17

Двойственная правовая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит в том, что, с одной стороны, Конституция России (ст. 8) гарантирует единство экономическ ого пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции, свободу экономической деятельности. С другой стороны, государственная регистрация отношений собственности есть, по существу, ограничение этой свободы. Для разрешения данной коллизии необходимо, чтобы органы государственной регистрации прав движимого и недвижимого имущества приближались к потребностям собственника, а не государства, что будет соответствовать конституционным положениям о том, что человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина — обязанность государства. Это — основа государственной политики, где права и свободы человека являются критерием движения прогресса.

Поскольку государственная регистрация представляет собой деятельность по признанию за участниками правоотношений имущественных прав на объекты недвижимости и сделок с ними, то, опираясь на положения Конституции, можно говорить о том, что все заключаемые сделки принято считать как разгосударствление централизованной собственности. Вместе с тем этот процесс имеет ограничения. В статье 9 Конституции закреплено: «Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории».

Так как Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не закрепляет унифицированную систему принципов осуществления процедуры государственной регистрации, следует:

— дополнить часть 2 ст. 2 данного Закона словами «и в соответствии с установленными настоящим Федеральным законом принципами осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», изложив ее в следующей редакции:

«Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — Единый государственный реестр прав) и в соответствии с установленными настоящим Федеральным законом принципами осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— дополнить Закон статьей 3.1 «Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». К осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует отнести следующие принципы:

1) целостность системы регистрации на государственном, региональном, отраслевом и корпоративном уровнях;

2) взаимодействие и взаимосвязь между участниками регистрационного процесса, которые имеют прямую и обратную связь. Например, конечный результат достигается на основе реализации форм взаимодействия по передаче информации от регистратора прав к иным участникам этого процесса;

3) обусловленность функций в системе регистрации (функции учреждений юстиции формируются и изменяются не произвольно, а в соответствии с целями и задачами, закрепленными в законодательных актах);

4) иерархичность в регистрационной системе (на любых вертикальных или горизонтальных уровнях этой системы должно обеспечиваться иерархическое взаимодействие между элементами: Министерством юстиции, Федеральной регистрационной службой, ее структурными подразделениями в субъектах Российской Федерации, должностными лицами, регистраторами прав и др.);

5) автономность элементов (на любых вертикальных и горизонтальных уровнях системы должны четко разграничиваться функции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не зависящие от действий других подразделений);

6) согласованность, синхронность, ритмичность (все звенья и структурные элементы в системе органов регистрации должны быть синхронизированы во времени и согласованы с основными целями государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ними при использовании строго определенных методов, способов, приемов передачи информации);

7) адаптивность, гибкость (приспосабливаемость регистрационной системы к различным внешним и внутренним изменениям; приспособляемость регистраторов прав и обслуживающего персонала к новой технике; адаптивность персонала к изменениям в законодательстве, структуре органов регистрации и других организаций);

8) управляемость (ритмичность и синхронность различных стадий регистрационного процесса, упорядоченность информационных потоков и носителей, регулярность и оперативность выполнения функций по команде управляющего звена и т. п.);

9) многофункциональность, многократность (способность регистрационной системы к переналаживанию, внедрению новшеств, быстрому переобучению персонала, частичной или полной модернизации, обновлению);

10) прозрачность (единая терминология технической и деловой документации, единство требований ко всем звеньям регистрационной системы, единая система санкций, нормативов и регламентирующей законодательно-правовой базы, возможность переориентации под влиянием внешних воздействий);

11) оптимальность (важнейшее свойство — возможность оптимизации усилий всех подразделений учреждений юстиции, нацеленность на решение главных задач, обеспечивается соблюдением всех вышеперечисленных задач).

Поскольку аренда не относится к вещным правам, весьма спорным представляется решение законодателя о государственной регистрации аренды, отнесшего аренду в ст. 1, п. 1 ст. 4 и п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к категории ограничений (обременений). Предоставление арендатору вещно-правовой защиты и признание за правом аренды свойства следования не является основанием для отнесения этого права к числу вещных прав. Более того, название главы 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» говорит о том, что права являются вещными, но в названии ст. 264 ГК РФ «Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков» не указано на вещный характер прав, и отдельная статья, посвященная аренде земельных участков, в главе 17 ГК РФ отсутствует. Об аренде упоминается лишь в п. 1 ст. 264 и ст. 270 ГК РФ, в соответствии с которыми аренду можно отнести к платному срочному пользованию.

Исследование порядка государственной регистрации прав на предприятие позволило сделать вывод о том, что правовой режим предприятия в целом как особого объекта гражданских прав распространяется на правовой режим объектов недвижимости, входящих в состав предприятия. При этом специфика правового режима объектов недвижимости, относящихся к предприятию, вызывает необходимость учитывать этот режим при совершении сделок с предприятием.