_ 19. Право обратного приобретения и преимущественной покупки

Из предыдущего изложения можно было заметить, что большинство писателей, а за ними и законодательства весьма ревниво охраняют интересы экспроприата, при чем нередко желают дать ему ничем незаслуженные выгоды. Этому стремлению вознаградить собственника всем возможным за экспроприацию его имущества должно приписать образование права обратного приобретения.

Общеполезные предприятия, ради осуществления которых отчуждаются недвижимости, не всегда приводятся в исполнение. В этих случаях необходимость в недвижимостях перестает существовать, юридическое основание экспроприации отпадает и экспроприату дается привилегия требовать обратно свою собственность. Таким образом, эта привилегия основана на оживлении принципа экспроприации (необходимости имущества для предприятия) после применения этого права.

Рассмотрим сначала сущность этого права, а затем его основание и действительное значение. Право обратного приобретения есть право прежнего собственника требовать обратно уступленную недвижимость за соответствующее вознаграждение. Цель его заключается в восстановлении по возможности прежнего положения собственника, чем оно отчасти уподобляется restitutio in integrum. Это право принадлежит собственнику и в том случае, если он добровольно уступил свою недвижимость, но после того, как состоялось определение о необходимости ее для предприятия; этот случай, как мы видели, не отличается от экспроприации. Но если добровольная уступка произошла до установления плана, то к ней, как к обыкновенной купле-продаже, это право не применимо.

Далее, право обратного приобретения имеет место как при полном отчуждении недвижимости, так и при отчуждении части. Что касается до недвижимости, отчужденной по настоянию собственника в силу его права требовать расширения действия экспроприации, то на эту недвижимость право обратного приобретения не распространяется, так как собственник знал, что она для предприятия не нужна и мжет быть продана; следовательно, он дал на то свое согласие. Но если при этом окажется ненужной для предприятия и та часть, которая была отчуждена по определению правительства, то праву обратного приобретения подлежитъ вся недвижимость, как та часть, которая была отчуждена в силу экспроприации, так и остальная часть отчужденная по требованию собственника; собственник требовал отчуждения недвижимости сполна в уверенности, что важнейшая часть ее потеряна для него вследствие необходимости ее для предприятия; стало быть, и согласие его на продажу недвижимости, отчужденной по его требованию, было условное - если экспроприация теряет силу для важнейшей части его недвижимости, то нет его согласия на продажу остатка. Однако, если этот остаток продан до возникновения права обратного приобретения. то возврату он уже не подлежит*(110).

Как было сказано, право обратного приобретения возникает лишь в тех случаях, когда предположенное предприятие не осуществится, или отчужденный предмет окажется не нужным для предприятия; это право не применимо в тех случаях, когда отчужденный предмет послужил уже осуществлению предприятия и потом оказался почему-либо ненужным, для него, при чем безразлично, прекратилось ли после этого предприятие, или продолжало существовать*(111).

Решение о наступлении условий возникновения этого права должно бытъ предоставлено тем-же органам, от которых зависело определение применения экспроприации. Относительно каждого конкретного случая должно быть решено отдельно, наступили ли условия применения права обратного приобретения, если предприниматель продает участок, или употребляет его для другой цели, или, наконец, оставляет его без употребления.

В этих случаях решение вопроса принадлежит органам административной власти, применявшим экспроприацию.

Если экспроприат применил право обратного приобретения, то он должен возвратить сполна все полученное вознаграждение, при чем применяются положения о произведенных улучшениях и ухудшениях. Увеличение стоимости дает предпринимателю право требовать возмещения, если оно явилось результатом деятельности предпринимателя; если же оно последовало бы и в случае сохранения экспроприатом собственности, то возмещать его не должно.

Сумма уплаты за возвращаемую недвижимость определяется административными органами, судом или присяжными - различно с точки зрения разных писателей. Продолжительность и момент наступления этого права определяются законодательствами различно*(112).

Что касается юридической конструкции обратного приобретения, to Grunhut действие этого права считает договором купли-продажи, в котором определение цены стороны безмолвно предоставили третьему лицу, назначаемому законом*(113). Таким образом, он восстановляет все те противоречия и неправильности, которые влечет за собой теория принудительной купли-продажи. Правильным должно признать мнение Rohland'a, который указывает, что здесь, как при экспроприации, нет обоюдного согласия; прежний собственник приобретает, действительно, согласно своему желанию, но со стороны предпринимателя нет желания, а есть обязанность уступить недвижимость. Таким образом, это право по отношению к участвующим лицам является обратным принудительным отчуждением: здесь мы также имеем пробретение и прекращение собственности по закону.

Но кому принадлежит право обратного приобретения? Из существа экспроприации вытекает, что субъектом этого права будет никто иной, как экспроприат; он принес свои права в жертву общественному интересу, он же и получает их теперь обратно. Следовательно, эту привилегию должно признать личной,так как она связана с лицом, а не с вещью. Однако, Grunhut утверждает, что право обратного приобретения принадлежит экспроприату и каждому его правоприемнику. Решение этого вопроса в том или другом смысле имеет значение в следующем случае. После отчуждения части недвижимости, собственник продает остальную часть третьему лицу; тогда при возникновении права обратного приобретения неизвестно, кому оно принадлежит - экспроприату или новому собственнику; если это личная привелегия, то экспроприату, если же вещная, то новому собственнику. Второго взгляда придерживается Grunhut и приводит в пользу того те соображения, что экспроприату после продажи оставшейся недвижимости нет никакого интереса в этой привилегии, что при продаже он безмолвно переносит это право на нового собственника и что, наконец, дать в этом случае право обратного приобретения экспроприату значит дать ему возможность спекулировать на хозяйственную необходимость отчужденной части для нового собственника. Развивая свою теорию далее, Grunhut усваивает это право лишь тому из наследников экспроприата, которому досталась недвижимость*(114).

Хотя соображения Grunhut'а не могут быть согласованы с теорией обратного приобретения, но они приводят нас к заключению, что рассматриваемая привилегия не имеет, реального значения. Действительно, при отчуждении участка сполна или частью, когда остаток будет собственником продан, для экспроприата нет никакого имущественного интереса в этой привилегии, так как он получил возмещение всех понесенных убытков; у него может быть лишь личный интерес, интерес пристрастия, но и этот последний имеет место в чрезвычайно редких случаях. Кроме того, применение этого права на практике крайне затруднительно. Притом же, как мы видели из соображений Grunhut'a, наиболее ценным хозяйственным интересам оно не соответствует. Все это побуждает новейшие законодательства заменить эту привилегию правом преимущественной покупки.

Право преимущественной покупки имеет вещный характер, принадлежит настоящему собственнику оставшейся недвижимости и имеет место в тех случаях, когда отчужденный предмет окажется для предприятия ненужным. Это право не соответствует существу экспроприации и черпает свое основание в интересах экономических, в особенности, округления земель. Это право отличается в двух отношениях от права обратного приобретения: 1) здесь существует намерение продать и 2) цена устанавливается обоюдным соглашением без отношения к сумме уплаченного вознаграждения*(115).

По своей юридической конструкции это право, очевидно, ничто иное, как договор купли-продажи.

Право обратного приобретения нашло выражение во французском законе 1841 г. Ст. 69: "Если земли, отчужденные для общеполезных работ, не получат сего назначения, то прежние собственники или лица, их заступающие, имеют право требовать возврата имений. Цена возвращаемых обратно земель определяется добровольным соглашением, а за несостоянием его, присяжными, порядком, выше сего изъясненным. Оценка, производимая присяжными ни в каком случае не может превышать цены приобретения". Ст. 61 установляет 3-х месячный срок для изъявления желания воспользоваться этим правом. Ст. 62: "Постановления статей 60 и 61 не распространяются на те земли, которые будут приобретены по требованию самих собственников и остаются свободными по окончании работ".

Прусский закон 1874 г. установляет право преимущественной покупки: "Все несогласные с постановлениями сего закона правила, равно как правила о праве обратного приобретения отчужденного недвижимого имущества сим отменяются. Если из числа приобретенных предпринимателем в порядке экспроприации или по добровольному соглашению недвижимых имуществ какая-либо недвижимость или часть ее не будут более нужны для предназначенной цели и будут подлежать продаже, то и право преимущественной покупки имеет место как по отношению ко всей недвижимости, так и к отдельным ее частям. Право преимущественной покупки принадлежит лицу, которому в данное время принадлежит право собственности по недвижимости, уменьшенной принудительным отчуждением.

Предприниматель обязан уведомить о своем намерении продать и о предложенной ему цене собственника, который теряет право преимущественной покупки, если не представит отзыва в течении двух месяцев. Если уведомление не сделано, то лицо, имеющее право преимущественной покупки, может осуществить свое право против всякого владельца" (_ 57).

Русское законодательство предоставляет экспроприату то, и другое право:

"Если отчужденная часть недвижимого имущества будет признана подлежащей продаже по ненадобности или-же вследствие того, что предприятие не состоялось или прекратилось, то владельцу имения, из состава коего отошла та частъ, предоставляется: 1) до истечения 10 лет со дня отчуждения - право выкупить оную, уплатив полученное за нее вознаграждение, и 2) по прошествии сего срока - преимущественное право купить ее за сумму, которая, при отсутствии добровольного соглашения, определяется посредством новой оценки продаваемого участка по правилам, установленным для принудительного отчуждения" (Ст. 590 т. X, ч. 1). Ст. _ 91 дает экспроприатам месячный срок для изъявления своего желания воспользоваться предоставляемым им правом. "Владелец, не желающий уплатить назначенную в повестке сумму, может воспользоваться правом, указанным в ст. 590, а предприниматель имеет право снести все устроенное им в выкупаемом участке, в 5-ти месячный со дня совершения данный срок" (692). Таким образом, привилегия обратного приобретения хотя и существует в русском законодательстве, но ограничена 10 летним сроком. Что же касается права преимущественной покупки, то должно заметить, что определение цены "посредством новой оценки, по правилам, установленным для принудительного отчуждения" противоречит договорной природе этого права.

Венецианов М.В.