§ 1. ОБЩИЕ ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Права на земельные участки возникают на основаниях, предусмотрен­ных гражданским законодательством и федеральными законами земельно­го и иных отраслей законодательства. Обратим внимание на то, что при­обретение прав на земельные участки подчиняется общим положениям ГК РФ. Так, согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридиче­ские лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей во­лей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обя­занностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. В то же время эту норму следует при­менять в контексте ст. 129 ГК РФ, в соответствии с которой земля и ДРУ" гие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лииа к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. 86

ПРАВОВЫЕ

ОСНОВАНИЯ

ВОЗНИКНОВЕНИЯ

ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ

УЧАСТКИ

Действие установленных гражданским и земель­ным законодательством правил в отношении возникновения прав на земельные участки пре­дусматривает следующее соотношение норм этих двух отраслей: права на земельные участки возникают по основаниям и в соответствии с принципами, определенными гражданским законодательством.

Однако федеральными земельными законами, в соответствии с прин­ципами, установленными земельным законодательством, может быть ог­раничен круг субъектов, которым земельные участки предоставляются на основании того или иного права. Федеральными же земельными закона­ми может быть органичен оборот земельных участков (ст. 27 ЗК РФ), И это прежде всего означает, что право собственности граждан, юридиче­ских лиц, местного самоуправления, субъектов РФ на ряд предусмотрен­ных ЗК РФ земель возникнуть не может. Земельным законодательством также могут быть установлены особенности возникновения и прекраще­ния прав на земельные участки.

Общие основания возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены главой 2 «Возникновение гражданских прав и обязанно­стей, осуществление и защита гражданских прав» ГК РФ.

При этом на перечисленных статьями данной главы основаниях воз­никают как вещные права, так и права (а также обязанности) участников обязательственных правоотношений.

Помимо главы 2 Гражданским кодексом предусматриваются также нормы, устанавливающие особенности приобретения права собственно­сти (глава 14), в том числе основания приобретения этого права (ст. 218 ГК РФ), а также права общей собственности (ст. 244 ГК РФ).

Отдельно следует обратить внимание на то, что главой 17 ГК РФ пре­дусмотрены основания приобретения права пожизненного наследуемого владения (ст. 265), права постоянного (бессрочного) пользования (ст. 268), сервитута (ст. 274). Но с принятием Земельного кодекса РФ положения указанных статей в части, противоречащей ЗК РФ, применяться не могут, поскольку Земельный кодекс РФ, как основной закон земельного законо­дательства, в данном случае содержит нормы, имеющие приоритет в регу­лировании земельных отношений, поскольку ими определены особенности оборота земель. То же можно сказать и об иных статьях ГК РФ, состав­ляющих содержание и главы 17 и иных глав ГК, если они касаются в на­шем случае приобретения прав на земельный участок. В частности, о по­рядке приватизации или, наоборот, изъятия (выкупа) земельного участка, Перехода прав на земельный участок при переходе прав на недвижимое имущество, на нем находящееся (ст. 273, 552 ГК РФ), предоставлении прав на земельные участки для строительства (ст. 263 ГК РФ).

Важным для возникновения прав на землю является то, что граждан­ские права (а к ним относятся и права на приобретение земельных уча­стков) могут быть ограничены только на основании Федерального закона и той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституци-'Нного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов дру-ГИх лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства1.

1 ГК РФ. Ст. 1 (Ч. 3).

87

Некоторые особенности возникновения прекращения прав на земель­ные участки могут быть также установлены и аграрным, градостроитель­ным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах ц др.— в зависимости от того, к какой из категорий земель принадлежит тот или иной земельный участок. Однако следует заметить, что нормы устанавливаемые нормативными актами этих отраслей, не могут вступать в противоречие с общими положениями земельного законодательства.

Права на земельные участки, как и иные граж-

СОДЕРЖАНИЕ        данские права, возникают из оснований, преду-

ВОЗНИКНОВЕНИЯ     смотренных законом и иными правовыми акта-

ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ  ми, а также из действий граждан и юридиче-

УЧАСТКИ            ских лиц, которые хотя и не предусмотрены

законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла граждан­ского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с ГК РФ права на земельный участок возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Предусматривается ГК РФ и то, что гражданские права возникают и из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. По всей вероятности, не следует исключать возможность возникновения права на землю и в этом последнем случае. Но практика исходит из того, что права на земельный участок возникают из сделок, законом предусмотренных.

Право на земельный участок может возникнуть из акта государствен­ного органа или органа местного самоуправления, наделенных полномо­чиями предоставления земельных участков, находящихся в государствен­ной или муниципальной собственности.

Права на земельный участок могут возникнуть также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, а также в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым зако­ном. Помимо оснований, собственно установленных гражданским зако­нодательством, к таким основаниям относятся, в частности, нормы ст. 20 и 21 ЗК РФ о праве граждан и юридических лиц закрепить земель­ные участки, используемые ими на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения в собственность или заключить договор аренды.

Гражданское законодательство предусматривает также возможность возникновения на основе иных действий граждан и юридических лиц, к которым можно отнести приобретение земельных участков, на основа­нии приобретательной давности. Право может возникнуть и вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступле­ние гражданско-правовых последствий. В данном случае речь может идти, например, о приобретении права на земельный участок, принадле­жавшего умершему, в порядке наследования по закону. В этом случае смерть правообладателя является указанным событием.

Важно отметить, что право на земельный участок возникает не из одного, а из совокупности оснований2. Это связано с тем, что для при­обретения права на земельный участок необходимо осуществление не оД" ного, а нескольких взаимосвязанных действий. После заключения Д°~

1              ГК РФ. Ст. 8.

2              Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части пер'

вой / Отв. редактор Садиков О. Н. М.: Юринформцентр., 1995 С. 27.

говора, принятия судебного решения, решения уполномоченного органа предоставлении права на земельный участок следует государственная оегистрация, как особое действие, без которого права на земельный уча­сток не возникают. На необходимость совокупности оснований для воз­никновения права на земельный участок указывает и норма ст. 30 ЗК рф, согласно которой решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 ЗК рф о предоставлении земельного участка для строительства или прото­кол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием: государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользова­ния при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; заключения договора купли-продажи, договора аренды зе­мельного участка.

Права на земельный участок возникают с момента регистрации соот­ветствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Понятие и содержание государственной регистрации прав на недви­жимое имущество содержится в упомянутом Федеральном законе «О го­сударственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ним» .

ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ

ПРАВА

СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Право собственности на земельный участок мо­жет возникнуть в связи с наступлением всех пе­речисленных оснований. Но, помимо общих по­ложений о приобретении прав на земельные участки, установленных указанной ст. 8 ГК РФ, законодательством установлены и особые нор­мы, определяющие основания возникновения отдельных видов прав.

Статьей 218 ГК РФ установлены основания для приобретения права собственности как на имущество, имеющее собственника, так и не имею­щее. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-про­дажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с за­вещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридиче­ским лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Если имущество собственника не имеет, собственник его неизвестен или отказался от имущества либо утратил на него право собственности по иным основаниям, на такое имущество возможно приобретение права собственности по основаниям, предусмотренным законом. И в качестве такого основания предусмотрен институт приобретательной давности.

Возможность приобретения земельного участка по приобретательной Давности имеет давнюю дискуссию.

Согласно ст. 234 ГК РФ содержание приобретательной давности за-ючается в следующем: лицо — гражданин или юридическое лицо,— не пяющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и не­прерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом ечение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, 'обретает право собственности на это имущество (приобретательная авность). Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее

См. § 1 главы 9 учебника.

89

государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это иму­щество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации

Основное содержание дискуссии заключалось в том, что ст. 214 ГК РФ была установлена презумпция права государственной собственности на земельные участки и другие природные ресурсы. Согласно этому дан­ные объекты, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собст­венностью. Это вызывало сомнение у ряда специалистов в том, что зе­мельные участки, как бесхозяйные, могут быть приобретены на основа­нии приобретательной давности или перейти в муниципальную собствен­ность в порядке, предусмотренном ст. 225 ГК РФ.

Были и другие точки зрения, основанные на том, что бесхозяйной признается не только вещь, у которой заведомо «нет собственника», но собственник которой неизвестен. Например, могут быть найдены доказа­тельства того, что земельный участок в свое время был передан в собст­венность гражданина (например, садовый участок). Но с течением време­ни становится трудно или невозможно точно документально подтвердить, кому именно земельный участок принадлежит на данный момент време­ни. Этому может быть целый ряд объективных и субъективных причин. Высказывалось мнение, что такой земельный участок может быть объектом приобретательной давности.

До принятия Земельного кодекса РФ дискуссионным был вопрос о том, можно ли на земельные участки вообще распространить режим бесхозяйных вещей, поскольку ответа на этот вопрос земельное законо­дательство не содержало. Теперь согласно ст. 53 ЗК РФ при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок при­обретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи.

При этом для возникновения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи установлено следующее правило (ст. 225 ГК РФ): бес­хозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществ­ляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной не­движимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципаль­ным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда по­ступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

По нашему мнению, приобретение бесхозяйных земельных участков в собственность по приобретательной давности заслуживает распростра­нения в том числе с точки зрения развития принципа многообразия и равенства всех форм собственности на землю.

Кроме того, в дальнейшем будет осуществляться разграничение государ' ственной собственности на землю на федеральную и собственность субъек­тов РФ. Поэтому необходимо более четко решить, в какой государственной собственности (федеральной или субъекта РФ) должны находиться не имеющие собственника земельные участки при реализации ст. 225 ГК РФ-Земельным кодексом РФ установлены и иные, не известны^ ст. 218 ГК РФ, основания приобретения права собственности граждана-

90

ми- это, как уже говорилось выше, безвозмездное оформление права соб­ственность, гражданами, использовавшими земельные участки до вступ­ления в силу ЗК РФ — на основании права пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ), постоянного (бессрочного) пользования /ст 20 ЗК РФ). Кроме того, право собственности может быть оформлено и гражданами Российской Федерации, имеющими в фактическом поль­зовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собст­венности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и заре­гистрированы1. В данном случае речь идет о ненадлежащем оформлении земельных участков, на которых расположены жилые дома.

Законодательством установлены также и особые случаи возникнове­ния государственной и муниципальной собственности на земельные уча­стки. Возникновение права собственности в данных случаях также имеет комплекс оснований.

Одной из наиболее существенных процедур административного харак­тера, вслед за которыми последует возникновение федеральной, собствен­ности субъектов РФ, муниципальной собственности на землю, является разграничение государственной собственности на землю на основании Фе­дерального закона «О разграничении государственной собственности на землю». В данном случае в основании лежит нормативный акт, а также решения соответствующих органов о закреплении конкретных земельных участков за конкретными собственниками.

Право государственной или муниципальной собственности может также возникнуть в результате выкупа земельного участка для государст­венных или муниципальных нужд (см. ст. 49 ЗК РФ), а также при изъя­тии земельного участка при нарушении собственником земельного зако­нодательства (см. ст. 44 ЗК РФ), конфискации земельного участка (см. ст. 50 ЗК РФ), реквизиции земельного участка (см. ст. 51 ЗК РФ). В дан­ном случае в основании возникновения права государственной собствен­ности находятся решения соответствующих органов власти, а также су­дебные решения о принудительном прекращении права собственности граждан или юридических лиц.

Как уже указывалось, право муниципальной или государственной собственности может также возникнуть и на бесхозяйный земельный Участок на основании решения суда.

Завершающим этапом возникновения права собственности во всех этих случаях будет государственная регистрация права федеральной соб­ственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности.

Обращаясь к регулированию возникновения права собственности на

земельные участки, следует заметить, что согласно ч. 3 ст. 25 ЗК РФ,

Российской Федерации не может возникнуть право собственности на

земельные участки, право собственности на которые было прекращено

и основании принятого в 1917 г. «Декрета о земле», поскольку национа-

'изированные в этот период времени земли не подлежат возврату преж-

'им собственникам и их наследникам.

Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Россий-:*ой Федерации». Ст. 3.

91

ОСНОВАНИИ ^ большинстве случаев основанием приобретения возникновения права постоянного (бессрочного) пользования на пола I •ясмсп^иыс: земельный участок является решение органа госу-тлп дарственной власти или местного самоуправления ЛИЦ, 0 предоставлении его пользователю1. Может быть пРиобРетено это право и на иных предусмотрен­ных гражданским законодательством основаниях.

Возможность заключения сделки, предметом которой является непо­средственное приобретение права постоянного (бессрочного) пользова­ния, не предусматривается. Однако сделка может служить основанием приобретения этого права тогда, когда заключается договор о переходе права на недвижимость, расположенную на земельном участке, который был использован на основе этого права.

Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования установлены и ст. 268 ГК РФ, но в соответствии с указанной ст. 20 ЗК Рф_ с момента вступления в действие Земельного кодекса, земельные участки не предоставляются гражданам, а также юридическим лицам, кроме государст­венных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий. Земельные участки на основании этого права могут быть предоставлены так­же органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Что касается приобретения права пожизненного наследуемого владе­ния, то согласно ст. 21 ЗК РФ земельные участки не предоставляются гра­жданам на праве пожизненного наследуемого владения с момента вступле­ния в действие Земельного кодекса РФ. В связи с этим ст. 265 ГК РФ «Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения зе­мельным участком» не применяется. Однако право пожизненного насле­дуемого владения может возникнуть в порядке наследования.

В то же время и право пожизненного наследуемого владения, как и право постоянного (бессрочного) пользования, переходит приобретате­лю недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежав­шем прежнему владельцу недвижимости на основе этого права. Статьей 271 ГК РФ также устанавливается, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью зе­мельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Однако при переходе права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка при упомянутых выше обстоятельствах лицу, не ука­занному ст. 20 ЗК РФ в качестве допустимых правообладателей, им сле­дует приобрести земельный участок в собственность или заключить до­говор аренды в соответствии со ст. 20, 36 ЗК РФ, а также ст. 3 Феде­рального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Основания возникновения права ограниченного пользования земель­ным участком (сервитута) установлены как земельным^ так и граждан­ским законодательством3. При этом среди всех оснований, предусмотрен-

1              ЗК РФ. Ст. 20.

2              Там же. Ст. 23.

3              ГК РФ. Ст. 274.

92

х гражданским законодательством, главным основанием возникнове­ния утвержденного ЗК РФ публичного сервитута является решение соответствующего органа государственной власти или местного само-правления. Основанием же возникновения сервитута по ГК РФ (в соот­ветствии с ЗК РФ сервитута частного) является соглашение между ли­цом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистра­ции прав на недвижимое имущество. Если соглашение об установлении условиях сервитута не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В данном случае подчеркнем то обстоятельство, что соглашение заключается по требованию, т. е. по инициативе, собственника соседнего земельного участка. Возникновение права сервитута по инициативе собственника земельного участка, где он будет установлен, не предусматривается.

Право аренды и субаренды земельного участка возникает на основа­нии соответственно договора аренды и субаренды. Также данные права возникают у лиц, приобретающих эти права на основании сделки по распоряжению ими арендаторами и субарендаторами .

Основаниями возникновения права безвозмездного срочного пользо­вания являются либо решение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления, предоставляющего земельный уча­сток, либо на основании договора, если земельный участок передается в пользование гражданином или юридическим лицом — собственником земли.

ДОКУМЕНТЫ, УДОСТОВЕРЯЮЩИЕ

ПРАВО НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

То, что право на земельный участок приобретено участником земельных правоотношений, удосто­веряется правоустанавливающим документом. В соответствии со ст. 26 ЗК РФ права на зе­мельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды зе­мельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Документами, удостоверяющими права на земельные участки, явля­ются документы, подтверждающие регистрацию прав2.

Согласно ст. 12 упомянутого Федерального закона права на недвижи­мое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации и фиксируются в Едином государственном реестре прав. Указанный ре-естр составляет основу документов, удостоверяющих права на земельные Участки. Проведенная государственная регистрация возникновения и пе-«хода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о осударственной регистрации прав3. Проведенная государственная регист-ация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения

1 ЗК РФ. Ст. 22.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое *мущество и сделок с ним». Ст. 9. ' Там же. Ст. 14.

93

специальной регистрационной надписи на документе, выражающем со­держание сделки.

Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Прави­лами ведения Единого государственного реестра прав1.

Порядок оформления и выдачи свидетельств о государственной реги­страции права на недвижимое имущество (а значит, и на земельные уча­стки) описан в Инструкции, утвержденной приказом Минюста РФ, Мин­имущества РФ, Госстроя РФ и Федеральной службы земельного кадастра РФ от 3 июля 2000 г. № 194/16/1/168.

В соответствии со ст. 14 Закона свидетельством удостоверяется про­веденная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Форма свидетельства установлена Правилами ве­дения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Россий­ской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219.

Не менее важным является вопрос о том, какие документы следует представлять лицам, приобретающим земельный участок, в органы госу­дарственной регистрации. В данном случае речь идет о правоустанавли­вающих документах, предъявляемых для государственной регистрации права.

Документами, на основании которых осуществляется государственная регистрация в том числе и прав на земельные участки, являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами мест­ного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который ус­тановлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении земельных участков, совер­шенные в соответствии с законодательством;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершен­ные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуще­ствления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные решения;

акты (свидетельства) о правах на земельные участки, выданные упол­номоченными органами государственной власти в порядке, установлен­ном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательст­вом, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Гражданам, не имеющим на руках надлежаще оформленных правоус­танавливающих документов, достаточно сложно подтвердить в органах государственной регистрации свои права на землю. Для части из них сделано исключение Федеральным законом «О введении в действие Зе­мельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобре-

1 Формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельны­ми субъектами Российской Федерации и администрациями городов до установле­ния единой формы свидетельства, признаются юридически действительными. 94

ими в результате сделок, которые были совершены до вступления . силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, «щеют право зарегистрировать право собственности на указанные земель-цЫе Участки в соответствии с правилами, установленными ст. 20 Земель-кодекса Российской Федерации.

ОСОБЕННОСТИ

ПЕРЕХОДА ПРАВА НА

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

ПРИ ПЕРЕХОДЕ ПРАВА

СОБСТВЕННОСТИ НА

ЗДАНИЕ, СТРОЕНИЕ,

СООРУЖЕНИЕ

Особое место в правовом регулировании зе­мельных отношений занимают нормы о перехо­де прав на земельный участок при переходе прав на недвижимость (строения, сооружения), на нем расположенную. Данные нормы, в прин­ципе, исходят из того, что лицу, обладающему правами на ту или иную недвижимость, для нормальной реализации этих прав следует пре­доставить правовую возможность по использованию земельного участка, расположенного под этим зданием и предназначенного для его использо­вания.

В настоящее время отношения данного круга лиц урегулированы сле­дующим образом1.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобре­тает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их исполь­зования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собст­венник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооруже­ние к нескольким собственникам порядок пользования земельным участ­ком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земель­ным участком.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, соору­жением и необходимой для их использования, определяется в соответствии правилами об установлении норм предоставления земельных участков2.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве об-Шей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земель-Ном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земель­ным участком, за исключением следующих случаев:

• отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не мо-*ет быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

| отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на зе-Чельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограни-*Нном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, Доводится вместе с земельным участком, если федеральным законом

ЗК РФ. Ст. 35. Там же. Ст. 33.

95

разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность гр дан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат од му лицу.

д0](.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, соо жение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на пр собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение в праве собственности на земельный участок, размер которой п ционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружен^

Особые правила установлены для приобретения земельных участк» иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранны^ юридическими лицами, согласно которым эти лица — собственники зд» ний, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участщ имеют преимущественное право покупки или аренды земельного учасщ в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с гц ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22 и п. 4 и 5 ст. 28 ЗК РФ.

Президент Российской Федерации может установить перечень вида зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространи ется. Новой нормой уточняется размер земельного участка, переходящеп к приобретателю недвижимости, а также уточняется, что с приобретен» ем права собственности на недвижимую вещь, собственнику переходя не право пользования земельным участком, как ранее, а то право, на ос новании которого участок использовался прежним собственником.

Гражданским кодексом РФ также урегулирована часть отношений в поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на стрм ние или сооружение на нем.

Так, согласно 273 ГК РФ при переходе права собственности на зд» ние или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участи на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) пер ходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или « оружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть У мельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходим для его использования. Таким образом, ГК устанавливает, что размер уч стка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определи по соглашению с собственником, как недвижимости, так и земельно' участка, т. е., если продавцом здания является собственник земли.

При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собствен^ сти на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т. е. п? заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК РФ " договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покУ11 телю одновременно с передачей права собственности на такую недви»* мость передаются права на ту часть земельного участка, которая занЯ1 этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного уча1-1 ка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю пер1 дается право собственности либо предоставляется право аренды или П{* дусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соотв^ ствующую часть земельного участка. Если договором не определ6' передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий *

96

1Й участок, к покупателю переходит право собственности на ту МбЛЬ земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима Ч3я ее использования.

Поодажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не при-жашем продавцу на праве собственности, допускается без согласия На«ственника этого участка, если это не противоречит условиям пользо-°° а таким участком, установленным законом или договором. При про-Ва«;е такой недвижимости покупатель приобретает право пользования со-Д ветствуюшей частью земельного участка на тех же условиях, что и про­давец недвижимости.

Статья 553 ГК РФ устанавливает также порядок перехода прав на не­движимость при продаже земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадле­жащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продав­цом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответст­вующей частью земельного участка договором его продажи не определе­ны, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

СОХРАНЕНИЕ ПРАВА

НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ

УЧАСТОК ЛИЦ,

НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ

СОБСТВЕННИКАМИ

ЗЕМЕЛЬНОГО

УЧАСТКА,

ПРИ РАЗРУШЕНИИ

ЗДАНИЯ, СТРОЕНИЯ,

СООРУЖЕНИЯ

При разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владею­щими земельным участком на праве постоянно­го (бессрочного) пользования или пожизненно­го наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке зда­ния, строения, сооружения в течение трех лет1. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмот­ренные ст. 29 ЗК РФ, вправе продлить этот срок.

Заметим, что право на сохранение земельного участка в данном слу­чае предоставляется только лицам, владеющим земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного насле­дуемого владения, поскольку право собственности на земельный участок ри разрушении (уничтожении) недвижимости, на ней расположенной, Не прекращается.

|-._           Г — -- — •»•»»»     ^ г\лл^)и11111Л.Л.    И^/СЮ    >Л«    <Ди^ГЦ1ЛС*1. Ч/^*\Л*1    *1     V Ч *-* Ц И1^ ТМ"1

___Ределяются договором аренды (субаренды) земельного участка. ЗК рф. Ст 39

сохранения указанных прав за арендатором и субарендато-

РОМ

97

продл разгРаничения государственной собственности на землю право на ение срока пользования земельным участком вправе осуществлять ми ы Местного самоуправления, как органы, наделенные полномочия -(п Ю рас-п°Ряжению земельными участками в этот переходный период ле*п ^Т' Федерального закона «О введении в действие Земельного ко­кса р°ссийской Федерации»).