7.5.  Посвідчення договорів відчуження земельних ділянок

Основним нормативним актом, яким регулюються земельні відноси­ни в Україні, є Земельний кодекс України [2], прийнятий Верховною Ра­дою в новій редакції 13 березня 1992 р. Багато питань земельної рефор­ми регулюються також Декретом Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок" [14] та Указами Президента України.

Чинним законодавством, яке регулює земельні відносини, визначе­ний перелік угод щодо відчуження земельних ділянок, для яких вста­новлено нотаріальну форму посвідчення:

придбання земельних ділянок, що перебувають у приватній влас­

ності (ст. 18 Земельного кодексу України, ст. 4 Декрету Кабінету

Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок" [14]);

відчуження земельних ділянок, переданих громадянам у приватну

власність для ведення особистого підсобного господарства, бу­

дівництва та обслуговування жилого будинку і господарських

будівель, садівництва, дачного і гаражного будівництва (ст. 4

Декрету Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земель­

них ділянок" [14]);

59

придбання громадянами у місцевих рад земельних ділянок у

власність для ведення селянського (фермерського) господарства

понад площу, що передається безоплатно (ст. 18 Земельного ко­

дексу України);

договори купівлі-продажу, дарування, міни, права на земельну

частку (пай), посвідченого сертифікатом (Указ Президента Украї­

ни "Про захист прав власників земельних часток (паїв)" від

21.05.98 №332/98);

договори купівлі-продажу земельних ділянок несільськогоспо-

дарського призначення для здійснення підприємницької діяльності

між відповідними державними адміністраціями, виконкомами,

громадянами та юридичними особами України, у статутному

фонді яких немає будь-якої частки майна, що перебуває в загаль­

нодержавній власності (Указ Президента України "Про привати­

зацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського

призначення для здійснення підприємницької діяльності" від

12.07.95);

договори купівлі-продажу земельних ділянок несільськогоспо­

дарського призначення, на яких розміщуються об'єкти нерухомо­

го майна, у тому числі об'єкти незавершеного будівництва та за­

консервовані об'єкти, що приватизовані (відчужені) відповідно

до законодавства України (Указ Президента України "Про про­

даж земельних ділянок несільськогосподарського призначення"

від 19.01.99 №32/99).

Угоди про відчуження земельних ділянок посвідчуються за їх місцем знаходження (ст. 55 Закону).

Найчастіше в нотаріальній практиці зустрічаються посвідчення угод з відчуження земельних ділянок громадянами. Тому саме ці уго­ди є найхарактернішими для вивчення процесу нотаріального по­свідчення договорів відчуження земельних ділянок.

Зазначимо, що відповідно до чинного законодавства покупцями зе­мельних ділянок не можуть бути іноземні громадяни та особи без гро­мадянства (ст. 6 Земельного кодексу України).

Нотаріус, посвідчуючи угоду про відчуження земельної ділянки, повинен витребувати документ, який встановлює право власності гро­мадянина на земельну ділянку. Згідно зі ст. 23 Земельного кодексу Ук­раїни таким документом є державний акт, що видається і реєструєть­ся місцевими радами народних депутатів. Державні акти мають певну форму, затверджену постановою Верховної Ради України "Про форми

60

державних актів на право власності на землю і право постійного ко­ристування землею" від 13.03.92.

Громадяни набувають право власності на земельні ділянки також шляхом успадкування, купівлі-продажу, дарування, міни та ін. Доку­менти, які свідчать про придбання земельної ділянки, необхідно пода­ти до відповідної місцевої ради народних депутатів, де їх зареєстру­ють і на їх підставі видадуть державний акт, який підтверджує право власності на земельну ділянку.

Другим документом, що його має витребувати нотаріус для по­свідчення відчуження земельної ділянки, є довідка про грошову оцін­ку земельної ділянки.

Земельна ділянка продається за ціною, що встановлюється угодою сторін, але ця ціна не може бути меншою за грошову оцінку землі.

Законом України "Про плату за землю" від 19.09.96 встановлено, що для економічного регулювання земельних відносин під час укладен­ня цивільно-правових угод, передбачених законодавством, застосо­вується грошова оцінка землі, яку здійснюють Державний комітет Ук­раїни із земельних ресурсів та його органи на місцях.

Крім того, для посвідчення угоди про відчуження земельної ділян­ки необхідна довідка про відсутність заборони на відчуження чи ареш­ту земельної ділянки.

До договору купівлі-продажу, якщо продавцем є громадянин України, додається державний акт на право власності на землю.

Якщо продається частина земельної ділянки, нотаріус робить відмітку на державному акті на право власності продавця на цю час­тину земельної ділянки. Державний акт, на підставі якого було по­свідчено угоду про продаж земельної ділянки, додається до примірни­ка угоди, що залишається у справах нотаріальної контори чи приват­ного нотаріуса.

При посвідченні договору купівлі-продажу земельної ділянки гро­мадянами у місцевої ради для ведення селянського (фермерського) гос­подарства понад площу, що передається безоплатно, нотаріус повинен витребувати рішення відповідної ради з цього питання, яке є підста­вою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Указом Президента України "Про продаж земельних ділянок не-сільськогосподарського призначення" від 19.01.99 № 32/99 регулюєть­ся продаж земельних ділянок, що перебувають у державній або кому­нальній власності. Відповідно до цього Указу здійснюється купівля-продаж земельних ділянок, на яких розміщуються об'єкти нерухомого

61

майна, у тому числі об'єкти незавершеного будівництва та законсер­вовані об'єкти, що приватизовані відповідно до законодавства Украї­ни. Цим Указом встановлюється також спеціальний порядок продажу і регламентуються умови такого продажу.

Продавцями земель комунальної власності є відповідні місцеві ради або уповноважені ними органи. Щодо земель державної влас­ності, то їх продавцями є районні, обласні, міські державні адмініст­рації, які приймають рішення про продаж земельних ділянок за попе­реднім узгодженням цих питань на сесіях відповідних рад народних де­путатів. Покупцями таких земельних ділянок можуть бути громадяни України — суб'єкти підприємницької діяльності та юридичні особи, яким належать об'єкти нерухомого майна, що розташовані на цих зе­мельних ділянках.

Земельна ділянка несільськогосподарського призначення може бути придбана одним або кількома покупцями у спільну сумісну або часткову сумісну власність.

Посвідчуючи таку угоду, нотаріус повинен перевірити, чи входить земельна ділянка до переліку земельних ділянок несільськогосподарсь­кого призначення, що підлягають продажу. Такий перелік щорічно за­тверджується відповідними радами чи уповноваженими ними органами.

Підставою для укладення договору купівлі-продажу такої земель­ної ділянки є рішення відповідної місцевої ради чи уповноваженого нею органу місцевої державної адміністрації.

Нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу є підставою для оформлення відповідного державного акта на право власності на зе­мельну ділянку.

Право власності на придбану земельну ділянку виникає після одержання державного акта, що видається після сплати вартості при­дбаної земельної ділянки.