1.2. Требования законодательства к операциям по аренде недвижимого имущества

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимому имуществу (или недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей - леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Иными словами, все те объекты, которые невозможно переместить, не причинив им несоразмерный ущерб. Кроме того, к недвижимому имуществу относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Согласно статье 132 Гражданского кодекса РФ, недвижимым имуществом признается также предприятие в целом как имущественный комплекс. Речь идет о таком предприятии, для которого законодательством установлен специальный правовой режим, связанный, в частности, с удостоверением состава предприятия, его передачей, обеспечением прав кредиторов и т. д.

Предприятию, выступающему в качестве объекта гражданских прав, присущи следующие отличительные признаки.

1. Предприятие - это единый имущественный комплекс, включающий в себя все виды имущества, предназначенные для осуществления его деятельности, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, все виды задолженности, а также права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания и все другие исключительные права. Таким образом, при любых сделках с таким предприятием (в том числе и арендных операциях) предметом данных сделок являются все вышеперечисленные виды имущества. Исключения из данного правила может предусматривать закон или договор. Например, в соответствии с пунктом 2 статьи 340 Гражданского кодекса РФ в состав предприятия, являющегося предметом ипотеки, помимо указанного имущества входят права требования и исключительные права, которые залогодатель может приобрести после заключения договора ипотеки. А статьи 559 и 656 Гражданского кодекса РФ устанавливают, что в случае продажи или передачи предприятия в аренду права продавца (арендодателя), полученные им на основании лицензии, не подлежат передаче покупателю (арендатору).

2. Под предприятием понимается такой имущественный комплекс, который используется именно для осуществления предпринимательской деятельности. Данный комплекс может находиться в собственности государства или муниципального образования, коммерческой организации, созданной в форме хозяйственного общества или товарищества, производственного кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей предпринимательскую деятельность, и т. п.

3. Коммерческие сделки с предприятием в данном его качестве (в том числе и передача его в аренду) не влекут за собой прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности, которая осуществлялась арендодателем, то есть в данном случае под объектом рассматривается весь имущественный комплекс "в работе".

4. Юридическое лицо, с имущественным комплексом которого совершают сделку, не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.

Предприятие (как в целом, так и по частям) может быть объектом различных сделок - купли-продажи, залога, аренды, наследования. В качестве части имущественного комплекса может выступать и имущество филиала. Например, какие-либо права и обязанности данного филиала, которые были приобретены от имени юридического лица.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Регистрации в данных случаях подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты и т. д. В отдельных случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на вновь создаваемое или передаваемое по договору недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости.

Перечислим основные требования к оформлению операций по данному виду аренды.

Операцию по аренде недвижимого имущества, одним из участников которой является юридическое лицо, надо оформить письменным договором. Данное требование установлено статьей 609 Гражданского кодекса РФ. В договоре аренды следует указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, и размер арендной платы. Если такие данные отсутствуют, то договор не может считаться заключенным.

В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса РФ при передаче здания или сооружения от арендодателя арендатору необходимо составить передаточный акт. Здание или сооружение считается переданным арендатору после того, как он получит его во владение или пользование и подпишет соответствующий акт. Если одна из сторон откажется подписать этот документ, то это рассматривается как отказ соответственно арендодателя передать имущество, а арендатора - его принять. После того как истечет срок действия договора, арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту.

Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. В их число входят и операции по аренде недвижимого имущества. При этом, согласно статье 651 Гражданского кодекса РФ, такой регистрации подлежат договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок более одного года. В соответствии со статьей 26 Закона N 122-ФЗ данные договоры считаются заключенными только с момента государственной регистрации. Незарегистрированные договоры считаются недействительными.

В договоре аренды недвижимого имущества надо указать, кто будет оплачивать его государственную регистрацию.

Согласно статье 652 Гражданского кодекса РФ, арендатор, беря в аренду здание, одновременно приобретает и право пользования земельным участком, на котором оно расположено. Условия пользования таким земельным участком должны быть изложены в договоре аренды.