§ 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Действующий Земельный кодекс РФ не содержит специального раз­дела об обороте или сделках с земельными участками. Однако это не означает, что земельное законодательство не регулирует этот круг отно­шений.

В ЗК РФ содержится ряд норм, устанавливающих общие начала оборо­та земельных участков: устанавливаются определенные требования к оборо-тоспособности и соответственно обороту земель, установлены критерии изъ­ятия из оборота и ограничения в обороте земельных участков.

В качестве недвижимого имущества земельный

ПОНЯТИЕ            участок наделен таким правовым качеством, как

ОБОРОТОСПОСОБ-     оборотоспособность. Под оборотоспособностью

НОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО   согласно ст. 129 ГК РФ, установившей общее

УЧАСТКА. ПРАВОВОЕ   понятие оборотоспособности гражданских прав,

РЕГУЛИРОВАНИЕ      следует понимать возможность земельного уча-

ОБОРОТА            стка свободно отчуждаться или переходить от

ЗЕМЕЛЬНЫХ         одного лица к другому в порядке универсально-

УЧАСТКОВ         го правопреемства (наследование, реорганиза-

ция юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Из общего положения об оборо­тоспособности земельных участков исходит и ст. 260 ГК РФ, которая ус­танавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку 132

соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Ограничение или изъятие из оборота определено Земельным кодек­сом как утвержденные законом условия, при которых земельные участки не могут переходить в собственность установленных субъектов (граждан, иностранных граждан, иных лиц — участников оборота), а также не мо­гут быть объектом сделок.

При этом земельные участки, изъятые из оборота, в соответствии с указанной статьей ГК РФ должны быть прямо указаны в законе, а зе­мельные участки, ограниченные в обороте (ограниченно оборотоспособ-ные), определяются в порядке, установленном законом. И в соответствии с ч. 3 указанной ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Таким образом, ограничение, изъятие из оборота, ограничение обо­рота, а также и допущение к обороту земельных участков должно быть урегулировано земельным законодательством, а именно Земельным ко­дексом РФ, иными федеральными законами. К упомянутым федераль­ным законам прежде всего следует отнести те из них, которые устанавли­вают особые требования к обороту иной, прочно связанной с землей не­движимости, и прежде всего природных объектов. В данном случае следует иметь в виду Лесной кодекс Российской Федерации, который ус­танавливает, что лесной фонд РФ находится в федеральной собственно­сти, Водный кодекс Российской Федерации, которым определено, что большинство водных объектов находится в собственности государствен­ной. Упомянутые нормы данных федеральных законов существенно огра­ничивают в обороте земельные участки, на которых расположены эти объекты недвижимости.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование кото­рых для других целей не допускается или ограничивается.

Следует заметить, что сейчас отношения по переходу прав на земель­ные участки путем заключения сделки достаточно активно регулируются законодательством субъектов РФ, и к этому нет четких правовых препят­ствий. Статья 129 ГК РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому ины­ми способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о зем­ле и других природных ресурсах, а законодательство о земле в соответст­вии со ст. 72 Конституции РФ находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Однако, признавая права субъектов, не следует забывать, что ощутимые разногласия в регулировании перехода земельных участков от одного субъекта РФ к другому противоречат необходимости обеспече­ния единого экономического пространства и единой государственной зе­мельной политики на территории Российской Федерации, тем более в ус­ловиях современной нестабильности земельных отношений.

Существующие пробелы в законодательном регулировании сделок с земельными участками в известной степени могут быть оправданы, по­скольку российская правовая система только осваивает рынок земельных Участков, легализованный в стране сравнительно недавно. Для адекватно­го регулирования данных отношений право обязано верно оценивать

133

роль рынка земельных участков в экономических отношениях, социаль­ные и политические последствия развития этого рынка.

Уяснение ограничения оборотоспособности лгал ыиисиис

\лг*пп-1сппс        земельных участков важно в том числе тем,

ОБОРОТОСПОСОБНОСТИ   что согласно Земельному кодексу РФ только ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ   участки, не изъятые из оборота, могут быть

объектами сделок.

Пунктом 4 ст. 27 ЗК РФ устанавливается закрытый перечень земель­ных участков, изъятых из оборота. Это означает, что иными норматив­ными актами, в том числе федеральными законами, не могут быть уста­новлены иные виды земельных участков, изъятых из оборота, в сравне­нии с уже указанными настоящим Кодексом.

В соответствии с ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, заня­тые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

государственными природными заповедниками и национальными

парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 настоящего

Кодекса);

зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены

для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федера­

ции, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие вой­

ска, воинские формирования и органы;

зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены во­

енные суды;

объектами организаций федеральной службы безопасности;

объектами организаций федеральных органов государственной ох­

раны;

объектами использования атомной энергии, пунктами хранения

ядерных материалов и радиоактивных веществ;

объектами, в соответствии с видами деятельности которых созда­

ны закрытые административно-территориальные образования;

исправительно-трудовыми  учреждениями  и  лечебно-трудовыми

профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской

Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации;

воинскими и гражданскими захоронениями;

10)           инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и ком­

муникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государствен­

ной границы Российской Федерации.

Ограничены в обороте находящиеся в государственной или муници­пальной собственности следующие земельные участки:

в пределах особо охраняемых природных территорий, не указан­

ные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установлен­

ных федеральными законами;

занятые находящимися в государственной или муниципальной

собственности водными объектами в составе водного фонда;

занятые особо ценными объектами культурного наследия народов

Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного

наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологиче­

ского наследия;

134

5)             предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, обо­

ронной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27

зк РФ;

не указанные в п. 4 ст. 27 3К РФ в границах закрытых админист­

ративно-территориальных образований;

предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе

морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооруже­

ний навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства,

терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования междуна­

родных транспортных коридоров;

предоставленные для нужд связи;

занятые объектами космической инфраструктуры;

расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотиче­

ских средств;

загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами,

подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации

земли.

К земельным участкам, изъятым из оборота, отнесены в первую оче­редь государственные природные заповедники и национальные парки, как особо охраняемые природные территории, находящиеся в федераль­ной собственности. Согласно ст. 95 ЗК РФ в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняе­мых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражда­нам и юридическим лицам на праве собственности. Далее, изъятыми из оборота являются земли, на которых расположены объекты, обеспечи­вающие государственную безопасность и оборону, а также объекты атом­ной промышленности государства.

В целом, поскольку размещение перечисленных объектов является ос­нованием для изъятия соответствующих земель из оборота, следует считать, что за прекращением (ликвидацией) данных объектов в установленном по­рядке должно следовать снятие запрета на оборот земельных участков.

Земельные участки, изъятые из оборота, могут быть включены в обо­рот при соблюдении условий, установленных специальным законодатель­ством, в зависимости от категории земель либо в зависимости от измене­ний в правовом режиме объекта недвижимости, расположенной на дан­ном земельном участке.

В отношении регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения Земельный кодекс РФ придерживается позиции, согласно ко­торой оборот земель данной категории должен регулироваться специаль­ным федеральным законом. При этом п. 7 ст. 27 ЗК РФ исключение сде­лано для земельных участков сельскохозяйственного назначения, предос­тавленных гражданам для указанных в пункте целей и не изъятых из оборота.