9

До недавнего времени существо проблемы в отношении регистрации аренды сводилось к дилемме: подлежит ли регистрации само обязательственное право (если да, то как должно определяться содержание регистрируемого права) или сам договор (сделка), из которого такое обязательственное право возникло. Гражданский кодекс России говорит о государственной регистрации договора аренды недвижимости (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651). В Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отсутствовало единство терминологии, поскольку норма его статьи называлась «Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества» и устанавливала необходимость обязательной регистрации права аренды, при этом п. 1 ст. 26 говорил о регистрации права аренды, а п. 3 этой же статьи — о регистрации договора аренды. Земельный кодекс (ст. 25 и 26) определяет, что право аренды на земельный участок возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами, подлежит регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и удостоверяется документами в соответствии с Законом о регистрации. Кроме того, Земельный кодекс в этих же статьях предусмотрел обязательную государственную регистрацию договоров аренды.

Сформулировав указанные статьи Земельного кодекса и Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подобным образом, законодатель ввел предмет регистрации, не соответствующий Гражданскому кодексу (право аренды), и тем самым породил многочисленные споры о том, что же на самом деле подлежит регистрации — договор аренды или право аренды, или они должны регистрироваться параллельно.

Статья 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гласит, что государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, а государственная регистрация договоров и иных сделок — совершением специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Проблема заключалась и в том, что п. 73 Правил ведения ЕГРП в первоначальной редакции предусматривал при регистрации аренды выдачу арендатору свидетельства (на практике свидетельство выдавалось по ходатайству арендатора), что указывало на регистрацию права, хотя в соответствии с Гражданским кодексом регистрации подлежит сама сделка. Данное положение противоречило ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку регистрация сделки не может удостоверяться свидетельством о регистрации права. Более того, п. 73 Правил ведения ЕГРП был сформулирован следующим образом: «…свидетельство выдается: правообладателю — при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества; арендатору — при регистрации аренды; залогодержателю — при регистрации ипотеки».