8

Аренда является ограничением прав пользования и владения недвижимостью собственником-арендодателем, поскольку у последнего ограничена возможность реализовывать право пользования и, как правило, право владения. Аренда сохраняется при переходе права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) к другому лицу (п. 1 ст. 617 ГК РФ), это право следования характерно и для других ограничений (обременений).

Однако рассматривать аренду в качестве обременения объекта вряд ли разумно, поскольку для арендатора она создает самостоятельные обязательственные права на имущество. Аренда относится к правам обязательственным и возникает только на основании договора. В связи с этим необходимо отметить некорректность законодательного определения ограничений прав в ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ведь договор, как наиболее распространенное основание возникновения обязательства, не может быть охарактеризован как условие или запрещение, установленное законом или уполномоченным органом. Хотя Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 196-ФЗ, внесший существенные изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», установил, что «ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом» (абз. 2 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), договор, наравне с законом, следует признать в ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» самостоятельным основанием для введения запрещений, стесняющих обладателя вещных прав.