15

Представляется целесообразным привести ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в соответствие с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исходя из преимущественного применения норм Закона об ипотеке. При рассмотрении порядка государственной регистрации ипотеки выявлены отличия в правовом регулировании регистрации ипотеки, установленной нормами данных федеральных законов.

Во-первых, ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусматривает, в отличие от ст. 20 Закона об ипотеке, регистрацию ипотеки в силу закона, а говорит только о регистрации ипотеки на основании договора об ипотеке.

Во-вторых, п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке и п. 30 Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требовании по ипотечным кредитам содержат положения о том, что для регистрации ипотеки, возникшей на основании закона, не требуется предоставления отдельного заявления, что противоречит п. 2 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В-третьих, в статье 19 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» применен термин «приостановление» регистрации, а в статье 21 Закона об ипотеке использовано слово «отложение». Основания и сроки приостановления и отложения регистрации в указанных нормах существенно отличаются.

В-четвертых, выявлены расхождения в содержании регистрационной записи об ипотеке. Пункт 3 ст. 29 Закона о регистрации гласит, что при государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости. А, согласно п. 1 ст. 22 Закона об ипотеке, регистрационная запись об ипотеке должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства; если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи.

Отметим, что до момента внесения в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» изменений Федеральным законом от 9 июня 2003 г. № 69-ФЗ между пунктом 4 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст. 25 Закона об ипотеке были расхождения в основаниях для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Пункт 4 статьи 29 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывал, что регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда. Согласно ст. 25 Закона об ипотеке, регистрационная запись погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Нормы ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были приведены в соответствие с нормами Закона об ипотеке. Но это создало трудности для погашения регистрационной записи об ипотеке в некоторых случаях. Поэтому представляется, что законодателю необходимо более детально сформулировать основания прекращения регистрационной записи об ипотеке.

Разрешение выявленных при регистрации ипотеки коллизий возможно следующим образом. Поскольку Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» довольно подробно регламентирует общий порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то нет необходимости дублировать его в Законе об ипотеке. Более того, данный Закон, устанавливающий специальные правила регистрации ипотеки, как представляется, должен был развить положения ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», но не противоречить им и общим правилам регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с этим предлагается внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нормы, предусматривающие особенности регистрации ипотеки, исключив из Закона об ипотеке главу, посвященную государственной регистрации.