1.1. К жилищной проблеме

ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ

ГК — Гражданский кодекс Российской Федерации ГК РСФСР — Гражданский кодекс РСФСР ЖК—Жилищный кодекс РСФСР Конституция РФ — Конституция Российской Федерации КоАП — Кодекс РСФСР об административных правонарушениях УК — Уголовный кодекс Российской Федерации ВВС (СССР, РСФСР) - Ведомосга Верховного Совета СССР (РСФСР) ВСНД и ВС (РСФСР, РФ) - Ведомости съезда народных депута­тов и Верховного Совета (РСФСР, РФ) СЗ (СССР, РСФСР) - Свод Законов СССР (РСФСР) СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации СП (СССР, РСФСР, РФ) - Собрание постановлений (СССР, РСФСР,

РФ) САПП РФ - Собрание актов Президента и Правительства РФ

Большинство исследователей, занимающихся анализом феноме­на жилищного права, обращаются прежде всего к рассмотрению так называемой жилищной проблемы. Мы в этом отношении не будем исключением, но определим вначале существо предмета, о котором идет речь. Итак, в чем заключается суть жилищной проблемы?'. Она заключается, конечно, не в решении вопроса тривиальной обеспе­ченности крышей над головой как элементарного средства биологи­ческого существования (хотя потребность в подобном средстве за­нимает не последнее место в жизни отдельных членов общества), но в создании системы, которая способна удовлетворить потребность каждого члена общества в жилище, отвечающем запросам индивида и уровню экономического развития этого общества.

В историческом плане жилищная проблема была поставлена пе­ред обществом и государством, что называется, с незапамятных вре­мен, но ее решению пока не видно конца. Этому, на наш взгляд, пре­пятствуют два обстоятельства.

Первое из них заключается в том, что определить границы разум­ных желаний индивида относительно его потребности в жилище труд­но, если не невозможно, поскольку удовлетворенность каждого чело­века в этом отношении основывается не на абсолютной, а на относи­тельной величине, а именно на соотношении притязаний субъекта и его материальных возможностей. В этом смысле каждый имеет свою собственную сферу возможного, исходя из объема которой и удовлет­воряет свою жилищную потребность.

'См., напр.: Аскназий С. И., Брауде И.Л., Пергамент А. ^.Жилищное право. М. 1956. С. 5; НикитюкП.С. Жилищное право, Кишинев, 1985. С. 10; МартковичИ.Б. Жилищноеправо: законипрактика. М., 1990. С. 5; ТолстойЮ.К. Жилищноеправо. м . 1996. С. 3.

Второе препятствие вызвано соотношением спроса на жилье и его предложения. В современной жилищной экономике под спросом на жилье понимается его количество, которое хотят приобрести или ис­пользовать как отдельные семьи, так и население в целом. Это количе­ство обратно пропорционально ценам на жилье и прямо пропорцио­нально доходам семьи'.

Предложение жилищного фонда складывается из общего количе­ства жилищ и цен на отдельные жилища. В краткосрочной перспек­тиве предложение жилищного фонда не зависит от цены, по которой продается жилище^.

В известной работе «К жилищному вопросу» Ф. Энгельс показал, что этот вопрос «решается совершенно так же, как всякий другой об­щественный вопрос: постепенным экономическим выравниванием спроса и предложения, а это такое решение, которое постоянно само порождает вопрос заново, то есть не дает никакого решения»^

Эту цитату можно сопоставить с еще одной, принадлежащей Г. По-ляковскому, профессору экономики в школе менеджмента У оллес Кэр-ролл Бостонского колледжа, автору одного из самых современных учеб­ных пособий по жилищной экономике: «На этом рынке (рынке капита­ла. — О. Г.), — угаерждаегд-р Г. Поляковский,—спрос на приобретение жилищного фонда должен уравновешиваться его предложением. Та­ким образом, цены на дома зависят в большей части от того, как много семей желают приобрести жилье в собственность и сколько единиц жи­лищного фонда для такого приобретения имеется на рынке. Увеличе­ние спроса на жилье приведет к повышению цен, а увеличение его предложения—кихснижению....Вдолгосрочнойперспективерынок жилищного фонда должен уравнять цены на жилье с затратами на его строительство. В краткосрочной перспективе эти две величины могут значительно отличаться друг от друга вследствие неизбежных задер­жек и отставаний, свойственных процессу строительства. Например, если спрос на владение жилой площадью резко возрастает, а предложе­ние жилищного фонда остается без изменения, цены поднимутся. До тех пор пока они превышают затраты на строительство, ввод нового жилья идет полным ходом. Но, по мере того как вновь построенный жилой фонд попадает на рынок, спрос удовлетворяется и цены начина­ют падать, приближаясь к уровню затрат на строительство»^.

' Жилищная экономика: Пер. с англ. М., 1996. С. 23. ^ Там же. С. 26-27.

^ Маркс К., Энгельс Ф. Избр. произв. В 3-х т. Т. 2. М., 1980. С. 344. * Жилищная экономика: Пер с англ. С. 39-40.

Таким образом, говоря о перспективе решения жилищной про­блемы, мы должны иметь в виду то, что отмеченные выше обстоя­тельства не позволяют разрешить эту проблему в принципе. Мы мо­жем говорить лишь о решении некоторых частных вопросов в рам­ках общей проблемы. Эти частные вопросы многочисленны и разнообразны. Их наличие во многом зависит от способа производ­ства, а также от порожденных им экономических и социальных усло­вий. Данные вопросы можно условно назвать кратковременными. К их числу следует отнести, например, вопрос о частной собственнос­ти на жилище, возникший в период обобществления частновладель­ческого жилищного фонда в1918г.0н был решен директивным ме­тодом, путем издания Декрета ВЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах»'.

Между тем существуют и долговременные жилищные вопросы, которые уходят корнями в далекое прошлое. Их невозможно бьшо разрешить в рамках капиталистического способа производства, не­изменными остались они и в период социалистического строитель­ства. Одним из таких вопросов является вопрос улучшения жилищ­ных условий людей.

В условиях социалистической системы хозяйства, как показала практика, вопрос улучшения жилищных условий также оказался не­разрешимым. Вопреки предначертаниям основоположников идеи но­вого общественного устройства ликвидация капиталистического спо­соба производства не только не устранила этот вопрос, но и показа­ла, что жилищная нужда — это такой же атрибут социализма, как и предшествовавшего ему строя. По официальным данным, опубли­кованным в конце 80-х гг., более 14% населения проживало в ком­мунальных квартирах, 10% городских жилищ не имели необходи­мых коммунальных удобств, 60 млн кв. метров общей площади жи­лья находилось в ветхих и аварийных домах^. В середине 80-х гг. в СССР была принята программа, согласно которой к 2000 г. каждая семья должна была иметь отдельную квартиру или индивидуальный дом. Но она не была выполнена. При предоставлении бесплатного жилья не учитывались реальная потребность в жилье, уровень дохо­дов граждан и материальное положение семей; и жилье в первую очередь, а таких очередей существовало более 30 разновидностей, получали номенклатурные работники, лица, награжденные правитель-

' СУ РСФСР. 1918. №62. Ст. 674. ^Известия. 1988.27 мая.

ственными наградами, заслуженные деятели науки, культуры, искус­ства и спорта. Иные граждане продолжали стоять в очередях на по­лучение жилья без каких-либо шансов на реализацию своих прав'.

Вопрос об улучшении жилищных условий еще более обострился в условиях перехода к рыночной экономике. В Государственной це­левой программе «Жилище», одобренной Постановлением Совета Министров — Правительства РФ от 20.07.93 № 595, отмечалось, в ча­стности, что ввод жилья сократился с 72,8 млн кв. метров в 1991 г. до 37,9 млн кв. метров в 1992 г. При этом 11 млн семей и одиночек живут в коммунальных квартирах, общежитиях или арендуют жилье у част­ных лиц. Свыше 2 млн человек проживают в ветхих и аварийных до­мах, 17 млн человек располагают жилой площадью менее 5 кв. метров на человека. В очереди на улучшение жилищных условий стоит около Юмлнсемей^

Таким образом, следует констатировать, что современная россий­ская система удовлетворения потребностей граждан в жилище не от­вечает требованиям времени.

Выход из положения видится один: для снижения остроты жи­лищной проблемы необходимо использовать рычаги рыночной эко­номики (в цивилизованном значении этого термина). И этот процесс должен сопровождаться повышением жизненного уровня граждан и созданием внутреннего платежеспособного спроса.