7

Если исходить из определения ограничений (обременений), данного в ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то, во-первых, к таковым можно отнести наличие в законе условий, стесняющих, ограничивающих правообладателя при осуществлении права собственности и иных вещных прав, а во-вторых, необходимо принять во внимание, что такие пределы осуществления права собственности и иных вещных прав могут быть не только предусмотрены в законе, но и установлены решением уполномоченного органа государства в определенном законом порядке.

Таким образом, именно вмешательство в сферу действия правообладателя с целью установить пределы реализации им прав владения, пользования или распоряжения следует рассматривать как основной критерий выделения ограничений (обременений) в качестве самостоятельного правового явления. Однако указанное в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определение ограничений (обременений) не учитывает их сложную правовую природу и не исчерпывает всего перечня ограничений (обременений).

Довольно интересной представляется позиция Д. Потяркина, который, исследуя правовую природу вещных и обязательственных прав и обременений, предлагает ввести государственную регистрацию договоров социального найма, поскольку они выступают как ограничение права собственности наймодателя, а сами права нанимателя обладают признаками, свойственными правам и обязательственным, и вещным. Пункт 1 ст. 131 ГК РФ указывает на то, что регистрации подлежит право постоянного пользования, в связи с этим Д. Потяркин предполагает, что в качестве основания для регистрации такого права вполне допустим договор социального найма.

Следует добавить, что в соответствии со ст. 558 ГК РФ в качестве существенного условия договора продажи жилого помещения, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Кроме того, ст. 292 ГК РФ закрепляет права членов семьи собственников жилого помещения проживать в нем и пользоваться им, и нельзя не отметить, что для указанных прав характерны признаки прав вещных: члены семьи собственника могут требовать устранения нарушений их прав от любых лиц, включая собственника помещения.

В пользу того, что права членов семьи собственников жилого помещения являются вещными, говорит название главы 18 ГК РФ — «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». Авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе предлагают ввести обязательную государственную регистрацию субъективного ограниченного вещного права — права проживания в жилом помещении членов семьи собственника (бывшего собственника) этого жилого помещения (жилищный узуфрукт). Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ (в редакции Федерального закона № 213-ФЗ от 30 декабря 2004 г.), переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу служит основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. М.Г. Пискнунова, хотя и относит право пользования жилым помещением проживающими в нем членами семьи собственника к числу вещных прав, отмечает обременительный характер такого права и приходит к выводу о том, что регистрация права пользования жилым помещением приведет к дублированию административных функций паспортной службы и не даст никаких дополнительных гарантий лицам, не являющимся собственниками жилья, поэтому данное право в регистрации не нуждается.

Представляется, что для введения обязательной государственной регистрации права пользования жилым помещением нет оснований. Законодатель предоставил членам семьи собственника возможность защищать свои права способами, предусмотренными в гражданском и жилищном законодательстве, хотя с введением в действие нового Жилищного кодекса их права существенно ограничились. Кроме того, далеко не всегда основанием для проживания в жилом помещении является договор; в связи с этим затруднительно определить, какой документ можно считать основанием для регистрации этого права. В большинстве случаев право пользования и проживания принадлежит лицу в силу регистрации лица по месту жительства. Поэтому, думается, следует согласиться с М.Г. Пискуновой, полагающей, что нет необходимости регистрировать право пользования жилым помещением.