§ 1. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ. СУБЪЕКТЫ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

В законодательстве земля может рассматривать-

ЗЕМЕЛЬНЫИ УЧАСТОК ся   как   природный   объект,   природный   ре-

КАК ОБЪЕКТ ПРАВ     СурС _ с этои точки зрения земли и почвы

НА ЗЕМЛЮ         в федеральном законе «Об охране окружающей

среды» от 10 января 2002 г. (ст. 4) названы объектами охраны от загряз­нения, истощения, деградации, порчи, уничтожения и иного негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности. Если же речь идет об имущественных правах на землю, то объектом таких прав выступает кон­кретный земельный участок или его часть.

Согласно ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам, или, иными словами, недвижимому имуществу, недвижимости. Это влечет особый порядок регистрации прав на них (ст. 131 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ), предусмотренный Федеральным законом «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Определение земельного участка как объекта земельных отношений приведено в ст. 6 ЗК РФ: это часть поверхности земли (в том числе поч­венный слой), границы которой описаны и удостоверены в установлен­ном порядке. Установление границ земельных участков на местности производится в процессе землеустройства, описание и индивидуализация земельных участков — в порядке ведения государственного земельного кадастра (см. об этом главу 8).

Земельный участок может быть делимым и неделимым. По граждан­скому законодательству (ст. 133 ГК РФ) неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее целевого назначе­ния. Все остальные вещи являются делимыми. Земельный кодекс (абз. 2 п. 2 ст. 6) уточняет признаки делимости вещи по отношению к земельному участку: участок является делимым, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоя­тельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за ис­ключением случаев, установленных федеральными законами). Это имеет значение, в частности, для выдела доли в общей собственности на зе­мельный участок: если данный участок является неделимым, сособствеН-нику не может быть выделена причитающаяся ему часть участка в нату­ре, а выплачивается денежная компенсация.

Земельный участок обладает свойством оборотоспособности. Статья 129 ГК РФ указывает, что объекты гражданских прав могут свободно отчу#-

56

пяться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обо­роте. Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены Земельным кодексом РФ. В п. 4 ст. 27 ЗК РФ приводится перечень земель­ных участков, изъятых из оборота, в п. 5 той же статьи — земельных участ­ков, ограниченных в обороте; оборот земель сельскохозяйственного назна­чения будет урегулирован в специальном законе (подробнее см. главу 5).

Теми или иными правами на земельные участки

СУБЪЕКТЫ ПРАВ НА МОгут обладать граждане, юридические лица, ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ а также Российская Федерация, субъекты Рос­сийской Федерации и муниципальные образования. Правовой статус ука­занных субъектов как обладателей гражданских прав и обязанностей ус­тановлен гражданским законодательством.

Граждане обладают в равной мере гражданской правоспособностью с момента рождения, в частности они могут иметь имущество, включая земельные участки, на праве собственности, наследовать и завещать их. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и испол­нять их (гражданская правоспособность) возникает в полном объеме с на­ступлением совершеннолетия, т. е. по достижении восемнадцатилетнего возраста (ст. 21 ГК РФ). Права иностранных граждан и лиц без граждан­ства на приобретение в собственность земельных участков ограничены зе­мельным законодательством, о чем подробнее будет сказано ниже.

Граждане имеют право заниматься предпринимательской деятельно­стью без образования юридического лица с момента государственной ре­гистрации в качестве индивидуального предпринимателя, в том числе та­ким предпринимателем признается глава крестьянского (фермерского) хозяйства с момента государственной регистрации этого хозяйства.

Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом (за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание, — перечень такого имущества устанавлива­ется гражданским процессуальным законодательством). Взыскание может быть наложено и на принадлежащий гражданину земельный участок (см. главу 7).

Юридическим лицом по российскому законодательству признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (ст. 48 ГК РФ). Юриди­ческие лица должны иметь самостоятельный баланс или смету; они под­лежат государственной регистрации и считаются созданными с момента такой регистрации. Юридическое лицо действует на основании учреди­тельных документов: устава, учредительного договора либо и учредитель­ного договора, и устава; некоммерческие организации могут действовать и на основании общего положения об организациях данного вида.

Юридические лица делятся на коммерческие и некоммерческие орга-изации в зависимости от того, является ли извлечение прибыли основ­ой целью их деятельности и распределяется ли получаемая прибыль ме-*ДУ Участниками. В зависимости от того, какие права в отношении са-, °Го  юридического  лица  и  его  имущества  имеют  его  учредители я<-"„    ч юридические лица делятся на:

57

юридические лица, в отношении которых их участники имеют

обязательственные права. Это хозяйственные товарищества (полные това­

рищества и товарищества на вере), хозяйственные общества (общества с

ограниченной ответственностью, общества с дополнительной ответствен­

ностью, открытые и закрытые акционерные общества), производствен­

ные и потребительские кооперативы;

юридические лица, на имущество которых их учредители имеют

право собственности или иное вещное право: это государственные и му­

ниципальные унитарные предприятия и финансируемые собственником

учреждения;

юридические лица, в отношении которых их учредители (участни­

ки) не имеют имущественных прав: общественные и религиозные орга­

низации (объединения), благотворительные и иные фонды, объединения

юридических лиц (ассоциации и союзы).

В зависимости от организационно-правовой формы юридического лица различаются и виды прав на землю, которыми может обладать данное юри­дическое лицо. Так, по Земельному кодексу РФ земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование только государст­венным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предпри­ятиям, а также органам государственной власти и органам местного само­управления. В отношении иностранных юридических лиц установлены ог­раничения на приобретение ими земельных участков в собственность.

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации: республи­ки, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа, а также городские, сельские поселения и другие му­ниципальные образования в отношении прав на земельные участки вы­ступают на равных началах с гражданами и юридическими лицами. По общим правилам гражданского законодательства (ст. 125 ГК РФ) от име­ни Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и лич­ные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы го­сударственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образо­ваний выступают органы местного самоуправления.

По действующему земельному законодательству ВИДЫ ПРАВ         предусмотрены следующие виды прав на землю: НА ЗЕМЛЮ         собственность, постоянное (бессрочное) пользо­вание, пожизненное наследуемое владение, безвозмездное срочное поль­зование, аренда земельных участков, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут).

Соответственно в Земельном кодексе используются следующие поня­тия по отношению к лицам, обладающим правами на земельные участки: собственники земельных участков, землепользователи (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессроч­ного) пользования или праве безвозмездного срочного пользования), землевладельцы (лица, владеющие и пользующиеся земельными участка­ми на праве пожизненного наследуемого владения), арендаторы земель­ных участков и обладатели сервитута.

Земельные участки, предоставленные в пользование, пожизненное на­следуемое владение или аренду, находятся в чьей-либо собственности — г0' сударства или муниципального образования, юридического или физическо-

58

го лица. Это объединяет перечисленные права на землю, а также право сервитута, которым посвящена глава IV Земельного кодекса. В гражданском праве они называются вещными правами лиц, не являющихся собственни­ками (ст. 216 ГК РФ). Они имеют целый ряд общих свойств.

Только обладание земельным участком на праве собственности пред­полагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осущест­влять права владения, пользования и распоряжения земельным участком, все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуще­ствлении этих прав. В соответствии со ст. 264 ГК РФ лицо, не являющее­ся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, уста­новленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п. 3 ст. 216 ГК РФ переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Это правило повторено в ст. 275 ГК РФ в отношении сохранения сервитута при переходе прав на земельный участок; точно так же должно сохраняться право пользования и право пожизненного наследуемого владения земельными участками, если, к примеру, эти участки при разграничении государственной собственности на землю перешли из фе­деральной собственности в собственность субъекта Федерации.

Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками, в ч. 1 ст. 216 ГК РФ не является закрытым. Однако Земельный кодекс предусмат­ривает только те иные, кроме собственности, права на землю, которые на­званы в главе IV. В частности, не применяется по отношению к земельным участкам предусмотренное гражданским законодательством право хозяйствен­ного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.

Вещные права лиц, не являющихся собственниками, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК РФ, т. е. даже и в случае нарушения прав указанного лица собственником имущества.