§ 5. АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Аренда   земельных   участков   осуществляется

ПОНЯТИЕ АРЕНДЫ     только на основе договора. Общие положения

ЗЕМЕЛЬНЫХ        о договоре аренды определяются гражданским

УЧАСТКОВ. СУБЪЕКТЫ законодательством, особенности сдачи в аренду

И ОБЪЕКТ ДОГОВОРА   земельных участков установлены законодатель-

АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО ством земельным.

УЧАСТКА            Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды

арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В от­ношении земли пользование ею без владения неосуществимо, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в резуль­тате использования земельного участка в соответствии с договором, явля­ются его собственностью (это может быть, например, выращенная сель­скохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т. д.). Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком — может сдать его, например, в субаренду, о чем будет сказано ниже.

Что касается сторон договора аренды, то гражданским законодатель­ством не установлены какие-либо требования к арендатору: им может

72

быть любое физическое или юридическое лицо. Однако в ст. 22 Земель­ного кодекса специально указано, что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки на праве аренды, за исклю­чением предусмотренных Кодексом случаев.

Арендодателями согласно той же ст. 22 могут быть только собственники земельных участков — в отличие от действовавшего ранее порядка, когда арендодателями могли быть также землевладельцы и землепользователи. Эта норма соответствует ст. 608 ГК РФ, по которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Эта же статья Гражданского кодек­са предусматривает, что арендодателями могут быть также лица, уполномо­ченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Земельный участок как объект договора аренды должен иметь опи­санные и удостоверенные в установленном порядке границы. Не могут быть объектом договора аренды только земельные участки, изъятые из оборота (они перечислены в п. 4 ст. 27 ЗК РФ), но федеральными зако­нами могут устанавливаться исключения из этого правила.

По действующему законодательству в аренду могут сдаваться также земельные доли, принадлежащие на праве собственности работникам сельскохозяйственных организаций, о чем подробнее будет сказано в гла­ве о землях сельскохозяйственного назначения.

Исключительно в аренду всем физическим и юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных ка­зенных предприятий, органов государственной власти и органов местно­го самоуправления, предоставляются земельные участки с предваритель­ным согласованием места размещения объекта (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

По общему правилу ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (если иное не уста­новлено законом). Земельный кодекс в ст. 26 установил, что не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами, договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до одного года.

Договор аренды может быть заключен на опре-

РОК ДОГОВОРА      деленный срок или без указания в договоре

АРЕНДЫ              конкретного срока, т. е. на неопределенный

срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отка­заться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, но для такого предупреждения законом или договором может быть уста­новлен и иной срок (ст. 610 ГК РФ).

По общему правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено за­коном или договором аренды, арендатор, надлежащим образом испол-явший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при про-х равных условиях преимущественное перед другими лицами право на попечение договора аренды на новый срок. Однако Земельный кодекс ^Вдавливает несколько исключений из преимущественного права арен-тора на заключение договора аренды на новый срок. Так, преимущест-ное право аренды земельного участка имеют собственники зданий, Роений и сооружений,  находящихся на чужом земельном участке ст. 35 ЗК РФ) и на земельном участке, находящемся в государст-нной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Кроме г°, арендатор не имеет права на заключение договора аренды на новый "' эк> если имеют место обстоятельства, перечисленные в ст. 46 ЗК РФ. ; они являются одновременно и основаниями для прекращения арен-

73

ды по инициативе арендодателя и связаны в основном с недобросовест. ным использованием арендатором земельного участка, а также включают случаи изъятия земельного участка для государственных или муници­пальных нужд и реквизиции земельного участка.

Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков. Так, согласно п. 7 ст. 22 земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. Если срок аренды в таком договоре не определен, он считается заключенным на этот установленный законом срок и по истечении его прекращается (если ни одна из сторон ранее не отказалась от договора).

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ за земли, пере-

АРЕНДНАЯ ПЛАТА     данные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным

условием договора аренды. Своевременное внесение платы за пользова­ние имуществом является одной из основных обязанностей арендатора.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственно­сти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муни­ципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительст­вом Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются в до­говоре аренды земельного участка.

Арендная плата может устанавливаться в разных формах. Наиболее час­то определяется твердая сумма платежей, вносимых периодически или еди­новременно. Возможна выплата установленной доли полученных в резуль­тате использования арендованного имущества продукции, плодов или дохо­дов или предоставления арендатором определенных услуг —такой вид расчетов особенно распространен при аренде сельскохозяйственными орга­низациями земельных участков и земельных долей у граждан. Иногда до­говором аренды предусматривают передачу арендодателю какой-либо вещи в собственность или аренду: например, это может быть аренда здания в счет платы за аренду земельного участка. Наконец, вместо арендной платы на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендованного земельного участка: например, его расчистку, осушение, другие мелиоратив­ные работы. Однако сторонами в договоре могут быть предусмотрены и иные формы арендной платы, а также сочетание нескольких разных форм.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы мо­жет изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные до­говором, но не чаще одного раза в год.

Арендодатель вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования земельным участком или состояние земли сущест­венно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существен­ного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендоД3" тель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

74

ПРАВА

°5 пплотвору ПО ДОГОВОРУ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Основная обязанность арендодателя по договору аренды земельного участка — предоставить аРенДат°РУ земельный участок в состоянии, со-ответствующем условиям договора и целевому На3наченик> земли, в установленный договором срок. Если этого сделано не было — например, арендатор не может начать использование участка, предназначенного для эырашивания сельскохозяйственной продукции, потому что он занят принадлежащими арендодателю сараями, которые предполагалось снести, или завален стройматериалами,— то арендатор вправе потребовать: либо передачи участка в надлежащем состоянии и возмещения убытков, при-циненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возме­щения убытков, причиненных его неисполнением (ст. 611 ГК РФ).

Встречаются ситуации, когда в аренду сдан земельный участок, кото­рый имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользо­ванию им. Например, на территории участка наблюдаются превышаю­щие санитарные и экологические нормы шум, вибрация, выбросы от ав­тострад, промышленных предприятий; участок заболочен, почва истощена и т. д. Возникающие в таких случаях вопросы решаются в соот­ветствии со ст. 612 ГК РФ. Если такие недостатки были известны арен­датору заранее, или они могут быть обнаружены при осмотре участка, или арендодатель сам оговорил их наличие при заключении договора, то он не отвечает за эти недостатки. Во всех остальных случаях арендода­тель несет ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, даже если он и сам не знал о них. Тогда арендатор вправе по своему выбору потребовать досрочного расторжения договора, или сни­жения арендной платы, или, если недостатки земельного участка можно устранить, безвозмездного устранения недостатков арендодателем, или устранить их сам, потребовав возмещения понесенных в связи с этим расходов или непосредственно удержав сумму расходов из арендной пла­ты. Кроме того, если удовлетворение требований арендатора или удержа­ние им расходов на устранение недостатков из арендной платы не по­крывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возме­щения непокрытой части убытков.

Арендодатель обязан также предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый им в аренду земельный участок — сервитуте, Праве залога и других, поскольку факт передачи имущества в аренду по закону не является основанием для прекращения или изменения таких прав (ст. 613 ГК РФ). Неисполнение арендодателем этой обязанности ает арендатору право требовать либо уменьшения арендной платы, либо Расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии его целевым назначением и условиями договора аренды. Он обязан <Же поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии и нести осоды на его содержание (если иное не установлено договором аренды и специальным законом).

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязан-

сти по договору аренды (в пределах срока договора аренды) третьему

'ЧУ, в том числе отдать арендные права в залог или внести их в качест-

Жлада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или

;вого взноса в производственный кооператив. При этом согласия соб-

75

ственника земельного участка не требуется, достаточно его уведомления (если договором не предусмотрено иное). Не требуется и заключения но­вого договора аренды. Ответственным по договору перед арендодателем в этих случаях становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. Гражданский кодекс (ст. 615) предусматривает также право арендатора предоставлять арендованное имущество в безвоз­мездное пользование, однако согласно Земельному кодексу участки зем­ли предоставляются в безвозмезное пользование только собственниками.

Арендатор вправе передать арендованный земельный участок в суб­аренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согла­сия собственника участка при условии его уведомления, есди договором не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом. Согласно ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заклю­ченного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Особые гарантии прав арендаторов установлены Земельным кодексом (п. 9 ст. 22) для случаев аренды земельного участка, находящегося в госу­дарственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет. Изменение условий такого договора аренды земельного участка без со­гласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды зе­мельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существен­ном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставший­ся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (ст. 617 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земель­ный участок в том состоянии, в котором он его получил, или в состоя­нии, обусловленном договором. Если он своевременно не освобождает участок, арендодатель вправе требовать арендной платы за все время просрочки, а если просрочкой причинены убытки — то и их возмещения. Договором аренды может быть предусмотрена неустойка за несвоевре* менный возврат земельного участка.

В законе или договоре может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срО' ка аренды или до его истечения при условии внесенияя арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако законом могут быть Vе" тановлены случаи запрещения выкупа арендованного земельного участка.

Земельный кодекс (п. 8 ст. 22) устанавливает, что при продаже зе­мельного участка, находящегося в государственной или муниципальной

76

обственности, преимущественное право его покупки имеет арендатор

анного земельного участка — за исключением случаев, когда имеются

бственники находящихся на данном участке зданий и строений, кото-

е также имеют преимущественное право покупки земельного участка

Гсилу п. 1 ст. 36 ЗК РФ.