§ 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Земельным кодексом урегулированы особенности купли-продажи зе­мельных участков как особого объекта правовых отношений и особого объ-

135

                , „«^„^ллллиис определить рЗЗМСр ЗСМеЛЬНО-

го участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав зе-

1              Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных

участков. Утвержден Постановлением Совета Министров РФ от 30 мая 1993 г.,

№503 // САПП РФ. 1993. №23. Ст. 2114.

2              Типовой договор купли-продажи (купчей) земельного участка. Утвержден

Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 2 июня 1993 г. // РГ.

1993. 24 июля.

136

екта недвижимости. Положения о купле-продаже земельных участков при этом основаны на принципах и нормах Земельного кодекса РФ, а также на общих положениях о купле-продаже, установленных частью второй ГК РФ.

По договору купли-продажи (в соответствии со

ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА    ст 454 ГК) одна сторона (продавец) обязуется

КУПЛИ-ПРОДАЖИ      передать земельный участок  в  собственность

ЗЕМЕЛЬНОГО        другой стороне (покупателю), а покупатель обя-

УЧАСТКА            зуется принять земельный участок и уплатить за

него определенную денежную сумму (цену). Это составляет основное со­держание данного договора. На земельные отношения распространяются и статьи параграфа 7 «Продажа недвижимости» главы 30 ГК. В соответ­ствии со ст. 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собст­венность покупателя в том числе и земельный участок.

Часть 3 ст. 129 ГК делает оговорку о том, что земля и другие природ­ные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных уча­стков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при ре­шении правовых вопросов следует обращаться к земельному законода­тельству, чтобы уяснить особенности сделки. Правда, современное зако­нодательство о земле пока достаточно скупо регулирует именно сделки купли-продажи. Но определенные акты, позволяющие заключать догово­ры, уже приняты. В частности, разработан порядок купли-продажи граж­данами Российской Федерации земельных участков^ Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка2.

Согласно требованиям, специально оговоренным Земельным кодек-смо РФ, являются недействительными следующие условия договора куп­ли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обрат­но по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

КАК ОБЪЕКТ

ДОГОВОРА

КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Важным положением гражданского и земельно­го законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земель­ного участка должны быть точно указаны дан­ные, позволяющие определить размер земельно-

Л'*'ттритт*»   ттл*»лт.«>"                 "

цельного участка, цель использования земельного участка, его кадастро­вая оценка.

Земельным кодексом устанавливается специальное требование о том, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, про­шедшие государственный кадастровый учет.

Для точного определения всех параметров земельного участка к дого­вору купли-продажи прилагается план земельного участка. Все необходи­мые данные также указываются в договоре. При отсутствии плана участ­ка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по согла­шению между ними.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предос­тавить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Если эти дан­ные будут в договоре отсутствовать, договор будет считаться незаклю­ченным и сделка недействительной в соответствии с Гражданским ко­дексом РФ. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заве­домо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным ис­пользованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем сущест­венное воздействие на использование и стоимость продаваемого зе­мельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут по­влиять на планируемое покупателем использование и стоимость прода­ваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторже­ния договора купли-продажи земельного участка и возмещения причи­ненных ему убытков.

При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного уча­стка, а также такие условия его использования, как право прохода (проезда) по участку, технического обслуживания или ремонта зданий и др.

Кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании ст. 69 настоящего Кодекса и в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре». В соответствии с ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подле­жит переход права собственности на земельный участок по договору куп­ли-продажи.

ФОРМА И ЦЕНА

ДОГОВОРА

КУПЛИ-ПРОДАЖИ

ЗЕМЕЛЬНОГО

УЧАСТКА

О форме договора продажи земельного участка законодательство высказывается однозначно: до­говор заключается в письменной форме, а несо­блюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность (ст. 550 ГК). Мы уже говорили о том, что была разработана и приня­та типовая форма договора купли-продажи земельного участка, которой Должны придерживаться участники сделки.

Одним из последствий несоблюдения покупателем установленной формы договора может являться то, что он не вправе рассчитывать на

137

получение свидетельства о праве собственности на землю, без которого ни доказать, ни защитить свои права на землю он не сможет.

Срок передачи земельного участка продавцом покупателю определя­ется договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок, в соответст­вии со ст. 314 ГК РФ, величина срока определяется с учетом всех об­стоятельств исполнения обязательств.

Одним из важных условий заключения договора купли-продажи зе­мельного участка является цена договора, цена участка. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Цена участка определяется по соглашению сторон. При заключении сделок с местной администрацией о покупке земли, а иногда и сделок между частными лицами нередко стороны руководствуются нормативной ценой земли.

Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено за­конодательством или договором. Если договором не предусмотрена рас­срочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного уча­стка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает передан­ный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов в соответствии с гражданским законодательством (ст. 486 ГК РФ).

ПЕРЕДАЧА

ЗЕМЕЛЬНОГО

УЧАСТКА ПО

ДОГОВОРУ

КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Существенное внимание уделяет законодатель­ство условиям передачи товара (земельного уча­стка). При этом устанавливается ряд обяза­тельств как для покупателя, так и для продавца. Из смысла законодательства вытекает, что про­давец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии (надлежащего «качества»), пригодном для цели его использования. Например, крестьянскому хозяйству в целях сель­скохозяйственного использования нельзя продать зараженный земель­ный участок, с нарушенным почвенным слоем, если он не поддается восстановлению и приведению в пригодное для сельского хозяйства со­стояние.

Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках зе­мельного участка до заключения договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать зе­мельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения по­купной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранение недостатков (ст. 475 ГК РФ). Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земель­ного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостат­ки были обнаружены в разумный срок (ст. 477 ГК), в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Необходимо отметить, что земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается условие, установленное ГК или договором.

138

По правилу, установленному земельным законодательством, куп­ля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по по­воду участка и иных, установленных законодательно причин, препятст­вующих заключению сделки.

Законодательством устанавливается, что продавец обязан передать поку­пателю товар, предусмотренный договором, а также, если иное не предусмот­рено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принад­лежности товара и относящиеся к нему документы (ст. 456 ГК).

Принадлежность — это вещь, предназначенная для обслуживания дру­гой, главной вещи, связанная с ней общим назначением, и в соответст­вии со ст. 135 ГК принадлежность следует судьбе главной вещи, если до­говором не предусмотрено иное. Земельное законодательство не останав­ливается подробно на том, что при передаче земельного участка может являться его принадлежностью. Кроме того, в еще более сложном случае, при продаже недвижимости (здания) вместе с земельным участком, не всегда легко, даже для специалиста, определить, где же здесь главная вещь, а где ее принадлежность. А решить этот вопрос важно при заклю­чении договора. В какой-то мере разграничивают эти две проблемы ст. 552 и 553 ГК. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости (ст. 552) покупателю одновременно с передачей права соб­ственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее ис­пользования. То есть в этом случае данная часть (которая может и не со­ставлять весь земельный участок) выступает как принадлежность главной вещи — здания.

Когда продавец является собственником земельного участка, на кото­ром находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупа­телю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к по­купателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Другими словами, если дом продает собственник земельного участка, то право на участок под домом и предназначенный для его использова­ния определяется договором купли-продажи и по договору он может ос­таться в собственности продавца дома. Если же договором не определя­ется, на основании какого права продавец дома передает соответствую­щий земельный участок, то по закону будет считаться, что он перешел покупателю, как и здание, на праве собственности.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не при­надлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользова­ния таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответ­ствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец Недвижимости. Наиболее распространенные случаи такой сделки — это Продажа дома или гаража, расположенных на арендуемых продавцом зе­мельных участках. При этом покупателю переходит право аренды части земельного участка.

139

В случае, если земельный участок, на котором находится принадле­жащая продавцу недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользо­вания частью земельного участка, занятой недвижимостью и необходи­мой для ее использования, на условиях, предусмотренных договором ку­пли-продажи (ст. 553 ГК).