_ 17. Вознаграждение третьих лиц

Относительно вознаграждения третьих лиц, имеющих имущественные права по отчуждаемой недвижимости, Grunhut говорит, что это вознаграждение может войти составною частью в сумму вознаграждения собственника, или же может быть уплачено отдельно, при чем предпочитает последний способ вознаграждения на том основании, что третьему лицу могут быть причинены убытки, никоим образом не входящие в сумму убытков, причиненных собственнику. На мой взгляд более правильным является мнение Randa, который, как было изложено, делит всех заинтересованных лиц на две группы - к первой он относит обладателей вещных сервитутов и считает их самостоятельно экспроприатами: все остальные входят во второй разряд и получают право требования к собственнику, в сумме вознаграждения которого заключается и причитающееся им вознаграждение. Действительно, обладатель вещного сервитута не может заявить претензию к прежнему собственнику, так как тот перестал быть обладателем служащей недвижимости и ничего не получил за пассивный сервитут, тяготевший на его имении; при исчислении вознаграждения собственника не могли обратить внимания на убытки, происшедшие от применения экспроприации для обладателя вещного сервитута. В виду этого вполне справедливо предоставить обладателям вещных сервитутов самостоятельное требование возмещения убытков, происшедших для них от экспроприации. Что-же касается остальных субъектов вещных и обязательственных прав, то все убытки, проистекшие для них вследствие отчуждения недвижимости, входят в сумму вознаграждения собственника, что мы и увидим ниже, при рассмотрении вознаграждения за эти права*(99).

Итак, согласно принятому нами делению рассмотрим сначала вознаграждение обладателей вещных сервитутов. Вещные сервитуты ограничивают в том или другом отношении право распоряжения недвижимостью и, будучи вполне совместимыми с хозяйственным пользованием ею, оказываются помехой или стеснением для употребления этой недвижимости в интересе общеполезного предприятия; в этом лежит основание необходимости их устранения. Однако, если эти сервитуты окажутся совместимыми с общеполезным предприятием, то не имеет места их отчуждение, так как для этого нет юридического основания. Впрочем подобные случаи редки и мне кажется, Grunhut неверно приводит примером их совпадение сервитута прохода или проезда с устройством на отчужденной служебной недвижимости шоссе*(100). Здесь сервитут, как отдельное, частное право, превращается и возникает новое, присущее всем публичное право, содержание которого совпадает с содержанием уничтожившегося сервитута; но для обладателя сервитута нет права на вознаграждение, так как он не терпит никакого имущественного ущерба. Впрочем, в этом случае сервитутное право прекратилось не экспроприацией, а потерей значения его содержания. Если-же вещный сервитут затрудняет или мешает осуществлению предприятия, то он подлежит отчуждению с возмещением всех происшедших от того убытков для собственника господствующей недвижимости; эти убытки заключаются в понижении стоимости его недвижимости. На мой взгляд, отчуждение вещного сервитута подобно отчуждению части недвижимости. Возможны случаи, когда с прекращением сервитута делается невозможным прежний способ пользования недвижимостью, в подобных случаях, по аналогии с экспроприацией части, следует предоставить обладателю сервитута право требовать распространения экспроприации на господствующую недвижимость.

Что касается остальных заинтересованных в принудительном отчуждении лиц, то, для удобства рассмотрения, мы разделим их на три группы: к первой отнесем обладателей личных сервитутов, ко второй - залогодателей, а к третей - обладателей обязательственных прав.

Из личных сервитутов важнейшим является право пользования (usus, usufructus, пожизненное владение). Следствием экспроприации является то изменение, что на место пользования вещью выступает пользование суммой вознаграждения, вместо доходов с недвижимости обладатель этого сервитута получает проценты с капитала (fructus civiles вместо fructus naturals). Капитал постоянно принадлежит собственнику; проценты же с капитала идут в пользу обладателя сервитута в течении того срока, на который установлен сервитут. Справедливо мнение Grunhut'a, что установление в этом случае капитальной суммы вознаграждения не соответствовало бы сущности отчуждаемого права, так как оно было бы несогласно с намерением установителя сервитута; притом же, исчисление такой суммы не поддается никаким соображениям. Обладателю права пользования может быть дана для эксплуатации самая сумма вознаграждения собственника, но в таком случае он должен представить обеспечение, равноценное сумме вознаграждения. Если фруктуарий еще раньше представил обеспечение, то теперь оно может оказаться недостаточным, так как деньги нуждаются в большем обеспечении, чем недвижимость. Он освобождается от обязанности представить обеспечение, если установитель сервитута освободил его от нее не только вообще, но и на случай экспроприации. Фруктуарию должно быть уплачено полное вознаграждение; он может требовать возмещения убытков, причиненных ему экспроприацией, куда относятся: потеря жатвы, издержки по переселению и т.п. Эти убытки могут быть причинены собственнику, если он сам пользуется недвижимостью и, понятно, они входят в сумму вознаграждения собственника, который, по требованию фруктария, уплачивает их ему*(101). При более ограниченном пользовании (напр., только жилищем) присуждается лишь часть процентов с вознаграждения аналогично части доходов.

Вторая группа заинтересованных лиц - залогодатели - также теряет свои права по отчуждаемой вещи при экспроприации ее, Эти лица не получают никакого вознаграждения, но и не терпят никакого ущерба. Обеспечение, выраженное раньше в недвижимости, теперь выражается в денежном эквиваленте. Grunhut полагает, что в случае экспроприации недвижимости, собственник может представить в виде обеспечения другую равноценную недвижимость, а в случае экспроприации части дополнить обеспечение и получить самому сумму вознаграждения сполна, чем за ним сохраняется выгодное право уплатить взятую под залог недвижимости сумму не сразу, а в условленные сроки. Предоставляя собственнинку подобное право, Grunhut не считает это его обязанностью, так как нет его вины в том, что гипотека принудительно отчуждена. Если не представляется экспроприату такого права, то ему должны быть возмещены, по мнению Grunhut'a, утраченные выгоды, вытекавшие из уплаты долга в условленные сроки*(102). Если сумма долгов, лешащих на недвижимости, окажется больше суммы вознаграждения, то недостающее не может быть предметом претензий к предпринимателю со стороны залогодателей. Стоимость обеспечения не уменьшилась превращением его в денежный эквивалент; следовательно, обеспечение и раньше не соответствовало совокупности долгов, в этом случае, залогодатели имеют иск к прежнему собственнику на всю недополученную сумму. Нельзя также предоставить в этом случае залогодателям право продажи отчуждаемой недвижимости с аукциона. Вознаграждение, устанавливаемое при экспроприации, превышает maximum того, что могут дать за недвижимость при ее продаже; следовательно, за отчуждаемую недвижимость при продаже ее с аукциона сами залогодатели дадут несоразмерно высокую цену лишь в тех видах, что предпринимателю она необходима и он принужден будет уплатить эту цену, далеко превышающую действительную стоимость. Для избежания подобной эксплуатации со стороны собственника установлено при экспроприации определение вознаграждения по закону; какой-же смысл имеет отступление от этого в пользу эксплуатации залогодателей? Но могут ли залогодатели требовать от собственника уплаты недостающего немедленно, или-же они длжны ждать условленных сроков? Очевидно, правильнее последнее. Так как обеспечение и раньше не покрывало этой недостающей суммы, то она, стало быть, уже сначала была личным, необеспеченным гипотекой долгом, для уплаты которого были установлены сроки. Экспроприация не изменяет дела. Если должник раньше аккуратно исполнял свои обязанности по отношению к залогодателям, то нет причины думать, что вперед он окажется неаккуратным и не уплатит долга в назначенный срок. По отношению к сумме вознаграждения залогодателям предоставляется лишь протест против соглашения собственника с предпринимателем относительно высоты суммы вознаграждения и требование определения ее законом установленным порядком*(103).

Субъектами обязательственных прав по отчуждаемой недвижимости являются арендатор и наниматель, права которых прекращаются с экспроприацией недвижимости: права их прекращаются и в том случае, когда их контрагентом будет сам предприниматель. Цессию этих договоров на, предпринимателя нельзя допустить, так как нельзя принудить арендаторов и нанимателей к продолжению договоров с другим лицом: притом же, тогда их договорное право (т.е. момент прекращения) будет вполне зависить от произвола предпринимателя. Вообще, время прекращения этих договоров устанавливается по обоюдному согласию так, чтобы последствия экспроприации причиняли как можно меньше убытков для обеих сторон; так, арендатору дается время убрать жатву, нанимателю заключить новый договор найма, в особенности, нанимателю промышленного заведения подискать в другом месте соответствующее здание. При исчислении вознаграждения обращается внимание на сопротивление нанимателей и арендаторов покончить добровольным соглашением. Если это сопротивление последовало в рассчетах на большее вознаграждение, то ему должно противодействовать*(104). Возмещение всех убытков, последовавших для арендаторов и нанимателей от экспроприации, входит в сумму вознаграждения собственника, к которому эти лица имеют личные иски: эти убытки наступили бы для собственника лично, если бы он сам пользовался своей недвижимостью. Если даже допустить цессию договорных отношений на предпринимателя, то все-же он уплачивает вознаграждение в качестве собственника, a не предпринимателя. При оценке убытков, причиненных экспроприацией арендаторам и нанимателям, прежде всего, обращается внимание на ущерб, происшедший от преждевременного окончания контракта. Этот ущерб будет тем меньше, чем ближе лежит момент прекращения контракта к моменту окончательного договора. Напр., земля или жилище были приспособлены для известного способа пользования, на что произведены затраты, которые будут возмещены и дадут прибыль лишь в последние годы аренды или найма; то, что арендатором или нанимателем недополучено вследствие прекращения контракта, возмещается предпринимателем. Очевидно, подобный убыток, повидимому связанный именно с существованием контракта, мог возникнуть и для собственника, так как продолжительность контракта находится в зависимости от известного способа пользования. Grunhut также говорит, что "вообще здесь применим тот принцип, что арендатор и наниматель не имеют претензии на вознаграждение ради тех причин, которые не дают права вознаграждения собственнику, - если бы он находился в подобном положении"*(105). Подобно собственнику, они имеют требование на возмещение издержек по перевозке, вынужденной приостановке работ, потере клиентов и т.д. Так как определения договора служат в пользу нанимателям и арендаторам. то предприниматель может воспользоваться теми договорными определениями, которые согласны с его интересом. Если, напр., в договоре предусмотрен случай экспроприации и поставлен, как условие прекращения договора, то предприниматель освобождается от платежа убытков, произведенных экспроприацией нанимателю или арендатору. Но предприниматель не может восползоваться тем условием контракта, по которому собственник имеет право одностороннего отступления от контракта, напр., в случае продажи, уничтожения и т.п.; это право отступления предоставляется только собственнику, а, стало быть, другое лицо им воспользоваться не может*(106).

В случае экспроприации части недвижимости, арендаторы и наниматели получают вознаграждение в соответственном размере. В этом случае они имеют еще право требовать соответственного уменьшения арендной иди наемной платы, при чем все-таки получают возмещение проистекших для них убытков. Кроме вознаграждения, эти лица могут требовать прекращения договора, подобно случаю частичной гибели предмета аренды или найма, если продолжение договорных отношений сделается невозможным или весьма затрудненным. Это последнее право арендаторов и нанимателей регулируется по общим положениям гражданского права.

Рассмотренные нами вопросы имеют интерес, главным образом, со стороны юридической конструкции; что же касается правил установления вознаграждения того или другого из заинтересованных лиц, то, как мы видели, здесь выступают те же основания, что и при определении вознаграждения собственника. Вследствие этого мы находим в законодательствах лишь указания на то, что третьи лица должны получить возмещение убытков, проистекших для них от применения экспроприации, не придавая значения тому, имеют ли они непосредственное право требовать вознаграждения, или же их претензии исчисляются в сумме вознаграждения собственника. Французский закон 1841 г. установляет для каждого заинтересованного лица самостоятельное право на вознаграждение; прусский же закон 1874 г. дает это право третьим лицам, по скольку их претензии не погашаются суммой вознаграждения собственника. "Присяжные определяют отдельное вознаграждение для каждой стороны, требующей его на особом основании, как-то собственникам, арендаторам, нанимателям, лицам, имеющим право пользования, и другим заинтересованным, о коих говорено в ст. 21". (Ст. 39 фр. зак.).

"Сумма убытков, понесенных вследствие принудительного отчуждения арендаторами, нанимателями и лицами, имеющими право пользования и сервитутов, возмещается особо, насколько таковая не заключается в сумме вознаграждения за отчуждение недвижимого имущества, или пользование им" (_ 11 прусск. зак. 1874). "Сумма вознаграждения заступает отчуждаемый предмет в отношении всех исков о праве собственности, пользовании и прочих вещных прав, в особенности же относительно вотчинных обременений, гипотечных и поземельных долгов" (_ 45 того же закона).

Русский закон, как было замечено, определяет лишь вознаграждение за право пожизненного пользования; этот личный сервитут, по теории, заменяется правом пользования процентами с суммы вознаграждения собственника; постановление русского закона в этом случае согласно с теорией: "вознаграждение за имущество, состоящее в пожизненном владении, вносится в местное казначейство.... при чем доход с процентных бумаг выдается пожизненному владельцу, a капитальная сумма передается собственнику имения по прекращении прав пожизненного владения" (ст. 589 п. 2 т. X ч. 1 зак. гр.), но отсюда явствует, что закон сравнительно с теорией стесняет право пожизненного владельца, предоставляя ему не самую сумму вознаграждения для пользования ею, a лишь законом установленные проценты с нее; этим сам собою отпадает вопрос об обеспечении собственника со стороны пожизненного владельца. Более широкое и вполне согласное с теорией право предоставляет всякому субъекту права пользования французский закон 1841 г.: "В случаях пользования доходами определяется только одно количество вознаграждения, по соображении всей стоимости недвижимого имения; собственник и пользующиеся доходами осуществляют свои права на сумме вознаграждения, заменяющей для них недвижимость" (ст. 39). Следствием установления такого права является определение обеспечения собственника, которое мы находим в той же 39-й статье: "Пользующийся доходами обязан представить поручительство в обеспечение неприкосновенности капитала. Отцы и матери, имеющие, по силе самого закона, право пользования доходами в имении своих детей, одни только освобождаются от этой обязанности". Из цитированного _ 45 прусского закона 1874 г. можно заключить, что и этот закон заменяет право пользования правом получения процентных денег с суммы вознаграждения.