Договорное регулирование процесса реализации инвестиционного строительства

Денежные средства, имущество, имущественные права, объединенные инвесторами для осуществления строительства, находятся в общей собственности. Поскольку каждым из инвесторов внесена определенная доля на строительство, то соответственно он претендует на определенную часть имущества (результат строительства), соразмерную своей доле. Правоотношения собственников при наличии общей долевой собственности регулируются главой 16 "Общая собственность" ГК РФ. Требования к договору долевого инвестирования регламентированы соответствующими статьями главы 16 ГК РФ.

В договоре долевого инвестирования строительства должны быть указаны следующие обязательные условия:

- описание объекта строительства (индивидуализация) согласно утвержденной проектно-сметной документации с указанием номера объекта;

- размер инвестиционного взноса;

- размер доли (не всегда соразмерна внесенному вкладу);

- график платежей, возможность изменения в период строительства;

- срок окончания строительства (приемки дома государственной комиссией) и передачи причитающегося дольщику имущества;

- ответственность сторон за неисполнение условий договора, условия расторжения и переуступки прав.

Заключая с инвестором договор долевого инвестирования строительства, юридическое или физическое лицо становится соинвестором. Иначе обе стороны договора называются дольщиками.

Привлечение средств предприятий и организаций в порядке долевого участия при строительстве жилых домов предусмотрено ст.24 Жилищного кодекса РСФСР. Кроме того, ст.6 Закона N 39-ФЗ инвесторам предоставлено право самостоятельного определения объемов и направления капитальных вложений, а также заключения договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с гражданским законодательством.

Форма использования средств долевого участия как источников финансирования строительства предусмотрена Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, доведенным письмом Минфина России от 30.12.93 N 160 (далее - Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций).

В договоре на реализацию инвестиционного проекта должны найти отражение права и обязанности, а также функции каждой из сторон. В соответствии со ст.7 Закона N 39-ФЗ субъекты инвестиционной деятельности обязаны:

- осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с международными договорами Российской Федерации, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также с утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами);

- исполнять требования, предъявляемые государственными органами и их должностными лицами, не противоречащие нормам законодательства Российской Федерации;

- использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению.