§ 2. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ЛИЦ, НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ СОБСТВЕННИКАМИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

В правовом регулировании прекращения прав на земельные участки лиц, не являющихся их собственниками, есть некоторые общие черты. В частности, можно выделить добровольное и принудительное прекраще­ние прав. Некоторые основания являются общими, например изъятие зе­мельного участка для государственных и муниципальных нужд, изъятие ввиду нарушения законодательства.

Однако есть и различия, в том числе существенные. Так, например основания принудительного прекращения прав в этом случае предусмот-

1 ГК РФ. Ст. 285.

122

рены непосредственно Земельным кодексом РФ. Изменения или допол­нения в установленный перечень не могут быть внесены иными норма­тивными актами, в том числе федеральными законами.

ОСНОВАНИЯ

ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА

ПОСТОЯННОГО

(БЕССРОЧНОГО)

ПОЛЬЗОВАНИЯ

ЗЕМЕЛЬНЫМ

УЧАСТКОМ, ПРАВА

ПОЖИЗНЕННОГО

НАСЛЕДУЕМОГО

ВЛАДЕНИЯ

ЗЕМЕЛЬНЫМ

УЧАСТКОМ

В соответствии с земельным законодательством право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного насле­дуемого владения земельным участком прекра­щаются при отказе землепользователя, землевла­дельца от принадлежащего им права на земель­ный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом РФ. В случае отказа от права постоянного (бессроч­ного) пользования или пожизненного наследуе­мого владения от правообладателя не требуется указывать основания такого отказа. В то же время отказ от права на земельный участок в самом общем случае может последовать при отсутствии надобности даль­нейшего его использования. Так, например, при ликвидации юридиче­ского лица или смене места жительства гражданина.

Одним из существенных условий, выставляемых пользователю или владельцу земельного участка как земельным, так и гражданским законо­дательством, является то, что сам факт отказа от участка не является ав­томатическим прекращением права. Правообладатели обязаны содержать участок, выплачивать установленные платежи за землю, выполнять иные действия, связанные с реализацией права, до тех пор, пока земельный участок не перейдет во владение собственнику — Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Факт прекращения права констатируется действиями по государственной регистрации соответствующих изменений.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекра­щаются принудительно при:

использовании земельного участка не в соответствии с его целе­

вым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель,

установленными Земельным кодексом РФ;

использовании земельного участка способами, которые приводят

к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель

или значительному ухудшению экологической обстановки;

неустранении совершенных умышленно следующих земельных

Правонарушений: отравление, загрязнение, порча или уничтожение пло­

дородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удоб­

рениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опас­

ными химическими или биологическими веществами при их хранении,

использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вре­

да здоровью человека или окружающей среде; нарушение установленного

соответствующими нормами Земельного кодекса режима использования

земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохран­

ного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначе­

ния, особо ценных земель, других земель с особыми условиями исполь­

зования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

123

систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучше­нию земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв; систематическая неупла­та земельного налога;

неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским зако­

нодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяй­

ственного производства либо жилищного или иного строительства, в ука­

занных целях в течение трех лет, если более длительный срок не уста­

новлен  федеральным  законом,  за исключением  времени,  в течение

которого земельный участок не мог быть использован по назначению

из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих

такое использование;

изъятии земельного участка для государственных или муници­

пальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 55 Зе­

мельного кодекса РФ;

реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, пре­

дусмотренными ст. 51 Земельного кодекса РФ.

Решение о принудительном прекращении прав на земельные участки в предусмотренных случаях принимается судом в соответствии со ст. 54 ЗК РФ.

ОСНОВАНИЯ

ПРЕКРАЩЕНИЯ

СЕРВИТУТА

Земельным кодексом установлены различные основания для прекращения частного и публич­ного сервитута. Частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Публичный сервитут может быть пре­кращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был ус­тановлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

Статья 276 ГК РФ устанавливает, что по требованию собственника зе­мельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекра­щен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Кроме того, согласно той же статье в случаях, когда земельный участок, принадле­жащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сер­витутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Акт об отмене публичного сервитута должен принимать тот орган го­сударственной власти или местного самоуправления, на основании реше­ния которого данный сервитут был установлен.

ОСНОВАНИЯ

ПРЕКРАЩЕНИЯ

АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО

УЧАСТКА

Собственно прекращение аренды земельного участка означает прекращение договора аренды земельного участка, и согласно Земельному ко­дексу РФ, наступает оно по основаниям и в по­рядке, которые предусмотрены гражданским за­конодательством.

Согласно ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недви­жимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

124

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права на сданное в аренду имущест­во к другому лицу не является основанием для изменения или расторже­ния договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Мы уже назвали несколько случаев, когда арендатор имеет право досроч­но расторгнуть договор. Статья 620 ГК предусматривает еще один, когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, земельный уча­сток окажется в состоянии, непригодном для использования. Кроме того, ст. 611 предоставляет арендатору право расторгнуть договор и потребо­вать возмещения убытков, если арендодатель не передал вместе с земель­ным участком необходимые для его использования документы и принад­лежности и без них арендатор не может эксплуатировать земельный уча­сток в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать.

Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арен­датора о правах третьих лиц на земельный участок также дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения до­говора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земель­ный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом «нормального износа», или в состоянии, обусловлен­ном договором (ст. 622 ГК РФ). Если же арендатор не прекратил пользо­ваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арен­додателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекра­тил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда вне­сенная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, он впра­ве претендовать на их возмещения.

Арендодатель на основании ст. 619 ГК РФ вправе расторгнуть до­говор досрочно, если арендатор:

пользуется земельным участком с существенным нарушением ус­

ловий договора или назначения земельного участка либо с неоднократ­

ными нарушениями;

существенно ухудшает качество земель;

более двух раз подряд по истечении установленного срока не вно­

сит арендную плату.

Арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного вне­сения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения аренд­ной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены также условия расторжения Договора по инициативе арендодателя в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК, т. е. при существенном нарушении договора другой стороной. Что же счи­тается существенным нарушением договора? Это нарушение, влекущее для Другой стороны ущерб, в результате которого она в значительной степени

125

лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении догово­ра. Значит, арендодатель может настаивать на включение в договор усло­вий, при которых он вправе расторгнуть договор аренды досрочно, если он предвидит и хочет предотвратить возможные существенные нарушения арендатором условий договора. Перечень этих условий зависит от содер­жания конкретного договора.

В то же время закон требует, чтобы арендодатель, прежде чем он досрочно расторгнет договор, направил арендатору письменное предупре­ждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ПС РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий до­

говора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором

срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные

договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные

сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми

актами или договором производство капитального ремонта является обя­

занностью арендатора.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование аренда­

тору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии

с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользо­

ванию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при

заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны

были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или

проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капи­

тальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а

при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвеча­

ет, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участ­ком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на зе­мельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовы­ми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т. п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него зем­ли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в соб­ственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость,

126

или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости. Правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 283 ГК), а также прекращении прав на земельный участок вви­ду его ненадлежащего использования (ст. 286 ГК).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания дос­рочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответст­вии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другими законами или договором.

При этом та же статья устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими

законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, ко­торое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключе­нии договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Помимо установленных Гражданским кодексом, Земельным кодексом РФ вводятся дополнительные основания прекращения договора аренды земельного участка.

Так, аренда земельного участка может быть прекращена по инициа­тиве арендодателя в случае:

использования земельного участка не в соответствии с его целе­

вым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель,

предусмотренными ЗК РФ;

использования земельного участка, которое приводит к сущест­

венному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значи­

тельному ухудшению экологической обстановки;

неустранения совершенного умышленно земельного правонаруше­

ния, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении

плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения

с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными

опасными химическими или биологическими веществами при их хране­

нии, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение

вреда здоровью человека или окружающей среде;

неиспользования земельного участка, предназначенного для сель­

скохозяйственного производства либо жилищного или иного строитель­

ства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок

не установлен федеральным законом или договором аренды земельного

участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельно­

го участка, а также времени, в течение которого земельный участок не

127

мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или вви­ду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

изъятия земельного участка для государственных или муниципаль­

ных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;

реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, уста­

новленными ст. 51 ЗК РФ.

Прекращение аренды земельного участка по перечисленным основа­ниям, указанным в Земельном кодексе РФ, не допускается в период по­левых сельскохозяйственных работ, а также в иных установленных феде­ральными законами случаях.

ОСНОВАНИЯ

И ПОРЯДОК

ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА

БЕЗВОЗМЕЗДНОГО

СРОЧНОГО

ПОЛЬЗОВАНИЯ

ЗЕМЕЛЬНЫМ

УЧАСТКОМ

Земельным кодексом РФ установлены следую­щие основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования: это истечение срока, на который земельный участок был предостав­лен, а также по двум основаниям, предусмот­ренным и для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, а именно: — использование земельного участка не в соот­ветствии с его целевым назначением и принад­лежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ЗК РФ; — использование земельного участка, которое приводит к сущест­венному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значи­тельному ухудшению экологической обстановки.

Инициатива прекращения права безвозмездного срочного пользова­ния, в случае досрочного прекращения использования земельного участ­ка может исходить от лица, предоставившего участок. Пользование мо­жет быть прекращено также и по соглашению сторон.

В случае, если право безвозмездного срочного пользования возникло на основании решения органа государственной власти или местного са­моуправления, прекращение использования земельного участка на осно­вании этого права наступает по истечении срока, установленного в дан­ном акте.

Что же касается использования земельного участка на основе права безвозмездного срочного пользования в силу договора между гражданами или юридическими лицами, то по истечении срока, указанного в догово­ре, по соглашению сторон либо прекращаются отношения по использо­ванию, либо возобновляются на новый срок. При этом, если пользова­тель по истечении срока использования участка продолжает его исполь­зовать, а лицо, предоставившее участок, не потребовало прекращения такого использования, договор продолжает свое действие. В то же время любая из сторон может потребовать прекращения договора.

Особо оговорено земельным законодательством то, что работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей слу­жебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необхо­димого для окончания сельскохозяйственных работ.

Опредлены отдельно основания прекращения права безвозмездного срочного пользования, если на основании этого права предоставлен слу­жебный земельный надел1. Так, право на служебный надел прекращается

1 См. главу 4 учебника.

128

в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которы­ми служебный надел был предоставлен.

Прекращение права на служебный надел оформляется решением ор­ганизации, предоставившей такой служебный надел в пользование.

В то же время право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по ста­рости или пенсию по инвалидности.

Право на служебный надел может быть сохранено не только за ра­ботником, но и за членами его семьи в следующих случаях:

если работник призван на действительную срочную военную

службу или альтернативную службу - на весь срок прохождения службы;

если работник поступил на учебу - на весь срок обучения в обра­

зовательном учреждении;

если работник погиб в связи с исполнением служебных обязанно­

стей.

Кроме того, право на служебный надел сохраняется за нетрудоспо­собным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников до их совершеннолетия.

Следует заметить, что служебный земельный надел предоставляется преимущественно для сельскохозяйственных работ, поэтому право поль­зования служебным наделом может быть прекращено после снятия уро­жая.

ПОРЯДОК ОТКАЗА

ОТ ПРАВА

НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ

УЧАСТОК

Пользователи (за исключением арендаторов, для которых прекращение права аренды регулирует­ся законом и договором), а также владельцы зе­мельных участков вправе отказаться от предос­тавленного им права.

Ранее законодательством были недостаточно урегулированы процеду­ры отказа от земельного участка, в связи с чем возникали разнообразные коллизии, связанные с выяснением того, что означает, например, дли­тельное неиспользование участка и можно ли его приравнять к отказу от права на него. Не было единообразия и ясности в том, каким образом должен быть оформлен отказ.

Принятым Земельным кодексом РФ ряд этих вопросов решен.

Теперь установлено, что отказ лица от осуществления принадлежаще­го ему права на земельный участок оформляется подачей заявления об отказе в органы, осуществляющие распоряжение зесмельными участками, либо при прекращении права на земельный надел — работодателю, пре­доставившему участок.

Кроме того, ЗК РФ установил, что подача заявления не влечет за со­бой прекращение соответствующего права. Право это прекращается с принятием решения субъектом, предоставившим участок (собственни­ком, лицом, осуществляющим действия от имени собственника), или иным лицом, наделенным полномочиями по прекращению этого права. Так, при отказе лица от права пожизненного наследуемого владения зе­мельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования зе­мельным участком распоряжение данным земельным участком осуществ­ляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 ЗК РФ.

129

Как и право собственности, права пользовате­лей и владельцев земельных участков могут быть прекращены в принудительном порядке. При этом устанавливается, что принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездного срочного пользования зе-------- — ..^.. мельным участком осуществляется при условии

ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ

ПОРЯДОК

ПРИНУДИТЕЛЬНОГО

ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ

НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ

УЧАСТОК ВВИДУ

НЕНАДЛЕЖАЩЕГО

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

при условии

УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ

неустранения фактов ненадлежащего использова-ния земельного участка после наложения админи-стративного взыскания в виде штрафа

ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ Одновременно с наложением административно-

НУЖД   го взыскания уполномоченным исполнительным

органом государственной власти по осуществлению государственного зе­мельного контроля лицу, виновному в нарушении земельного законода­тельства, выносится предупреждение о допущенных земельных правона­рушениях с последующим уведомлением органа, предусмотренного ст. 29 Земельного кодекса РФ и предоставившего земельный участок.

Такое предупреждение должно содержать: указание на допущенное земельное правонарушение; срок, в течение которого земельное правона­рушение должно быть устранено; указание на возможное принудительное прекращение права на земельный участок в случае неустранения земель­ного правонарушения; разъяснение прав лица, виновного в нарушении земельного законодательства, в случае возбуждения процедуры принуди­тельного прекращения прав на земельный участок; иные необходимые условия.

Форма предупреждения должна быть установлена Правительством Российской Федерации.

В случае неустранения указанных в предупреждении земельных пра­вонарушений в установленный срок исполнительный орган государствен­ной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекра­щении права на земельный участок ввиду его ненадлежащего использо­вания в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ.

Орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные указанной выше статьей ЗК РФ, направляет в суд заяв­ление о прекращении права на земельный участок. По истечении десяти­дневного срока с момента принятия решения суда о прекращении права на земельный участок исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, на­правляет заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением акта в орган государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законодательсвтом подчеркивается, что прекращение права на зе­мельный участок не освобождает лиц, виновных в нарушении земельного законодательства, от предусмотренного ст. 76 3 К РФ возмещения причи­ненного вреда.

Решение об изъятии земельного участка ввиду ненадлежащего ис­пользования земельного участка может быть обжаловано в судебном по­рядке.

130

Обратим внимание на то, что порядок прекращения прав на земель­ные участки при ненадлежащем их использовании определен и граждан­ским законодательством.

Права пользователей и владельцев земельных участков могут быть прекращены в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Изъятие земельных участков у владельцев и пользователей в данном случае осуществляется по тем же основаниям, что и выкуп земельных участков у собственников, а именно по основа­ниям, установленным ст. 49 Земельного кодекса РФ. Земельным кодек­сом установлено, что порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муници­пальных нужд устанавливаются гражданским законодательством.

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред.

С.А.Боголюбова. М.: Проспект, 2001.

Волков Г. А., Голиченков А. К., Козырь О. М. Комментарий к Земельному ко­

дексу Российской Федерации. М.: БЕК, 2002.