14

Другой вопрос касался регистрации в тех случаях, когда предприятие находится в собственности нескольких лиц (например, создано в результате их совместной деятельности), находящихся в разных местах. Видимо, регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс, находящееся в общей долевой собственности, необходимо было производить одновременно в нескольких органах, осуществляющих регистрацию — в месте регистрации каждого сособственника с указанием, что находящемуся в данном регистрационном округе лицу принадлежит определенная доля в праве общей собственности на конкретное предприятие. На каждый объект недвижимости в месте его нахождения должно было быть при этом зарегистрировано право общей собственности.

Федеральный закон от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ, внесший изменения в Закон о регистрации, установил, что регистрация прав на предприятие, перехода прав и сделок с ним производится федеральным органом в области государственной регистрации — Федеральной регистрационной службой (Росрегистрацией). Тем самым законодатель перестал связывать место регистрации прав на предприятие с местом регистрации правообладателей.

В Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлен следующий порядок государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс:

а) регистрация прав на объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, по месту нахождения данных объектов (в территориальном органе Федеральной регистрационной службы);

б) последующая регистрация прав на предприятие в целом в федеральном органе в области государственной регистрации (непосредственно в Федеральной регистрационной службе);

в) внесение записей о правах на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия, по месту нахождения данных объектов (в территориальном органе Федеральной регистрационной службы).

Исследование порядка государственной регистрации прав на предприятие позволило сделать вывод о том, что правовой режим всего предприятия как особого объекта гражданских прав распространяется на правовой режим объектов недвижимости, входящих в состав предприятия. При этом специфика правового режима объектов недвижимости, относящихся к предприятию, обязывает учитывать этот режим при совершении сделок с предприятием. Государство, установив данный порядок регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс, фактически предоставило владельцам право выбора между пообъектной регистрацией объектов недвижимости, которые формально могут быть самостоятельными объектами недвижимости, хотя и функционировать как единый имущественный комплекс, и регистрацией предприятия как единого комплекса.

Для изучения норм о государственной регистрации ипотеки необходимо обратиться к уяснению места ипотечных норм в системе гражданского права. Гражданский кодекс России (п. 2 ст. 334) прямо определяет, что установленные Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) правила являются специальными по отношению к общим правилам о залоге, содержащимся в Гражданском кодексе. Вышеупомянутая норма Гражданского кодекса также говорит о том, что специальные ипотечные нормы, отличные от общих правил Гражданского кодекса о залоге, могут быть установлены и самим Гражданским кодексом, и Законом об ипотеке — здесь оба нормативных акта поставлены на один уровень по отношению к общим нормам Гражданского кодекса о залоге. Иными словами, общие правила Гражданского кодекса о залоге применяются к ипотеке субсидиарно: когда иные правила не установлены специальными ипотечными нормами — специальными нормами Гражданского кодекса и Закона об ипотеке. При этом, согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ, нормы гражданского права, содержащиеся в Законе об ипотеке, должны соответствовать Гражданскому кодексу.

В настоящее время нормы о государственной регистрации ипотеки содержатся в двух федеральных законах: Законе об ипотеке (гл. IV) и Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 29). Присутствие норм о регистрации в двух федеральных законах было вызвано тем, что проекты Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Закона об ипотеке разрабатывались параллельно и не было известно, какой из них будет принят раньше. Прообразом Закона об ипотеке послужили Основные положения о залоге недвижимого имущества — ипотеке, одобренные Распоряжением Совета Министров — Правительства России.