_ 14. Элементы вознаграждения собственника при отчуждении собственности

Вознаграждение собственника при отчуждении недвижимости состоит из двух элементов-стоимости недвижимости и возмещения убытков, причиненных действием экспроприации.

I. Стоимость отчужденной вещи есть рыночная цена ее, та цена, которую может требовать собственник по нормальной оценке. Следовательно, здесь принимается в рассчет все то, что влияет в ту или другую сторону на стоимость предмета, т. е. увеличивает или уменьшает его ценностъ в гражданском обороте. На возвышение стоимости предмета будет влиять, главным образом, местоположение; для сельских недвижимостей имеет значение близость торговых центров, источников сбыта (отдаленность их, понятно, понижает цену), а для городских - благоприятное положение в наиболее населенных улицах; также повышают ценность различные залежи, плодородие почвы и т. п. Понижают ценность предмета близость вредных для здоровья фабрик и заводов, опасность наводнения и т. п. Пассивные сервитуты понижают, а активные повышают ценность недвижимости.

Если соединенные с недвижимостью выгоды основываются на фактах, не имеющих юридического значения (напр., на позволении, которое может быть взято обратно, или на непрепятствовании), то они не принимаются в рассчет при оценке. В обычную ценность предмета входит, как составная часть, и ценность, образуемая прихотливостью (Annehmlichkeitswerth), т. е. та сторона предмета, которая ничего не прибавляет к материальной полезности предмета, но на житейском рынке имеет цену, как удовлетворяющая потребностям прихоти, роскоши или эстетического вкуса. Сюда относятся все насаждения и украшения недвижимости, имеющие чрезвычайно малую ценность, как материал, напр., искусственные бассейны, фонтаны, фазаньи дворы и т. п., сюда-же относятся вовсе нематериальные ценности, как то: хороший вид, исторические воспоминания, связанные с данной недвижимостью и т. п. Эти блага, создаваемые прихотливотью, должны быть оплачены по стольку, по скольку они ценятся в гражданском обороте*(87).

Совершенно иначе относится теория к стоимости предмета, создаваемой пристрастием-pretium affectionis. Ценность недвижимости, вытекающая из особого пристрастия к ней собственника, вследствие-ли каких-нибудь его ЛИЧНЫХ воспоминаний, связанных с этой недвижимостью, или семейных традиций, вследствие-ли многолетней привычки к этому жилищу, или по каким-нибудь еще иным причинам, - эта ценность не может быть возмещена, так как никакой суммой денег экспроприат не может восстановить ее для себя: недвижимость оценивается объективно, по стоимости ее в гражданском обороте, а не субъективно, как ценит собственник. "Pretium affectionis земельного участка основана только на фантазии, на внутреннем отношении к предмету, а потому не имеет действительной, могущей быть выраженной в деньгах стоимости; эта стоимость не имеет границ, как и вообще человеческое чувство. Отнятием этой стоимости имущество собственника уменьшается столь-же мало, сколько земельный участок этой стоимостью возвысился в своей ценности"*(88).

Наконец, в стоимость отчужденного предмета входит та ценность, которую предмет представляет для собственника вследствие особенного способа пользования.

Но эта ценность принимается во внимание лишь по стольку, по скольку она связана с самой недвижимостью, имеет значение для каждого собственника и потому входит в рыночную цену. Если-же этой ценностью может воспользоваться только данный собственник, то, следовательно, способ пользования имеет значение лишь в силу личных способностей самого экспроприата, а не вследствие выгодных особенностей отчуж-даемого предмета и поэтому не может влиять на повышение суммы вознаграждения. Здесь мы имеем дело не с выгодной особенностью участка, как это бывает при пригодности его для огородничества, плодородства и различных промышленных заведений, а с случайностью чисто внешнего свойства.

II. Вознаграждение должно возместить все те убытки, которые возникли для собственника от действия экспроприации. Однако, эти убытки должны находиться в прямой связи с экспроприацией, как следствие и причина; не возмещаются те убытки, которые лишь наружным образом связаны с принудительным отчуждением и возникли для собственника лишь одновременно с применением экспроприации.

Убытки, причиняемые принудительным отчуждением, распадаются на две группы-убытки по недвижимости и личный ущерб. Убытки по недвижимости есть уменьшение ценности оставшегося у собственника земельного участка, часть которого отчуждается экспроприацией. Это уменьшение ценности есть следствие раздробления недвижимости, которым нарушается экономическая связь одной части недвижимости (отчужденной) с другой (оставшейся у собственника). При подобном раздроблении может оказаться невозможным прежний способ пользования недвижимостью. Сюда относятся случаи, в которых отчужденная часть была связана с целым одной хозяйственной целью. Так, при молочном хозяйстве отчуждение лугов делает невозможным продолжение ведения этого хозяйства; если у собственника есть лес, который вырубается по известной системе, то с отчуждением одного или нескольких участков леса нарушается прежний способ пользования им; сюда-же относятся те убытки, которые раздробление причиняет тем, что отрезывает пути сообщения и заставляет устраивать окольные дороги; вследствие раздробления может возникнуть затруднительность присмотра, чем вызывается необходимость нанятия лишних рабочих. Раздроблением могут быть отрезаны службы от главных зданий, чем также причиняется убыток собственнику. Далее, вследствие отчуждения части могут оказаться необходимыми для собственника новые сооружения, как-то - дороги, мосты, шлагбаумы, ограды, водопроводы и т. п.

Что касается личного ущерба, причиняемого собственнику экспроприаций, вследствие потери пользования недвижимостью, то он может наступить как при полном, так и частичном отчуждении и состоит из причиненного убытка (damnum emergens) и упущенной прибыли (lucrum cessans)*(89). По отношению к упущенной прибыли является опасным возмещение подобного ущерба, так как оно дает возможность для черезчур широких требований со стороны различных спекулянтов и недобросовестных собственников. Вследствие этого, нужно точно определить, какая упущенная выгода должна быть возмещена. Rohland*(90) приводит следующие положения для определения этого понятия:

1) Это должна быть та прибыль, которая может быть извлечена из самой недвижимости. Если дело идет о промышленном заведении, то ожидаемая прибыль должна быть связана с положением и особенностью недвижимости, а не вытекать из личной деятельности собственника. Эта последняя прибыль может быть достигнута им и в другом месте; если что тому и помешает, то, во всяком случае, не прямое действие экспроприации. Сюда относится успех торгового предприятия вследствие его известности среди окрестных жителей. Эта известность зависит от местоположения лишь для мелочных лавок, торгующих жизненными припасами и мелкими принадлежностями домашнего обихода; также кондитерские, табачные магазины и т. п. Но предприятия, известность которых основана на известности их фирм, не теряют от перемены места*(91).

2) Lucrum cessans не должно зависить от общеполезного предприятия, для которого производится принудительное отчуждение. Это положение было указано выше. Следствием его является то, что требования спекулянтов, купивших по высокой цене земельные участки в виду предположенного предприятия, не могут быть уважены.

3) Наступление этой прибыли должно быть вполне вероятно, т. е. она должна наступить по обычному порядку вещей, если только не помешают тому исключительные, не принимаемые, обыкновенно, в рассчет обстоятельства. Поэтому не берется в рассчет та прибыль, которая основана лишь на планах, надеждах и предположениях собственника, к осуществлению которых им не принято мер. Так, собственник утверждает, что намеревался воспользоваться проточной водой, находящейся в его имении, для устройства мельницы, или, что он хотел устроить дренажи, ирригацию своих полей и т. п. Прибыль, могущая произойти от устройства этих предприятий, основывается только на предположениях и потому остается без оценки. Устанавливаемая этими тремя положениями ожидаемая прибыль действительно может произойти для собственника и, в силу этого, имеет влияние на рыночную цену недвижимости. Последнее обстоятельство, по мнению Rohland'a, и служит критерием для решения вопроса, должен-ли быть возмещен в каждом конкретном случае lucrum cessans. Rohland проверяет правильность последнего вывода на следующем спорном вопросе-если недвижимость эксплуатируется менее выгодным способом при возможности более выгодного, то следуетли принять во внимание это обстоятельство при исчислении суммы вознаграждения? Напр., земельный участок занят огородом или садом, тогда как, по своему положению, он даст гораздо больший доход, будучи застроен. По Rohland'y ответ ясен. Так как эта возможность большего дохода возвышает рыночную цену участка, то эта упущенная прибыль должна быть возмещена*(92). Также справедливо замечание Rohland'a, что при возмещении такого lucrum cessans нет замены неверного верным и особенной выгоды для собственника; через это он не теряет лишь того, что получил-бы при продаже.

Что касается damnum emergens, to возмещение его пoнятно само собой. К убыткам этого рода относятся издержки по переезду и перевозке товаров, издержки при покупке новой недвижимости (уплата пошлин, изготовление договора) и т. д. Если-бы эти убытки не были возмещены, то собственник потерпел-бы уменьшение имущества, так как был-бы принужден возместить их из полученной суммы вознаграждения, а на меньшую сумму денег он мог-бы ку-пить меньший участок земли, чем тот, которым он обладал прежде. Этим был-бы нарушен тот принцип, согласно которому сумма вознаграждения должна быть такова, чтобы собственник мог посредством ее доставить себе теже права и выгоды, коими он пользовался раньше. Иначе, если собственнику пришлосьбы несколько раз подвергнуться экспроприации, то сумма вознаграждения в конце концов могла-бы дойти до нуля. Изложенные в этой главе положения прусский закон*(93) выражает в следующих __: "Вознаграждение за уступку недвижимого имущества состоит из полной стоимости уступаемого имущества, со включением отчуждаемых принадлежностей и плодов. Когда принудительное отчуждение или ограничение касается только части недвижимой собственности того-же собственника, то при определении вознаграждения принимается в рассчет как большая стоимость, которую имеет отчуждаемый участок вследствие своей географической или хозяйственной связи с целым, так и то уменьшение в цене, коему подверглась вследствие такого отчуждения части остальная недвижимая собственность" (_ 8) и "При оценке следует принять во внимание прежний способ пользования, на сколько это необходимо для получения суммы, потребной собственнику, дабы иметь возможность приспособить другие имущества к тому-же пользованию и для получения тогоже дохода" (_ 10). Что касается русского законодательства, то пункт 5 ст. 584 т. X ч. 1 определяет стоимость самого имущества, а 8-й пункт той-же статьи предусматривает убытки, могущие произойти для собственника вследствие раздробления имущества. "Оценка производится, или пo доходности имуществ, или no местным ценам и особым условиям, в коих имущества находятся"(п. 5). "При отчуждении части недвижимого имущества, вознаграждение должно состоять не только из цены сей части, но из всей той суммы, на которую, вследствие отчуждения, уменьшается стоимость остающегося у владельца имущества. Посему следует принимать в соображение, лишается-ли владелец, с отобранием или занятием участка, только получаемого с него дохода, или сей участок такого свойства, что остающееся за отрезкою пространство не может уже приносить соразмерной оному выгоды; а также, приносит-ли отходящее в целостном виде строение отдельный доход, как напр. жилой флигель, лавочка и т. п., или оно составляет принадлежность главного дома, напр. сарай, погреб и т. п. и, следовательно, имеет некоторое влияние на уменьшение общего дохода" (п. 8).