Переуступка права требования

На практике часто возникают ситуации, когда первоначальные инвесторы в ходе реализации строительства (пока объект еще на построен и не передан в собственность инвестору в соответствии с условиями инвестиционного договора) передают свои права и обязательства третьим лицам, которые в соответствии с заключенными договорами (трехсторонний договор строительной организации, первоначального инвестора и вновь вступающих в договор инвестирования лиц - соинвесторов) вступают в правоотношения на равных с остальными участниками условиях. Если в договоре инвестирования предусмотрено право первоначального инвестора привлекать к участию в финансировании строительства третьих лиц, то он может заключать договоры самостоятельно без дополнительного согласования со строителем (двусторонний договор первоначального инвестора и соинвесторов).

Например, ООО "Монумент" был заключен договор инвестиционного строительства. В соответствии с договором общество выступало в качестве инвестора и передавало заказчику, определенному указанным договором, денежные средства в качестве целевого финансирования на строительство. При этом к ООО "Монумент" согласно договору по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию переходило право собственности на построенный объект.

В ходе строительства у инвестора возникла необходимость в привлечении денежных средств. Для этого ООО "Монумент" заключило соответствующие договоры, в которых привлеченные лица выступали в качестве соинвесторов. Во вновь заключенных договорах были определены объемы инвестиций каждого из участников и причитающиеся им доли.

По окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию соинвесторам передается в собственность причитающееся в соответствии с закрепленной в договоре долей имущество.

До окончания строительства у инвесторов есть право требования предоставления в собственность причитающейся им в соответствии с договором собственности - имущества. (По трехсторонней сделке право требования к строительной организации, а по двусторонней - к первоначальному инвестору.)

В рассматриваемой ситуации происходит уступка (переуступка) права требования на квартиры. Данная операция является одним из способов реализации жилья на первичном рынке.

До окончания строительства как такового имущества нет. Имущественное право неразрывно связано с самим имуществом и выражается в реализации (осуществлении) права пользования, владения, распоряжения имуществом. До момента создания имущества реализовать права пользования, владения, распоряжения несуществующим имуществом невозможно. На таком этапе существует только право требования предоставления имущества (в пользование, распоряжение, владение). Таким образом, передать несуществующее право нельзя.

В том случае если у лица (юридического или физического) имеются права на существующее имущество, соответственно оно может передать эти права. Такая ситуация возможна, когда объект, право на который определено в договоре, построен, но право собственности еще не оформлено в установленном порядке. После оформления права собственности на объект недвижимости сделка передачи прав на объект будет являться куплей-продажей и к такой сделке будут применены общие правила налогообложения, установленные НК РФ, для реализации имущества.

Может сложиться ситуация, когда объект в целом не построен, а готовы и сданы очереди строительства. Тогда для одного из инвесторов право на имущество существует, а для других нет, поскольку еще не возведена та часть объекта, в которой ему будет выделено имущество.

29 мая 2002 года принят Федеральный закон N 57-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым внесены изменения в определение реализации, и в объекты обложения налогом на добавленную стоимость включена передача имущественных прав.

До вступления в силу Закона N 57-ФЗ передача имущественных прав в соответствии с главой 21 части второй НК РФ не являлась объектом обложения налогом на добавленную стоимость.

При реализации имущественного права следует применять ставку 20%.

В соответствии со ст.171 НК РФ налогоплательщик имеет право на налоговые вычеты. Согласно п.2 ст.171 НК РФ налогоплательщик имеет право на налоговый вычет при приобретении товаров (работ, услуг), предназначенных для осуществления операций, признаваемых в качестве объекта налогообложения. Организация, осуществляющая капитальное строительство, имеет право на налоговый вычет при приобретении товаров (работ, услуг), используемых при осуществлении капитального строительства, после постановки на учет построенного объекта в соответствии с п.6 ст.171 НК РФ.

Право произвести налоговый вычет при реализации имущественных прав НК РФ прямо не предусмотрено. В пункте 2 ст.171 речь идет о товарах (работах, услугах). При реализации организацией имущества (материалов, основных средств и прочих активов), приобретенного ранее для собственных нужд, применяются правила, установленные НК РФ для реализации товаров. По мнению автора, следуя логике закона, реализацию имущественных прав нет оснований не признать реализацией, создающей объект налогообложения, и, следовательно, по данной сделке предусмотрен налоговый вычет. Однако это лишь мнение автора, с которым можно и не согласиться.

По мнению автора, основанием для применения налогового вычета для инвестора в этом случае будут являться счета-фактуры, полученные от заказчика (оформленные на основании счетов-фактур, выставленных заказчику подрядными организациями и поставщиками товаров (работ, услуг), использованных при осуществлении строительства). В то же время до окончания строительства стоимость его не может быть определена, а значит, на момент переуступки имущественных прав получить счет-фактуру на входной НДС не получится. Это во-первых. Во-вторых, по окончании строительства заказчик выдаст счет-фактуру на имя последнего собственника.