5

Таким образом, как справедливо отмечает Е.В. Полунеева, процесс реформирования института государственной регистрации недвижимости и сделок с ним должен проектироваться и внедряться на основе применения научных методов. И чем выше степень их проработки, тем реальнее возможность достижения эффекта регистрационной деятельности.

Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, а также аренда, ипотека, сервитута, доверительное управление. Иные права могут быть предметом регистрации в случаях, предусмотренных законом, что вытекает из смысла ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Весьма спорным, на взгляд автора, представляется решение законодателя о государственной регистрации аренды. Нормы ст. 1, п. 1 ст. 4, п. 6 ст. 12 названного ФЗ относят аренду к категории ограничений (обременении). Более того, конструкция норм ст. 1 и п. 6 ст. 12 Закона позволяет истолковать их таким образом, что аренда относится к вещному праву, но этот вопрос не бесспорный.

Перечень вещных прав приводится в п. 1 ст. 216 ГК РФ: «…вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом». Оговорка, содержащаяся в п. 1 — «в частности» — позволяет сделать вывод, что предусмотренный перечень вещных прав не является исчерпывающим. Тем не менее, вопрос о том, можно ли считать список вещных прав открытым, составляет предмет дискуссии. К вещным правам некоторые цивилисты также относят право залога (принадлежащее залогодержателю), право членов семьи собственника жилого помещения, право учреждения по распоряжению имуществом, полученным собственником в результате разрешенной предпринимательской деятельности. Российский ученый-правовед И.А. Покровский писал по этому поводу, что «все права этого рода, очевидно, вместе с тем содержат большее или меньшее ограничение права собственности в интересах другого лица». Современные ученые отмечают ограниченный, по сравнению с собственностью, характер вещных прав, относя их и к ограничениям права собственности.