_ 16. Зачет возвысившейся стоимости оставшейся у собственника недвижимости

При отчуждении части недвижимости, остальная ее часть поднимается обыкновенно в цене вследствие выполнения общественных работ на отчужденной недвижимости. Должно ли быть вычтено это возвьшение цены из суммы следуемого собственнику вознаграждения или нет - вопрос весьма спорный; как за, так и против высказывалось много юристов, но законы, изданные за последние 20 лет не содержат уже определений о зачете возвышения стоимости оставшегося у экспроприата участка, тогда как в более ранних законах мы находим подобные постановления и именно в самом важном из них - во французском законе 1841 г. Разбором определения этого закона мы займемся ниже, а теперь посмотрим, какие доводы приводятся в пользу и против зачета.

Сторонники произведения зачета указывают на выгоды, происходящие для собственника при отчуждении лишь части его недвижимости для общеполезного предприятия. Возвышение стоимости оставшейся недвижимости бывает весьма значительно и было бы несправедливо позволять экспроприату пользоватся выгодами от предприятия, не участвуя в расходах по его выполнению. Государство не имеет права доставлять выгоды отдельному лицу на счет общества.

Против этого приводились соображения о том, что при зачете страдает принцип предварительного и денежного вознаграждения - вместо него экспроприату указывают на возможность возвышения стоимости оставшейся у него недвижимости; неизвестно, произойдет ли такое возвышение стоимости и когда оно произойдет, так как предприятие может быть осуществлено лишь через несколько лет или осуществление его может быть отменено по каким либо причинам или не доведено до конца. С другой стороны, так как предприятие приносит выгоды не только экспроприату, а всем или большинству (принцип общеполезности), то нет основания заставлять оплачивать эти выгоды только экспроприата, предоставляя их другим бемездно. В виду этих возражений новейший сторонник теории зачета Grunhut установляет, что подобный зачет должен иметь место лишь в том случае, когда возвышение стоимости оставшейся у экспроприата недвижимости будет непосредственным и действительным следствием предприятия; такое возвышение стоимости подлежит реальной оценке. Сюда относятся те случаи, когда устраивается шоссе или проводится канал или железная дорога в местности, бедной источниками сбыта, устраивается ирригационная система в местности, страдающей недостаточностью орошения, устанавливается в городе новая улица, вследствие чего оставшаяся после отчуждения недвижимость становится годной для постройки жилых помещений, фасадом выходящих на улицу - во всех этих случаях при продаже остатка недвижимости экспроприат, несомненно, получит это увеличение стоимости; следовательно, оно не есть нечто неверное, неопределенное*(95). Ho это увеличение цены недвижимости должно происходить специально для экспроприатов. Те выгоды от предприятия, которые получают все вообще или все собственники, хотя и не подвергшиеся экспроприации, не принимаются в рассчет при исчислении вознаграждения; эти выгоды оплачиваются государственными повинностями. Равным образом, не принимается в рассчет и лишь предполагаемое увеличение вознаграждения. Наконец, зачет может быть распространен лишь на тот элемент вознаграждения, который возмещает уменьшение оставшейся у экспроприата недвижимости, если бы зачет распространялся на всю сумму вознаграждения, то при значительном увеличении цены на недвижимости экспроприату пришлось бы ничего не получить или даже еше приплатить. Когда возвышение стоимости оставшейся у экспроприата недвижимости компенсируется с тем уменьшением стоимости этой же недвижимости, которая наступает вследствие нарушения связи с отчужденной частью, то подобная компенсация оправдывается тем соображением, что ущерб и выгоды для экспроприата произошли от одной и той же причины. "Понижение стоимости, за которое, как за следствие экспроприации, будет потребовано экспроприатом вознаграждение, кажется уменьшенным или совсем уничтоженным тем возвышением стоимости, которое наступает, как действие той же причины принудительного отчуждения. Справедливость требует, чтобы сумма выгод и убытков, которые происходят от принудительного отчуждения, должна быть оценена, ибо лишь этим способом составляется верная смета действительно причененного оставшейся недвижимости вреда"*(96).

Однако, и с этими поправками теория зачета не может быть принята. Подробный разбор и опровержение взглядов Grunhut'a дает Rohland*(97). Существенной ошибкой этой теории Rohland признает то положение ее, что уменьшение стоимости оставшейся у экспроприата недвижимости и возвышение ее стоимости происходят от одной и той же причины. Напротив, причины этих явлений различные - возвышение стоимости есть следствие выполнения общеполезного предприятия, а уменьшение применения экспроприаций к существенной части недвижимости. Если бы эти явления были следствиями одной причины то наступление их было бы одновременно и касалось бы одних и тех же лиц. В действительности это далеко не так - возвышение стоимости наступает отчасти при установлении плана и начале работ, отчасти при окончательном осуществлении предприятия; уменьшение же стоимости наступает в момент перехода владения отчужденной частью. Что касается лиц, то невыгоды экспроприации касаются только экспроприатов, тогда как возвышение стоимости распространяется и на собственников тех недвижимостей, которые вовсе не подверглись экспроприации. Понижение стоимости участка обязательно произойдет при отчуждении части, в тесной зависимости от которой по местонахождению, или хозяйственному назначению находится весь участок. При этом может и не произойти возвышения стоимости, что зависит от свойств самого предприятия; при некоторых предприятиях, наоборот, произойдет понижение стоимости (напр., постройка крепости). Следовательно,выгоды и ущерб происходят для экспроприата от разных причин и потому не могут быть компенсированы. Далее, эта теория упускает из виду то весьма важное положение, что никто не обязан оплачивать выгоды, проистекающие для него из чужой деятельности. Это положение, справедливое по отношению к частным предприятиям, несомненно, должно быть применено и к общественным, цель которых в том и состоит, чтоб приносить выгоды образующим общество отдельным личностям. Если признать это положение не имеющим силы в данном случае, то эту обязанность следует распространить на всех, получающих какие-либо выгоды от осуществления этого предприятия; а, с другой стороны, должно обязать предпринимателя вознаградитъ всех, кому данное предприятие причинило каким-бы то ни было отдаленным способом ущерб. И то, и .другое, порождая на практике массу едва ли преодолимых затруднений, граничит с абсурдом. To положение Grunhut'a, что в зачет должно быть принято возвышение стоимости, происшедшее только для экспроприата, заключает в себе практическое уничтожение этой теории. Едва ли мыслима подобная выгода, которая проистекала бы только для экспроприата. По крайней мере, в большинстве случаев такой выгоды не окажется, а исключения встречаются столь редко, что не имеют значения для теории. Если мы и можем представить себе подобный случай, когда вследствие экспроприации экспроприаты становятся ближайшими соседями предприятия (напр. при проложении новой улицы), что дает им некоторое преимущество перед другими собственниками, то все-же эта выгода едва ли будет значительной и, наверное, будет крайне неопределенной. Принимая эту теорию, мы оказываем экспроприату несправедливостъ, заставляя его платить за те выгоды, которыми сосед пользуется безмездно; обладай экспроприат только той частью, которая у него остается, то он получит большую выгоду сравнительно с своим действительным положением. Мало того, что экспроприат несет уже жертвы (нематериальные), его заставляют терпеть еще уменьшение имущества. Эти невыгоды для него уменьшаются при распространении зачета только на возмещение уменьшения стоимости оставшейся недвижимости, но все-же его положение невыгодно при сравнении с положением соседа. Распространение зачета только на часть вознаграждения, покрывающую возмещение оставшегося имущества, заключает в себе двойственность, ведущую к уничтожению самой теории. Если экспроприат обязан оплачивать выгоды, происшедшие для него из предприятия, то зачет должен распространяться на все вознаграждение; в противном случае этой обязанности нет вовсе. Середины быть не может. Несостоятельность теории зачета лучше всего видна из практики французского законодательства. В законе 1807 г. (Art. 54) было сказано, что при компенсации вознаграждения за отчужденную часть с возвышением стоимости остального участка, остаток должен быть уплачен или предпринимателем экспроприату, или обратно; таким образом, экспроприат мог быть присужден не к получению вознаграждения, {пропущен текст} при определении количества следующего вознаграждения (ст. 51). Из закона не видно, распространяется ли компенсация на всю сумму вознаграждения, или только на ту часть, которая возмещает уменьшение стоимости оставшейся у экспроприата недвижимости, Grunhut свидетельствует, что скорее должно понимать эту статью в первом смысле, к чему склоняются и французские юристы*(98). Однако, кассационное решение 28 Февр. 1848 г. высказывается против полной компенсации, так как присяжные (jury) должны во всяком случае назначить вознаграждение; присяжные при этом должны сообразоватьcя со статьей 51, но не вправе вовсе не назначать никакой цифры. Тогда присяжные стали назначать сумму вознаграждения в один франк, когда, по их мнению, компенсация приводила в результате к нулю. Но и присуждение такого мнимого вознаграждения было кассировано решением 23 Апр. 1855 г. Grunhut замечает, что эти кассации не достигают цели, так как присяжные могут назначить более высокую сумму, которая в сравнении со стоимостью отчужденного участка все-таки будет ничтожна. Все это приводит к убеждению о несостоятельности теории зачета. В новейших законах об экспроприации, как уже было сказано, не содержится определений о зачете.