5.1. Понятие и виды жилищного фонда

Действующее определение понятия «жилищный фонд» содержит­ся в ст. 1 Закона РФ от 26.12.92 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. Федеральных законов от 12.01.96 № 9-ФЗ; от 21.04.97 № 68-ФЗ; от 10.02.99 № 29-ФЗ; от 17.06.99 № 113-ФЗ;от08.07.99№ \52-ФЗуЖилищныйфонд—ттосоъокупностъ всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-при­юты, дома маневренного фонда, жилые помещения, из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, при­знанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служеб-

' ВСНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913; 1999. №7. Ст. 876; №25. Ст. 3042; №28. Ст. 3485.

ные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Как следует из содержания данного определения, законодатель по аналогии со ст. 4 ЖК пошел по пути перечисления первичных элементов, образующих в сочетании комплекс материальных объек­тов, которые по отдельности и все вместе отвечают критерию при­годности для проживания. Легко видеть, что в приведенном опреде­лении жилищный фонд содержит в качестве элементов как жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания в них, так и жилые помещения, пригодные только для временного проживания (общежития, дома маневренного фонда, гостиницы-приюты). Пере­чень жилых помещений, входящих в состав жилищного фонда, со­гласно определению, не является закрытым, он в известной степени примерный, поскольку выражение «иные жилые помещения в дру­гих строениях» позволяет дополнить элементный состав фонда та­кими, например, специфическими объектами, как жилые помещения в строениях казарменного типа.

Требует соответствующего пояснения содержащаяся в определе­нии жилищного фонда фраза: «... независимо от форм собственнос­ти». В основе этой фразы лежит политэкономический постулат о многообразии форм собственности, который не имеет гражданско-правового смысла. Это следует из того, что в настоящее время граж­данское законодательство не проводит каких-либо различий в содер­жании прав собственника, будь он публичным образованием, юри­дическим либо физическим лицом. Границы осуществления права собственности также ни в коей мере не зависят от разновидности субъектов этого права.

Иное дело правовой режим использования объектов права соб­ственности. Он может быть различен для разного вида имуществ. Например, жилые помещения предназначены для проживания граж­дан (п. 2 ст. 288 ГК). Данное правило распространяется на всех соб­ственников жилищного фонда.

Понятие жилищного фонда — родовое. Видовые его отличия мо­гут устанавливаться, исходя из различных критериев. При этом лю­бой из избранных критериев должен, по общему правилу, опираться на единое классификационное основание. Таких классификационных оснований для дифференциации понятия «жилищный фонд» может быть несколько. Наиболее широко используются в законодательстве и литературе основания: а) по формам собственности; б) по правовому режиму использования;

в) по основаниям предоставления жилых помещений в пользование; г) по видам жилых домов; д) по формам использования.

Современная (действующая) классификация жилищных фондов со­держится в ст. 7 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной по­литики». Она включает четыре вида жилищного фонда, а именно: — частный жилищный фонд; — государственный жилищный фонд; — муниципальный жилищный фонд; — общественный жилищный фонд.

В отдельную статью (ст. 12 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики») вынесен жилищный фонд социального исполь­зования. Указанное обстоятельство дает основание формально не от­носить данную разновидность фондов к самостоятельному виду. Этот фонд следует рассматривать в качестве совокупности жилых поме­щений с особым режимом пользования, которые входят в состав ос­новных видов жилищного фонда.

В литературе по жилищному праву предложенная законодателем классификация фондов не считается безупречной, хотя в официаль­ных документах оценивается как «четкая»'. Одной из причин, по ко­торым содержащаяся в названном Законе классификация не может быть признана удовлетворительной, является нарушение единства классификационного основания при определении перечня видов жилищного фонда. Действительно, если деление фондов на частный, государственный и муниципальный проведено по субъектам права собственности, что коррелирует с нормами ст. 212 ГК о круге лиц, в собственности которых может находиться имущество, то включение в один ряд с названными видами жилищного фонда общественной его разновидности лишает установленный законодателем перечень логического начала.

Если придерживаться принципа деления жилищного фонда по субъектам права собственности, то общественный фонд следовало бы отнести к частному жилищному фонду, а именно к тому его под­виду, который находится в собственности юридических лиц. Однако подобное отнесение юридически корректно лишь в том случае, если общественное объединение, существующее, как известно, в органи­зационно-правовых формах общественной организации, обществен­ного движения, органа общественной самодеятельности, обществен-

' См., напр.: Толстой Ю. К. Жилищное право. С. 19-22; Седугин П. И. Жилищное право. С. 55; Жилище: Государственная целевая программа, п. 2, разд. II.

ного фонда, общественного учреждения, осуществляет права юриди­ческого лица'.

В отличие от частного жилищного фонда из общественного фон­да может быть сформирован жилищный фонд социального исполь­зования (ч. 2 ст. 12 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).

До недавнего времени был легально определен еще один вид жи­лищного фонда, а именно жилищный фонд в коллективной собствен­ности. Его бывшему закреплению в законодательстве способствовал зарождавшийся в отечественной жилищной сфере механизм форми­рования кондоминиумов, требовавший для своего правового опосре-дования схемы многосубъектной собственности. Очевидно, что се­годня, исходя из существующего определения жилищного фонда и возможности быть представленными в кондоминиуме в качестве соб­ственников частных лиц, государства (в том числе субъекты РФ) и муниципальных образований, нет особой необходимости искусственно конструировать подобную разновидность жилищного фонда.

Представляется, что существующая ныне классификация жилищ­ных фондов нуждается в корректировке. В преддверии принятия но­вого Жилищного кодекса РФ можно предложить следующую клас­сификацию, в основу которой положено единое классификационное основание, базирующееся на факторе принадлежности жилищного фонда, расположенного на территории России:

а) федеральный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, находящиеся в собственности Российской Федерации;

б) государственный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, находящиеся в собственности субъектов РФ;

в) муниципальный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, находящиеся в собственности муниципальных образований;

г) частный жилищный фонд, в состав которого входят жилые по­мещения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц. В свою очередь каждый из четырех основных видов жилищного фонда может быть подвергнут более дробной классификации, бази­рующейся на различных классификационных основаниях, в том чис­ле и по основанию правового режима пользования жилым помеще­нием (собственность, рента, коммерческий наём, социальный наём, поднаём, аренда и т.п.).

' Об общественных объединениях: Федеральный закон от 19.05.95 № 82-ФЗ (вред. Федеральныхзаконовот 17.05.97 №78-ФЗ: от 19.07.98№ 1 12-ФЗ);ст. 7-12, 30//СЗРФ. 1995. №21. Ст. 1930; 1997. 320. Ст. 2231; 1998. №30. Ст. 3608.