Договор простого товарищества

Участие нескольких инвесторов, в том числе организаций, совмещающих функции инвестора-заказчика, инвестора-генподрядчика при строительстве инвестируемого объекта оформляется:

- договором простого товарищества;

- договором долевого инвестирования строительства.

При оформлении договора простого товарищества необходимо учитывать требования ст.1041 ГК РФ, согласно которой сторонами договора простого товарищества, заключенного для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

По договору простого товарищества несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Таким образом, если инвесторы объединяют свои вклады с целью извлечения дохода (в случае если при создании простого товарищества объединяются вклады для дальнейшей реализации имущественных прав или соответствующей доли в законченном капитальным строительством объекте), то такую деятельность следует признать коммерческой, а ее участниками может быть ограниченный круг лиц (индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации). Если целью объединения вкладов является строительство объекта с дальнейшей передачей в собственность инвесторам причитающейся им доли, то участниками простого товарищества могут быть и физические лица.

При заключении договора простого товарищества юридического лица не возникает.

В договоре простого товарищества должны быть отражены следующие условия:

- цель создания простого товарищества;

- размер вклада каждого товарища и причитающаяся ему доля при распределении результатов;

- порядок пользования общим имуществом простого товарищества;

- обязанности товарищей по содержанию общего имущества и порядок возмещения расходов, связанных с выполнением этих обязанностей;

- порядок ведения общих дел товарищей, в частности, ведение отдельного баланса и отчетности как бухгалтерской, так и налоговой;

- порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей.

По окончании строительства и достижения цели создания простого товарищества участники договора вправе требовать передачи причитающейся им доли собственности в построенном объекте.

В соответствии с п.5 ст.39 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) передача имущества в пределах первоначального взноса участнику товарищества при выходе из товарищества, а также при распределении имущества ликвидируемого товарищества между его участниками не признается реализацией.

Одно из условий договора простого товарищества, как было отмечено выше, - наличие для всех участников общей цели и осуществление совместных действий для ее достижения. В практике инвестиционного строительства такая ситуация редкость. Как правило, цели участников различны (цель одной из сторон договора - получить недвижимое имущество, а другой - извлечь прибыль). Стороны также могут внести вклад, но действовать для достижения общей цели не будут. Кроме того, участников долевого строительства, как правило, очень много, а договор простого товарищества предусматривает обязательное заключение совместного договора между ними. Поэтому договор долевого (совместного) инвестирования в строительство недвижимого имущества может быть более подходящим для оформления отношений инвесторов.

Гражданским законодательством Российской Федерации форма такого договора не регламентирована. Одновременно с этим п.2 ст.421 ГК РФ предусмотрена возможность для сторон заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Согласно ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.