§ 3. АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем.

Поскольку отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодатель­ного регулирования наряду с земельным законодательством составляет Гражданский кодекс РФ — разделы, регулирующие те или иные вопро­сы обязательственных отношений. Особенности аренды земельных участков регулируются и действующим земельным законодательством.

Как установлено ЗК РФ, земельные участки, за

ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА    исключением указанных в п. 4 ст. 27, могут

АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО бьггь предоставлены их собственниками в арен-

УЧАСТКА            ду в соответствии с гражданским законодатель-

ством и настоящим Кодексом.

Гражданский кодекс определяет объект аренды, понятие арендодате­ля, устанавливает форму договора аренды, общие требования к срокам его заключения, основные условия его выполнения. Все эти вопросы мы рассмотрим последовательно в преломлении к особенностям правового регулирования аренды земельных участков.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во вре­менное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Таким образом, арендатору переходит право владения и пользования (или только пользования). Арендатор, получив землю в аренду, владеет ею и пользуется, т. е. извлекает из нее полезные свойства, и приобретает по закону и в соответствии с договором право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли. За собственником же остается право распорядиться земельным участком, но с условием соблюдения законодательных и договорных требований, предъявляемых к арендодателю.

Право   предоставления  земельного  участка  в

СТОРОНЫ ДОГОВОРА   аренду принадлежит его собственнику. Арендо-

АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО дателями могут быть также лица, управомочен-

УЧАСТКА            ные законом или собственником сдавать иму-

щество в аренду. При предоставлении земли в аренду в качестве арендо­дателя договор подписывает или собственник, или лицо, им управомоченное, или лицо, собственником не являющееся, но управомо-ченное законом сдавать землю в аренду.

1 Это главы раздела III ГК РФ 21 — 29, а также § 1 и некоторые положения § 4 главы 34 «Аренда», раздела IV «Отдельные виды обязательств». 140

От имени юридического лица в отношения по поводу аренды (дан­ное правило распространяется и на арендатора) вступает его орган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоря­жения землей. В зависимости от вида юридического лица вполне воз­можен и даже целесообразен такой вариант, когда решение о сдаче в аренду земли принимает общее собрание участников (или их предста­вителей), а в качестве стороны в договоре аренды от имени юридиче­ского лица и по решению общего собрания выступает доверенное лицо — председатель или иной руководитель исполнительного органа юридического лица.

Но поскольку земля может находиться также в государственной или муниципальной собственности, то в качестве арендодателя нередко вы­ступают государственные и муниципальные органы. Эти органы не вхо­дят в разряд собственников земли, а управомочены законом сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной соб­ственности.

Арендатором, как и арендодателем, может быть любое юридическое (в том числе иностранное или с иностранным участием) или физическое лицо (в том числе иностранцы и лица без гражданства), обладающее зе­мельной правоспособностью. Земельное и гражданское законодательство предоставляет право сдачи имущества в аренду российским и иностран­ным физическим и юридическим лицам. В то же время настоящей стать­ей подчеркивается положение, что иностранным субъектам земельные участки предоставляются в аренду.

Чтобы стать объектом аренды, земельный уча-

ЗЕМЕЛЬНЫИ УЧАСТОК сток должен быть определен точно так же, как КАК ОБЪЕКТ         и в других случаях, когда земельный участок ДОГОВОРА АРЕНДЫ    выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. То есть он должен быть отграничен в натуре и его границы должны быть отражены на плане, который хра­нится в органах местной государственной администрации.

Целевое назначение земель предполагает, что при предоставлении их в аренду оно не изменяется и что арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования этих зе­мель (это касается прежде всего земель сельскохозяйственного назначе­ния, лесов, вод, земель рекреационного и оздоровительного назначения, земель санитарных и водоохранных зон).

Земельные участки не всегда могут быть предметом договора аренды: в соответствии со ст. 666 ГК они не могут выступать в таком качестве в договоре финансовой аренды (лизинга).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земель­ных участков (ст. 607 ГК). К этим особенностям обращается земельное законодательство. К ним относятся особые условия предоставления в аренду и использования арендуемых земель различных категорий; осо­бенности аренды земельных долей и др.

В гражданском же законодательстве кроме аренды собственно зе­мельного участка земельный участок попадает в поле зрения правового Регулирования арендных отношений при аренде недвижимости. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или со­оружения регулируются ст. 652 ГК. На основании этой статьи аренда­тору переходит право на часть земельного участка, на котором нахо-

141

дится арендуемая недвижимость, и та его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли перехо­дит арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном догово­ром аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). И участок переходит арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на осно­вании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооруже­ния, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендо­дателю на праве собственности, допускается без согласия собственни­ка этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственни­ком земельного участка.

ФОРМА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ

РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме. Кроме того, он должен подвергнуться государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ). Постановлением Прави­тельства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. утверждена форма договора аренды земель сельскохозяйственно­го назначения. 20 мая 1992 г. Комитетом РФ по земельной реформе и земельным ресурсам (ныне — Комитет Российской Федерации по земель­ной политике) был утвержден Порядок выдачи и регистрации договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения, договоров временного пользования землей сельскохозяйственного назначения2. Данные норма­тивные акты имели в виду предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности. При аренде земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собст­венности граждан, эта форма договора может быть использована в каче­стве основы. После того как законодательством было предоставлено пра­во сдавать в аренду земельные доли, была принята и форма договора предоставления в аренду земельной доли3.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 ГК РФ «Государственная регистрация недвижимости», а также ст. 164 ГК РФ «Государственная регистрация сделок». В соответствии со ст. 164 сделки с землей (а предоставление земли в аренду является сделкой) подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и законом о регистра­ции прав на недвижимость и сделок с ним. Данным законом является Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Обратим внимание на то, что при регулировании государственной регистрации аренды Феде­ральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 26) вступает в противоречие с положе­ниями о государственной регистрации договора аренды по Гражданскому кодексу РФ. Напомним, что упомянутый Федеральный закон устанавли-

1              РГ. 1992. 15 апр.

2              Там же.

Примерный Договор аренды земельной доли, в том числе и при множест­венности лиц, выступающих на стороне арендодателя, был разработан и принят Роскомземом 16 мая 1996 г.

142

вает необходимость регистрации права аренды, тогда как ГК РФ требует регистрации арендной сделки. В данном случае нормы ГК РФ имеют высшую силу и подлежат применению. При толковании норм следует исходить из того, что государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимость — право собственности, право хозяйственного ве­дения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемо­го владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а так­же иные вещные права, и не подлежат самостоятельной регистрации права сторон по сделке.

В соответствии с ГК РФ арендные отношения — это отношения обя­зательственные, вне зависимости от объекта аренды. Более того, ГК РФ, регулируя отношения аренды, равно как и иные отношения, урегулиро­ванные разделом III, говорит об обязательственных отношениях либо об обязательстве, но не об обязательственных правах.

Гражданский кодекс РФ не устанавливает регистрации права аренды, но установил обязанность регистрации договора аренды (см., например, ст. 651 ГК), т. е. регистрации сделки с недвижимостью, в соответствии со ст. 131 и 164 ГК.

Таким образом, ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О го­сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», установив регистрацию права аренды, вошла в противоречие с упомянутыми положениями Гражданского кодекса.

На основании ч. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содер­жащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодек­су, что означает недопустимость противоречия иных законов, в том чис­ле и федеральных, Гражданскому кодексу. Частью 5 той же статьи уста­новлено, что в случае противоречия указа Президента Российской Федерации или постановления Правительства Российской Федерации настоящему Кодексу или иному закону применяется настоящий Кодекс или соответствующий закон. Обязанность соответствия закона о регист­рации дополнительно подтверждается ч. 6 ст. 131 ГК, которая гласит, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регист­рации устанавливаются законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с настоящим Кодексом.

Как правило, договор аренды земельного участ-

СРОК ДОГОВОРА      ка заключается на определенный срок. С его

АРЕНДЫ              истечением прекращаются и обязательства по

договору — земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а арендатор перестает владеть и пользоваться им. Другой вариант — договор перезаключается с тем же арендатором. Однако аренд­ные отношения могут закончиться и досрочно (о прекращении договора аренды см. ст. 46 настоящего Кодекса и комментарий к ней).

Общее условие состоит в том, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК). То есть срок устанавливают стороны, заключающие договор.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки Договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных ви­дов имущества.

Относительно сроков аренды земельных участков земельное законо­дательство пока не определилось. Практически же существуют кратко­срочные (до 3 лет) и долгосрочные (до 25—50 лет) сроки аренды.

143

По истечении срока договора аренды земельного участка его аренда­тор имеет преимущественное право на заключение нового договора арен­ды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

ПРАВА

И ОБЯЗАННОСТИ

АРЕНДАТОРА ПО

ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

ЗЕМЕЛЬНОГО

УЧАСТКА

Земельный кодекс РФ предоставляет арендато­ру, за изъятием некоторых случаев, те же права по использованию земельного участка, что и собственнику (ст. 40 ЗК РФ). Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земель­ного участка при условии его уведомления, если договором аренды зе­мельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответст­венным по договору аренды земельного участка перед арендодателем ста­новится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды зе­мельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный зе­мельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельно­го участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земель­ных участков, предусмотренные ЗК РФ. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арен­датор данного земельного участка имеет преимущественное право его по­купки в порядке, установленном гражданским законодательством для слу­чаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор зе­мельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земель­ного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 4 и 5 ст. 36, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досроч­ное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими со­вершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. Граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию затрат, вложенных в целях повышения плодоро­дия почв (улучшение земельного участка), при добровольном отказе от 144

земельного участка и на возмещение убытков в случае выкупа у собст­венника этого участка для государственных или муниципальных нужд.

Возникает вопрос, должен ли арендатор информировать арендодателя о совершении им действий, право на которые он имеет по договору. Ра­зумеется должен, ведь арендодателю надо иметь представление о том, что происходит с его собственностью, иначе ему будет трудно отстаивать свои права при незаконном использовании арендованного участка или его использовании, не предусмотренном договором.

К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления зе­мельного участка (ст. 611 ГК. РФ). Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству.

На основании ст. 612 ГК в случае обнаружения недостатков арендо­ванного имущества арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих

недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо

соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих рас­

ходов на устранение недостатков;

удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранени­

ем данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об

этом арендодателя;

—            потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на основании

данной статьи может предоставить арендатору другой аналогичный зе­мельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно про­извести улучшение земельного участка (если это, конечно, возможно).

Если требования арендатора удовлетворяются не полностью или сум­ма удержанных им из арендной платы расходов не покрывает причинен­ных убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения их не­покрытой части (ст. 612 ГК РФ).

Гражданский кодекс помимо названных предоставляет арендатору

следующие права:

с согласия собственника сдавать арендованное имущество в суб­

аренду (ст. 615, 618 ГК РФ);

передавать свои права и обязанности по аренде имущества друго­

му лицу (перенаем);

отдавать арендные права в залог;

вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал

или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.

Еще одно важное право, предоставленное арендатору на основании Гражданского кодекса. Оно звучит так:

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, аренда­тор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении

1 Это может быть в нашем случае наличие зараженных земель, соседство эко­логически вредного производства, не позволяющее, например, использовать зем­лю, арендованную для сельскохозяйственных целей, либо если земля арендована под строительство, недостатками может быть признана структура почвы, не даю­щая возможность произвести это строительство.

145

срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Эта норма, как и другие условия продления договора, содержит ст. 621 ГК РФ.

В соответствии с Гражданским кодексом за арендатором сохраняются все права по договору аренды и в случае перехода права собственности на земельный участок другому лицу (ст. 613 ГК РФ).

Так же как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Те и другие обязанности могут и совпадать.

В том, что касается использования земли, арендатор несет те же обя­занности, что и собственник, владелец и пользователь. Единственное от­личие от собственника — это то, что последний должен своевременно предоставлять в соответствующую администрацию установленные законо­дательством сведения (если администрация и арендодатель не одно и то же лицо), которые в свою очередь арендатор передает собственнику.

В равной степени на арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства.

Договор аренды дополняет и конкретизирует положения законода­тельства, в частности точно определяет цель аренды земли. При этом до­говор не должен противоречить законодательству: в случае разногласий действует норма закона.

В части исполнения условий договора на арендаторе лежат следую­щие обязанности:

своевременное внесение платы за пользование земельным участ­

ком (ст. 614 ГК РФ);

использование земли в соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);

поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, не­

сение расходов на поддержание его в этом состоянии, если иное не уста­

новлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с пра­вами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех таких правах третьих лиц. Не­исполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьше­ния арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Арендодатель на основании ст. 619 ГК РФ вправе

ПРАВА расторгнуть договор досрочно (см. ст. 46 ЗК РФ).

И ОБЯЗАННОСТИ Арендодатель имеет право потребовать от арен-АРЕНДОДАТЕЛЯ датора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).

Гражданский кодекс не упоминает о праве арендодателя распорядить­ся арендованным земельным участком, т. е. продать, обменять, подарить, заложить его и т. д., но это право принадлежит ему как собственнику имущества и с передачей земли в аренду не прекращается. Единственное, что следует заметить,— права арендатора при переходе права собственно-146

сти к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует Граждан­ский кодекс (ст. 617 ГК РФ).

На основании Гражданского кодекса арендодатель обязан: - передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, со­ответствующие условиям договора и назначению земельного участка. Зе­мельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необхо­димыми для его использования. В том случае, если земельный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, последние также должны быть переданы арендатору;

—            предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.

Если арендодатель — государственные или муниципальные органы, то

он обязан :

передать арендатору землю в состоянии, соответствующем услови­

ям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к

договору;

содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых

работ по землеустройству;

в случае смерти арендатора до истечения срока аренды переза­

ключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии

стать арендатором;

—            возмещать по истечении срока аренды полностью или частично

расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйствен­

ных угодий, понесенные арендатором.

Гражданский кодекс предусматривает ответственность арендодателя и в других случаях, кроме тех, что мы перечислили в связи с правами арендатора. Он (арендодатель) отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал о них(ГК РФ, ст. 612). В то же время арендодатель не несет ответственности за недос­татки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при за­ключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества.

В любом случае — будь то прямое нарушение прав арендатора, уста­новленных договором или законом, либо косвенное нарушение, связан­ное с неисполнением арендодателем норм земельного законодательства, арендатор вправе обратиться за восстановлением своих прав в суд.

Гражданским кодексом предусмотрены гарантии

ГАРАНТИИ         выполнения обязательства по передаче арендо-

ИСПОЛНЕНИЯ дателем арендованного имущества в срок. ДОГОВОРА АРЕНДЫ На основании ч. 3 ст. 611 этого документа, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в ука­занный в договоре срок, а в случае, если такой срок не указан, в разум­ный срок, арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответ­ствии со ст. 398 ГК («Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь») и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и воз­мещения убытков, причиненных его неисполнением.

1 Здесь перечислены обязанности, не потерявшие силу с изменением граж­данского и земельного законодательства.

147

Помимо прямо предусмотренных законодательством в договор могут быть включены дополнительные гарантии исполнения договора и ответ­ственность за его неисполнение как арендатором, так и арендодателем. Сделать это можно на основании норм ГК, регулирующих вопросы обес­печения исполнения обязательств и ответственности за их неисполнение (раздел III ГК РФ).