5.6. Жилищный фонд социального использования

Жлищный фонд социального использования не является самосто-ятельньш видом жилищного фонда. В его состав входят жилые поме­щения, жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставленные в пределах нормы жилой площади, а также жилые помещения в коммунальных кварти­рах, специализированные дома и жилые помещения в них. Таким образом, квалифицирующими признаками данной категории жилищ­ного фонда выступают:

— заселенность жилых помещений на условиях договора найма; — нормированность предоставленного жилого помещения по площади (норма жилой площади) или по условиям и основаниям проживания (специализированные дома).

Первый из названных признаков достаточно условен, поскольку в п. 1 ст. 672 ГК установлено правило, в соответствии с которым в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Таким образом, наблюдается некоторая неточность в конструировании понятия «жи­лищный фонд социального использования» посредством употреб­ления для этой цели признака заселенности на условиях договора найма. Если строго придерживаться правила ч. 1 ст. 12 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», то по смыслу ст. 672 ГК по договору социального найма может быть предоставле­но только заселенное (выделено нами. — О.Г.) жилое помещение. Поэтому, на наш взгляд, ч. 1 ст. 12 Закона РФ «Об основах федераль­ной жилищной политики», следует дополнить, включив после слова «заселенных» фразу «или предназначенных для заселения».

Второй признак жилищного фонда социального использования характеризуется требованием соблюдения нормы жилой площади (12 кв. м на одного человека), а также условиями и основаниями про­живания, связанными с особенностями специализированного жилья. Требование соблюдения нормы жилой площади также представляет­ся весьма условным, поскольку:

— жилое помещение по договору социального найма предостав­ляется в пределах нормы;

— размер занимаемого по договору социального найма жилого помещения может значительно превышать норму жилой площади.

Условия и основания проживания в специализированных домах от­личаются от условий и оснований проживания в домах, заселенных по правилам социального найма. Так, в соответствии с п. 11 Примерного положения об общежитиях, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.88 №328 (в ред. Постановления Правитель­ства РФ от 23.07.93 № 726)', жилая площадь в общежитии предоставля­ется в размере не менее 6 кв. м на одного человека. Основанием для проживания в общежитии является недоговор социального найма, а ордер на жилую площадь в общежитии либо, в отношении студенчес­ких общежитий, ордер и договор о взаимной ответственности^ В обще­житиях для лиц, страдающих психическими расстройствами и утратив­ших социальные связи, основанием для проживания является направ­ление врачебной комиссии.

Из отмеченного выше следуют по крайней мере два вывода; — пользование жилым помещением по договору социального найма не является единственным основанием отнесения жилищного фонда к социальной его категории;

— жилищный фонд социального использования удовлетворяет как постоянную, так и временную потребность в жилище.

Социальная значимость этой категории жилищного фонда пре­допределена тем обстоятельством, что граждане, нуждающиеся в жилище или в улучшении жилищных условий, могут благодаря ин­ститутам специализированных домов и социального найма повысить качество своего проживания. Наличие подобной возможности сви­детельствует о поддержке со стороны государства путем предостав­ления жилища не только малоимущих граждан, но и студентов, вы­нужденных переселенцев, лиц, признанных беженцами, одиноких престарелых, инвалидов, ветеранов. В основе подобного рода госу­дарственной поддержки сохраняется распределительный принцип, который на протяжении длительного периода был главенствующим в отечественном жилищном секторе, являвшемся перманентно убы­точным. Ныне практика распределения жилья сохранилась, но уже в значительно меньших масштабах и в рамках тех обязательств госу­дарства, которые оно исполняет в соответствии с ч. Зет. 40 Консти­туции РФ. Например, согласно ст. 9 Закона РФ «О приватизации жи­лищного фонда в Российской Федерации», сохранен порядок предо­ставления жилых помещений в домах государственного и

'СП РСФСР. 1988. № 178. Ст. 95; САПП РФ. 1993. №31. Ст. 2860. ^Российские вести. № 164, 1995.31 авг.

муниципального жилищного фонда на условиях договора найма ин­валидам Великой Отечественной войны и приравненным к ним ли­цам, инвалидам труда и инвалидам с детства, ветеранам войны, семь­ям погибших при исполнении государственных обязанностей, семьям с доходами ниже официально установленного прожиточного мини­мума, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Действующее законодательство предусматривает режим .социаль­ного найма жилого помещения не только для вновь получающих жи­лье граждан, но и для граждан, проживающих по договору найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищ­ных фондов, независимо от времени получения жилья и площади за­нимаемого помещения.

Важным моментом при формировании жилищного фонда соци­ального использования является дозволение законодателя организо­вывать социальное жилье в строго определенных видах жилищного фонда. В соответствии с ч. 2 ст. 12 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» жилищный фонд социального использования формируется с обеспечением гласности из государственного, муни­ципального и общественного жилищных фондов. В литературе встре­чаются и иные точки зрения на состав основных видов жилищного фонда, с использованием которых образуется социальный фонд. Так, Н.Е. Сосипатрова, опираясь на Конституцию РФ (видимо, ч. 3 ст. 40), делает вывод, что к жилищному фонду социального использования «... отнесен и частный жилищный фонд, предоставленный для прожи-вания социально незащищенным категориям граждан, указанным в законе»'. На самом деле, в ч. Зет. 40 Конституции РФ установлено правило, в соответствии с которым малоимущим, иным указанным в Законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бес­платно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

А.А. Титов, наоборот, искусственно сужает перечень основных видов жилищного фонда, из которых может быть сформирован соци­альный фонд. На страницах Комментария к Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» содержится утверждение о том, что «на вопрос о жилищных фондах, из которых формируется жилищ­ный фонд социального использования, дан конкретный ответ в ст. 672

' Сосипатрова Н. Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Го­сударство и право. 1997. №4. С. 13.

ГК: по договору социального найма жилые помещения предоставля­ются гражданам в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования»'.