5.2. Частный жилищный фонд

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона РФ «Об основах федеральной жи­лищной политики» частный жилищный фонд образуют два подвида: фонд, находящийся в собственности граждан, и фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собствен­ников). В состав фонда, находящегося в собственности граждан, входят индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и при­обретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно­строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взно­сом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, кварти­ры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Жилые помещения могли принадлежать гражданам на праве соб­ственности практически на протяжении всего новейшего периода оте­чественной истории. Несмотря на декрет В ЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене права частной собственности на недвижимость в горо­дах»' значительная часть жилых строений в сельской местности оста­валась в собственности граждан. В 1922 г. даже было признано целе­сообразным демуниципализировать (вернуть бывшим собственникам) часть маломерных домов^ Впоследствии, до 1948 г., жилые строения могли принадлежать гражданам как на праве собственности, так и на праве застройки, которое было упразднено Указом Президиума Вер­ховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. «О праве граждан на по­купку и строительство индивидуальных жилых домов»\ В соответ­ствии с п. 1 названного акта каждый гражданин и каждая гражданка СССР имели право купить или построить для себя на праве личной собственности жилой дом в один или два этажа с числом комнат от одной до пяти включительно как в городе, так и вне города.

В 60-х гг. право личной собственности на жилой дом было зак­реплено в ГК РСФСР. Так, ст. 106 устанавливала правило, дозволяю­щее гражданину иметь в личной собственности один дом или часть одного дома. При этом был определен предельный размер жилого дома или его части (частей), который недолжен превышать 60 кв. м жилой площади.

Ныне в действующем законодательстве закреплен совершенно иной принцип. В соответствии с ч. Зет. 6 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» частная собственность на недви-

' СУ РСФСР. 1918. №62. Ст. 674. ^ Бюллетень Наркомвнудел. 1922. № 3-4. ^ ВВС СССР. 1948. №36.

жимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по коли­честву, размерам и стоимости. Аналогичное правило сформулирова­но ив п. 2 ст. 213. ГК, согласно которому количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничивается, за исключением случаев, установленных за­коном. Гарантией прав гражданина на недвижимость в жилищной сфере является норма ст. 10 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», запрещающая принудительное изъятие недви­жимости без согласия собственника. Принудительное изъятие по ос­нованиям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия соб­ственника может проводиться лишь на основе решения суда или ар­битражного суда.

В структуре жилищного фонда, принадлежащего гражданам, вы­делены квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных коо­перативов с полностью выплаченным паевым взносом, а также квар­тиры в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир. Го­воря о принадлежности квартир гражданам на праве собственности в домах ЖСК, необходимо отметить, что подобный режим установлен по Закону СССР «О собственности в СССР», вступившему в действие с 1 июля 1990 г. Статьей 7 данного Закона было предусмотрено, что член жилищного кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на нее. Аналогичное правило было включено и в За­кон РСФСР «О собственности в РСФСР» (п. 2 ст. 13)'. Ранее действо­вавшее законодательство не допускало возникновения права собствен­ности гражданина на жилое помещение в домах ЖСК. Так, в Пример­ном уставе жилищно-строительного кооператива, утвержденном Постановлением СНК РСФСР от 13.10.39 № 634, равно как и в При­мерном уставе жилищностроительного кооператива, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР от 02.10.65 № 1143, со­держались нормы, устанавливающие право каждого члена коопера­тива на постоянное пользование жилым помещением, предоставлен­ным в соответствии с размером его пая^

В настоящее время режим права собственности на жилое поме­щение в домах ЖК с полностью выплаченным паевым взносом со­хранен. Более того, факт внесения паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное члену соответствующего

'ВСНД и ВС РСФСР. 1990. №22. Ст. 260. ^ СП РСФСР. 1939. № 12. Ст. 43; СП РСФСР. 1965. № 23. Ст. 144.

кооператива, согласно п. 4 ст. 218 ГК выступает в качестве основания приобретения права собственности.

Не вполне ясны фигуры владельцев квартир, расположенных в домах товариществ индивидуальных владельцев, как, впрочем, и ста­тус самих товариществ (ч. 1 ст. 7 Закона РФ «Об основах федераль­ной жилищной политики»). Очевидно, что упомянутые товарищества не относятся к числу товариществ собственников жилья, поскольку законодатель в первой редакции Закона отнес жилые помещения кон­доминиумов (именно так назывались в ранее действовавшей ст. 8 данного Закона товарищества собственников) к жилищному фонду в коллективной собственности, но не к частному жилищному фонду. Кроме того, наличие фигуры индивидуального владельца в качестве единственно возможного субъекта — члена товарищества исключает участие в товариществе индивидуальных владельцев публичных соб­ственников и юридических лиц. Поэтому одним из возможных объяс­нений появления в тексте Закона упоминания о подобного рода объе­динениях граждан будет являться ст. 21 Закона РФ от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федера­ции» (в ред. Закона РФ от 23.12.92 №4199-1; Федеральных законов от 11.08.94 № 26-ФЗ;№ от 28.03.98 № 50-ФЗ; от 01.05.99 № 88-ФЗ)', которая дозволяет собственником приватизированных жилых поме­щений для целей обслуживания и ремонта последних образовывать товарищества. На практике известны случаи нормативного регулиро­вания создания подобных товариществ. Так, в соответствии с Поста­новлением Правительства Москвы от 24.08.93 №813 утверждено «По­ложение о порядке передачи домов в управление жилищным товари­ществам и взаимодействие с муниципальными органами в вопросах содержания и ремонта жилищного фонда», к которому прилагается примерный устав жилищного товарищества собственников. В п. 5.1 данного устава определено, в частности, что в члены товари­щества принимаются граждане, имеющие в собственности квартиры по местонахождению товарищества^

В состав фонда, находящегося в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), входят жилые дома и жилые помещения, построенные или приобретенные за счет их средств,

' ВСНД и ВС РСФСР. 1991. №28. Ст. 959; ВСНД и ВС РФ. 1993. №2. Ст. 67; СЗ РФ. 1994. №16. Ст. 1864; 1998. №13. Ст. 1472; 1999. №18. Ст. 2214.

^ Рыночные отношения в жилищной сфере: Сб. законодательных актов и граж­данско-правовых документов/Сост. В.Н.Иванов. М„ 1995. С. 162.

в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных коопе­ративов с не полностью выплаченным паевым взносом.

Круг субъектов, которые владеют данным подвидом частного жилищного фонда, достаточно широк. К юридическим лицам, со­зданным в качестве частных собственников, относятся акционерные и другие хозяйственные общества и товарищества, производствен­ные кооперативы (артели), общественные и религиозные организа­ции (объединения), благотворительные и иные фонды, ассоциации (союзы), некоммерческие партнерства, автономные, некоммерческие организации, товарищества собственников жилья, потребительские кооперативы, в том числе жилищные и жилищно-строительные коо­перативы.

В качестве оснований возникновения права собственности на объекты жилищного фонда закон называет строительство, а также приобретение названных объектов, осуществленные за счет средств юридических лиц. Строительство жилых домов может происходить по различным схемам и источникам финансирования. Регулирова­ние этой сферы общественных отношений осуществляется специ­альным законодательством, основу которого составляют федераль­ные законы, которые определяют ведущие принципы правового ре­жима строительной деятельности. В их числе следует назвать Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федера­ции, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. Феде­рального закона от 02.01.2000 № 22-ФЗ)', гл. 37 ГК.

Приобретение жилых домов и жилых помещений юридически­ми лицами может иметь место по различным основаниям. Это преж­де всего гражданско-правовые сделки купли-продажи, мены и т.п.

В соответствие с п. 2 ст. 671 ГК юридическое лицо может исполь­зовать жилое помещение только для проживания граждан.