3. Имущественные налоговые вычеты

В соответствии со ст.220 Налогового кодекса РФ предоставляются два вида имущественных вычетов:

- в части сумм, полученных от продажи имущества, в том числе домов, квартир, ценных бумаг и др. (имущественный вычет при продаже имущества);

- в части сумм, израсходованных на новое строительство либо приобретение жилья (имущественный вычет при покупке жилья).

Применение данных вычетов ограничено установленными размерами. Представляются имущественные вычеты только налоговым органом по окончании календарного года.

Так, согласно п.2 ст.220 Налогового кодекса РФ установлено, что право на получение имущественных налоговых вычетов предоставляется на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче налоговой декларации в налоговый орган налогоплательщиком по окончании налогового периода.

Следовательно, предоставление имущественных налоговых вычетов осуществляется в случае сдачи налогоплательщиком налоговой декларации.

Особый порядок предусмотрен для имущественных вычетов по операциям с ценными бумагами. Так, в соответствии с последним абзацем п.2 ст.220 Налогового кодекса РФ установлено, что имущественный налоговый вычет при определении налоговой базы по операциям с ценными бумагами предоставляется в порядке, установленном ст.214.1 Налогового кодекса РФ.

Имущественный вычет при продаже имущества

В случае применения имущественных вычетов при продаже имущества необходимо выделять два самостоятельных момента:

1) наличие особенностей применения данного вычета;

2) порядок уплаты налога с полученного от продажи имущества дохода.

Согласно подп.1 п.1 ст.220 Налогового кодекса РФ предусмотрен общий и альтернативный порядок применения указанных вычетов, а также особенности применения имущественного вычета при продаже имущества, находящегося в общей собственности.

Данный имущественный вычет не распространяется на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Оставшаяся сумма данного имущественного налогового вычета (сумма превышения вычетов над доходами) на следующий год не переносится в соответствии с п.3 ст.210 Налогового кодекса РФ.

1. Общий порядок применения вычетов

При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи этого имущества, но не более 1 000 000 руб.

При продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи этого имущества, но не более 125 000 руб.

В случае применения вычетов в указанных выше вариантах необходимо помнить, что законодательные (представительные) органы субъектов РФ могут уменьшить максимальные размеры предоставляемых вычетов.

В случае продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, а также иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в полной сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

Например, гражданин в налоговом периоде продал коттедж и автомобиль соответственно за 1 200 000 руб. и 160 000 руб.

По окончании налогового периода гражданин представил в налоговую инспекцию декларацию и заявление о предоставлении имущественного налогового вычета.

При этом он также представил документы, подтверждающие, что проданная квартира находилась в его собственности более пяти лет. В отношении автомобиля никакие документы представлены не были.

В этом случае налоговая инспекция по коттеджу предоставляет имущественный вычет на всю сумму дохода 1 200 000 руб., по автомобилю имущественный вычет составит сумму 125 000 руб. (при условии, что в данном регионе не установлен иной размер имущественного вычета, предоставляемого без документов).

2. Альтернативный порядок применения вычетов

В зависимости от вида продаваемого имущества предусмотрены два альтернативных способа применения вычетов: обычный и по ценным бумагам.

Так, вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму доходов, полученных от реализации имущества, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. К расходам в данном случае относятся не только затраты на приобретение этого имущества, но и затраты по его продаже.

3. Особенности применения имущественного вычета

при продаже имущества, находящегося в общей собственности

В случае продажи имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в общем или альтернативном порядке, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Например, семья, состоящая из 4-х человек, продала квартиру за 1 600 000 руб. Квартира находилась в общей долевой собственности. Доли каждого собственника равны. Период владения квартирой составляет менее пяти лет. Квартира была получена семьей в результате бесплатной приватизации жилья.

Сумма имущественного вычета всего по квартире 1000 000 руб. (если в данном регионе не установлен иной размер имущественного вычета).

Сумма имущественного вычета, у каждого из членов семьи составит 250 000 руб. (1 000 000 : 4).

Сумма дохода каждого из продавцов составит 400 000 руб. (1 600 000 : 4).

Налоговая база у каждого члена семьи по данной операции составит 150 000 руб. (400 000 - 250 000).

В случае продажи имущества, находящегося в общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в общем или альтернативном порядке, распределяется между совладельцами этого имущества по договоренности между ними.

4. Порядок уплаты налога с полученного от продажи имущества дохода

Порядок уплаты налога с полученного от продажи имущества дохода разъяснен в разделе VI Методических рекомендаций о порядке применения главы 23 Налогового кодекса РФ.

Согласно указанным рекомендациям налоговые агенты - организации и индивидуальные предприниматели имущественные вычеты не предоставляют, а также не исчисляют налоговую базу по данным операциям.

Указанные налоговые агенты, выплачивающие доход от реализации имущества налогоплательщиков - резидентов РФ, по окончании налогового периода представляют в налоговый орган по месту своего учета сведения о доходах физических лиц.

Налоговые органы самостоятельно привлекают налогоплательщиков к уплате налога по указанным доходам.

Если налоговые агенты выплачивают доход от реализации имущества налогоплательщиков - нерезидентов РФ, то производится удержание налога по ставке 30% со всей суммы выплачиваемого дохода.

Имущественный вычет при покупке жилья

В соответствии с подп.2 п.1 ст.220 Налогового кодекса РФ налоговая база уменьшается:

- на сумму, израсходованную налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, но не более 600 000 руб.;

- на сумму затрат, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры.

Данные вычеты применяются в следующем порядке.

Вид покупаемого имущества: жилой дом или квартира, находящиеся на территории РФ.

Способ приобретения имущества: строительство либо приобретение готового жилого дома или квартиры.

Вычету подлежат затраты:

- на строительство или приобретение;

- на уплату процентов, направленных на погашение ипотечного кредита.

При этом ипотечный кредит должен быть получен налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходован им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры.

Ограничение по применению вычетов:

- по затратам на строительство или приобретение дома или квартиры вычет предоставляется в сумме фактических затрат, но не более 600 000 руб.;

При этом необходимо помнить, что законодательные (представительные) органы субъектов РФ могут уменьшить максимальные размер вычетов по указанным затратам.

- по затратам на уплату процентов вычет предоставляется в сумме фактических затрат без ограничений.

Перенос вычетов на следующий год: если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Одноразовое применение вычетов на покупку жилья: согласно предпоследнему абзацу подп.2 п.1 ст.220 Налогового кодекса РФ повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета на покупку жилья не допускается.

Дата предоставления вычета: данный вычет предоставляется налогоплательщику в момент сдачи налоговой декларации по истечении того календарного года, в течение которого были израсходованы суммы на новое строительство, приобретение жилого дома или квартиры, или на погашение процентов по ипотечным кредитам.

Кем предоставляются вычеты: данные вычеты, как было указано ранее, предоставляются налоговым органом.

Документы, предоставляемые в налоговый орган:

- письменное заявления налогоплательщика;

- налоговая декларация за год;

- документы, подтверждающие право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру;

- платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Применение вычета при приобретении жилья в общую собственность: при приобретении жилого дома или квартиры в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в определенном выше порядке, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо по их письменному заявлению (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).

Запрет на применение вычета: данный имущественный налоговый вычет не применяется в следующих случаях:

- когда оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома или квартиры для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц;

- когда сделка купли-продажи жилого дома или квартиры совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми.

В последнем случае лица являются взаимозависимыми только в случае признания их таковыми судом (п.2 ст.20 НК РФ).

Право на повторное применение вычета после 1 января 2001 года.

Налогоплательщики, полностью воспользовавшиеся налоговой льготой на основании подп."в" п.6 ст.3 Закона РФ 7 декабря 1991 "О подоходном налоге с физических лиц" до 1 января 2001 года, имеют право получить имущественный налоговый вычет на жилой дом или квартиру, приобретенные или построенные после 1 января 2001 г. в порядке, предусмотренном подп.2 п.1 ст.220 Налогового кодекса РФ.

Налогоплательщики, начавшие пользоваться налоговой льготой на основании Закона РФ от 7 декабря 1991 "О подоходном налоге с физических лиц" и не полностью ею воспользовавшиеся до 1 января 2001 года на условиях, предусмотренных названным Законом, имеют право на предоставление имущественного налогового вычета по этому же объекту (квартире или жилому дому) в порядке, установленном подп.2 п.1 ст.220 Налогового кодекса РФ, с зачетом суммы расходов по строительству (приобретению) квартиры или жилого дома, ранее отнесенных на уменьшение совокупного дохода такого налогоплательщика. По вновь приобретенному (построенному) после 1 января 2001 г. жилому дому или квартире такие налогоплательщики в соответствии с абз.6 подп.2 п.1 указанной выше статьи воспользоваться льготой не могут (письмо МНС РФ от 22.03.2002 г. N СА-6-04/341 "О предоставлении имущественного налогового вычета").