§ 5. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРОВ, ПРЕДМЕТОМ КОТОРЫХ ЯВЛЯЕТСЯ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ИЛИ ПРАВО НА НЕГО, НА ТОРГАХ

Отношения по заключению договоров, предметом которых являются земельные участки или права на них, подчинены общим нормам о за­ключении договоров на торгах, установленных гражданским законода­тельством. Земельным кодексом РФ также установлены некоторые спе­циальные нормы. Так, согласно ст. 38 ЗК РФ основной формой заключе­ния договоров по приобретению прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, яв­ляются торги (см. ст. 30, 38). Это прежде всего договоры купли-продажи и договор аренды. Хотя не исключается и возможность заключения дого­воров без проведения торгов.

Предметом торгов могут выступать любые зе-

ПОНЯТИЕ И        мельные участки, не изъятые из оборота и не

СОДЕРЖАНИЕ ТОРГОВ ограниченные в обороте согласно земельному законодательству.

В соответствии со ст. 448 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов, согласно той же статье, может вы­ступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация дей­ствует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени.

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим тор­ги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, 150

а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не преду­смотрено законом.

Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник,

признаются несостоявшимися.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом кон­курсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выиг­равшего торги, а также сведения о начальной цене.

Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе от­казаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса — не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

ПОРЯДОК

ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ ПО ПРОДАЖЕ

В настоящее время действует утвержденный По­становлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. № 2 Порядок организации проведения

                „_            торгов (аукционов, конкурсов) по продаже граж-

ДОГОВОРА АРЕНДЫ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА,

НАХОДЯЩЕГОСЯ В

ГОСУДАРСТВЕННОЙ

СОБСТВЕННОСТИ

ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ данам и юридическим лицам земельных участ-ИЛИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды. Од­нако данный порядок действует только в части, не противоречащей ЗК РФ. Так, согласно ст. 38 ЗК РФ, предметом торгов является не право

_~—.             аренды, а право на заключение договора аренды,

что соответствует общим нормам ГК о заключении договоров на торгах. Указанным порядком определено, в частности, что в качестве продавца земельного участка или права его аренды выступает орган государственной власти или местного самоуправления (далее именуется — продавец) , что в принципе соответствует стт. 38 ЗК РФ.

Органы местного самоуправления, на территории которых торги не проводятся, могут выставлять на договорной основе земельные участки На торги, проводимые в других муниципальных образованиях.

В качестве организатора торгов выступает либо продавец, либо спе­циализированная организация, действующая на основании договора с продавцом. В случае проведения торгов специализированной организа­цией расходы организатора, связанные с проведением торгов, включая

1 В соответствии с Вводным законом распоряжение государственными землями До разграничения государственной собственности на землю осуществляется органа-Ми местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не Предусмотрено иное (ч. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Зе­мельного кодекса Российской Федерации»).

151

привлечение независимых оценщиков, специалистов по проведению рек­ламной кампании, экспертов и т. д., осуществляются в соответствии с ус­ловиями, определенными в договоре продавца с организатором.

Земельные участки, выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом города или другого поселения, иной градостроительной и землеустроительной документацией.

Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть закры­тым по форме подачи предложения по цене.

В случае проведения аукциона, закрытого по форме подачи предло­жения по цене, или конкурса продавец назначает аукционную или кон­курсную комиссию. Комиссия: оценивает предложения участников кон­курса в случае проведения торгов в форме конкурса; определяет победи­теля торгов; оформляет протокол о результатах торгов; принимает решение о признании торгов несостоявшимися в случае, предусмотрен­ном п. 19 настоящего Порядка.

В состав комиссии могут входить представители соответствующих ор­ганов государственной власти, органов местного самоуправления, общест­венных организаций (объединений). Заседание комиссии считается право­мочным, если на нем присутствует не менее двух третей членов комиссии. Решения комиссии принимаются простым большинством голосов.

Продавец определяет форму проведения торгов, начальную цену предмета торгов, сумму задатка и составляет график платежей. При этом начальная цена предмета торгов не может быть ниже 5-кратной ставки земельного налога и устанавливается в пределах от этой величины до нормативной цены земли в зависимости от градостроительной ценности земельного участка, ситуации на рынке земли и иной недвижимости и уровня затрат на развитие инженерной инфраструктуры, а сумма задат­ка - в размере 20 процентов начальной цены.

Продавец подготавливает по каждому предмету торгов необходимые материалы и документы.

Организатор: выдает за плату необходимые материалы и документы по каждому предмету торгов всем юридическим и физическим лицам, желающим принять участие в торгах (далее именуются — заявители);

определяет шаг аукциона при проведении торгов в форме аукциона;

определяет срок внесения задатка заявителями; готовит извещение о торгах и организует его публикацию; регистрирует заявки на участие в торгах в журнале приема заявок; проверяет правильность оформления документов, представленных заявителями, их соответствие законодатель­ству Российской Федерации.

Решения по подготовке и проведению торгов оформляются протоко­лами.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано органи­затором не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующую информацию: дата, время, место и порядок проведения тор­гов; предмет торгов; форма проведения торгов; шаг аукциона в случае проведения торгов в форме аукциона; условия конкурса и критерии оп­ределения его победителя в случае проведения торгов в форме конкурса; местоположение (адрес), кадастровый номер и площадь участка и другие необходимые сведения.

152

Ответственность за достоверность публикуемой информации и соот­ветствие содержания информационных сообщений законодательству не­сет организатор.

В торгах может участвовать любое лицо, подавшее заявку с необхо­димыми и надлежаще оформленными документами не позднее даты, ука­занной в извещении, и обеспечившее своевременное перечисление задат­ка на объявленные в извещении расчетные счета.

Для участия в торгах юридические и физические лица представляют организатору заявку по установленному им образцу с приложением к ней необходимых документов.

Одно лицо имеет право подать только одну заявку на участие в торгах.

Заявителю может быть отказано в приеме документов в следующих случаях: заявка подана по истечении срока приема заявок, указанного в извещении; заявка подана лицом, не уполномоченным действовать от имени заявителя; представлены не все необходимые документы по пе­речню, объявленному в извещении, либо представленные документы оформлены ненадлежащим образом.

Данный перечень оснований для отказа заявителю в участии в торгах является исчерпывающим.

Заявитель имеет право отозвать поданную заявку до окончания срока приема заявок, в письменной форме уведомив об этом организатора. От­зыв заявки регистрируется в журнале приема заявок.

Заявителям, отозвавшим свою заявку, внесенный задаток возвращает­ся в соответствии с условиями торгов.

Решение организатора о признании заявителей участниками торгов оформляется протоколом, в котором указываются принятые и отозван­ные заявки с указанием имен (наименований) заявителей, лица, при­знанные участниками торгов, а также заявки, по которым отказано в до­пуске к участию в торгах с указанием оснований для такого отказа.

Заявитель приобретает статус участника торгов с момента подписания организатором протокола приема заявок.

Организатор, сделавший извещение о проведении торгов, вправе от­казаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса — не позднее чем за 30 дней до проведения конкурса.

Упомянутым документом определен порядок проведения торгов, а также порядок расчетов, заключение договоров и передача прав.

Следует заметить также, что приведенный порядок проведения торгов действует до момента утверждения постановлением Правительства нового акта, разрабатываемого в развитие и в соответствии с ЗК РФ, в том чис­ле и настоящей статьей и Гражданским кодексом РФ.

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

Комментарий к Земельному кодексу РФ. М.: Прогресс, 2002.

Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. М.: Юстицинформ, 1999.

Краков О. И. Право частной собственности на землю. М.: Юристь, 2000.