4.1. Понятие и виды жилищных правоотношений

Нормы жилищного права предназначены и существуют для того, чтобы регулировать общественные отношения по пользованию жи­лищем, а также смежные с ними отношения, признанные действую­щим законодательством жилищными. Однако не любое отношение по пользованию жилищем может быть подвергнуто воздействию пра­вовых норм. Такому воздействию подвергаются лишь те обществен­ные отношения, целесообразность регулирования которых очевидна и оправданна. Например, нет особой необходимости регулировать отношения соседства в коммунальной квартире, и, напротив, суще­ствует острая потребность регулирования отношений по поводу пользования общим имуществом жилого дома. Таким образом, не всякое общественное отношение по пользованию жилищем высту­пает в форме жилищного правоотношения. В этой форме выступают лишь те реальные общественные отношения, которые урегулирова­ны нормами жилищного права либо сложились в результате такого регулирования. Жилищное правоотношение есть, следовательно, реальное общественное отношение, урегулированное нормами жи­лищного права.

' САПП РФ. 1993. № 12. Ст. 1000.

' Жилищное законодательство: Сб. нормативных актов и документов / Сост. П.В. Крашенинников и др. С. 282-283.

В жилищном праве, как и в ряде других отраслей права, различают регулятивные и охранительные жилищные правоотношения. Право­отношения первого вида связаны с дозволенной деятельностью по пользованию жилищем. Таковы, например, правоотношения, скла­дывающиеся в связи с обменом жилых помещений. Данные правоот­ношения возникают из правомерных действий лиц, участвующих в процессе обмена. Правоотношения второго вида возникают в связи с совершенными правонарушениями. Так, за нарушение правил пользо­вания жилыми помещениями, включая самовольное переоборудова­ние и перепланировку жилых помещений, виновные лица несут от­ветственность согласно ст. 142 КоАП. Данные правоотношения воз­никают тогда, когда жилищные права граждан или организаций нарушены.

Помимо деления жилищных правоотношений на регулятивные и охранительные существует их дифференциация на материальные и процессуальные правоотношения.

Материальные жилищные правоотношения складываются по по­воду реализации прав и обязанностей субъектов данных отношений. Примером подобного рода правоотношений может служить отноше­ние, возникшее в результате реализации собственником квартиры сво­его права на ее залог. Процессуальные жилищные правоотношения складываются по поводу процедуры возникновения, изменения или прекращения жилищных правоотношений. Например, при обращении взыскания на заложенную квартиру складываются процессуальные отношения между залогодержателем и судом.

Состав жилищных правоотношений напрямую зависит от харак­тера общественных отношений, составляющих предмет жилищного права. Поскольку основу предмета жилищного права образуют отно­шения по пользованию жилищем, постольку, будучи урегулирован­ными правовыми нормами, они и составят основную группу жилищ­ных правоотношений. К этой группе примыкают правоотношения в области управления жилищной сферой, эксплуатации и обслужива­ния жилых домов, в области предоставления жилых помещений, в сфере оплаты жилья и коммунальных услуг.

В свою очередь правоотношения по пользованию жилищем име­ют несколько разновидностей^. Первую разновидность составляют

правоотношения по постоянному пользованию жильем. Эти право­отношения характеризуются бессрочностью прав пользователей и самостоятельностью их реализации. Таковы, например, правоотно­шения пользования жилым помещением, в основе которого лежат право собственности на жилище, право пожизненного пользования договор социального найма жилого помещения, право члена семьи собственника, в том числе бывшего, а также право члена семьи на­нимателя и члена жилищного кооператива.

Вторую разновидность правоотношений по пользованию жили­щем образуют правоотношения, возникающие из срочных догово­ров. Эти правоотношения характеризуются производностью (вторич-ностыо) прав пользователей и их зависимостью от прав собственни­ка или нанимателя жилого помещения. Таковы, например, право­отношения пользования жилым помещением, в основе которого ле­жит договор коммерческого найма, договор аренды, а также дого­вор поднайма (субаренды) и договор найма служебного жилого по­мещения.

Третья разновидность правоотношений по пользованию жили­щем представлена правоотношениями, складывающимися между наймодателем и временными (сезонными) работниками, учащими­ся, лицами, пользующимися жилыми помещениями маневренного фонда или фонда для беженцев и вынужденных переселенцев. Эти правоотношения характеризуются ограниченным объемом право­мочий по пользованию жилищем и ограниченным сроком их суще­ствования. Ограниченный объем правомочий пользователей в дан­ном случае может быть продемонстрирован невозможностью с их стороны приватизировать занимаемое жилое помещение (ч. Зет. 12 Закона РФ от 24.12.92 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. Федеральных законов от 12.01.96 № 9-ФЗ; от 21.04.97 № 68-ФЗ; от 10.02.99 № 29-ФЗ; от 17.06.99 №113-ФЗ; от 08.07.99 № 152-ФЗ)).'

Структуру жилищного правоотношения образуют его элементы, в качестве которых выделяются субъекты правоотношения, объек­ты правоотношения и содержание правоотношения, включающее субъективные права и юридические обязанности участников право­отношения.

' Такое доение предлагается, например, И.Б.Мартковнчем (см.: Марткович И.Б. Жилищное право: закон и практика. С. 1 13-1 14).

' ВСНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913; 1999. № 7. Ст. 876; № 25. Ст. 3042; № 28. Ст. 3485.