Требование государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Это относится к объектам недвижимости, которые до момента регистрации права собственности должны отражаться на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". В соответствии с п.51 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 20.07.98 N 33н, начисление амортизации начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, согласно акту формы N ОС-1. Амортизация по объектам, не оформленным актами формы N ОС-1, может быть не принята при налоговых проверках в качестве производственных затрат.

Пунктом 40 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 20.07.98 N 33н, установлено, что принятие объектов основных средств к бухгалтерскому учету осуществляется на основании утвержденного руководителем организации акта (накладной) приемки-передачи основных средств, который составляется на каждый отдельный инвентарный объект, и иных документов, в частности, подтверждающих их государственную регистрацию в установленных законодательством случаях.

Одновременно с этим в разделе VI "Раскрытие информации в бухгалтерской отчетности" ПБУ 6/01 в числе документов, подлежащих представлению в налоговые органы, поименованы документы, содержащие информацию об объектах недвижимости, принятых в эксплуатацию и фактически используемых, находящихся в процессе государственной регистрации.

Таким образом, возможно возникновение такой хозяйственной ситуации (указанные положения по ведению бухгалтерского учета предусматривают возможность такой ситуации), когда объект основных средств оприходован, активно используется в предпринимательской деятельности, но сделка по переходу прав собственности на данный объект еще не прошла государственную регистрацию.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Объект недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано в едином государственном реестре, не может быть принят к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств. Указанный объект до момента регистрации права собственности должен отражаться на счете 08 "Капитальные вложения".

Пунктом 46 указанных Методических рекомендаций по бухгалтерскому учету основных средств установлено, что объектами для начисления амортизации являются как объекты основных средств, находящиеся в организации на праве собственности, так и объекты основных средств, находящиеся в организации на праве хозяйственного ведения, оперативного управления.

Одновременно с этим пунктом 32 ПБУ 6/01 предусмотрена обязанность налогоплательщика в бухгалтерской отчетности раскрывать с учетом имеющейся информации об объектах недвижимости, принятых в эксплуатацию и фактически используемых, находящихся в процессе регистрации.

Отсутствие юридического факта признания собственности на объект недвижимости не означает невозможности его правомерной эксплуатации, а как следствие - износа объекта с соответствующим расчетом сумм амортизации. Таким образом, объект, право собственности на который не зарегистрировано в установленном порядке, может эксплуатироваться, и по такому объекту, по мнению автора, может быть начислена амортизация. При этом сумма начисленной амортизации по такому объекту может быть учтена на забалансовом счете организации.

Для целей налогового учета в соответствии с требованиями, изложенными в п.8 ст.256 НК РФ, основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Документом, свидетельствующим о подаче для регистрации необходимого пакета документов, является отметка органа, осуществляющего такую регистрацию сделок с недвижимым имуществом и прав на него, о принятии такого пакета к рассмотрению для дальнейшей регистрации. Также в качестве доказательства факта направления документов на регистрацию может служить отметка отделения связи о принятии пакета для отправки с описью вложенного.