Особенности договора

 Договор является консенсуальным, возмездным, взаимным.

 Отдельные виды строительной деятельности в Российской Федерации подлежат лицензированию.

 Стороны договора - подрядчик и заказчик. Подрядчик - специализированные строительные организации, имеющие соответствующие лицензии и являющиеся профессионалами в строительстве. Заказчик - любое физическое или юридическое лицо. Однако в рассматриваемой области выполнение функций заказчика требует специальных знаний и навыков. Поэтому на практике функции заказчика нередко передаются третьей стороне - инженеру или инженерной организации (ст. 749 ГК), в круг обязанностей которых входит осуществление контроля, надзора за строительством и принятие решений от имени заказчика. Правовой основой регулирования отношений заказчика и инженера является договор об оказании услуг такого рода. На заключение такого договора согласия подрядчика не требуется. Ответственность за действия инженера несет заказчик в пределах предоставленных инженеру полномочий.

 Существенными условиями договора являются предмет, цена, срок, условие о составе и содержании технической документации, а также о порядке и сроках ее представления.

 Предметом договора строительного подряда являются различного рода строительные работы, в том числе связанные с возведением зданий и сооружений, реконструкцией объекта, сооружением фундамента, прокладкой коммуникаций, производством кровельных работ, монтажных работ, пуско-наладочных работ и др.

 Предмет договора определяется технической документацией и сметой. Техническая документация - это совокупность документов, определяющих объем, содержание работ и другие предъявляемые к работам требования. Основу технической документации составляет проектная документация. Строительная документация должна соответствовать строительным нормам и правилам. В договоре должны быть четко прописаны состав технической документации, какая из сторон несет обязанность по ее составлению и утверждению. Независимо от того, кто конкретно выполняет обязанность по составлению технической документации, она должна быть согласована между сторонами.

 Будучи утвержденной и согласованной, техническая документация, как правило, должна оставаться неизменной в течение всего срока действия договора, а работы вестись в строгом соответствии с ее требованиями. Из этого правила есть следующие исключения:

 1) техническая документация подлежит корректировке, если в ней оказались неучтенными отдельные виды работ, без которых в ходе строительства не обойтись. Ответственность при этом ложится на ту сторону, которая была обязана разработать техническую документацию;

 2) закон предоставляет заказчику право вносить в одностороннем порядке изменения в техническую документацию, если это не превышает 10% стоимости работ (если изменения технической документации выходят за пределы 10% стоимости работ, то в этом случае вопрос подлежит согласованию с подрядчиком, который может и отказаться от таких работ);

 3) техническая документация подлежит корректировке в случае обнаружения в ней прямых ошибочных решений. В этом случае подрядчик может сам устранить эти ошибки, но он должен иметь возможность доказать, что они действительно имели место.

 Цена договора:

 а) определяется сметой, которая составляется на основе технической документации. Смета может быть твердой и приблизительной;

 б) уплата цены может быть предусмотрена как за весь завершенный объект в целом, так и за его отдельные этапы или периодически - за фактически выполненный объем работ.

 Сроки выполнения строительных работ определяются сторонами. Они должны включать начало работ и их окончание и могут предусматривать промежуточные сроки начала и окончания отдельных этапов работы.

 В договоре могут устанавливаться также случаи и порядок передачи заказчиком подрядчику в пользование складских помещений, гаражей и т.д., обеспечение временной подводкой электроснабжения, водо- и паропровода, обеспечение транспортировки грузов. Оплата таких услуг должна быть предусмотрена в договоре. Если это не сделано, то предполагается, что услуги являются обязанностью заказчика, что учтено при составлении сметы, т.е. дополнительная оплата услуг подрядчика не требуется.

 В договоре возможно установление условий о страховании различного рода рисков (риска случайной гибели объекта, риска причинения вреда имуществу третьих лиц в ходе строительства и т.п.). Выполнение стороной обязательств по страхованию не освобождает ее от необходимости принятия мер для предотвращения наступления страхового случая.

 Форма договора - простая письменная.

 Стороны по договору строительного подряда обязаны принимать все необходимые меры по устранению препятствий для выполнения работ. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены.

 Переход права собственности на объект от подрядчика к заказчику происходит только после государственной регистрации такого перехода.