредоточенных на получении результата, следует различать ряд нормативно закрепленных вариантов строительства, от более дорогих до экономных.

 Так, к новому строительству относится возведение комплекса объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения вновь создаваемых предприятий, зданий и сооружений. Новое строительство ведется на свободных территориях в целях создания новой производственной мощности.

 К расширению действующих предприятий относится возведение новых и расширение существующих цехов и объектов на территории действующих предприятий или примыкающих к ним площадках; строительство филиалов и производств, входящих в их состав.

 Под реконструкцией предприятий понимается переустройство тех же цехов и объектов, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня. Цель реконструкции - увеличение производственных мощностей, улучшение качества и изменение номенклатуры продукции. Она применяется, например, при модернизации отдельных зданий и сооружений в случаях, когда новое высокопроизводительное и более совершенное по техническим показателям оборудование не может быть размещено в существующих зданиях.

 Техническое перевооружение представляет собой комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на основе внедрения передовой технологии и новой техники, механизации и автоматизации производства, замены устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным. При техническом перевооружении действующих предприятий может иметь место установка дополнительного оборудования и машин, внедрение автоматизированных систем управления и контроля, применение современных средств в управлении производством и т.п.

 Обоснование инвестиций предполагает оценку ряда рисков; нас в данном случае интересуют юридические риски, которые следует подразделить на законодательные и правоприменительные. Законодательные или нормативные риски связаны с качеством действующих в зоне активности инвестора правовых актов. Чем нормативный материал проще и понятнее, тем легче инвестору ориентироваться в нем и выбрать оптимальную линию поведения.

 Состояние законодательства об инвестициях, и прежде всего его определенность, является одним из ключевых факторов, входящих в понятие инвестиционной привлекательности экономики. Необходимо отметить, что в этом смысле положение не может быть признано удовлетворительным. В настоящее время одновременно действуют два акта: закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26 июня 1991 г. N 1488-1 в ред. от 10 января 2003 г. *(149) и Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" в ред. от 2 января 2000 г., *(150) причем первый применяется лишь в той мере, в которой он не противоречит второму. Понятно, что такая ситуация не служит делу привлечения инвестиций, поэтому гораздо предпочтительнее выглядит принятие единого закона.

 Другой, еще более важный фактор состоит в характере государственных гарантий прав субъектов инвестиционной деятельности. Основная проблема здесь заключается в стабильности правового режима инвестиций. И если этот режим допускает изменения законодательства, ухудшающие положение инвестора, то так называемые законодательные риски оказываются чрезмерно велики.

 Перечисленные в ст. 15 Закона от 25 февраля 1999 г. исключения из "дедушкиной оговорки", о которых говорилось выше, слишком серьезны для того, чтобы говорить о стабильности инвестиционного режима. Кроме того, даже эта условная стабильность относится только к приоритетным инвестиционным проектам с определенным объемом капитальных вложений, включенным в перечень таких проектов, утверждаемый Правительством РФ. Однако и в отношении приоритетных проектов возможны неблагоприятные изменения режима, если это вызвано такими факторами, как, например, защита прав и законных интересов других лиц, охрана основ конституционного строя, нравственности и т.п.

 Стабильность для инвестора, осуществляющего инвестиционный проект, гарантируется в течение срока окупаемости инвестиционного проекта, но, как уже отмечалось, в рамках семи лет со дня начала финансирования проекта. Такой срок слишком непродолжителен. К тому же дифференциация сроков окупаемости инвестиционных проектов в зависимости от их видов определяется не в законодательном порядке, а исполнительной властью.

 Последняя в лице Правительства РФ устанавливает и критерии оценки изменения в неблагоприятном для инвестора отношении условий взимания ввозных таможенных пошлин, федеральных налогов и взносов в государственные внебюджетные фонды, режима запретов и ограничений.

 Отсюда видны направления совершенствования инвестиционного законодательства. Они связаны, во-первых, с минимизацией исключений из общего правила о стабильности инвестиционного режима; во-вторых, в расширении круга проектов, на которые такой режим распространяется; в-третьих, в увеличении сроков неприменения к инвестициям неблагоприятных для них изменений законодательной ситуации; в-четвертых, в устранении исполнительной власти от нормотворчества в этой сфере, с принятием соответствующих правил на уровне закона.

 Что касается защиты капитальных вложений, то она, главным образом, сводится к правилам о том, что их национализация возможна только при условии предварительного и равноценного возмещения государством убытков, причиненных субъектам инвестиционной деятельности, а реквизиция допустима по решению государственных органов в случаях, порядке и на условиях, которые определены ГК РФ.

 Указанные правила не вызывали бы возражений, если бы не то обстоятельство, что ответственность государства в приведенных вариантах ограничена объемом предусмотренных в бюджете на подобные расходы средств.

 Применительно к Федеральному закону от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в РФ" *(151) в ред. от 8 декабря 2003 г. необходимо подчеркнуть, что его основной недостаток состоит в том, что содержание этого закона ограничено установлением льгот и гарантий для иностранных инвесторов.

 Между тем инвесторы независимо от того, являются ли они отечественными или иностранными, должны быть поставлены в равные условия, а процесс формирования и реализации инвестиционных проектов, находящийся в настоящее время вне четкого законодательного воздействия, должен быть урегулирован в едином законе, распространяющем свое действие на всех инвесторов.

 Правоприменительные риски связаны с общеизвестными недостатками судебной системы России и стремлением государственной бюрократии толковать нормативный материал в выгодном для себя смысле. Известны и факты, когда инвестор не получает ожидаемого результата ввиду избранной им правовой линии.

 Так, прокурор Республики Карелия обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском в защиту государственных и общественных интересов к Федеральному учреждению культуры "Государственный историко-архитектурный и этнографический музей-заповедник "Кижи" и закрытому акционерному обществу "Экотек-ойл" о признании недействительным инвестиционного контракта.

 После того как дело было рассмотрено в нескольких инстанциях, им занялся ВАС РФ; он констатировал, что между ЗАО "Экотек-ойл" (инвестором) и музеем-заповедником "Кижи" (заказчиком) был заключен инвестиционный контракт на проектирование и строительство дома специалистов на острове Гоголев (территория музея-заповедника "Кижи").

 Контрактом предусмотрено, что объект (дом специалистов), построенный за счет средств инвестора, переходит в собственность последнего с даты принятия объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией и оформления земельных отношений и права собственности в установленном порядке.

 Между тем Указом Президента Российской Федерации от 6 ноября 1993 г. N 1847 музей-заповедник "Кижи" включен в Государственный свод особо ценных объектов культурного наследия народов РФ.

 Поэтому суд, который ранее разрешал спор, руководствовался ст. 93 Земельного кодекса РСФСР (ст. 99 Земельного кодекса РФ), согласно которой земли историко-культурного назначения используются в особом режиме, а изъятие таких земель для нужд, противоречащих их основному целевому назначению, и любая деятельность, не соответствующая установленному режиму, не допускаются.

 ВАС РФ, однако, принял во внимание, что согласно ст. 180 ГК недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

 Отсюда был сделан вывод о том, что, признавая недействительной сделкой инвестиционный контракт в целом, предшествующие судебные инстанции не обсудили вопрос о возможности совершения оспариваемой сделки без включения условия, предусматривающего переход права собственности на объект строительства к инвестору.

 Поскольку судебные акты по этому делу затрагивали публичные интересы и были приняты с нарушением единообразия в применении арбитражными судами норм материального права, ВАС РФ их отменил *(152).

 Со всем этим следует согласиться, но в результате судебных разбирательств инвестор в лучшем случае получит право аренды дома специалистов, построенного на его средства, в то время как его цель - право собственности на этот дом - останется нереализованной.

 Потенциальному инвестору необходимо определить состав партнеров, с которыми он намерен сотрудничать на договорной основе в интересах реализации будущего инвестиционного проекта. Если посмотреть на проблему шире, то круг субъектов инвестиционной деятельности включает, прежде всего, самого инвестора, т.е. лицо, которое вкладывает собственные, заемные или привлеченные средства *(153) в форме инвестиций и обеспечивает их целевое использование. В роли инвесторов могут выступать органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом; граждане, предприятия, предпринимательские объединения и другие юридические лица; иностранные физические и юридические лица, государства и международные организации.

 Еще один субъект инвестиционной деятельности - заказчик, ключевая фигура, уполномоченная инвестором реализовать инвестиционный проект, для чего ему необходимо заключить ряд договоров с исполнителями - подрядными организациями, поставщиками, транспортниками и т.п. Заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями на период и в пределах полномочий, установленных соглашением между ним и инвестором. Теоретически последний мог бы и сам выполнять функции заказчика *(154), но, как правило, не обладает для этого опытом и связями: заказчик должен уметь организовать выполнение проекта, хотя сам не принимает участия в каких-либо строительных или иных работах.

 Особое место занимают девелоперы - коммерческие организации, которые вкладывают средства в строительство и могут совмещать функции инвестора, заказчика, а иногда и строительного подрядчика либо действовать на основе договоров с двумя последними. Девелопер - профессионал, специализирующийся на возведении недвижимости с ее последующей продажей.

 Замыкают круг основных участников пользователи объектов инвестиционной деятельности, т.е. субъекты, обладающие возможностью располагать этими объектами. В качестве пользователей могут выступать сами инвесторы, а в случае, когда пользователь - не инвестор, взаимоотношения между ним и инвестором определяются договором.

 Так происходит, в частности, в результате идущего в Москве процесса сноса пятиэтажных домов со строительством на их месте многоэтажных. Все стадии этих процессов оплачиваются инвесторами, в том числе и возведение так называемого переселенческого жилого фонда для жителей сносимых домов. Они получают жилье бесплатно и являются теми самыми пользователями, о которых шла речь.

 В реальной практике состав субъектов инвестиционной деятельности может быть сложнее и разнообразнее.

 Так, Правительство Москвы приняло решение о реализации инвестиционного проекта по воссозданию гостиницы "Москва", предусматривающего строительство нового многофункционального комплекса с наличием в нем первоклассного отеля категории "пять звезд", апартаментов, торгового, рекреационного и развлекательного центров, современных офисных помещений, светопрозрачного перекрытия внутреннего двора, развитой системы подземных автостоянок *(155). Термин "воссоздание" применен по той причине, что гостиница существует, но, по мнению московских властей, ее здание должно быть разобрано ввиду его полной амортизации, потери надежности конструкций и эксплуатационных характеристик.

 По результатам открытого инвестиционного конкурса по реконструкции здания его победитель - компания Decorum corp. (США) должна принять на себя обязательства по реализации инвестиционного проекта. Однако фактически американский инвестор, не имея намерения предпринимать какие-либо самостоятельные действия, передаст все права и интересы в части выполнения проекта российской компании ООО "Декорум".

 Теперь уже ООО "Декорум" действует в качестве инвестора, а потому принимает на себя ряд обязательств, в числе которых финансирование работ, связанных с прекращением деятельности ОАО "Гостиница "Москва", в том числе по выплате компенсаций членам трудового коллектива, увольняемым в связи с закрытием предприятия; организация и финансирование проектирования, разборка существующего здания, хранение демонтированных памятников культурного наследия, строительство нового объекта, его оснащение и пуск в эксплуатацию.

 На самом деле разборкой, проектированием и строительством инвестор ("Декорум") заниматься не будет по той причине, что в целях защиты прав и интересов Москвы и самого инвестора создается открытое акционерное общество "ДекМос", задача которого - реализация инвестиционного проекта воссоздания гостиницы "Москва" включая разборку существующего здания. Его небольшой уставный капитал в размере 1 млн руб. должен быть распределен между ООО "Декорум" (51%) и городом Москвой (49%).

 На ОАО "ДекМос" и возложены функции заказчика включая разборку здания гостиницы "Москва", строительство нового многофункционального комплекса, разработку соответствующей исходно-разрешительной и проектно-сметной документации. При этом все работы финансируются ОАО "ДекМос" на договорной основе, но за счет целевых средств инвестора - ООО "Декорум".

 Поскольку ОАО "ДекМос" не является структурой, как-то связанной со строительством, необходим субъект, который был бы способен реально организовать работы. Эта роль поручена техническому заказчику - ОАО "Москапстрой".

 В соглашении Правительства Москвы с инвестором о реализации инвестиционного проекта должны присутствовать обязательства инвестора, связанные с разборкой здания гостиницы "Москва" и представлением гарантии первоклассного мирового банка о наличии у ООО "Декорум" всей суммы, необходимой для финансирования сооружения нового объекта в соответствии с заключенным контрактом на строительство.

 В обязательства Москвы входит передача нового многофункционального комплекса по завершении его строительства в собственность ОАО "ДекМос".

 Если ООО "Декорум" нарушит свои обязательства или у него по его вине возникнут финансовые и организационные проблемы, связанные с реализацией проекта, Правительство Москвы компенсирует ООО "Декорум" документально подтвержденные им затраты и получит взамен принадлежащие ему 51% акций в ОАО "ДекМос".

 Еще одна проблема для инвестора состоит в том, что земельный участок площадью около 1,7 га под размещение гостиницы и реализацию инвестиционного проекта воссоздания гостиницы "Москва" передается в долгосрочную аренду сроком на 49 лет. На первый взгляд, это продолжительный срок, но инвесторы при вступлении в проекты, подобные изложенному, предпочитают гораздо более длительные. "Фольксваген", например, для производства своих автомобилей в России предпочел бы аренду земельного участка на 100 лет и дольше, а иначе отсутствует стратегическая перспектива.

 Теперь остается провести анализ интересов каждого из участников проекта. Реальный инвестор, американская компания, вкладывает средства в снос гостиницы "Москва" и строительство под видом воссоздания (не правовой, но в данном случае удачно использованный московской бюрократией термин) нового сверхдорогого отеля. Его интерес - в получении долговременной отдачи, а возможно, и в последующем участии в других аналогичных проектах.

 Российская компания ООО "Декорум" представляет собой оператора, который обслуживает интересы инвестора и действует под его контролем. Организации такого рода нередко и создаются под определенный проект. Их собственный интерес заключается в получении вознаграждения, хотя возможен комбинированный вариант, когда наряду с оплатой услуг они получают свою долю участия в проекте.

 ОАО "ДекМос", эта "рука Москвы", необходимо для решения двух задач. Оно должно выполнять роль, если так можно выразиться, главного штаба инвестиционного проекта, работа которого оплачивается американской компанией через "Декорум". Принадлежащий Москве пакет акций в ОАО позволит ей участвовать в руководстве проектом, а затем, с его окончанием, когда новый комплекс перейдет в собственность ОАО - контролировать работу комплекса, не говоря уже о резком возрастании стоимости акций *(156).

 И, наконец - технический заказчик, ОАО "Москапстрой", единственный во всем проекте строительный профессионал, на долю которого придется вся черновая работа по организации слома гостиницы и возведению нового объекта. Его интерес - в вознаграждении.

 Обоснование инвестиций - это процесс, который инвестор ведет и оплачивает отнюдь не только для того, чтобы получить ясное представление о целесообразности вложения средств. Всякий объект располагается на земельном участке, поэтому без контактов с властями, даже на самых ранних стадиях, не обойтись.

 На этапе, предшествующем подготовке обоснований, который именуют формированием инвестиционного замысла (намерений), инвестор определяет цели инвестирования, назначение объекта строительства, профиль его деятельности, место размещения, источники финансирования, условия и средства реализации поставленной цели, оценивает возможности инвестирования и достижения намечаемых результатов. С учетом принятых им на этом этапе решений он представляет органу исполнительной власти ходатайство (декларацию) о намерениях *(157).

 После получения положительного ответа инвестор может приступить к разработке обоснований инвестиций в строительство. Их правовое значение с точки зрения публичного права заключается в том, что инвестор не может начать работу по проекту прежде, чем власти примут позитивное решение по обоснованиям.

 Поэтому они готовятся детально, с учетом градостроительной документации, и включают исходные данные, где приводятся цели инвестирования, его экономический, социальный и коммерческий эффект, ожидаемый от функционирования объекта в намечаемом месте строительства, общая характеристика объекта инвестирования.

 Инвестор должен дать оценку современного состояния производства и потребления намечаемой к выпуску продукции или услуг; обосновать выбор политики в области сбыта продукции на основе прогноза конъюнктуры рынка, исследования спроса с учетом уровня цен, инфляции, состояния деловой активности.

 Обоснования включают производственные возможности (мощности) объекта исходя из анализа перспективной потребности в продукции и возможности ее сбыта на внутреннем и внешнем рынках с учетом конкуренции, наличия необходимых ресурсов, уровня качества и стоимости продукции.

 Основные технологические решения приводятся на основе сравнения возможных вариантов технологических процессов по уровню их экономической эффективности, технической безопасности, степени риска и вероятности возникновения аварийных ситуаций. Законодательство требует проведения оценки возможного воздействия, прямого или косвенного, на окружающую среду *(158).

 Объект должен быть обеспечен ресурсами, иначе он не сможет работать. Поэтому в обоснованиях приводится годовая потребность предприятия в сырье, материалах, энергии, а также анализ возможных источников получения ресурсов и оценка их надежности.

 Еще более важно показать потребность в трудовых ресурсах по категориям работников - рабочих, ИТР, служащих; обозначить требования к их квалификации, рассмотреть варианты привлечения местной рабочей силы, возможности обеспечения работников предприятия жильем и т.п.

 Один из центральных вопросов, который должен быть детально проанализирован инвестором, - место размещения предприятия. Здесь необходимо сформулировать основные требования к нему, анализ альтернативных вариантов с учетом социальной, экономической и экологической ситуации в регионе, наличия сырьевых ресурсов, рынка сбыта продукции, транспортных коммуникаций, а также потребности региона в дополнительных рабочих местах.

 В обоснованиях фигурируют также основные строительные решения, которые носят технический характер, и экономические данные, позволяющие судить об эффективности инвестиций.

 Их итогом служат общие выводы о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций в строительство конкретного объекта с учетом его экологической и эксплуатационной безопасности.

 Подготовка обоснований инвестиций в строительство дает возможность инвестору принять решение о целесообразности дальнейшего инвестирования и разработке проектной документации, а органу исполнительной власти - о предварительном согласовании места размещения объекта.

 По общему правилу обоснования инвестиций, которые называют также технико-экономическими обоснованиями, подлежат государственной экспертизе лишь в случаях, когда объект предполагается строить за счет государственных средств, бюджетных или кредитных. В остальных случаях инвестор сам принимает решение о необходимости экспертизы *(159). Последняя иногда дает любопытные результаты.

 Так, экспертиза технико-экономических обоснований на проектирование и строительство шоколадной фабрики фирмы "Кэдбери" в г. Чудово обнаружила грубые нарушения норм взрыво- и пожаробезопасности, природоохранного законодательства, некомплектность документации, необоснованность сметной стоимости строительства, отсутствие лицензии на проектирование у зарубежной фирмы "Арун". Кроме того, по результатам экспертизы "Кэдбери" внесла в бюджет НДС в сумме 12 млн долларов за использование оборудования, изготовленного в других странах *(160).