1.1. Общие требования к договорам аренды

Правовому регулированию различных видов арендных отношений посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 625 кодекса, к отдельным видам договоров аренды и договорам аренды отдельных видов имущества применяются общие положения об аренде.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ договор аренды относится к числу гражданско-правовых договоров, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Виды имущества, которые могут быть переданы в аренду, перечислены в пункте 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ.

Объектом аренды может быть лишь та вещь, которая не теряет своих натуральных свойств в процессе ее использования, то есть непотребляемая. Например, земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инструмент и т. п.

Как и в любом другом договоре, в договоре аренды надо определить ряд существенных условий, по которым стороны должны прийти к соглашению. Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ, к числу существенных относятся:

- условия о предмете договора;

- условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

- все те прочие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Для договора аренды имущества наиболее существенным условием является собственно объект аренды. Поэтому договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно квалифицировать имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, то есть состав имущества, его местонахождение и т. п. В противном случае договор аренды признается незаключенным.

Арендодателем может быть либо его собственник, либо иное лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Сдавая имущество в аренду, арендодатель распоряжается этим имуществом. Следовательно, арендодателем может выступать только тот, кто наделен соответствующими полномочиями. Например, такие полномочия имеют государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия действительного собственника имущества, то есть государства. Поэтому, заключая договор аренды, арендатор должен получить от арендодателя соответствующие письменные подтверждения его прав на заключение таких договоров.

Договор аренды, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, обязательно должен иметь письменную форму. Договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Порядок такой регистрации установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Статьей 624 Гражданского кодекса РФ особо оговаривается форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Договор аренды имущества с правом его выкупа арендатором должен быть заключен в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Требования к форме таких договоров установлены статьей 550 в отношении продажи недвижимого имущества и статьей 560 кодекса - в отношении продажи предприятия как имущественного комплекса. Суть этих требований состоит в том, что договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В том же случае, если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены следующие документы:

- акт инвентаризации;

- бухгалтерский баланс;

- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

- перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи к покупателю, а также договор продажи предприятия как имущественного комплекса подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями Закона N 122-ФЗ.

Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой письменной форме.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса РФ, в договоре аренды необязательно указывать срок аренды имущества. В данном случае договор считается заключенным на неопределенный срок. При этом в любое время каждая из сторон такого договора имеет право отказаться от исполнения обязательств по данному договору. Однако при одном условии: другую сторону по договору надо предупредить о его расторжении за один месяц (в случае аренды недвижимости - за три месяца).

Обратите внимание: как показывает арбитражная практика, заключая бессрочные договоры аренды недвижимого имущества, организации могут избежать их государственной регистрации. Данная точка зрения высказана, например, в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"". В нем сказано, что в государственной регистрации не нуждается договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в предусмотренный договором срок, а при отсутствии установленного договором срока передачи имущества - в разумный срок. Если арендодатель нарушит сроки, установленные договором, арендатор вправе истребовать арендованное имущество или расторгнуть договор. Кроме того, он может потребовать от арендодателя возместить ему причиненные убытки.

Арендодатель не отвечает за те недостатки арендованного имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или заранее были известны арендатору. Кроме того, арендодатель не отвечает за те недостатки имущества, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества, передаваемого в аренду. Ответственность за недостатки переданного в аренду имущества во всех остальных случаях возлагается на арендодателя. При этом речь идет о таких недостатках, которые не позволяют надлежащим образом использовать арендованное имущество по его прямому назначению как полностью, так и частично.

В свою очередь арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату (ст. 614 ГК РФ). Согласно статье 654 Гражданского кодекса РФ, договор, в котором не указан размер арендной платы, считается незаключенным. Здесь также есть исключение: договор аренды движимого имущества, в котором не указан размер арендной платы, считается заключенным на условиях, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.