11

Некоторые правоведы при решении вопросов, связанных с необходимостью регистрации аренды, исходили из следующего: государственной регистрации подлежит договор, что соответствует ст. 609, 651, 658 ГК, п. 3 ст. 26 Закона о регистрации, ст. 26 Земельного кодекса. Право аренды вытекает из договора аренды и не может существовать отдельно от него, что следует из смысла п. 1 ст. 8 ГК РФ (права возникают из договоров). Не соответствует законодательству требование регистрации одновременно права аренды и договора аренды. Регистрация права аренды отдельно от договора и независимо от срока его действия прямо не предусмотрена законодательством: если регистрации подлежит договор, то необходимости в дополнительной регистрации права аренды, очевидно, нет. Кроме того, законодатель не предусмотрел самостоятельных гражданско-правовых последствий нарушения требования регистрации права аренды.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Росии в п. 6 Информационного письма от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» пояснил, что положения Гражданского кодекса не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества, поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» только при регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Неудачная терминология порождала дискуссии, которые сводились к следующему: что же все-таки подлежит регистрации — договор и/или право. Тем не менее, на практике регистрация аренды производилась по ходатайству арендатора с выдачей свидетельства о регистрации права, а записи в ЕГРП вносились в подраздел III, предусматривающий записи об ограничениях (обременениях), путем внесения в подраздел III-1 записи об аренде, в подраздел Ш‑3 — записи о сделке. Следовательно, регистрация договора аренды в каждом случае означала, что право аренды возникало из договора аренды, а факт регистрации договора удостоверялся штампом на договоре аренды (п. 77 правил ведения ЕГРП).

Особо отметим, что регистрация прав возможна только в отношении прав вещных. Как правильно отмечает А.В. Кузнецов, было бы целесообразно закрепить в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимость обязательной регистрации только вещно-правовых ограничений, что полностью соответствовало бы п. 1 ст. 131 ГК РФ. Собственник может сдавать имущество в аренду довольно часто. При этом аренда может носить краткосрочный характер. В связи с этим обязательная регистрация аренды может затруднить осуществление сделок. По мнению А.В. Кузнецова, в любом случае следует допустить регистрацию обязательственных прав в реестре по желанию правообладателей, поэтому вполне обоснованно требование законодателя о регистрации сервитутов.

Предприятие как имущественный комплекс представляет собой совершенно особый объект гражданских прав, который постоянно изменяется и объективно определить состояние и состав которого подчас невозможно. Несмотря на то что российское законодательство рассматривает предприятие как объект права, а как субъект права — только государственные и муниципальные предприятия, иногда четкая грань между предприятием как объектом и субъектом права отсутствует. Хотя статья 132 ГК РФ говорит о предприятии как объекте гражданских прав — имущественном комплексе, в состав которого включены права требования, долги и ряд исключительных прав, эти права могут принадлежать только субъекту. Таким образом, в состав имущества предприятия входят права, принадлежащие лицу, что является исключением из правила.

При применении норм ст. 22 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в которой определяются особенности государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним, существовали и до настоящего времени существуют сложности. Пункт 1 указанной статьи определял, что регистрация прав на все объекты недвижимости, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в месте нахождения данных объектов. Однако п. 2 ст. 22 устанавливал, что регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним должна проводиться в месте регистрации предприятия как юридического лица. При этом место регистрации отдельных объектов и предприятия может не совпадать.